Стройка в центре: pro et contra


23.09.2019 17:51

 

Законодательство в сфере градостроительства накладывает довольно жесткие ограничения на реализацию строительных проектов в историческом центре Санкт-Петербурга. Тем не менее, общественного согласия в этой сфере нет. Одни считают, что охранные меры необходимо и далее ужесточать. Другие считают, что город нельзя превращать в неудобный для жизни «памятник». «Строительный Еженедельник» решил провести небольшую дискуссию по вопросу о строительстве в центре.


 

Газета «Строительный Еженедельник» («СЕ»): Возможен ли индивидуальный подход к разрешению на строительство в историческом центре или запрет должен быть категорическим?

Александр Кононов, заместитель председателя совета Петербургского отделения ВООПИиК: В Петербурге существует четкое законодательство по этому вопросу. В центре города существует охранная зона с самым строгим режимом, который в принципе не допускает никакого строительства. При этом мы видим, что такой запрет отнюдь не мешает быстрому и гармоничному развитию этой части исторического центра. Она с каждым годом становится и все более эстетически привлекательной, и более комфортной – как для петербуржцев, так и для туристов. И никаких намеков на деградацию зданий там не наблюдается. Таким образом, запрет на строительство, даже весьма жесткий, не препятствует жизни и развитию этих кварталов.

Другое дело – территория регулируемой застройки, входящая в историческую часть города, где строительство в принципе допускается. Там возможны разные ситуации, что порой вызывает и некоторую социальную напряженность в сфере градостроительства, которой в охранной зоне, кстати, не наблюдается. Тем не менее, на этой территории, как мне кажется, вполне возможно осуществление и каких-то новых проектов, разрешение на реализацию которых, конечно, должно даваться очень взвешенно и с учетом всех мнений.

Филипп Грибанов, представитель Фонда содействия строительству культовых объектов РПЦ в Санкт-Петербурге: Индивидуальный подход к строительству в историческом центре Петербурга не просто возможен, а он необходим. Потому что одно дело охранять дворцы, где предметом охраны является каждая колонна, и совершенно другое дело – второй-третий двор-колодец, где под охраной может оказаться какой-нибудь сарай. Унифицированный подход практически парализует развитие центральных районов города. Достаточно свернуть с Невского проспекта, пройтись по набережной Фонтанки, по Петроградской стороне, по Васильевскому острову, где мы увидим многоквартирные дома, зачастую находящиеся в печальном состоянии. Но полноценная реконструкция, если это объекты культурного наследия, в них практически невозможна, потому что при сохранении объемно-планировочных решений они не смогут пройти экспертизу ни по пожарным, ни по санитарным, ни по экологическим нормам, ни по нормам обеспечения маломобильных групп населения. Петербург не должен быть музеем, у него великое прошлое, очень серьезное настоящее и не менее великое будущее. Так давайте к нему и относиться как к великому городу, а не уездному краеведческому музею.

 

«СЕ»: Высотный регламент: допустимо ли превышение; если да – в каких случаях?

Александр Кононов: В Петербурге и так в целом достаточно либеральный подход к появлению высоких зданий даже в тех исторических локациях, где допускается строительство. Там появляются новые объекты высотой до 8–12 этажей – при том, что до революции выше 7-этажных домов не возводилось.

К исключениям для охранной зоны города можно отнести такие важные высотные доминанты, как церкви и соборы, которые были утрачены в советский период. Если бы эти здания сохранились до нашего времени, они, безусловно, сами по себе стали бы объектами наследия. И никаких юридических препятствий к восстановлению этих доминант с их историческими высотными характеристиками не существует. В федеральном законе есть специальная оговорка о возможности «регенерации исторической среды», причем это понятие уже раскрыто городским законом. И такие примеры уже есть – например, возрожден храм Рождества Богородицы на Песках. Существует также проект воссоздания знаменитого Спаса-на-Сенной, там вопрос упирается прежде всего в отсутствие необходимого финансирования.

