Варианты развития
Какие территории для развития Петербурга наиболее преспективны - районы за КАД или "серый пояс"? Два противоположных экспертных мнения по этому поводу читайте в рубрике "Полемика" газеты "Строительный Еженедельник".
Так, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев не верит в перспективы освоения «серого пояса» в ближайшие годы. По его мнению, наиболее перспективные территории внутри административных границ Санкт-Петербурга – на северо-западе и юго-западе города.
– По Вашему мнению, как в ближайшие годы будет развиваться Петербург – «внутрь» или вширь?
– В такой большой сложившейся агломерации как Петербург (и внутри административных границ, и за их пределами) всегда есть резервы для роста жилищного строительства и строительства объектов любого другого назначения. Есть мнение о том, что основная зона развития Петербурга – это «серый пояс». С точки зрения остроты проблемы и ее наибольшей перспективы, наверное, это так. А вот с точки зрения прогноза – скорее, все-таки нет.
– Какие основные барьеры сегодня стоят на пути освоения «серого пояса»?
– Начавшееся освоение промышленных территорий полностью остановилось – соответствующая градостроительная и разрешительная документация не выдается или выдается в микроскопических объемах, нет административных усилий по решению конфликтных вопросов, которые касаются пересечения интересов различных предприятий или увязывания интересов собственников с городской или районной администрацией.
Работа по «серому поясу» требует стратегической работы, которая совершается не в один-два процедурных действия (например, подготовки краткого пакета документов на земельный участок и его продажи). Здесь необходима сложная многоэтапная работа, отдача от которой может быть выше, но проблема в том, что ее сложнее организовать. Нужно определять результат как минимум на 5-7 лет вперед, а в некоторых случаях и дальше, при том, что конкретные шаги необходимо предпринимать уже сейчас, а не ограничиваться написанием долгосрочных программ.
– Какая альтернатива есть «серому поясу»?
– С этой точки зрения (сложности и реальности проведения административных процедур со стратегическим фокусом) текущий прогноз выглядит все-таки более реалистичным – в направлении освоения незастроенных и незанятых площадей в пределах административных границ Петербурга, его северо-западной и юго-западной частей. В отношении этих территорий необходимо стратегическое видение и умение работать на перспективу. Прежде всего, нужно пытаться решить наиболее острые проблемы за счет синергии проектов, комплексных подходов, а это все еще включает создание транспортной и инженерной инфраструктуры, а также планирование бытовой и социокультурной инфраструктуры в новых городских районах. Тем не менее, развитие именно этих направлений представляется наиболее верным. Стоит акцентировать внимание еще раз: мы говорим не о том, куда нужно расти Петербургу, а о том, куда он, скорее всего, будет расти. В отдельных случаях нельзя исключать и возможности увеличения доли продажи участков, направленных на точечную застройку или застройку уплотнительного характера.
– Что может дать толчок для развития этих территорий?
– Главной движущей силой преобразования территорий выступают агенты развития. И в связи с тем, что на данный момент наиболее активным и конструктивным агентом развития выступает частный бизнес, то следует ожидать, что в краткосрочной перспективе будут развиваться именно частные проекты, а их потенциал в основном находится в Ленинградской области. В связи с этим можно и нужно предполагать развитие именно этих направлений. Необходимо отметить, что наиболее развитые направления – такие, как Мурино, Кудрово – уже практически получили свое оформление в виде подготовленных проектов планировки территорий, градостроительной документации, а значит, их часть уже реализована, и следующим перспективным направлением видится юг города – направление Красного Села, города-спутника Южный – при определенных условиях это направление вполне может стать если не основным, то серьезным и значимым в развитии Петербурга.
Девелоперы будут неизбежно вкладывать средства в реновацию «серого пояса» – именно за такими проектами ближайшее будущее. Редевелопмент – сложный, но интересный и творческий процесс, считает генеральный директор Docklands Development Екатерина Запорожченко.
– Сегодня в среде экспертов есть мнение, что Петербург больше не может идти по экстенсивному пути развития, если он продолжит «расползаться», в будущем мы столкнемся с крупными транспортными, инфраструктурными проблемами. Вы согласны с таким мнением?
– Развиваться вширь дешевле и удобнее. В целом, проекты greenfield гораздо проще и для девелопмента – есть пустое поле, которое можно застроить чем угодно, исходя из небольшого количества ограничений. Конечно, есть сложности с инфраструктурой, но они преодолимы – все зависит от денег. Проекты редевелопмента сложнее, но интереснее. Жесткие рамки вынуждают проявлять изобретательность и креативность.
