Варианты развития
Какие территории для развития Петербурга наиболее преспективны - районы за КАД или "серый пояс"? Два противоположных экспертных мнения по этому поводу читайте в рубрике "Полемика" газеты "Строительный Еженедельник".
Так, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев не верит в перспективы освоения «серого пояса» в ближайшие годы. По его мнению, наиболее перспективные территории внутри административных границ Санкт-Петербурга – на северо-западе и юго-западе города.
– По Вашему мнению, как в ближайшие годы будет развиваться Петербург – «внутрь» или вширь?
– В такой большой сложившейся агломерации как Петербург (и внутри административных границ, и за их пределами) всегда есть резервы для роста жилищного строительства и строительства объектов любого другого назначения. Есть мнение о том, что основная зона развития Петербурга – это «серый пояс». С точки зрения остроты проблемы и ее наибольшей перспективы, наверное, это так. А вот с точки зрения прогноза – скорее, все-таки нет.
– Какие основные барьеры сегодня стоят на пути освоения «серого пояса»?
– Начавшееся освоение промышленных территорий полностью остановилось – соответствующая градостроительная и разрешительная документация не выдается или выдается в микроскопических объемах, нет административных усилий по решению конфликтных вопросов, которые касаются пересечения интересов различных предприятий или увязывания интересов собственников с городской или районной администрацией.
Работа по «серому поясу» требует стратегической работы, которая совершается не в один-два процедурных действия (например, подготовки краткого пакета документов на земельный участок и его продажи). Здесь необходима сложная многоэтапная работа, отдача от которой может быть выше, но проблема в том, что ее сложнее организовать. Нужно определять результат как минимум на 5-7 лет вперед, а в некоторых случаях и дальше, при том, что конкретные шаги необходимо предпринимать уже сейчас, а не ограничиваться написанием долгосрочных программ.
– Какая альтернатива есть «серому поясу»?
– С этой точки зрения (сложности и реальности проведения административных процедур со стратегическим фокусом) текущий прогноз выглядит все-таки более реалистичным – в направлении освоения незастроенных и незанятых площадей в пределах административных границ Петербурга, его северо-западной и юго-западной частей. В отношении этих территорий необходимо стратегическое видение и умение работать на перспективу. Прежде всего, нужно пытаться решить наиболее острые проблемы за счет синергии проектов, комплексных подходов, а это все еще включает создание транспортной и инженерной инфраструктуры, а также планирование бытовой и социокультурной инфраструктуры в новых городских районах. Тем не менее, развитие именно этих направлений представляется наиболее верным. Стоит акцентировать внимание еще раз: мы говорим не о том, куда нужно расти Петербургу, а о том, куда он, скорее всего, будет расти. В отдельных случаях нельзя исключать и возможности увеличения доли продажи участков, направленных на точечную застройку или застройку уплотнительного характера.
– Что может дать толчок для развития этих территорий?
– Главной движущей силой преобразования территорий выступают агенты развития. И в связи с тем, что на данный момент наиболее активным и конструктивным агентом развития выступает частный бизнес, то следует ожидать, что в краткосрочной перспективе будут развиваться именно частные проекты, а их потенциал в основном находится в Ленинградской области. В связи с этим можно и нужно предполагать развитие именно этих направлений. Необходимо отметить, что наиболее развитые направления – такие, как Мурино, Кудрово – уже практически получили свое оформление в виде подготовленных проектов планировки территорий, градостроительной документации, а значит, их часть уже реализована, и следующим перспективным направлением видится юг города – направление Красного Села, города-спутника Южный – при определенных условиях это направление вполне может стать если не основным, то серьезным и значимым в развитии Петербурга.
Девелоперы будут неизбежно вкладывать средства в реновацию «серого пояса» – именно за такими проектами ближайшее будущее. Редевелопмент – сложный, но интересный и творческий процесс, считает генеральный директор Docklands Development Екатерина Запорожченко.
– Сегодня в среде экспертов есть мнение, что Петербург больше не может идти по экстенсивному пути развития, если он продолжит «расползаться», в будущем мы столкнемся с крупными транспортными, инфраструктурными проблемами. Вы согласны с таким мнением?
– Развиваться вширь дешевле и удобнее. В целом, проекты greenfield гораздо проще и для девелопмента – есть пустое поле, которое можно застроить чем угодно, исходя из небольшого количества ограничений. Конечно, есть сложности с инфраструктурой, но они преодолимы – все зависит от денег. Проекты редевелопмента сложнее, но интереснее. Жесткие рамки вынуждают проявлять изобретательность и креативность.
