Внутренние районы vs «заКАДье»: в поисках комфорта
Первичный рынок недвижимости Санкт-Петербурга и Ленобласти сегодня весьма широк и разнообразен. У каждого покупателя свои приоритеты – и любой может найти что-то на свой вкус. Нам показалось интересным сравнить аргументацию тех, кто строит жилье одного класса («комфорт») во внутренних районах мегаполиса и в «заКАДье».
Михаил Гущин, директор по маркетингу Группы RBI (входят RBI и «Северный город»):
– Жилье во внутренних районах Петербурга традиционно на рынке ценится выше, чем за КАД. Значит, в глазах большинства потребителей городское жилье по-прежнему является преимуществом. У него лучше транспортная доступность: жители, как правило, сразу после вселения в новый дом могут пользоваться существующей сетью городского транспорта, проще и быстрее доехать до метро, быстрее выбираться в центр города на личном автотранспорте. Для сравнения: локации за КАД часто имеют «узкие горлышки» в месте выезда из микрорайона на КАД или в город.
Кроме того, районы за КАД обычно «отрезаны» от городской социальной инфраструктуры (школы, детские сады, поликлиники), а собственная возводится с задержкой, ее приходится ждать по несколько лет. Застройщики часто возводят социальные объекты за свой счет, но этого, конечно, недостаточно. В кварталах в черте города такой проблемы не возникает: они строятся обычно в непосредственной близости от существующих кварталов городской застройки со сложившейся социальной, торговой, развлекательной инфраструктурой.
Например, наш ЖК Ultra City на Комендантском проспекте строится в одном из самых «продвинутых» и активно развивающихся инфраструктурно районов Петербурга – Приморском. Здесь нет проблем со школами, магазинами, торговыми центрами, кафе и ресторанами. А если хочется загородного отдыха – рядом выезд на ЗСД и КАД, близко Курортный район. Неподалеку Шуваловский карьер и Юнтоловский заказник – огромный природный массив в черте города. Мы создавали проект именно как пример современного городского жилья, в котором использованы последние достижения дизайна, технологий, урбанистики. Неслучайно в нем реализуется концепция дворов – общественных пространств, с фруктовым садом, уникальным арт-объектом, инновационными немецкими детскими площадками, рампой для скейтеров, настилами для йоги и т. д.
Есть и психологический фактор: многие покупатели жилья у нас видят себя исключительно как городских жителей. Они привыкли ощущать себя в центре активной городской жизни, хотят жить недалеко от работы, они даже не рассматривают для себя возможность переехать в районы непосредственно за КАД или в более дальний «загород». Переезд из привычной черты города за КАД – это все-таки серьезное изменение в жизни, а если речь идет о смене городского формата жилья на загородный – это вообще переход к новому стилю и образу жизни, и на него готовы далеко не все. Жители городских районов часто настолько консервативны, что стараются искать новое жилье даже не в черте города, а в черте собственного района или микрорайона, к которому они привыкли. Это же справедливо и в том случае, когда жилье покупается, допустим, для детей – семьи детей и родителей предпочитают жить поблизости друг от друга.
Таким образом, конкурировать на равных с городским комфорт-классом может только такое загородное жилье, которое максимально обеспечено транспортной и социальной инфраструктурой.
Сергей Степанов, директор по продажам АО «Строительный трест»:
– Сегодня мы видим интерес покупателей к жилым комплексам, расположенным за чертой города. Возможность купить квартиру в зеленом пригородном районе привлекает молодые пары и семьи с детьми, ценителей жизни на фоне природы и людей, уставших от городского шума. Средняя плотность застройки в черте города – около 20 тыс. кв. м на 1 га; в пригороде она существенно ниже, благодаря чему у девелоперов появляется больше возможностей для качественного развития своих проектов.
Сегодня объекты комфорт-класса, в том числе и загородные, конкурируют между собой и в фасадных решениях, организации мест общего пользования, в благоустройстве территории и пр.
Например, в ЖК NEWПИТЕР в Новоселье спроектированы площадки для отдыха жильцов, столы для пикников и барбекю. В некоторых дворах оборудован придомовой сад с грядками, за которыми смогут ухаживать сами жильцы. Основным общественным пространством здесь является пешеходный бульвар Белых ночей – это прогулочная зона с местами для отдыха, объединяющая спортивные площадки для всех возрастов. В дальнейшем здесь будут устроены большая детская площадка, амфитеатр, помещения для кафе, хобби-румы, спортивные площадки.
Немаловажным фактором в пользу жизни в пригороде выступает и средняя цена «квадрата», которая, при сопоставимом качестве жилья, за КАД будет ниже. Кроме того, в большинстве населенных пунктов Ленобласти работает программа «сельской ипотеки», ставки по которой, благодаря господдержке, начинаются от 2,7% годовых.
