Внутренние районы vs «заКАДье»: в поисках комфорта
Первичный рынок недвижимости Санкт-Петербурга и Ленобласти сегодня весьма широк и разнообразен. У каждого покупателя свои приоритеты – и любой может найти что-то на свой вкус. Нам показалось интересным сравнить аргументацию тех, кто строит жилье одного класса («комфорт») во внутренних районах мегаполиса и в «заКАДье».
Михаил Гущин, директор по маркетингу Группы RBI (входят RBI и «Северный город»):
– Жилье во внутренних районах Петербурга традиционно на рынке ценится выше, чем за КАД. Значит, в глазах большинства потребителей городское жилье по-прежнему является преимуществом. У него лучше транспортная доступность: жители, как правило, сразу после вселения в новый дом могут пользоваться существующей сетью городского транспорта, проще и быстрее доехать до метро, быстрее выбираться в центр города на личном автотранспорте. Для сравнения: локации за КАД часто имеют «узкие горлышки» в месте выезда из микрорайона на КАД или в город.
Кроме того, районы за КАД обычно «отрезаны» от городской социальной инфраструктуры (школы, детские сады, поликлиники), а собственная возводится с задержкой, ее приходится ждать по несколько лет. Застройщики часто возводят социальные объекты за свой счет, но этого, конечно, недостаточно. В кварталах в черте города такой проблемы не возникает: они строятся обычно в непосредственной близости от существующих кварталов городской застройки со сложившейся социальной, торговой, развлекательной инфраструктурой.
Например, наш ЖК Ultra City на Комендантском проспекте строится в одном из самых «продвинутых» и активно развивающихся инфраструктурно районов Петербурга – Приморском. Здесь нет проблем со школами, магазинами, торговыми центрами, кафе и ресторанами. А если хочется загородного отдыха – рядом выезд на ЗСД и КАД, близко Курортный район. Неподалеку Шуваловский карьер и Юнтоловский заказник – огромный природный массив в черте города. Мы создавали проект именно как пример современного городского жилья, в котором использованы последние достижения дизайна, технологий, урбанистики. Неслучайно в нем реализуется концепция дворов – общественных пространств, с фруктовым садом, уникальным арт-объектом, инновационными немецкими детскими площадками, рампой для скейтеров, настилами для йоги и т. д.
Есть и психологический фактор: многие покупатели жилья у нас видят себя исключительно как городских жителей. Они привыкли ощущать себя в центре активной городской жизни, хотят жить недалеко от работы, они даже не рассматривают для себя возможность переехать в районы непосредственно за КАД или в более дальний «загород». Переезд из привычной черты города за КАД – это все-таки серьезное изменение в жизни, а если речь идет о смене городского формата жилья на загородный – это вообще переход к новому стилю и образу жизни, и на него готовы далеко не все. Жители городских районов часто настолько консервативны, что стараются искать новое жилье даже не в черте города, а в черте собственного района или микрорайона, к которому они привыкли. Это же справедливо и в том случае, когда жилье покупается, допустим, для детей – семьи детей и родителей предпочитают жить поблизости друг от друга.
Таким образом, конкурировать на равных с городским комфорт-классом может только такое загородное жилье, которое максимально обеспечено транспортной и социальной инфраструктурой.
Сергей Степанов, директор по продажам АО «Строительный трест»:
– Сегодня мы видим интерес покупателей к жилым комплексам, расположенным за чертой города. Возможность купить квартиру в зеленом пригородном районе привлекает молодые пары и семьи с детьми, ценителей жизни на фоне природы и людей, уставших от городского шума. Средняя плотность застройки в черте города – около 20 тыс. кв. м на 1 га; в пригороде она существенно ниже, благодаря чему у девелоперов появляется больше возможностей для качественного развития своих проектов.
Сегодня объекты комфорт-класса, в том числе и загородные, конкурируют между собой и в фасадных решениях, организации мест общего пользования, в благоустройстве территории и пр.
Например, в ЖК NEWПИТЕР в Новоселье спроектированы площадки для отдыха жильцов, столы для пикников и барбекю. В некоторых дворах оборудован придомовой сад с грядками, за которыми смогут ухаживать сами жильцы. Основным общественным пространством здесь является пешеходный бульвар Белых ночей – это прогулочная зона с местами для отдыха, объединяющая спортивные площадки для всех возрастов. В дальнейшем здесь будут устроены большая детская площадка, амфитеатр, помещения для кафе, хобби-румы, спортивные площадки.