Пример нашего проекта – редевелопмент территории речного порта Петербурга. Когда мы приобретали этот участок, это был закрытый решением Правительства Петербурга речной грузовой порт с соответствующей старой инфраструктурой – складами, терминалами. Но, как и любой порт, с качественными видами на Неву и Финский залив. Было решено, опираясь на европейский опыт, реновировать территорию под многофункциональный квартал, выполненный в традициях промышленной застройки, прообразом которой стал лондонский Docklands. Так появился петербургский лофт-квартал Docklands. Мы хотели соблюсти именно такой формат – кирпичный фасад, который мы закупили в Скандинавии, внутреннее пространство, оформленное в стиле промышленной архитектуры начала XX века. Стали бы мы придумывать этот формат для застройки «ЗаКАДья»? Cомневаюсь.
– Какого рода сложности стоят при реализации подобных проектов?
– Барьеров несколько. В первую очередь, административные. Это проблемы согласования проекта в исторической части города, в том числе и противостояние градозащитников. Кроме того, большинство участков, пригодных для редевелопмента, переоценены нынешними владельцами или имеют сложности правового статуса. Но все барьеры преодолимы. Было бы желание властей и стремление девелоперов.
– Эксперты говорят что при редевелопменте себестоимость жилья становится слишком высокой. Как разрешить такую проблему?
– Конкурировать ценами – тупиковый путь. Чтобы выиграть ценовую конкуренцию, надо предложить продукт не лучше, а дешевле. Нередко для этого девелоперы начинают экономить на качестве проекта, качестве среды, качестве строительных материалов. Но есть и другой путь – можно создавать дополнительные опции, которые, даже удорожая стоимость жилья, делали бы его более комфортным для покупателей. Например, в нашем проекте лофт-квартала Docklands есть не только фитнес-центр, рестораны, магазины, бизнес-зона, но и детский сад с бассейном.
– Помимо жилья, что еще может появиться в «сером поясе»?
– Нужно принципиальное решение о развитии и редевелопменте этих территорий. Это не обязательно должна быть застройка их новым жильем или офисами. Нужно создание новых рабочих мест, новых общественных пространств. Оптимально было бы в рамках нового Градплана развить эту тему и разработать комплексный план реновации всего «серого пояса». Это позволило бы создать новые связи между историческим центром Петербурга и спальными районами, новые ареалы притяжения, привлекающие не только петербуржцев, но и туристов.
Реновация тянет на срок
Власти Петербурга придерживаются позиции продления программы реновации. Депутаты ЗакСа считают в действующем виде программу неэффективной и отчасти преступной.
В конце июня в Мариинском дворце обсудили предварительные итоги программы реновации застроенных территорий, которая должна завершиться в конце 2018 года. Приглашенные на встречу с депутатами представители Комитета по строительству считают целесообразным ее продолжить. Парламентарии придерживаются мнения, что в действующем виде программа не улучшит жилищные условия граждан и ее необходимо корректировать.
Сергей Морозов, председатель Комитета по строительству Петербурга:
– Программа реновации застроенных территорий в Петербурге стартовала в 2008 году. На основе торгов было заключено пять договоров с коммерческими компаниями. Один из них – с ООО «Воин-В» на преобразование двух кварталов в Ульянке. Четыре договора – с ООО «СПб Реновация» о развитии 22 кварталов в различных районах города.
Всего по результатам реализации проектов развития 23 территорий планируется построить многоквартирных домов общей площадью квартир 8,44 млн кв. м. Из них 1,12 млн кв. м подлежат передаче в собственность Санкт-Петербурга – это около 12% от объема нового строительства. Еще 1,6 млн кв. м жилья необходимо для переселения собственников жилых помещений в расселяемых домах – это еще около 20% от объема нового строительства.
В ходе реализации программы стало понятно, что планирование мероприятий развития территорий носило чрезмерно оптимистичный характер.
На текущий момент по программе реновации построено и введено в эксплуатацию девять многоквартирных домов на 1260 квартир общей площадью 65,7 тыс. кв. м. Это около 1% от планируемого строительства в рамках программы. Из них шесть домов построено «СПб Реновация» и три дома – «Воин-В». В настоящее время первый инвестор строит 16 домов, второй – два. С учетом ввода этих объектов к моменту завершения договоров с городом «СПб Реновация» выполнит свои обязательства на 10%, «Воин-В» – на 13%.
