Новый тренд в девелопменте: Развитие соседских сообществ
Трудности и основные принципы формирования и управления соседскими сообществами в районах новостроек обсудили на открытом заседании Экспертного совета РГУД по КОТ, который прошел 20 мая 2016 года.
Практическим опытом реализации культурно-досуговых центров в свежепостроенных жилых комплексах поделились петербургские и московские девелоперы: РосСтройИнвест, БФА Девелопмент, Сити-ХХI век, УНИСТО ПЕТРОСТАЛЬ, Mirland Development и специалисты.
Согласно результатам социальных исследований, проведенных компанией Aventica, люди в большинстве своем воспринимают стремительно застраивающиеся районы новостроек только как место «для ночлега». Социальные связи в таких локациях короткие или слабые, практически отсутствует коммуникация между жильцами, что закладывает большое количество социальных рисков и возможных конфликтов. Девелоперы и независимые эксперты, присутствующие на круглом столе по теме «Сообщества жильцов как конкурентное преимущество проектов КОТ. Реальные кейсы», обсудили трудности при создании культурно-образовательных центров, призванных познакомить между собой жильцов и наладить взаимодействие с застройщиками и управляющими компаниями.
«Четыре года назад на этапе завершения строительства ЖК «Князь Александр Невский» мы пришли к пониманию, что мы создаем самим фактом строительства наших жилых комплексов большие сообщества людей, которым будет необходимо общаться с друг другом и с нами долгое время и чувствовать себя безопасно и комфортно, - поделилась Марина Турыгина, директор по связям с общественностью ГК «РосСтройИнвест». – Мы убеждены, что общение с жителями построенных нами домов нельзя заканчивать на этапе передачи ключей или окончания гарантийных обязательств. Каждый жилой комплекс – сложный инженерный и социальный механизм, для успешного функционирования которого необходимо предпринимать регулярные усилия. Застройщикам необходимо выстраивать грамотную систему коммуникаций с жителями и создавать для них, продуманные и наполненные жизнью, общественные пространства. Именно поэтому в 2013 году мы запустили наш первый проект – культурно-образовательный центр «Невский». В этом году открывается КОЦ в «Доме с Курантами», следующим станет центр в «Городе Мастеров». Сегодня центр «Невский» занимает помещение в 600м2, там располагается первый в Санкт-Петербурге музей Александра Невского, концертный зал, зал для спортивных занятий и классы для культурно образовательных программ: робототехники, информатики, иностранных языков, театральной студии, творческих студий и т.д. Ежедневно работают кружки и проходят занятия для детей и взрослых, в музее проводятся экскурсии для жителей Невского района и кадетов военных училищ и учеников школ всего города, проходят научные конференции, выступают ведущие творческие коллективы нашего города, включая Мариинский театр, театр «Буфф». Сами жители дома выступают с инициативой проведения и проводят различные праздники, как государственные, так и «внутридомовые», которые жильцы сами установили как традицию. В доме работает придомовой храм. КОЦ «Невский» стал центром притяжения для всего района. Это благотворительный проект ГК «РосСтройИнвест», все мероприятия бесплатны для жителей, однако он принес много пользы компании: культурно-образовательный центр опосредованно сказывается на аренде и продажах, но очень благотворно – на имидже и доверии потребителей. У проекта есть перспектива капитализироваться. Внутри самой компании также произошли позитивные изменения. За последние два года на 24% повысилась лояльность сотрудников, многие вовлеклись в работу над этим проектом, и сами участвуют в мероприятиях. Немаловажно и то, что такой подход позволил снизить негатив и наладить прямое взаимодействие жильцов и управляющей компании, теперь мы по одну сторону баррикад при решении любых вопросов».
«Уже больше двух лет мы реализуем собственный социальный проект – «Семья в большом городе». В нашем жилом комплексе «Триумф Парк» располагается семейный центр «Багира», на территории которого мы регулярно проводим бесплатные семинары и мастер-классы для всех желающих. Специалисты разного профиля – психологи, педагоги, врачи, дизайнеры и др. - делятся с молодыми людьми полезной информацией о различных аспектах современной жизни. За 2 года мы провели 14 мероприятий, которые посетили более 2500 человек», - рассказывает Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development Corporation.
