Внутренние районы vs «заКАДье»: в поисках комфорта
Первичный рынок недвижимости Санкт-Петербурга и Ленобласти сегодня весьма широк и разнообразен. У каждого покупателя свои приоритеты – и любой может найти что-то на свой вкус. Нам показалось интересным сравнить аргументацию тех, кто строит жилье одного класса («комфорт») во внутренних районах мегаполиса и в «заКАДье».
Михаил Гущин, директор по маркетингу Группы RBI (входят RBI и «Северный город»):
– Жилье во внутренних районах Петербурга традиционно на рынке ценится выше, чем за КАД. Значит, в глазах большинства потребителей городское жилье по-прежнему является преимуществом. У него лучше транспортная доступность: жители, как правило, сразу после вселения в новый дом могут пользоваться существующей сетью городского транспорта, проще и быстрее доехать до метро, быстрее выбираться в центр города на личном автотранспорте. Для сравнения: локации за КАД часто имеют «узкие горлышки» в месте выезда из микрорайона на КАД или в город.
Кроме того, районы за КАД обычно «отрезаны» от городской социальной инфраструктуры (школы, детские сады, поликлиники), а собственная возводится с задержкой, ее приходится ждать по несколько лет. Застройщики часто возводят социальные объекты за свой счет, но этого, конечно, недостаточно. В кварталах в черте города такой проблемы не возникает: они строятся обычно в непосредственной близости от существующих кварталов городской застройки со сложившейся социальной, торговой, развлекательной инфраструктурой.
Например, наш ЖК Ultra City на Комендантском проспекте строится в одном из самых «продвинутых» и активно развивающихся инфраструктурно районов Петербурга – Приморском. Здесь нет проблем со школами, магазинами, торговыми центрами, кафе и ресторанами. А если хочется загородного отдыха – рядом выезд на ЗСД и КАД, близко Курортный район. Неподалеку Шуваловский карьер и Юнтоловский заказник – огромный природный массив в черте города. Мы создавали проект именно как пример современного городского жилья, в котором использованы последние достижения дизайна, технологий, урбанистики. Неслучайно в нем реализуется концепция дворов – общественных пространств, с фруктовым садом, уникальным арт-объектом, инновационными немецкими детскими площадками, рампой для скейтеров, настилами для йоги и т. д.
Есть и психологический фактор: многие покупатели жилья у нас видят себя исключительно как городских жителей. Они привыкли ощущать себя в центре активной городской жизни, хотят жить недалеко от работы, они даже не рассматривают для себя возможность переехать в районы непосредственно за КАД или в более дальний «загород». Переезд из привычной черты города за КАД – это все-таки серьезное изменение в жизни, а если речь идет о смене городского формата жилья на загородный – это вообще переход к новому стилю и образу жизни, и на него готовы далеко не все. Жители городских районов часто настолько консервативны, что стараются искать новое жилье даже не в черте города, а в черте собственного района или микрорайона, к которому они привыкли. Это же справедливо и в том случае, когда жилье покупается, допустим, для детей – семьи детей и родителей предпочитают жить поблизости друг от друга.
Таким образом, конкурировать на равных с городским комфорт-классом может только такое загородное жилье, которое максимально обеспечено транспортной и социальной инфраструктурой.
Сергей Степанов, директор по продажам АО «Строительный трест»:
– Сегодня мы видим интерес покупателей к жилым комплексам, расположенным за чертой города. Возможность купить квартиру в зеленом пригородном районе привлекает молодые пары и семьи с детьми, ценителей жизни на фоне природы и людей, уставших от городского шума. Средняя плотность застройки в черте города – около 20 тыс. кв. м на 1 га; в пригороде она существенно ниже, благодаря чему у девелоперов появляется больше возможностей для качественного развития своих проектов.
Сегодня объекты комфорт-класса, в том числе и загородные, конкурируют между собой и в фасадных решениях, организации мест общего пользования, в благоустройстве территории и пр.
Например, в ЖК NEWПИТЕР в Новоселье спроектированы площадки для отдыха жильцов, столы для пикников и барбекю. В некоторых дворах оборудован придомовой сад с грядками, за которыми смогут ухаживать сами жильцы. Основным общественным пространством здесь является пешеходный бульвар Белых ночей – это прогулочная зона с местами для отдыха, объединяющая спортивные площадки для всех возрастов. В дальнейшем здесь будут устроены большая детская площадка, амфитеатр, помещения для кафе, хобби-румы, спортивные площадки.