Немаловажным фактором в пользу жизни в пригороде выступает и средняя цена «квадрата», которая, при сопоставимом качестве жилья, за КАД будет ниже. Кроме того, в большинстве населенных пунктов Ленобласти работает программа «сельской ипотеки», ставки по которой, благодаря господдержке, начинаются от 2,7% годовых.
Важной составляющей комфортного проживания является «экология», на которую при выборе жилья многие обращают внимание. Лесные массивы и водоемы Ленобласти дают возможность дышать чистым воздухом и чаще бывать на природе, устраивая велосипедные прогулки и пикники всей семьей. Приятным бонусом является близость к дворцово-парковым ансамблям, многие из которых входят в список Всемирного наследия ЮНЕСКО: Царское Село, Стрельна, Петергоф, Ораниенбаум, Гатчина и др.
Основным недостатком жизни за городом нередко называют транспортную доступность. На мой взгляд, этому вопросу придают излишнее значение. Сегодня почти в каждой семье есть автомобиль, а муниципальный транспорт в пригородах развивается параллельно с жилой застройкой – появляются новые маршруты. К тому же если речь идет о поездке из одного конца мегаполиса в другой, то чтобы не ползти в пробках по городу, все равно придется воспользоваться КАД. А с какой стороны выезжать на КАД – с внутренней или с внешней – в общем, без разницы. Кроме того, региональными властями ведется работа по развитию транспортной инфраструктуры.
Прежде многие хотели жить в центре города, потому что это ассоциировалось с большими возможностями для заработка и досуга. Сегодня же, в эпоху информационных технологий и развитой транспортной инфраструктуры, можно проживать в любом месте, оставаясь при этом в гуще событий. Поэтому многие граждане выбирают пригороды.
Высота комфорта и комфорт высоты
Ограничения по высотности и плотности застройки, заявленные в проекте новых Правил землепользования и застройки Петербурга, вызвали в девелоперских кругах немалую обеспокоенность. Два противоположных взгляда на последствия предполагаемых изменений – в нашей рубрике «Полемика».
Дмитрий Панов, генеральный директор ГК «Доверие», заместитель председателя Комитета РГУД по урбанистике, архитектуре и градостроительству:
– Сейчас многие девелоперы в ожидании изменения градостроительных нормативов заняли выжидательную позицию. Если раньше, приобретая земельный участок, девелоперы точно понимали, на какой коэффициент урбанизации они могут рассчитывать, то сегодня очень трудно выстраивать финансовые модели в условиях меняющегося законодательства.
Кризис может восприниматься как реакция экономики на сильно изменяющиеся внешние условия. И безусловно, необходимо предусмотреть определенный временной лаг для того, чтобы бизнес сумел адаптироваться под новые градостроительные нормы.
Я приведу простой расчет возможных финансовых потерь, с которыми могут столкнуться девелоперы в случае утверждения отдельных законодательных актов. Так, например, при утверждении в Правилах землепользования и застройки нового коэффициента использования территории (КИТ) с максимальным показателем 2,0 вместо возможного на сегодняшний день показателя в 2,3 последствием для проекта, расположенного на участке в 1 га в спальном районе Петербурга, станут потери прибыли девелопера в размере порядка 75 млн рублей. Это мы говорим минимальных параметрах, без оценки косвенных последствий. Экстраполируя этот подход на увеличение площади земельного участка, можно спрогнозировать финансовые потери девелопера.
Мы понимаем, что инициатива правительства связана с тем, что при расчетном показателе КИТ более 2,0 для проектов не могут быть выдержаны одновременно нормы по обеспечению социальной инфраструктурой, машино-местами и озеленению. Однако в текущей экономической ситуации столь существенные с финансовой точки зрения нововведения желательно формировать с учетом мнения участников отрасли. У девелоперов сейчас много иных экономических проблем, например значительное удорожание строительных материалов вследствие изменения курса валют и законодательства о грузоперевозках.
Хотелось бы верить, что в такой ситуации власти поддержат девелоперов, что помогло бы избежать заморозки проектов. Многие из застройщиков уже сегодня заняли выжидательную позицию. Яркий тому пример – итоги последних торгов Фонда имущества, на которых проданы считаные единицы земельных участков. Ведь параметры, умноженные на коэффициент определенности, являются доминирующим фактором для принятия решения инвестором.
Мы уже не раз говорили о том, что все «нововведения» ПЗЗ – ограничения по высотности и изменение коэффициента использования территорий – логично было бы перенести до момента утверждения нового Генплана в 2018 году. Это позволило бы девелоперам, которые приобрели земельные участки с расчетом коэффициента использования территории 2,3, реализовать свои проекты.
