Новый тренд в девелопменте: Развитие соседских сообществ
Трудности и основные принципы формирования и управления соседскими сообществами в районах новостроек обсудили на открытом заседании Экспертного совета РГУД по КОТ, который прошел 20 мая 2016 года.
Практическим опытом реализации культурно-досуговых центров в свежепостроенных жилых комплексах поделились петербургские и московские девелоперы: РосСтройИнвест, БФА Девелопмент, Сити-ХХI век, УНИСТО ПЕТРОСТАЛЬ, Mirland Development и специалисты.
Согласно результатам социальных исследований, проведенных компанией Aventica, люди в большинстве своем воспринимают стремительно застраивающиеся районы новостроек только как место «для ночлега». Социальные связи в таких локациях короткие или слабые, практически отсутствует коммуникация между жильцами, что закладывает большое количество социальных рисков и возможных конфликтов. Девелоперы и независимые эксперты, присутствующие на круглом столе по теме «Сообщества жильцов как конкурентное преимущество проектов КОТ. Реальные кейсы», обсудили трудности при создании культурно-образовательных центров, призванных познакомить между собой жильцов и наладить взаимодействие с застройщиками и управляющими компаниями.
«Четыре года назад на этапе завершения строительства ЖК «Князь Александр Невский» мы пришли к пониманию, что мы создаем самим фактом строительства наших жилых комплексов большие сообщества людей, которым будет необходимо общаться с друг другом и с нами долгое время и чувствовать себя безопасно и комфортно, - поделилась Марина Турыгина, директор по связям с общественностью ГК «РосСтройИнвест». – Мы убеждены, что общение с жителями построенных нами домов нельзя заканчивать на этапе передачи ключей или окончания гарантийных обязательств. Каждый жилой комплекс – сложный инженерный и социальный механизм, для успешного функционирования которого необходимо предпринимать регулярные усилия. Застройщикам необходимо выстраивать грамотную систему коммуникаций с жителями и создавать для них, продуманные и наполненные жизнью, общественные пространства. Именно поэтому в 2013 году мы запустили наш первый проект – культурно-образовательный центр «Невский». В этом году открывается КОЦ в «Доме с Курантами», следующим станет центр в «Городе Мастеров». Сегодня центр «Невский» занимает помещение в 600м2, там располагается первый в Санкт-Петербурге музей Александра Невского, концертный зал, зал для спортивных занятий и классы для культурно образовательных программ: робототехники, информатики, иностранных языков, театральной студии, творческих студий и т.д. Ежедневно работают кружки и проходят занятия для детей и взрослых, в музее проводятся экскурсии для жителей Невского района и кадетов военных училищ и учеников школ всего города, проходят научные конференции, выступают ведущие творческие коллективы нашего города, включая Мариинский театр, театр «Буфф». Сами жители дома выступают с инициативой проведения и проводят различные праздники, как государственные, так и «внутридомовые», которые жильцы сами установили как традицию. В доме работает придомовой храм. КОЦ «Невский» стал центром притяжения для всего района. Это благотворительный проект ГК «РосСтройИнвест», все мероприятия бесплатны для жителей, однако он принес много пользы компании: культурно-образовательный центр опосредованно сказывается на аренде и продажах, но очень благотворно – на имидже и доверии потребителей. У проекта есть перспектива капитализироваться. Внутри самой компании также произошли позитивные изменения. За последние два года на 24% повысилась лояльность сотрудников, многие вовлеклись в работу над этим проектом, и сами участвуют в мероприятиях. Немаловажно и то, что такой подход позволил снизить негатив и наладить прямое взаимодействие жильцов и управляющей компании, теперь мы по одну сторону баррикад при решении любых вопросов».
«Уже больше двух лет мы реализуем собственный социальный проект – «Семья в большом городе». В нашем жилом комплексе «Триумф Парк» располагается семейный центр «Багира», на территории которого мы регулярно проводим бесплатные семинары и мастер-классы для всех желающих. Специалисты разного профиля – психологи, педагоги, врачи, дизайнеры и др. - делятся с молодыми людьми полезной информацией о различных аспектах современной жизни. За 2 года мы провели 14 мероприятий, которые посетили более 2500 человек», - рассказывает Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development Corporation.
Подобные социальные инициативы со стороны девелопера многие жильцы воспринимают настороженно. В отличие от европейской практики, доверие в России завоевывается с трудом, и это требует серьезных усилий со стороны компании или внешних экспертов. Большинство из проектов реализуются за счет средств девелопера, и постепенно выводятся на самоокупаемость. Некоторые делают их полностью бесплатными, а кто-то устанавливает минимальную стоимость за ряд услуг. Зачастую высказывают подозрения, что такие проекты влияют на увеличение тарифов, стоимость жилплощади, однако, по заверениям самих застройщиков, они проходят по графе «дополнительное благоустройство». По словам участников обсуждения, соседские центры позволяют девелоперам решить множество задач, которые в иных обстоятельствах потребовали бы больше усилий, в том числе финансовых.