В связи с социальной направленностью программы по развитию застроенных территорий, связанной с ожиданием 110 тыс. жителей переселения в дома, отвечающие современным требованиям комфорта и энергоэффективности, считаю целесообразным и необходимым продолжение работы по реновации территорий, включенных в адресную программу в объеме, предусмотренном правительством Санкт-Петербурга. Для обеспечения реализации программы необходимо предусмотреть возможность переселения граждан за границы застроенной территории. В рамках программы должно быть учтено право исполнительных органов госвласти принимать решение об изъятии объектов недвижимости в случае принятия решения о развитии территории. Кроме того, должна быть предусмотрена возможность формирования земельного участка до его освобождения от прав третьих лиц в целях начала проектирования объектов капитального строительства. Обеспечено сохранение параметров застройки и охранных ограничений, действующих на момент утверждения документации по планировке застроенной территории. Реализацию программы необходимо продолжить с учетом необходимых изменений в законодательство и реальных сроков ее завершения.
Также отмечу, что в Петербурге 100 кварталов, застроенных домами первых массовых серий. Сегодня в адресной программе 17 таких кварталов (17%), остальные – это депрессивные территории, застроенные ветхим малоэтажным фондом. Но без принятия законодателем норм, позволяющих развитие таких территорий, нет перспективы их преображения.
Сергей Никешин, председатель комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам ЗакСа:
– Программа реновации застроенных территорий, которая продолжается уже восемь лет, не смогла показать свою эффективность. Более того, к ее проведению имеется множество вопросов.
Во-первых, было совершено множество ошибок при определении участков реновации. Не было проведено обследование территорий. Не оценена экономическая и социальная целесообразность реновации кварталов. Из-за данных факторов в реновацию попали территории, на которых половина и более домов не подлежит сносу. А также территории, на которых отсутствуют «стартовые пятна», и площадки, на которых отсутствуют участки для размещения объектов социальной и транспортной инфраструктуры.
Поэтому можно сделать вывод, что никакого улучшения социальных и экономических параметров жилищного фонда в Петербурге в результате адресной программы не происходит. По своей сути программа реновации представляет собой уплотнительную застройку – новые дома строятся, а старые не сносятся.
Кроме того, на отдельных площадках были нарушены нормы закона об охране объектов культурного наследия. Так, здания, которые компания «Воин-В» успела построить в Ульянке, грубо нарушают вид на объект культурного наследия федерального значения – дачу Чернышева «Александрино».
Есть и организационно-административные проблемы. Для руководства программой, которая затрагивает весь город, назначен совещательный орган, не имеющий постоянного штата и реальных полномочий. Проводимые совещания проходили реже заявленного регламентом.
Закон об адресной программе должен быть пересмотрен таким образом, чтобы в программе реновации участвовали все дома, расположенные на территории квартала. Сама программа реновации должна быть разделена на этапы с указанием сроков и объемов работ по каждому этапу. Кроме того, должны быть определены четкие санкции в отношении застройщика за исполнение этапов и видов работ.
Полагаю необходимым направить губернатору Петербурга и в прокуратуру предложение о моратории в части запрета на продажу квартир в домах, строящихся в рамках программы реновации, до исполнения обязательств инвесторов перед городом. Кроме того, считаю целесообразным обратиться в прокуратуру с просьбой провести проверку, подпадают ли действия инвесторов под положения статьи УК о мошенничестве в сфере предпринимательской деятельности как преднамеренное неисполнение договорных обязательств.
НГП под разным углом
Проект новых нормативов градостроительного проектирования (НГП) вызвал массу споров в строительном сообществе. Два противоположных взгляда на документ и его последствия – в нашей рубрике «Полемика».
Алексей Белоусов, вице-президент НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга»:
– Дискуссия с проектом НГП носит затяжной характер. Неоднократно строители выступали за изменение самой его структуры. Мы предлагали дифференцировать показатели для разных частей города. Понятно, что норма по паркингам, соцобъектам и многим другим показателям в историческом центре Петербурга должна отличаться от норм для новых районов. Власти говорят, что таким образом будет нарушена социальная справедливость. Где она будет нарушена? Тот, кто покупает жилье в центре, прекрасно понимает, на что идет: знает и про трудности с парковочными местами, про доступность чистого воздуха. Да и вообще, жители одной и той же улицы вряд ли будут знать, что они живут на территориях с разными нормативами.