Немаловажным фактором в пользу жизни в пригороде выступает и средняя цена «квадрата», которая, при сопоставимом качестве жилья, за КАД будет ниже. Кроме того, в большинстве населенных пунктов Ленобласти работает программа «сельской ипотеки», ставки по которой, благодаря господдержке, начинаются от 2,7% годовых.
Важной составляющей комфортного проживания является «экология», на которую при выборе жилья многие обращают внимание. Лесные массивы и водоемы Ленобласти дают возможность дышать чистым воздухом и чаще бывать на природе, устраивая велосипедные прогулки и пикники всей семьей. Приятным бонусом является близость к дворцово-парковым ансамблям, многие из которых входят в список Всемирного наследия ЮНЕСКО: Царское Село, Стрельна, Петергоф, Ораниенбаум, Гатчина и др.
Основным недостатком жизни за городом нередко называют транспортную доступность. На мой взгляд, этому вопросу придают излишнее значение. Сегодня почти в каждой семье есть автомобиль, а муниципальный транспорт в пригородах развивается параллельно с жилой застройкой – появляются новые маршруты. К тому же если речь идет о поездке из одного конца мегаполиса в другой, то чтобы не ползти в пробках по городу, все равно придется воспользоваться КАД. А с какой стороны выезжать на КАД – с внутренней или с внешней – в общем, без разницы. Кроме того, региональными властями ведется работа по развитию транспортной инфраструктуры.
Прежде многие хотели жить в центре города, потому что это ассоциировалось с большими возможностями для заработка и досуга. Сегодня же, в эпоху информационных технологий и развитой транспортной инфраструктуры, можно проживать в любом месте, оставаясь при этом в гуще событий. Поэтому многие граждане выбирают пригороды.
Стройка в центре: pro et contra
Законодательство в сфере градостроительства накладывает довольно жесткие ограничения на реализацию строительных проектов в историческом центре Санкт-Петербурга. Тем не менее, общественного согласия в этой сфере нет. Одни считают, что охранные меры необходимо и далее ужесточать. Другие считают, что город нельзя превращать в неудобный для жизни «памятник». «Строительный Еженедельник» решил провести небольшую дискуссию по вопросу о строительстве в центре.
Газета «Строительный Еженедельник» («СЕ»): Возможен ли индивидуальный подход к разрешению на строительство в историческом центре или запрет должен быть категорическим?
Александр Кононов, заместитель председателя совета Петербургского отделения ВООПИиК: В Петербурге существует четкое законодательство по этому вопросу. В центре города существует охранная зона с самым строгим режимом, который в принципе не допускает никакого строительства. При этом мы видим, что такой запрет отнюдь не мешает быстрому и гармоничному развитию этой части исторического центра. Она с каждым годом становится и все более эстетически привлекательной, и более комфортной – как для петербуржцев, так и для туристов. И никаких намеков на деградацию зданий там не наблюдается. Таким образом, запрет на строительство, даже весьма жесткий, не препятствует жизни и развитию этих кварталов.
Другое дело – территория регулируемой застройки, входящая в историческую часть города, где строительство в принципе допускается. Там возможны разные ситуации, что порой вызывает и некоторую социальную напряженность в сфере градостроительства, которой в охранной зоне, кстати, не наблюдается. Тем не менее, на этой территории, как мне кажется, вполне возможно осуществление и каких-то новых проектов, разрешение на реализацию которых, конечно, должно даваться очень взвешенно и с учетом всех мнений.
Филипп Грибанов, представитель Фонда содействия строительству культовых объектов РПЦ в Санкт-Петербурге: Индивидуальный подход к строительству в историческом центре Петербурга не просто возможен, а он необходим. Потому что одно дело охранять дворцы, где предметом охраны является каждая колонна, и совершенно другое дело – второй-третий двор-колодец, где под охраной может оказаться какой-нибудь сарай. Унифицированный подход практически парализует развитие центральных районов города. Достаточно свернуть с Невского проспекта, пройтись по набережной Фонтанки, по Петроградской стороне, по Васильевскому острову, где мы увидим многоквартирные дома, зачастую находящиеся в печальном состоянии. Но полноценная реконструкция, если это объекты культурного наследия, в них практически невозможна, потому что при сохранении объемно-планировочных решений они не смогут пройти экспертизу ни по пожарным, ни по санитарным, ни по экологическим нормам, ни по нормам обеспечения маломобильных групп населения. Петербург не должен быть музеем, у него великое прошлое, очень серьезное настоящее и не менее великое будущее. Так давайте к нему и относиться как к великому городу, а не уездному краеведческому музею.
