Работа в новых условиях
CRE Summit 2016, состоявшийся в конце июня текущего года в Москве, собрал ведущих игроков рынка коммерческой недвижимости.
Участники саммита поделились своими впечатлениями о состоянии рынка и его дальнейших перспективах. На площадке МФК Digital October в центре Москвы состоялся XI Ежегодный Федеральный Саммит CRE 2016, включивший в себя выступления известных представителей рынка недвижимости. Помимо традиционных дискуссий на Саммите прошли сессии в новом формате. В Саммите приняли участие более 200 профессионалов из инвестиционных, девелоперских, консалтинговых, управляющих и других компаний рынка коммерческой недвижимости, представляющих 73 объекта из почти 50 городов России. Партнером Саммита выступила компания MLP.
Открывал программу Саммита Ицхак Адизес - писатель, один из непревзойденных экспертов в области эффективного менеджмента, который выступил с темой «Формирование идеальной команды».Затем начались 10-минутные выступления гостей форума, разбитые на две сессии. В рамках первой сессии, озаглавленной «кризис развитию не помеха?», выступили Сергей Калинин (Галс-Девелопмент»), Вальдемар Вайсс («Мунитор Группе»), Андрес Лильенстолпе (SRV), Вера Сецкая (GVA Sawyer) и Сергей Крючков (Rose Group). Вторая сессия под заголовком «как стать идеальным руководителем?» включала выступления Олега Брагинского («Бюро Брагинского»), Николая Казанского (Colliers International), Максима Фельдмана (Московская школа управления СКОЛКОВО), Джерарда Уйтендаала (преподаватель по Лидерству в ГУ ВШЭ) и Стюарта Лоусона («Ernst & Young»).
Программа Саммита продолжилась дискуссиями, первая из которых была посвящена теме «Взгляд в будущее. Что делать? На что рассчитывать? К чему готовиться?». В ее рамках было уделено внимание таким вопросам, как «Оценка перспективности различных секторов рынка коммерческой недвижимости», «Финансирование проектов в коммерческой недвижимости», «Альтернативные механизмы инвестиций».
В рамках второй дискуссии, озаглавленной «Управление недвижимостью: продолжаем оптимизировать?», были рассмотрены пути оптимизации эксплуатационных расходов, повышение доходности объекта на падающем рынке и изучение уровня удовлетворенности арендаторов.
Третья дискуссия под названием «Торговая недвижимость: как найти путь к сердцу арендатора и покупателя?» была посвящена особенностям текущих договорных отношений, новым концепциям торговых центров, технологиям контроля товарооборота арендаторов и управлению торговой недвижимостью в условиях потребительского стресса.
Посвященная офисной недвижимости четвертая дискуссия носила название «Как уменьшить вакансию в условиях падающего рынка?». Основными темами стали бизнес-парки, как новые форматы офисных проектов, редевелопмент офисных центров в апартаменты и текущая ситуация на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга.
Завершением программы первого дня CRE Summit 2016 стали доклады в формате TED. Свои презентации продемонстрировали: Андрей Колокольников (MorganStanley), Ирина Жарова-Райт (SESEGAR) и Елена Комиссарова (ГК «СМАРТ ХОЛДИНГ», ГК «БЭЛ Девелопмент»,ГК «ГОСТ»), Николай Матушевский (дизайн-завод «Флакон»), Томас Девоншир-Гриффин (JLL), Денис Соколов (Cushman & Wakefield), а также Сергей Труханов (T+TArchitects), Амир Идиатулин (INDARCHITECTS), Наталья Круглова (StrategyCapitalAdvisors), Александр Подусков (KRProperties)и Юлий Борисов (UNKproject).
Второй день Саммита начинался с вдохновляющих 10-минутных шоу-выступлений. Вопросом, ставившимся перед выступающими было выживание в условиях «идеального шторма»: как сделать так, чтобы ваш «корабль» всегда был «на плаву»?
Затем состоялись дискуссии на тему складской и гостиничной недвижимости. Складской рынок обсудили Андрей Постников (генеральный директор, «Логопарк Девелопмент»), Глеб Белавин (заместитель генерального директора по работе с арендаторами MLP), Максим Лещев (генеральный директор «ГЕО Девелопмент»), Виктор Афанасенко (директор по аренде и маркетингу Raven Russia) и Анастасия Корневич (коммерческий директор Griffin Partners). Модератором дискуссии выступил Вячеслав Холопов (партнер, директор по офисной и складской недвижимости Knight Frank).
Развитие гостиничного рынка, а также взаимоотношения его участников и перепрофилирование объектов CRE в гостиничный фонд обсудили Михаил Колесник (директор по развитию Marriott), Татьяна Веллер (директор департамента гостиничного бизнеса JLL), Владимир Ильичев (старший Директор по Развитию, Рoссия и СНГ), Даррен Бланчард (Старший Директор по развитию бизнеса компании Carlson Rezidor), Евгения Дженкинс (генеральный директор Netizen) и Алексис Фейя (заместитель директора по развитию Accor Hotels). Модератором обсуждения выступала Елена Лысенкова (генеральный директор Hospitality Income Consulting).