Еще один важный момент в новых НГП – нормативы по школьным и дошкольным учреждениям. Показатель по школам хоть и снижен, его можно было бы уменьшить еще. Уже сейчас обеспеченность образовательными учреждениями составляет 102,7%. Причем профицит мест начался с 2012 года. В прошлом году мы обсуждали с Комитетом по экономической политике вопрос о снижении до 91 места на 1 тыс. жителей. Оставили сейчас хотя бы до 100. Но в любом случае то, что норму эту снизили, уже хорошо.
Теперь по дошкольным учреждениям. Согласно Стратегии экономического и социального развития города до 2030 года, обеспеченность детсадами находится на уровне 42,89 места на 1 тыс. жителей. Это почти на 20 меньше, чем при новых НГП.
Сейчас общее количество мест в детсадах Петербурга составляет 222,7 тыс. Однако согласно данным Комитета по образованию фактически их посещают всего 217 тыс. То есть в среднем по городу пустует 5 тыс. мест, но по новой редакции НГП нужно будет строить еще больше. Таким образом получается, что новые НГП увеличивают профицит детсадов, а значит, и бюджет на их обслуживание, хотя в итоге они будут частично пустовать.
И вот мы опять вернулись к вопросу о дифференциации территории города, ведь дефицит в детсадах есть только в его новых районах. Мы не теряем надежды, наш посыл услышали органы власти. Но я думаю, что с их стороны игнорирование этого предложения – просто нежелание прислушаться к разумным доводам нашего сообщества.
Владимир Григорьев, председатель Комитета по градостроительству и архитектуре – главный архитектор Санкт-Петербурга:
– Действительно, вокруг темы требуемого количества мест в детских садах и школах для учета в НГП всегда шли споры. Цифры колебались в обе стороны. Однако у меня нет оснований не доверять председателю Комитета по экономической политике и стратегическому планированию города Елене Ульяновой и ее прогнозам о потребности в соцобъектах.
В мировой практике, например в Прибалтике, не нормируют потребность в детских садах и школах. В этих странах считают так: если ребенок рождается, то он обязательно пойдет в детский сад, который кто-нибудь построит. Нам в этом плане сложнее, поскольку государство берет на себя социальную ответственность перед жителями, а значит, нормы нам нужны. Они достаточно взвешенные. Профицит, дефицит – это понятия относительные. Сегодня профицит, а завтра, после ввода двух жилых домов, уже дефицит.
Что касается дифференцированного нормирования разных районов, то здесь также можно обратить внимание на мировые аналоги. Например, в Милане потребность количества учреждений культуры определяется муниципалитетами для каждой территории отдельно. В принципе, у нас действует такой же механизм: есть норматив, к которому мы должны стремиться, и есть фактическая ситуация. Она оценивается в проекте планировки территории. Если в сложившейся застройке существует профицит мест в детских садах и школах, нет оснований для проектирования лишних соцобъектов.
В целом если части города будут застраиваться по разным нормативам, то тогда для этих частей нужны отдельные стандарты жизни. Я родился в социалистическом государстве, и мне кажется странным ранжирование территории по какому-либо социальному признаку. Норматив должен быть единым, он должен отвечать потребностям сегодняшнего дня. Кто-то хочет жить в новом районе, а кто-то в историческом центре. Нельзя, чтобы жители исторического центра не имели возможности припарковаться, отдать детей в школу или детский сад, просто потому что в центре другой норматив.
Когда говорят о том, что мы не прислушиваемся к мнению жителей и профессионального сообщества, хочу сказать, что власть устроена таким образом, что она всегда слушает то, что ей говорит народ. Это общий принцип. Любые попытки извратить это и декларировать, что власть никого не слышит, на мой взгляд, некорректны. Просто очень много разных мнений.
Кстати:
Комитет по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга опубликовал проект новых нормативов градостроительного проектирования (НГП) в январе этого года.
Если НГП утвердят, то на 1 тыс. жителей города должно будет приходиться 62 места в детских садах. Сейчас этот показатель составляет 55 мест. Для школ ситуация обратная – их должно стать чуть меньше. В обновленном документе это 111 мест на 1 тыс. жителей, тогда как сейчас прописано 120.
Документ разрабатывался совместно с Комитетом по экономической политике и стратегическому планированию Санкт-Петербурга. Новые правила планируется принять постановлением правительства весной этого года.