«СЕ»: Высотный регламент: допустимо ли превышение; если да – в каких случаях?
Александр Кононов: В Петербурге и так в целом достаточно либеральный подход к появлению высоких зданий даже в тех исторических локациях, где допускается строительство. Там появляются новые объекты высотой до 8–12 этажей – при том, что до революции выше 7-этажных домов не возводилось.
К исключениям для охранной зоны города можно отнести такие важные высотные доминанты, как церкви и соборы, которые были утрачены в советский период. Если бы эти здания сохранились до нашего времени, они, безусловно, сами по себе стали бы объектами наследия. И никаких юридических препятствий к восстановлению этих доминант с их историческими высотными характеристиками не существует. В федеральном законе есть специальная оговорка о возможности «регенерации исторической среды», причем это понятие уже раскрыто городским законом. И такие примеры уже есть – например, возрожден храм Рождества Богородицы на Песках. Существует также проект воссоздания знаменитого Спаса-на-Сенной, там вопрос упирается прежде всего в отсутствие необходимого финансирования.
Филипп Грибанов: Мы допускаем, что превышение высотного регламента возможно. Это и философия основателя Петербурга Петра I, который создавал город небоскребов, – и первым, кстати, стала Петропавловская крепость. Затем появились Исаакиевский собор, Спас-на-Крови и многие другие здания, которые в то время были высотными, а теперь только украшают и подчеркивают нашу прекрасную небесную линию. Это и общеевропейская практика – подчеркивать и выделять ткань города высотными доминантами. Уверен, что они могли бы быть и выше, но во времена великой архитектуры технические возможности не всегда это позволяли. Петербург всегда был городом небоскребов, сумасшедший и захватывающий, построенный по прорывным на тот момент технологиям. Поэтому бояться высоты не нужно. А вот бороться за то, чтобы здания были красивыми, – просто необходимо.
«СЕ»: Исторические здания: возможно ли приспособление для современного использования с изменением внутренних планировочных решений и объемно-пространственных характеристик?
Александр Кононов: Если говорить об исторических зданиях вообще, то никаких юридических запретов на перепланировки в них не существует. Что касается объектов наследия, то все зависит от предмета охраны. В шедеврах архитектуры, конечно, никакие изменения невозможны. А, скажем, если речь идет об историческом жилом доме (а таких объектов наследия в городе очень много), то там перепланировки возможны в тех частях, которые не имеют высокой мемориальной, культурной или архитектурной ценности. Достаточно зайти на сайт КГИОП, чтобы убедиться, что перепланировки в домах-памятниках – это вполне обычное явление.
Филипп Грибанов: Мы считаем, что и можно, и нужно это делать. Те же самые многоквартирные жилые дома полноценно не реконструировать, не разобрать дворовые корпуса, их просто не привести в соответствие с сегодняшними нормами. Для города и для истории только малая толика из них представляет какую-то архитектурную и историческую ценность. Люди живут в потемках, люди живут во дворах-колодцах, и если это первый-второй этаж, они света не видят в принципе. При этом к каждому зданию надо подходить индивидуально, вне зависимости от их статуса.
«СЕ»: Снос аварийных исторических зданий: разрешить или ждать, пока рухнут сами?
Александр Кононов: Дилемма поставлена избыточно жестко. Конечно, если объект пришел в абсолютно невосстанавливаемое состояние, что единодушно признается авторитетными экспертами, то иного выхода как снести, казалось бы, просто нет. Но, во-первых, снос исторических зданий в Петербурге запрещен законом. А во-вторых, в реальности при современных технологиях это вопрос финансовых затрат, а не технической возможности укрепления. Но проблема состоит в том, что очень часто собственники не хотят серьезно тратиться на ремонтно-восстановительные работы. Для них выгоднее снести то, что есть, и на освободившемся месте построить что-то коммерчески привлекательное. И вот такой подход, я считаю, – недопустим.