В рамках финальной дискуссии CRE Summit 2016 ведущие игроки различных сегментов рынка коммерческой недвижимости прошлись по основным темам, затронутым на Саммите, и поделились своими впечатлениями о состоянии рынка и его дальнейших перспективах.
Особое внимание было уделено взаимоотношениям между различными игроками, как то арендатор и арендодатель, ритейлер и клиент, кредитные организации и девелоперы.
Так, генеральный директор Forum Properties Сергей Воронин обратил внимание слушателей на отношения между арендатором и арендодателем. С его точки зрения, чтобы эффективно вести бизнес в нынешних экономических условиях, нужно относиться к арендатору, как к партнеру. Поддержал это направление дискуссии и генеральный директор Immofinanz Russia Максим Бубон, который отметил, что его компания может предложить ритейлерам фиксированные ставки аренды и перевод на рубли, но только в том случае, если Immofinanz увидит перспективу развития арендатора. Как пример, господин Бубон привел практику реконцепции ритейлеров, которая приводит к увеличению оборота на 20% на квадратный метр торгового зала. Отмечается, что арендодатель сегодня должен понимать проблемы своих клиентов и участвовать в их решении. В качестве практики данного вопроса Forum Properties, например, перевела арендаторов на процент с оборота, что, по словам Сергея Воронина, сказалось на жизни проектов компании только положительно. Immofinanz Russia с недавнего времени сфокусировалась на самостоятельном управлении объектами. Компания провела маркетинговые исследования, что позволяет ей находить индивидуальный подход к каждому арендатору и лучше ориентироваться в потребностях конечного потребителя.
Далее слово перешло к старшему вице-президенту, финансовому директору и члену правления «Галс-Девелопмент» Виктории Кругловой. Она отметила, что наибольшим вызовом для компании в последнее время был запуск ЦДМ на Лубянке, который потребовал серьезных инвестиций и соответственно содержал серьезные риски. Виктория отмечает, что сейчас вакантные площади проекта составляют порядка 10% и тенденции к увеличению не наблюдается. В целом же, Виктория Круглова считает, что давно пора отказаться от термина «кризис». Есть новые условия, и они не изменятся в обозримом будущем, поэтому нужно к ним адаптироваться, а не надеяться на скорые перемены к лучшему.
Президент GVA Sawyer Вера Сецкая, в свою очередь, отметила, что на российском рынке присутствует достаточное количество ниш, не занятых представителями той или иной сферы бизнеса. Правда, искать новые площадки нужно не в Москве и Санкт-Петербурга, а в регионах. Так, во многих городах России есть проблемы с продуктовым ритейлом и объектами размещения, однако предприниматели не спешат туда приходить, предпочитая районы с устоявшейся статистикой интереса конечного потребителя. Представители «Галс-Девелопмент» и GVA Sawyer также рассказали о растущем интересе компаний к европейскому рынку недвижимости.
Руководитель дирекции финансирования проектов в недвижимости департамента проектного и структурного финансирования «Газпромбанк» Петр Первухин со стороны банковской сферы отметил ухудшение ситуации с интересными крупными проектами. Для «Газпромбанка» важнее побороться с конкурентами за участие в масштабном проекте, чем выделить средства на десяток малозначимых. И за последние пару лет ситуация здесь в целом не изменилась, лишь немного «измельчали» масштабы девелопмента.
По ситуации в складском сегменте выступил управляющий директор «Логопарк Девелопмент» Андрей Постников. Андрей Постников отметил снижение активности на рынке, вследствие снижения цен и снижения привлекательности девелопмента в данном сегменте. Однако, по прогнозам «Логопарк Девелопмент», роста на аренду складских помещений следует ожидать уже к концу 2016 – началу 2017 гг., а вот роста спроса в ближайшее время не предвидится. Андрей призвал игроков рынка перестать играть на понижение, так как это тупиковый путь, мешающий переключению на качественно новые цели.
Генеральным Партнером саммита и премии выступила компания Raven Russia Limited, Партнерами – "ГАЛС-Девелопмент", Mirland Development, спонсорами Премии и Саммита – Airportcity («АВИЕЛЕН А.Г.»), партнерами дискуссий – NAI Becar Apartments и Vileda Professional.
Северо-Западный региональный центр Райффайзенбанка и NCC Жилищное Строительство запускают совместную ипотечную программу с льготной процентной ставкой. Специальные условия акции распространяются на покупку квартир в ЖК «Элланд» до 31.09.2015 г.
По условиям соглашения между партнерами ставка по кредиту составляет 7,9%* годовых. Минимальный размер первоначального взноса – 20%. Максимальный срок кредита – 25 лет. Сумма кредита – от 500 тысяч до 3 млн рублей. Обеспечением по кредиту до регистрации объекта является залог прав требования. Одновременно с получением права собственности регистрируется залог в пользу банка. Обязательным условием является заключение договора личного страхования и страхования жилого помещения (после оформления права собственности).