О новых подходах к объектам коммерческой недвижимости рассказала Ольга Володина, директор по развитию социально-градостроительной концепции «Миниполис» компании «Сити-ХХI век»: «Почти всех девелоперов обременяют большим количеством нежилых помещений, в которых должны появляться рабочие места. Мы частично решили задачу созданием соседских клубов – у нас их три в разных комплексах. Компания предоставляет льготные арендные условия и приоритетные права на аренду коммерческой недвижимости жильцам, и на сегодняшний день они составляют 50% арендаторов, успешно функционируют несколько семейных предприятий, которые выросли как раз из этой идеи. Отдаем предпочтение в первую очередь малому и среднему бизнесу, проводим отбор арендаторов по формату и качеству услуг, чтобы наши жильцы были довольны».
«Девелоперы берут на себя все больше социальных обязательств, закладывая в свои проекты транспортную инфраструктуру, детские сады, школы и пр. У государства часто на это не хватает ресурсов. Создание «соседских клубов» - свежий тренд, логично продолжающий общую тенденцию последних лет. Это такая комбинация мастерских, залов для групповых занятий, детских комнат, библиотек, мини-кафе, организаций, которые отвечают за общедомовые праздники и пр., - отмечает Арсений Васильев, председатель экспертного совета по КОТ РГУД, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь». – В Советском Союзе институт «добрососедства» был очень силен, его развитию способствовало много факторов, в том числе организация досуга и консолидация сообществ. Требования потребителей к жилью сегодня постепенно меняются – мало строить просто удобные и красивые дома, при выборе среди прочих равных покупатель все больше внимания обращает на благоприятную социальную среду. И в силах застройщика ее создать самостоятельно: в конечном итоге, это увеличивает бизнес-результаты компании, способствует формированию лояльных клиентов, повышению продаж и уменьшает издержки плохого сервиса. По-моему, мы переживаем новый этап развития в концепции жилых комплексов».
22 октября 2014 года в офисе Объединения подземных строителей и проектировщиков состоялось заседание Комитета по освоению подземного пространства НОСТРОЙ.
В мероприятии приняли участие: председатель Комитета, генеральный директор ОАО «Метрострой» Вадим Александров, заместитель председателя Комитета, генеральный директор Объединения подземных строителей и проектировщиков Сергей Алпатов, начальник отдела Управления технического регулирования НОСТРОЙ Владимир Бородин, начальник Службы капитального строительства ГУП «Петербургский метрополитен» Аркадий Фурса, генеральный директор ГК «Геоизол» Елена Лашкова, генеральный директор ЗАО «Метрокон» Анатолий Костерев, профессор кафедры «Тоннели и метрополитены» ПГУПС Дмитрий Голицынский.
Важнейшим вопросом повестки дня стал отчет Сергея Алпатова об участии российской делегации в конференции Международного Объединения Исследовательских Центров Подземного Пространства (АCUUS) 2014 в Сеуле. Было отмечено, что в состав российской делегации, посетившей Южную Корею, вошли авторитетные специалисты, представители ОАО «Метрострой», ОАО «Ленметрогипротранс», Международной Ассоциации Специалистов Горизонтального Направленного Бурения (МАС ГНБ).
Являясь членом правления Совета директоров ACUUS от Европы, Сергей Алпатов проинформировал правление о ходе подготовки конференции ACUUS 2016 в Санкт-Петербурге. Он отметил, что зарубежные партнеры высоко оценили проделанную работу, подчеркнув, что на сегодняшний день в международном профессиональном сообществе за Петербургом закрепился статус идеологического центра подземного строительства в России. «Проведение конференции 2016 года в Северной столице, несомненно, укрепит эти позиции. Тем более, что по мнению генерального управляющего ACUUS Жака Беснера, проекты линий и станций метрополитена глубокого заложения в исторической части и жилых районах Санкт-Петербурга уникальны и занимают достойное место в антологии мировых проектов подземного строительства», - прокомментировал Сергей Алпатов.
В продолжение темы международного сотрудничества вниманию собравшихся была представлена анкета по вопросам развития подземного строительства, подготовленная правлением ACUUS. Члены Комитета выразили готовность участвовать в этой работе и отметили важность информационного обмена между участниками строительного рынка, как в России, так и за рубежом.
Важной темой повестки дня стал отчет Сергея Алпатова по итогам совещания «Развитие городского подземного пространства – путь от концепции к проектным решениям», организованного по инициативе Комитета по освоению подземного пространства НОСТРОЙ. В обсуждении актуальных проблем развития подземного строительства приняли участие президент НОП Михаил Посохин, президент НОИЗ Леонид Кушнир, первый вице-президент Российской академии архитектуры и строительных наук Вячеслав Ильичев, академик Российской академии наук Виктор Осипов, директор департамента Градостроительства Минэкономразвития РФ Елена Чугуевская, представители Российской Академии Наук и профильных вузов, специалисты в области инженерных изысканий, проектирования и строительства. В ходе дискуссии эксперты особо подчеркнули необходимость устранения правовой коллизии с Законом о недропользовании.
Представитель НОСТРОЙ Владимир Бородин высоко оценил работу Комитета, которая ведется неформально и нацелена на решение актуальных отраслевых проблем.