И вместо того чтобы оставить девелоперов разбираться со своими убытками, кураторы отрасли могли бы задать девелоперам ориентиры и цели, а бизнес, в свою очередь, предложил решения, которые сбалансированно удовлетворяли бы интересы сторон. Не хватает зеленых зон? Можно подойти к этому вопросу креативно. Это может придать импульс применению новых технологий – вертикальному озеленению, устройству зеленых зон на крышах паркингов и т. д. Это было бы здравой инициативой, которая не приведет к сжатию рынка.
Владимир Григорьев, председатель Комитета по градостроительству и архитектуре, главный архитектор Петербурга:
– Я не знаю, почему этот вопрос воспринимается как нововведение. Решение об ограничении базовой высоты новых жилых зданий в Петербурге было принято еще в 2012 году на совещании правительства города. Тогда были зафиксированы две основополагающие, на мой взгляд, установки. Первая – ограничение высотности до 40 м, а все отклонения от этого показателя могут быть рассмотрены и приняты решением правительства. Это общая формулировка, но понятно, что за этим стоит механизм принятия взвешенных решений. На мой взгляд, абсолютно правильный.
Вторая – о территориях отложенного развития, что всегда было заложено в Генплане, но утеряно в Петербурге в последнее время. Город никак не может успевать со строительством инфраструктуры за многочисленными, множащимися и не поддающимися никакой градостроительной логике участками девелопмента.
Если я не ошибаюсь, сейчас около 89% территории города находится в частной собственности. У города собственных территорий (за исключением дорог, кладбищ, зеленых насаждений) для осуществления серьезных градостроительных планов очень мало. Город вынужден обслуживать девелоперов. Девелоперы, понятно, в своих целях стремятся к логике эффективных рыночных отношений. Здесь и заложено главное противоречие, и всем бы пошло на пользу, если бы оно было решено или хотя бы сглажено.
Проект новых ПЗЗ вынесен на общественные слушания, для того чтобы можно было подать предложения по изменению положений. Уже было принято 200 заявок на изменения ПЗЗ, они все проанализированы комитетом и представлены на рассмотрение Комиссии по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга.
В состав проекта правил предполагается включить карту доминантной застройки, регулирующую размещение высотных объектов, а также определяющую границы зон их размещения.
Изменились предельные максимальные значения коэффициента использования территории: для земельных участков среднеэтажной жилой застройки до восьми этажей включительно КИТ составляет 1,7; для земельных участков многоэтажной (высотной) жилой застройки девять этажей и выше – 2,0.
Проанализировав элементы территории – дороги, детские и спортивные площадки, зеленые насаждения, которые необходимы для обеспечения жилой застройки, – мы увидим, что при соблюдении всех нормативов если на 1 га строится 23 тыс. кв. м жилья, остается только поставить 25-этажный дом, так как все остальное пространство будет занято другими элементами территории.
Такую плотность застройки вряд ли можно считать приемлемой и перспективной, и то, что квартиры в таких домах покупаются, говорит лишь о том, что рынок у нас мало изобилует предложением. Отсюда и вытекает решение, что КИТ должен быть ограничен 2,0. Думаю, и это не спасет нас от бед, ведь никакие нормы не могут в полном объеме описать все критерии создания красивой архитектуры и полноценной жилой среды.
Однако под влиянием многочисленных обсуждений проекта правил с инвестиционным и девелоперским сообществом мы пришли к выводу, что нужно смягчить ряд позиций. Например, допустить в новых нормативах размещение зеленых насаждений на кровлях паркингов при достаточном растительном слое, который бы позволял выращивать там деревья и кустарники. При этом 30% зеленых насаждений должно располагаться непосредственно на земле.
Этот баланс позволит без ущерба реализовывать инвестиционные проекты, но в то же время поможет сделать шаг к созданию гармоничной и комфортной среды.
Справка:
В конце октября в Смольном состоялось заседание Комиссии по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга под председательством вице-губернатора Санкт-Петербурга Игоря Албина. Основным вопросом на заседании комиссии стало рассмотрение проекта Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга, подготовленного на основании постановления правительства Санкт-Петербурга от 14.09.2015 № 794. Ознакомившись с проектом правил, большинством голосов членов комиссии было принято решение направить проект Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга в Комитет по градостроительству и архитектуре для осуществления проверки проекта на соответствие требованиям технических регламентов, Генеральному плану Санкт-Петербурга, схеме территориального планирования Российской Федерации.