Подобные социальные инициативы со стороны девелопера многие жильцы воспринимают настороженно. В отличие от европейской практики, доверие в России завоевывается с трудом, и это требует серьезных усилий со стороны компании или внешних экспертов. Большинство из проектов реализуются за счет средств девелопера, и постепенно выводятся на самоокупаемость. Некоторые делают их полностью бесплатными, а кто-то устанавливает минимальную стоимость за ряд услуг. Зачастую высказывают подозрения, что такие проекты влияют на увеличение тарифов, стоимость жилплощади, однако, по заверениям самих застройщиков, они проходят по графе «дополнительное благоустройство». По словам участников обсуждения, соседские центры позволяют девелоперам решить множество задач, которые в иных обстоятельствах потребовали бы больше усилий, в том числе финансовых.
О новых подходах к объектам коммерческой недвижимости рассказала Ольга Володина, директор по развитию социально-градостроительной концепции «Миниполис» компании «Сити-ХХI век»: «Почти всех девелоперов обременяют большим количеством нежилых помещений, в которых должны появляться рабочие места. Мы частично решили задачу созданием соседских клубов – у нас их три в разных комплексах. Компания предоставляет льготные арендные условия и приоритетные права на аренду коммерческой недвижимости жильцам, и на сегодняшний день они составляют 50% арендаторов, успешно функционируют несколько семейных предприятий, которые выросли как раз из этой идеи. Отдаем предпочтение в первую очередь малому и среднему бизнесу, проводим отбор арендаторов по формату и качеству услуг, чтобы наши жильцы были довольны».
«Девелоперы берут на себя все больше социальных обязательств, закладывая в свои проекты транспортную инфраструктуру, детские сады, школы и пр. У государства часто на это не хватает ресурсов. Создание «соседских клубов» - свежий тренд, логично продолжающий общую тенденцию последних лет. Это такая комбинация мастерских, залов для групповых занятий, детских комнат, библиотек, мини-кафе, организаций, которые отвечают за общедомовые праздники и пр., - отмечает Арсений Васильев, председатель экспертного совета по КОТ РГУД, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь». – В Советском Союзе институт «добрососедства» был очень силен, его развитию способствовало много факторов, в том числе организация досуга и консолидация сообществ. Требования потребителей к жилью сегодня постепенно меняются – мало строить просто удобные и красивые дома, при выборе среди прочих равных покупатель все больше внимания обращает на благоприятную социальную среду. И в силах застройщика ее создать самостоятельно: в конечном итоге, это увеличивает бизнес-результаты компании, способствует формированию лояльных клиентов, повышению продаж и уменьшает издержки плохого сервиса. По-моему, мы переживаем новый этап развития в концепции жилых комплексов».
В конце ноября в Петербурге прошла IV ежегодная международная конференция «Профессия архитектор. Время перемен», организаторами которой являются компания «Сен-Гобен» и Союз архитекторов России. Около двухсот российских и зарубежных архитекторов приняли участие в двухдневном мероприятии с целью актуализации важных вопросов архитектурно-строительной отрасли и поиска путей решения проблем, связанных с законодательным регулированием, образованием профессионального сообщества и использованием современных строительных технологий.
Конференция проводится с 2012 года. За это время в жизни российской архитектуры и строительства произошли важные изменения: процессы глобализации, затрагивающие все отрасли экономики страны, ощутимо сказались на деятельности профессионального архитектурного сообщества. Работа в новых условиях требует значительных изменений в законодательстве, принципах подготовки специалистов, стандартах профессии, профессиональной практики в целом. Роберт Шибли, декан и профессор школы архитектуры и планировки университета в Боно, считает, что в условиях глобализации российскому профессиональному архитектурному сообществу придется исполнять единые правила, которые установлены в мире, привести национальное архитектурно-строительное законодательство к «общему знаменателю» мировых стандартов. Кроме того, активное развитие рынка диктует новые требования к возводимому жилью. Сегодня на первый план выходят такие параметры комфорта, как экологическая чистота используемых материалов, комфортное освещение, акустические характеристики внутренней среды в помещении. Все большее количество потребителей предъявляют повышенные требования к жилью, для соответствия которым архитектурное сообщество должно выработать новые правила и стандарты работы.