Важной составляющей комфортного проживания является «экология», на которую при выборе жилья многие обращают внимание. Лесные массивы и водоемы Ленобласти дают возможность дышать чистым воздухом и чаще бывать на природе, устраивая велосипедные прогулки и пикники всей семьей. Приятным бонусом является близость к дворцово-парковым ансамблям, многие из которых входят в список Всемирного наследия ЮНЕСКО: Царское Село, Стрельна, Петергоф, Ораниенбаум, Гатчина и др.
Основным недостатком жизни за городом нередко называют транспортную доступность. На мой взгляд, этому вопросу придают излишнее значение. Сегодня почти в каждой семье есть автомобиль, а муниципальный транспорт в пригородах развивается параллельно с жилой застройкой – появляются новые маршруты. К тому же если речь идет о поездке из одного конца мегаполиса в другой, то чтобы не ползти в пробках по городу, все равно придется воспользоваться КАД. А с какой стороны выезжать на КАД – с внутренней или с внешней – в общем, без разницы. Кроме того, региональными властями ведется работа по развитию транспортной инфраструктуры.
Прежде многие хотели жить в центре города, потому что это ассоциировалось с большими возможностями для заработка и досуга. Сегодня же, в эпоху информационных технологий и развитой транспортной инфраструктуры, можно проживать в любом месте, оставаясь при этом в гуще событий. Поэтому многие граждане выбирают пригороды.
Дом vs квартира
Пётр Буслов, руководитель группы маркетинга Группы ЦДС, и Станислав Торбин, руководитель отдела маркетинга компании «Велеса», спорят о том, где комфортно жить - в квартире или загородном доме.
Пётр Буслов, руководитель группы маркетинга Группы ЦДС:
– Спрос на строительство индивидуальных домов всегда был достаточно узким потому, что жить там готовы и могут далеко не все категории граждан.
Как правило, такой формат недвижимости привлекателен для обеспеченных людей. Построить качественный дом в хорошей локации недалеко от города – дорого. По минимальным расчетам, земля, строительство двухэтажного дома площадью 150–200 кв. м и подключение ко всем необходимым коммуникациям обойдутся не меньше 6–7 млн рублей. На внутреннюю отделку и меблировку придется потратить еще около 50% от этой суммы.
Необходимо учитывать, что расходы на содержание индивидуального дома превышают стоимость коммунальных услуг в городской квартире, как правило, в два-четыре раза.
К загородной жизни готовы люди, имеющие относительно свободный график работы, так как желающих дважды в день тратить несколько часов на дорогу немного. В связи с этим многие откладывают переезд в частный дом до пенсии.
Сильно привязывают к городу и дети, которым надо ходить в школу или детский сад, периодически посещать поликлиники, какие-то развивающие центры и другие учреждения. В любом случае даже самый инфраструктурно развитый поселок предлагает меньше возможностей для времяпрепровождения, чем город.
Для комфортного проживания за городом просто необходим личный автомобиль, ведь количество магазинов и других объектов коммерческой и социальной инфраструктуры в пешеходной доступности в лучшем случае снизится в разы, а в худшем – таковых попросту не останется. Общественный транспорт развит хорошо далеко не во всех пригородах. Да и поездки за продуктами первой необходимости на общественном транспорте выматывают. Впрочем, автомобиль – далеко не гарантия комфорта, ведь транспортные заторы – насущная проблема для многих локаций. Кроме того, машина сама по себе является источником дополнительных расходов.
Станислав Торбин, руководитель отдела маркетинга компании «Велеса»:
– Частный дом – мечта очень многих горожан, и я их понимаю. Чистый воздух, отсутствие шума, благоприятный климат… Неудивительно, что интерес к загородной жизни только растет.
Сегодня рынок предлагает решения практически на любой вкус и кошелек. В области экспонируются как готовые коттеджи эконом- или комфорт-класса, так и земельные участки без подряда для возведения дома своей мечты.
Привлекательность загородной недвижимости усиливается на фоне возрастающих цен на городские квартиры. Конечно, стоимость частного дома зависит от огромного количества факторов (размер объекта, локация, используемые строительные материалы, близость к городу, обеспеченность коммуникациями), однако квартиры почти всегда дороже. Причина в том, что дома, как правило, просторнее, а значит, и цена «квадрата» – ниже. Очень многие семьи предпочтут жить в просторном доме, а не ютиться в маленькой квартирке, даже если цена этих объектов одинакова.
Кто-то не решается переехать за город из-за транспортного вопроса. Конечно, человек, привыкший добираться до работы за полчаса, не готов переехать за город, чтобы терять на дорогу по два часа в одну сторону, но согласимся, таких счастливчиков немного. В среднем петербуржцы добираются до работы час. Если приобрести частный дом в локации, близкой именно к работе, то время пути может даже сократиться.