Подводя итоги заседания, Вадим Александров поблагодарил участников заседания за поддержку и активную деятельность в рамках Комитета по освоению подземного пространства НОСТРОЙ.
Газобетон продолжает завоевывать рынок малоэтажного строительства. Сегодня свыше 60% изделий из газобетона, реализуемых на региональном строительном рынке, используются как раз для возведения малоэтажных домов. За применение этого строительного материала все активнее «голосуют» и девелоперы и застройщики, ведь газобетонные блоки позволяют им упростить процесс строительства, удешевить стройку и сэкономить время на возведение объекта.
«H+H», ведущий производитель автоклавного газобетона в России, вместе с застройщиком решил узнать: как на примере возведения одного жилого объекта, используя газобетон, можно оптимизировать экономику строительного процесса.
Базовой площадкой для такого расчета был выбран новый коттеджный поселок «Киссолово», расположенный во Всеволожском районе Ленинградской области. Это первый проект профессионального девелопера загородной недвижимости «Весна», Поселок строится с 2009 года: сегодня на его территории проживают более 50 семей. Сейчас реализуется последняя, V очередь застройки: дома возводят как по типовым, там и по индивидуальным проектам.
«Киссолово» – современный поселок, предназначенный для круглогодичного проживания, поэтому он должен отвечать всем требованиям, предъявляемым к комфортабельному загородному жилью: зимой дома должны хорошо удерживать тепло, а летом сохранять внутри приятную прохладу. Учитывая эти требования, часть коттеджей в поселке возводилась из автоклавного газобетона. Применение этого материала решило и вопрос утепления зданий.
«Если использовать для утепления пенополистирол, это создаст преграду для выхода естественной влаги сквозь стены дома. Если использовать вату – проект получается очень дорогим», – объяснил этот выбор Герман Черняев, руководитель проекта.
Газобетон H+H сочетает функции несущего каркаса и утеплителя. Поэтому в качестве стенового материала для части коттеджей использовали газобетонные блоки H+H толщиной 375 мм и плотностью D400, которые и позволяют возводить стены без дополнительного утепления. Это сэкономило строителям не только время, но и средства.
По окончании строительства посчитали экономию на примере отдельно взятого коттеджа площадью 130 кв. м (70 куб. м. газобетона). «Утепление такого объекта минеральной ватой обошлось бы в 100 000 р. В связи с использованием газобетона 375 мм не потребовалось применение монолитного пояса, что позволило сэкономить еще 50 000 р.
Кроме того, как участники программы лояльности H+H для строительных бригад, мы получили клей для газобетона бесплатно, а это еще около 15 000 р. экономии», – объясняет руководитель проекта Герман Черняев.
Итого, только на одном коттедже, благодаря эффективным свойствам газобетона и программе лояльности H+H, было сэкономлено порядка 165 000 р. Рыночная стоимость самого коттеджа в итоге составит порядка 5,5-6 млн рублей.
Отдельно эксперт отметил то, что использование газобетона и правильная организация работы значительно сократили сроки строительства. Так, на возведение коттеджа, о котором идет речь, ушло всего 1,5 месяца. По оценке специалиста, это очень хороший результат: строительство такого же дома из кирпича заняло бы, по меньшей мере, на 1 месяц больше.
Герман Черняев в строительстве уже 20 лет. Последние пять лет он работает в России, а до этого получал опыт на стройках Эстонии. «Я давно работаю с газобетоном и хорошо знаю преимущества этого материала. Во-первых, с ним легко работать. Во-вторых, у него маленькая отходность. В-третьих, этот материал легко штробится и обрабатывается – на проектах из газобетона гораздо проще прокладывать коммуникации. Также мне очень нравятся газобетонные U-блоки – это удобное, качественное и эстетичное решение для устройства перемычек над дверными и оконными проемами», – отмечает он.
С такой объективной оценкой согласны и в компании «H+H». «Преимущества газобетона, который отличается экологичностью, прочностью, теплоэффективностью, постепенно оценивают и в России. Рост доверия к этому строительному материалу мы видим и на примере продаж нашей компании. Так, если в 2014 году на долю малоэтажного строительства пришлось 47% реализованной H+H продукции, то уже в 2015 году мы прогнозируем, что это будет порядка 60%», - говорит Надежда Солдаткина, генеральный директор ООО «H+H».
О Программе лояльности H+H для строительных бригад:
Программа лояльности H+H для строительных бригад, работающих на рынке частного домостроения, стартовала в августе этого года. Основная задача программы – сформировать пул строительных компаний для продвижения комплексных решений из газобетона и сопутствующей продукции.
Н+Н стремиться повышать лояльность к использованию газобетона как строительного материала и готова осуществлять контроль и техническую поддержку на всех этапах продаж и строительства. Программа лояльности рассчитана на долгосрочное взаимовыгодное сотрудничество и развитие бизнеса партнеров компании.
Более подробная информация о Программе: http://www.hplush.ru/77
Более подробная информация о продукции «H+H» представлена на сайте: http://www.hplush.ru/