Пример нашего проекта – редевелопмент территории речного порта Петербурга. Когда мы приобретали этот участок, это был закрытый решением Правительства Петербурга речной грузовой порт с соответствующей старой инфраструктурой – складами, терминалами. Но, как и любой порт, с качественными видами на Неву и Финский залив. Было решено, опираясь на европейский опыт, реновировать территорию под многофункциональный квартал, выполненный в традициях промышленной застройки, прообразом которой стал лондонский Docklands. Так появился петербургский лофт-квартал Docklands. Мы хотели соблюсти именно такой формат – кирпичный фасад, который мы закупили в Скандинавии, внутреннее пространство, оформленное в стиле промышленной архитектуры начала XX века. Стали бы мы придумывать этот формат для застройки «ЗаКАДья»? Cомневаюсь.
– Какого рода сложности стоят при реализации подобных проектов?
– Барьеров несколько. В первую очередь, административные. Это проблемы согласования проекта в исторической части города, в том числе и противостояние градозащитников. Кроме того, большинство участков, пригодных для редевелопмента, переоценены нынешними владельцами или имеют сложности правового статуса. Но все барьеры преодолимы. Было бы желание властей и стремление девелоперов.
– Эксперты говорят что при редевелопменте себестоимость жилья становится слишком высокой. Как разрешить такую проблему?
– Конкурировать ценами – тупиковый путь. Чтобы выиграть ценовую конкуренцию, надо предложить продукт не лучше, а дешевле. Нередко для этого девелоперы начинают экономить на качестве проекта, качестве среды, качестве строительных материалов. Но есть и другой путь – можно создавать дополнительные опции, которые, даже удорожая стоимость жилья, делали бы его более комфортным для покупателей. Например, в нашем проекте лофт-квартала Docklands есть не только фитнес-центр, рестораны, магазины, бизнес-зона, но и детский сад с бассейном.
– Помимо жилья, что еще может появиться в «сером поясе»?
– Нужно принципиальное решение о развитии и редевелопменте этих территорий. Это не обязательно должна быть застройка их новым жильем или офисами. Нужно создание новых рабочих мест, новых общественных пространств. Оптимально было бы в рамках нового Градплана развить эту тему и разработать комплексный план реновации всего «серого пояса». Это позволило бы создать новые связи между историческим центром Петербурга и спальными районами, новые ареалы притяжения, привлекающие не только петербуржцев, но и туристов.
Высота комфорта и комфорт высоты
Ограничения по высотности и плотности застройки, заявленные в проекте новых Правил землепользования и застройки Петербурга, вызвали в девелоперских кругах немалую обеспокоенность. Два противоположных взгляда на последствия предполагаемых изменений – в нашей рубрике «Полемика».
Дмитрий Панов, генеральный директор ГК «Доверие», заместитель председателя Комитета РГУД по урбанистике, архитектуре и градостроительству:
– Сейчас многие девелоперы в ожидании изменения градостроительных нормативов заняли выжидательную позицию. Если раньше, приобретая земельный участок, девелоперы точно понимали, на какой коэффициент урбанизации они могут рассчитывать, то сегодня очень трудно выстраивать финансовые модели в условиях меняющегося законодательства.
Кризис может восприниматься как реакция экономики на сильно изменяющиеся внешние условия. И безусловно, необходимо предусмотреть определенный временной лаг для того, чтобы бизнес сумел адаптироваться под новые градостроительные нормы.
Я приведу простой расчет возможных финансовых потерь, с которыми могут столкнуться девелоперы в случае утверждения отдельных законодательных актов. Так, например, при утверждении в Правилах землепользования и застройки нового коэффициента использования территории (КИТ) с максимальным показателем 2,0 вместо возможного на сегодняшний день показателя в 2,3 последствием для проекта, расположенного на участке в 1 га в спальном районе Петербурга, станут потери прибыли девелопера в размере порядка 75 млн рублей. Это мы говорим минимальных параметрах, без оценки косвенных последствий. Экстраполируя этот подход на увеличение площади земельного участка, можно спрогнозировать финансовые потери девелопера.
Мы понимаем, что инициатива правительства связана с тем, что при расчетном показателе КИТ более 2,0 для проектов не могут быть выдержаны одновременно нормы по обеспечению социальной инфраструктурой, машино-местами и озеленению. Однако в текущей экономической ситуации столь существенные с финансовой точки зрения нововведения желательно формировать с учетом мнения участников отрасли. У девелоперов сейчас много иных экономических проблем, например значительное удорожание строительных материалов вследствие изменения курса валют и законодательства о грузоперевозках.
Хотелось бы верить, что в такой ситуации власти поддержат девелоперов, что помогло бы избежать заморозки проектов. Многие из застройщиков уже сегодня заняли выжидательную позицию. Яркий тому пример – итоги последних торгов Фонда имущества, на которых проданы считаные единицы земельных участков. Ведь параметры, умноженные на коэффициент определенности, являются доминирующим фактором для принятия решения инвестором.