Президент Союза архитекторов России Андрей Боков отметил, что архитектурная профессия очень важна для современного общества. «От качества нашей работы зависит не только облик городов, но и здоровье людей – физическое, моральное, – считает он. – Человек производит города, а города производят человека, поэтому роль архитектора в жизни социума трудно переоценить». Однако для того, чтобы архитектор мог успешно решать свои профессиональные задачи, пока еще существует немало препятствий. Одной из основных сложностей является недостаточная квалификация молодых специалистов, отсутствие у них понимания базовых принципов градостроительства. В то же время, непрофессионализм в архитектурно-строительном процессе может стать «бомбой замедленного действия» – последствия ошибок в проектировании могут сказаться на качестве жизни людей не сразу, а через определенное время. Выход ведущим специалистам отрасли видится в принятии новых законов, главным смыслом которых является формирование института профессиональной квалификации.
Одной из острых проблем является статус архитектора и его роль в процессе строительства. Сегодня все еще не редкость ситуация, когда архитектор оказывается лишь исполнителем заказа застройщика, находясь под непрерывным давлением инвестора проекта. Для снижения себестоимости строительства или реконструкции зачастую используются более дешевые материалы, чем те, что изначально заложены проектной сметой, упрощаются проектные решения. Архитектор, чье слово должно быть решающим при принятии того или иного решения, фактически не может влиять на ход работ, а главное, на конечный результат процесса проектирования и строительства.
Такую ситуацию необходимо менять, считает генеральный директор «Сен-Гобен СНГ» Гонзаг де Пире. Возможным выходом может стать европейская практика десятилетней гарантии, предоставляемой застройщиком на готовое здание. «Пока в России такой практики нет, но ее внедрение откроет широкие возможности для всех участников процесса строительства. Во-первых, повысится качество возводимых зданий, т.к. возрастет ответственность подрядчика. Во-вторых, откроются новые возможности для страхового бизнеса. А самое главное, выиграет конечный потребитель, т.к. он будет получать жилье более высокого качества. Причем сегодня для этого созданы все условия. Ведущие мировые производители готовы, в том числе «Сен-Гобен», всегда готовы делиться своими знаниями и опытом при решении важных отраслевых задач. Мы работаем во многих странах мира, обладаем собственной экспертизой в области разработки и производства современных материалов и использования их в строительстве, и рады предоставить российским профессионалам знания компании с 350-летней историей», – сказал он.
Участники конференции отметили, что для более эффективного решения проблем, существующих сегодня в архитектурно-строительной отрасли, необходимо создать площадку, на которой все заинтересованные стороны могли бы встречаться, обмениваться мнениями, опытом, искать пути преодоления возникающих сложностей. Вопросы профессионального образования, статуса профессии архитектора, взаимодействия с органами государственной власти и застройщиками необходимо решать в комплексе. И с этой точки зрения конференция «Профессия архитектор. Время перемен» является одним из важных шагов в процессе налаживания конструктивного и плодотворного профессионального диалога, призванного играть важную созидательную роль в формировании будущего нашей страны.
Основные ориентиры внутреннего развития страны на краткосрочную перспективу определены. Их обозначил президент РФ Владимир Путин в ходе ежегодного послания к Федеральному собранию. В частности, главой государства поставлена задача разобраться с недостатками в строительной отрасли, в числе которых он назвал цены на однотипные объекты капстроительства, которые, не секрет, могут существенно разниться в соседних субъектах.