«Совместная ипотечная программа с NCC Жилищное Строительство – это уникальное предложение на рынке Петербурга. Его ключевыми преимуществами являются привлекательная ипотечная ставка Райффайзенбанка, который входит в 10-ку системообразующих банков страны, и приобретение квартиры у крупного и надежного застройщика со скидкой в размере 10%», – комментирует Константин Мурашкин, начальник отдела продаж ипотечных кредитов Северо-Западного регионального центра Райффайзенбанка.
«Строительный концерн NCC сегодня особое внимание уделяет разработке доступных и удобных способов оплаты жилья. Мы уверены, что именно это направление сегодня является одним из ключевых для покупателей недвижимости. Я рад, что благодаря нашим договорённостям с Райффайзенбанком многие смогут осуществить мечту о качественном европейском жилье и купить квартиру в ЖК «Элланд» - говорит Юусо Тапани Хиетанен, генеральный директор NCC Жилищное строительство в России и Финляндии.
Напомним, жилой комплекс «Эланд» строится на границе Санкт-Петербурга и Ленинградской области, в 3-х минутах ходьбы от станции метро «Девяткино» (адрес объекта: Ленинградская область, пос. Мурино, Привокзальная пл., д. 3, срок сдачи объекта: IV очередь – Iv кв. 2015, V и VI очереди – IV кв. 2016, VII очередь - I кв. 2017). Территория комплекса, в рамках которого предусмотрено строительство 8 жилых домов общей площадью более 130 тыс. м/2., огорожена и озеленена. В настоящий момент I и II очереди сданы в эксплуатацию и заселены. Ведется строительство еще 5 очередей. Старт строительства последней VIII очереди NCC планирует до конца текущего года. Во дворах оборудуются детские игровые и спортивные площадки. На первых этажах расположатся помещения для торговли, сервиса, а также офисы. Для обеспечения безопасности предусмотрен контроль доступа: установлено видеонаблюдение, на входах на территорию и в подъезды устанавливаются домофоны. Проектом предусмотрены многоярусный паркинг на 1 312 машиномест и гостевые парковки. Также здесь NCC Жилищное строительство уже строит детский сад на 240 мест.
10 сентября участники семинара Федерального дорожного агентства «РОСАВТОДОР» посетили с экскурсией «Асфальтобетонный завод № 1» (Санкт-Петербург, г. Пушкин, ул. Гусарская, д. 33), входящий в Группу компаний «АБЗ-1».
Более 70 человек - главные инженеры, заместители начальников органов управления дорожным хозяйством, начальники и специалисты производственных и технических отделов - познакомились с работой крупнейшего в Восточной Европе и самого современного в России асфальтобетонного завода Benninghoven CONCEPT TBA 4000, открытого всего год назад при участии губернатора Санкт-Петербурга Георгия Полтавченко.
Наибольший интерес у экскурсантов вызвали тонкости производства литых асфальтобетонов, являющихся визитной карточкой «АБЗ-1» и идеальных для применения на сложных инженерных сооружениях (мостах, путепроводах и пр.). АБЗ-1 производит 90% всех литых асфальтобетонов Петербурга.
Перед участниками выступила заместитель начальника лаборатории АБЗ-1 Наталья Майданова. На счету лаборатории более 200 составов асфальтобетонных смесей. На всех производственных площадках подразделения лаборатории осуществляют также входной контроль исходных материалов и оперативный операционный и приемо-сдаточный контроль выпускаемой продукции.
Благодаря исследованиям научно-производственной лаборатории компании и внедрению инноваций, на магистралях, где используется асфальтобетон, изготовленный заводами ОАО «АБЗ-1», уже удалось избавиться от двух главных проблем: образования ям и пластической колеи. Борьба с колеёй, образующейся при износе, находится в компетенции не только дорожников, но и чиновников. В последнее время активно ведутся дебаты о пересмотре устаревших норм и приведении городского законодательства в соответствие с федеральным: тогда при интенсивности движения более 4501 автомобиля в сутки на полосу движения срок службы слоя износа дорожного покрытия будет ограничен двумя годами, а не пятью, как сейчас. Но уже сегодня проблема может быть частично решена самими автомобилистами.
Калинин Михаил Владимирович, исполнительный директор ОАО «АБЗ-1»:
«Когда ругают городские дороги, часто ставят в пример соседнюю Финляндию. Те, кто посещает эту страну, наверное, обращал внимание на ограничение скорости на магистралях в зимнее время до 80 км/ч. Всё потому, что финские коллеги провели исследование и выяснили, что при использовании шипованной резины скорость износа асфальта напрямую зависит от скорости движения транспорта. У нас же в любое время года по КАД водители несутся со скоростью не менее 120 км/ч, в результате на двух левых полосах образуется колея из-за выноса асфальта шипами».
Были представлены и другие инновации, например, цветные асфальтобетоны. Также во время экскурсии гости познакомились с автоматизированной системой приема сырья и отгрузки продукции, позволяющей существенно сократить затраты времени и повысить производительность предприятия, и с экологическими проектами «АБЗ-1».