Возьмем «классический» пример: здания на Тележной улице. Действительно, ряд серьезных экспертов дал заключение, что дома не подлежат ремонту. Но, по мнению других, не менее авторитетных специалистов, четыре здания вполне можно сохранить, а в пятом – кстати, самом красивом, – спасти хотя бы «коробку». На наш взгляд, в этом случае необходимо сберечь все, что возможно. Все-таки в Петербурге зданий XIX века не становится больше – наоборот, их число, к сожалению, сокращается. Для сохранения таких объектов нужна только политическая воля, поскольку и специалисты, и технологии, позволяющие это сделать, существуют.
Филипп Грибанов: В первую очередь, необходимо ввести ответственность за доведение домов до аварийного состояния, вне зависимости от того, кто является их собственником. Разрушается огромное количество зданий, но эффективного механизма привлечения собственника к ответственности до сих пор нет. Хотя, что может быть логичнее: довел памятник до разрушения – применили санкции, причем серьезные и действенные.
К сожалению, раньше существовала практика: всеми правдами и неправдами признать здание аварийным, хотя у него и признаков таких не было, обрушить и поставить на его место что-то новое. Это нанесло огромный репутационный ущерб девелоперскому сообществу. Сейчас таких практик почти нет, но и желающих что-то восстанавливать, воссоздавать тоже почти не осталось. На них оказывает серьезный прессинг градостроительное сообщество, которое в каждом инвесторе видит прежде всего врага. При этом они забывают, что есть масса примеров успешно проведенных капитальных ремонтов, реконструкций, реставраций – деликатно, грамотно, с умом.
Война Севера и Юга
Дмитрий Ефремов, руководитель аналитического центра компании «Главстрой Санкт-Петербург» и Елена Тян, начальник отдела продаж ООО «Терминал-ресурс» полемизируют на предмет плюсов и минусов проживания на севере или юге Петербурга.
Санкт-Петербург – мегаполис, и размеры его таковы, что север и юг города имеют свои особенности, вплоть до климатических. Кроме того, исторический фактор обусловил специфику развития разных частей Северной столицы. Среди петербуржцев есть убежденные сторонники жизни как в северных, так и в южных районах. Имеются и застройщики, четко определившие локацию для своей работы. Именно их представителей мы и попросили рассказать о причинах выбора.
Дмитрий Ефремов, руководитель аналитического центра компании «Главстрой Санкт-Петербург» (реализует проекты ЖК «Северная долина» и ЖК «Юнтолово»):
– На севере Петербурга находится большое количество парков и озер, в этой части города развитая инфраструктура, хорошая транспортная доступность, построена новая городская точка притяжения – «Лахта Центр». В северном направлении расположены курорты на Финском заливе, «Охта Парк», «Игора», предлагающие широкие возможности для отдыха и занятий спортом.
О популярности локации говорит и тот факт, что Приморский район – лидер по объемам строительства. В 2018 году здесь введено в эксплуатацию более 620 тыс. кв. м жилья, что стало самым высоким показателем по городу. По данным нашего аналитического центра, сегодня здесь одновременно реализуется 32 проекта, а средняя цена предложения в сегменте «масс-маркет» в этом районе – 109 тыс. рублей за 1 кв. м.
Новая городская точка притяжения – «Лахта Центр» в Приморском районе, который формирует вокруг себя современную деловую зону и служит драйвером развития территории. В состав многофункционального комплекса войдут концертный зал, научно-образовательный центр, смотровая площадка, видовые рестораны, торговые зоны. Все это позволит ему стать новым деловым, культурным, развлекательным и туристическим центром города. Уже сегодня престижность данной территории растет, появляются новые рабочие места.
Приморский район, в котором парки занимают около 20% всей площади, считается одним из наиболее зеленых. Здесь находятся Финский залив, озеро Долгое, Лахтинский разлив. Благодаря этому в некоторых жилых комплексах можно жить фактически на природе, сохраняя городскую прописку. Приморское шоссе обеспечивает выезд в центр города и на курортное направление, проектируется магистраль М-49, построены развязки с КАД и ЗСД.