Мы уже не раз говорили о том, что все «нововведения» ПЗЗ – ограничения по высотности и изменение коэффициента использования территорий – логично было бы перенести до момента утверждения нового Генплана в 2018 году. Это позволило бы девелоперам, которые приобрели земельные участки с расчетом коэффициента использования территории 2,3, реализовать свои проекты.
И вместо того чтобы оставить девелоперов разбираться со своими убытками, кураторы отрасли могли бы задать девелоперам ориентиры и цели, а бизнес, в свою очередь, предложил решения, которые сбалансированно удовлетворяли бы интересы сторон. Не хватает зеленых зон? Можно подойти к этому вопросу креативно. Это может придать импульс применению новых технологий – вертикальному озеленению, устройству зеленых зон на крышах паркингов и т. д. Это было бы здравой инициативой, которая не приведет к сжатию рынка.
Владимир Григорьев, председатель Комитета по градостроительству и архитектуре, главный архитектор Петербурга:
– Я не знаю, почему этот вопрос воспринимается как нововведение. Решение об ограничении базовой высоты новых жилых зданий в Петербурге было принято еще в 2012 году на совещании правительства города. Тогда были зафиксированы две основополагающие, на мой взгляд, установки. Первая – ограничение высотности до 40 м, а все отклонения от этого показателя могут быть рассмотрены и приняты решением правительства. Это общая формулировка, но понятно, что за этим стоит механизм принятия взвешенных решений. На мой взгляд, абсолютно правильный.
Вторая – о территориях отложенного развития, что всегда было заложено в Генплане, но утеряно в Петербурге в последнее время. Город никак не может успевать со строительством инфраструктуры за многочисленными, множащимися и не поддающимися никакой градостроительной логике участками девелопмента.
Если я не ошибаюсь, сейчас около 89% территории города находится в частной собственности. У города собственных территорий (за исключением дорог, кладбищ, зеленых насаждений) для осуществления серьезных градостроительных планов очень мало. Город вынужден обслуживать девелоперов. Девелоперы, понятно, в своих целях стремятся к логике эффективных рыночных отношений. Здесь и заложено главное противоречие, и всем бы пошло на пользу, если бы оно было решено или хотя бы сглажено.
Проект новых ПЗЗ вынесен на общественные слушания, для того чтобы можно было подать предложения по изменению положений. Уже было принято 200 заявок на изменения ПЗЗ, они все проанализированы комитетом и представлены на рассмотрение Комиссии по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга.
В состав проекта правил предполагается включить карту доминантной застройки, регулирующую размещение высотных объектов, а также определяющую границы зон их размещения.
Изменились предельные максимальные значения коэффициента использования территории: для земельных участков среднеэтажной жилой застройки до восьми этажей включительно КИТ составляет 1,7; для земельных участков многоэтажной (высотной) жилой застройки девять этажей и выше – 2,0.
Проанализировав элементы территории – дороги, детские и спортивные площадки, зеленые насаждения, которые необходимы для обеспечения жилой застройки, – мы увидим, что при соблюдении всех нормативов если на 1 га строится 23 тыс. кв. м жилья, остается только поставить 25-этажный дом, так как все остальное пространство будет занято другими элементами территории.
Такую плотность застройки вряд ли можно считать приемлемой и перспективной, и то, что квартиры в таких домах покупаются, говорит лишь о том, что рынок у нас мало изобилует предложением. Отсюда и вытекает решение, что КИТ должен быть ограничен 2,0. Думаю, и это не спасет нас от бед, ведь никакие нормы не могут в полном объеме описать все критерии создания красивой архитектуры и полноценной жилой среды.
Однако под влиянием многочисленных обсуждений проекта правил с инвестиционным и девелоперским сообществом мы пришли к выводу, что нужно смягчить ряд позиций. Например, допустить в новых нормативах размещение зеленых насаждений на кровлях паркингов при достаточном растительном слое, который бы позволял выращивать там деревья и кустарники. При этом 30% зеленых насаждений должно располагаться непосредственно на земле.
Этот баланс позволит без ущерба реализовывать инвестиционные проекты, но в то же время поможет сделать шаг к созданию гармоничной и комфортной среды.
Справка:
В конце октября в Смольном состоялось заседание Комиссии по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга под председательством вице-губернатора Санкт-Петербурга Игоря Албина. Основным вопросом на заседании комиссии стало рассмотрение проекта Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга, подготовленного на основании постановления правительства Санкт-Петербурга от 14.09.2015 № 794. Ознакомившись с проектом правил, большинством голосов членов комиссии было принято решение направить проект Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга в Комитет по градостроительству и архитектуре для осуществления проверки проекта на соответствие требованиям технических регламентов, Генеральному плану Санкт-Петербурга, схеме территориального планирования Российской Федерации.