«Считаю, что необходимо поэтапно создать систему единого технического заказчика, централизовать работу по подготовке типовых проектов, строительной документации, выбору подрядчиков. Это позволит преодолеть сегодняшний разнобой в стоимости строек, даст существенную экономию в расходовании государственных средств на капитальное строительство, как показывает опыт, от 10 до 20 процентов. Такая практика должна быть распространена на все гражданские объекты, которые возводят за счёт средств федерального бюджета. Поручаю Правительству представить соответствующие предложения», - сказал Владимир Путин.
Между тем, разговоры о том, что рынок Госзаказа нуждается в инструментах регулирования конкуренции, ведутся давно.
"Министерство строительства и ЖКХ России видит свою роль в регулировании отрасли в целом, а не только в общении с сообществом подрядчиков. Ключевая роль заказчика должна быть восстановлена" – отметил Юрий Рейльян, замминистра строительства и ЖКХ России.
С этим тезисом Юрий Рейльян выступил на IX Всероссийском съезде строителей, где при поддержке большинства был избран в Совет Нострой. С работай над типовыми контрактами на проведение работ по строительству просил не затягивать. И вот в кротчайшие сроки маховик закрутился.
Как сообщается на сайте Минстроя, при ведомстве создается рабочая группа по разработке таких унифицированных договоров. Представители национальных объединений саморегулируемых организаций строительной отрасли примут в этом самое активное участие. Определение четких правил игры на рынке Госзакупок – один из приоритетов Нострой. Об этом глава Нацобъединения Николай Кутьин громко заявил со съездовской трибуны.
- Мы договорились с Правительством РФ, что Нацобъединение подготовит предложения по выделению из 44-ФЗ торгов, связанных со строительным подрядом. Этот законопроект решит вопрос бесконтрольного снижение цены, - сказал Н.Кутьин, - В этот проект закона должна быть включена предквалификация. Это такой же равный документ, как и допуск. Предквалификация потянет за собой еще и подготовку, и переподготовку кадров. Не секрет, что заказчик не удовлетворен участниками торгов из-за низкого уровня квалификации кадров. Соответственно возрасти должна и роль наших стандартов, которые станут официальными и будут рассматриваться при определении победителей торгов на соответствие качества строительной компании объемам строительного заказа.
Разработанные типовые контракты будут полностью соответствовать федеральному закону №44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд», заверили в Минстрое. По мнению гендиректора Национального центра развития саморегулирования «Специальный ресурс» типовые контракты по строительству в обязательном порядке должны учитывать требования к наличию опыта работы, связанного с предметом контракта, и деловой репутации подрядчика. Это условие прописано в ст. 31 №44-ФЗ, но на деле пока не работает.
- Допуск СРО – это право на производство качественных и безопасных строительных услуг. Но качество и безопасность не зиждется только на праве, но еще на деловой репутации и профессионализме. Эти факторы заложены в Национальный стандарт «Оценка опыта и деловой репутации строительных компаний», - выступил на съезде строителей В. Шахов, - В отличие от допуска сертификация на соответствие стандарту проводится только с выездом на место.
Применительно к государственным закупкам система оценки деловой репутации призвана стать эффективным инструментом для отсева с рынка недобросовестных предпринимателей и элементом защиты конечного потребителя.
-Стандартом заинтересовались различные структуры, в том числе Департамент г. Москвы по конкурентной политике. Отдел аналитического сопровождения земельно-имущественных торгов департамента рассматривает возможность сотрудничества в части применения сертификации компаний малого бизнеса– отметил В. Шахов по итогам заседания ТК 066 в Москве .
- С помощью репутационного стандарта угрозы и вызовы, которые сегодня стоят перед саморегулированием, можно трансформировать в преимущества - убежден президент СРО НП «Строительный ресурс» Виктор Кривошонок.
Если «Строительный ресурс» является на сегодняшний день пионером в области разработки стандартов нового поколения, то Новгородская область стала первопроходцем в деле их продвижения. Пилотный проект по внедрению Национального стандарта «Оценка опыта и деловой репутации строительных организаций» в этом субъекте будет представлен профессиональному сообществу 18 декабря этого года на заседании Окружной конференции членов Национального объединения строителей по Северо-Западному федеральному.