По соседству находится Выборгский район, здесь реализуется 22 проекта. Он также является одним из лидеров в городе по количеству зеленых территорий. Парки и скверы занимают более трети площади района. Среди наиболее известных – Шуваловский и Удельный парки, Сосновка, парк Лесотехнической академии, зеленые зоны в Левашово, территория Суздальских озер. Кроме того, здесь хорошо развита социальная, коммерческая и транспортная инфраструктура.
Район относится к числу активно застраиваемых городских территорий, поэтому покупатели могут выбрать недвижимость любой ценовой категории как на первичном, так и на вторичном рынке. Здесь 1 кв. м на первичном рынке в сегменте «масс-маркет», по нашим данным, в среднем стоит 99 тыс. рублей.
Наконец, на севере есть свободные территории, позволяющие реализовывать проекты комплексного освоения территорий (КОТ). Эта схема позволяет еще на стадии проектирования продумать нагрузку на социальную, дорожную, торговую и иную инфраструктуру, распределив ее по району, что является для покупателей преимуществом при выборе жилья. По данным Единого реестра застройщиков, на севере Петербурга реализуются крупнейшие в России проекты КОТ – ЖК «Юнтолово» и ЖК «Северная долина», который занимает первую строчку рейтинга по объемам текущего строительства.
Елена Тян, начальник отдела продаж ООО «Терминал-Ресурс» (в несколько этапов реализует проект «На Царскосельских холмах»):
– Раньше южное направление Петербурга особой популярностью и у покупателей, и у застройщиков не пользовалось. Но буквально за последние несколько лет ситуация заметно изменилась, и сегодня на юге города появились микрорайоны нового качества – с домами «не выше сосен», самодостаточной торгово-развлекательной и транспортной инфраструктурой. Сейчас в городской черте на «крайнем юге» (в Пушкинском районе) реализуется несколько крупных проектов невысокой этажности с продуманной средой для жизни.
Позитивным фактором стало и то, что на юге города в последнее время активно развивается транспортная инфраструктура: проведена реконструкция Петербургского шоссе с расширением до шести полос, появился виадук над железной дорогой. Это обеспечивает много возможностей для комфортного и недолгого проезда в разные районы города. Так, на автомобиле или общественном транспорте удобно добираться в любую точку Петербурга и Ленинградской области по Петербургскому, Киевскому, Волхонскому, Пулковскому шоссе, Витебскому проспекту и Кольцевой автодороге. На общественном транспорте за 15-20 мин. можно доехать до станций метро «Московская» или «Купчино».
И на этом модернизация транспортной инфраструктуры не закончится. Планом развития дорожной сети Санкт-Петербурга предусмотрено строительство новой магистрали (улицы Южной), которая соединит Киевское, Петербургское и Московское шоссе с районом Металлострой. Намечено строительство развязки с Витебским проспектом. Также на 2019 год запланировано строительство железнодорожной станции в западной части Пушкинского района, которая позволит за полчаса добраться до Балтийского вокзала и станции метро «Балтийская».
Чем еще примечательно южное направление? Некоторые районы в этой части Петербурга обладают уникальными характеристиками. К примеру, для Пушкинского района – это близость исторических дворцово-парковых ансамблей. А территория Пулковских высот самой природой приподнята на 50 м над уровнем Балтийского моря, поэтому солнечных дней здесь больше, чем в северных районах Петербурга. И экологическая ситуация несравнимо лучше, так как возвышенность лучше продувается, а рядом нет крупных городских свалок и вредного промышленного производства.
Да и с отдыхом и развлечениями дела в южной части Петербурга обстоят гораздо лучше, чем несколько лет назад. В последние годы на Пулковском шоссе открылось много торгово-развлекательных центров, а также комплекс для активного семейного отдыха – современный горнолыжный курорт «Туутари Парк».
По совокупности всех этих факторов юг города все активнее привлекает и людей, планирующих приобрести жилье, и, соответственно, застройщиков, которые реализуют комфортные, благоустроенные и доступные по цене проекты. В их числе – проект малоэтажной комплексной застройки «На Царскосельских холмах» (уже построено три «Образцовых квартала»), предполагающий создание всей необходимой социальной, транспортной, торговой и иной инфраструктуры на территории площадью 316 га.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Шестая очередь ЖК «Юнтолово» выйдет на рынок весной
«Главстрой Санкт-Петербург» ввел в эксплуатацию 11 очередь ЖК «Северная долина»
«Терминал-Ресурс» готовит к старту продаж ЖК «Образцовый квартал 5»