Примерно так же обстоит ситуация и с инфраструктурой. Конечно, в городе есть локации, обеспеченные и магазинами, и социальными объектами, однако большинство петербуржцев предпочитает закупаться в гипермаркетах не шаговой доступности. Кроме того, в области есть поселки не только с магазинами, но и со своими школами, детскими садами, физкультурно-оздоровительными объектами и многим другим, о чем горожане только мечтают.
Запретить нельзя оставить
Госдума РФ весной может одобрить законопроект о запрете размещения гостиничных объектов в жилых домах. Если документ станет законом, то гостиничный рынок ждут большие перемены, однако эксперты их оценивают по-разному. Две противоположных точки зрения на вопрос – в нашей рубрике «Полемика».
Анастасия Заболотная, операционный директор департамента апарт-отелей Becar Asset Management Group:
– У Петербурга богатое «коммунальное» наследие, которое и трансформируется в полулегальные хостелы. Большинство подобных объектов – это проекты с минимальными вложениями, поэтому качественных проектов (с отдельным входом, хорошей шумоизоляцией и сервисной составляющей) среди них единицы. Причем само помещение может быть даже не в собственности, а в субаренде.
Выигрывают владельцы таких объектов размещения лишь за счет локации. Многие туристы плохо ориентируются в городе, поэтому их легко завлечь фразой: «Эрмитаж в пешеходной доступности». Очень немногие обратят внимание на то, что хостел расположен в жилом доме старого фонда, где практически картонные стены, запах канализации и другие «прелести».
Затраты на содержание хостелов в жилом фонде гораздо ниже, чем на отдельно стоящие здания, даже при большом номерном фонде. При этом стоят такие хостелы часто столько же, сколько и номера в полноценных отелях, пусть и не в самом центре города.
Запрет на подобные хостелы – шаг вперед для гостиничного рынка. У хостельеров будет выбор: либо приводить свои объекты в соответствие российскому законодательству, т. е. выкупать все помещения в доме, переводить его в нежилой фонд и оснащать необходимым оборудованием, либо уходить из отрасли. В результате на рынке останутся только качественные объекты, гарантирующие классифицируемый уровень гостиничных услуг. Первый путь – сложный, но правильный. И успешные примеры именно такого пути развития есть.
Разумеется, процесс «обеления» (выхода из «серой зоны» рынка – прим. ред.) будет идти не так гладко, как хотелось бы официальным отельерам. Поскольку запрета на посуточную аренду в квартирах пока нет, популярность ресурсов типа Airbnb (онлайн-платформа для аренды жилья по всему миру – прим. ред.) будет расти. Однако не думаю, что это плохо отразится на отелях уровня трех и более «звезд», так как часть туристов предпочитает все же классические средства размещения.
Яна Бабина, президент Гильдии малых средств размещения:
– 80% номерного фонда малых средств размещения (МСР) Петербурга приходится на проекты в жилых домах. Полный запрет таких объектов приведет к разрушению системы приема гостей, которая формировалась десятилетиями, а также сильно ударит по туристической отрасли и экономике страны.
Инициаторы запрета постоянно используют слово «хостел», но ведь именно они и мини-отели составляют легализованную часть рынка МСР. Владельцы таких объектов платят налоги и регистрируют граждан, а значит, делают вклад в экономику страны. Запрет ударит в первую очередь по ним. Добросовестным хостельерам придется выбирать – либо уходить в тень, либо покинуть рынок.
На деятельность некачественных средств размещения, которые не прошли обязательную классификацию, не соответствуют санитарно-эпидемиологическим требованиям, не соблюдают нормы безопасности, новый закон не повлияет. Эти ночлежки продолжат работать нелегально. В связи с чем главная цель законопроекта – обезопасить права и жизнь граждан – достигнута не будет.
Основные клиенты псевдохостелов и псевдоотелей – асоциальные личности, а не туристы. Последних интересуют именно качественные хостелы как более дешевая альтернатива гостиницам. Специально именно для развития туризма в системе классификации гостиничных объектов для МСР была введена отдельная категория: «без звезд». Резкое сокращение доступных по цене МСР приведет к серьезным проблемам для туристического рынка и понизит рейтинг Петербурга на международной арене. На данный момент в городе работают около 2300 МСР, а звездных гостиниц – примерно 500.
Гильдия малых средств размещения выступает за грамотное законодательное регулирование деятельности МСР в жилом фонде. Мы уверены, что такие объекты должны появляться только после согласия не менее двух третей жителей многоквартирного дома. В обязательном порядке там должны устанавливаться приборы учета используемых коммунальных ресурсов. И, конечно, такая деятельность должна облагаться налогом.
Если все вышеперечисленные предложения будут учтены, то будет соблюден баланс интересов всех сторон.
Кстати
Первое чтение в Госдуме документ прошел еще в мае 2016 года. Там оговаривается, что хостелы и мини-отели могут располагаться только в нежилом фонде. Причем помещения должны быть оснащены системой звукоизоляции, сигнализацией, сейфами, а также средствами противопожарной безопасности, инвентарем для уборки и санитарной очистки номеров.