Филипп Грибанов: Мы допускаем, что превышение высотного регламента возможно. Это и философия основателя Петербурга Петра I, который создавал город небоскребов, – и первым, кстати, стала Петропавловская крепость. Затем появились Исаакиевский собор, Спас-на-Крови и многие другие здания, которые в то время были высотными, а теперь только украшают и подчеркивают нашу прекрасную небесную линию. Это и общеевропейская практика – подчеркивать и выделять ткань города высотными доминантами. Уверен, что они могли бы быть и выше, но во времена великой архитектуры технические возможности не всегда это позволяли. Петербург всегда был городом небоскребов, сумасшедший и захватывающий, построенный по прорывным на тот момент технологиям. Поэтому бояться высоты не нужно. А вот бороться за то, чтобы здания были красивыми, – просто необходимо.

 

«СЕ»: Исторические здания: возможно ли приспособление для современного использования с изменением внутренних планировочных решений и объемно-пространственных характеристик?

Александр Кононов: Если говорить об исторических зданиях вообще, то никаких юридических запретов на перепланировки в них не существует. Что касается объектов наследия, то все зависит от предмета охраны. В шедеврах архитектуры, конечно, никакие изменения невозможны. А, скажем, если речь идет об историческом жилом доме (а таких объектов наследия в городе очень много), то там перепланировки возможны в тех частях, которые не имеют высокой мемориальной, культурной или архитектурной ценности. Достаточно зайти на сайт КГИОП, чтобы убедиться, что перепланировки в домах-памятниках – это вполне обычное яв­ление.

Филипп Грибанов: Мы считаем, что и можно, и нужно это делать. Те же самые многоквартирные жилые дома полноценно не реконструировать, не разобрать дворовые корпуса, их просто не привести в соответствие с сегодняшними нормами. Для города и для истории только малая толика из них представляет какую-то архитектурную и историческую ценность. Люди живут в потемках, люди живут во дворах-колодцах, и если это первый-второй этаж, они света не видят в принципе. При этом к каждому зданию надо подходить индивидуально, вне зависимости от их статуса.

 

«СЕ»: Снос аварийных исторических зданий: разрешить или ждать, пока рухнут сами?

Александр Кононов: Дилемма поставлена избыточно жестко. Конечно, если объект пришел в абсолютно невосстанавливаемое состояние, что единодушно признается авторитетными экспертами, то иного выхода как снести, казалось бы, просто нет. Но, во-первых, снос исторических зданий в Петербурге запрещен законом. А во-вторых, в реальности при современных технологиях это вопрос финансовых затрат, а не технической возможности укрепления. Но проблема состоит в том, что очень часто собственники не хотят серьезно тратиться на ремонтно-восстановительные работы. Для них выгоднее снести то, что есть, и на освободившемся месте построить что-то коммерчески привлекательное. И вот такой подход, я считаю, – недопустим.

Возьмем «классический» пример: здания на Тележной улице. Действительно, ряд серьезных экспертов дал заключение, что дома не подлежат ремонту. Но, по мнению других, не менее авторитетных специалистов, четыре здания вполне можно сохранить, а в пятом – кстати, самом красивом, – спасти хотя бы «коробку». На наш взгляд, в этом случае необходимо сберечь все, что возможно. Все-таки в Петербурге зданий XIX века не становится больше – наоборот, их число, к сожалению, сокращается. Для сохранения таких объектов нужна только политическая воля, поскольку и специалисты, и технологии, позволяющие это сделать, существуют.

Филипп Грибанов: В первую очередь, необходимо ввести ответственность за доведение домов до аварийного состояния, вне зависимости от того, кто является их собственником. Разрушается огромное количество зданий, но эффективного механизма привлечения собственника к ответственности до сих пор нет. Хотя, что может быть логичнее: довел памятник до разрушения – применили санкции, причем серьезные и действенные.

К сожалению, раньше существовала практика: всеми правдами и неправдами признать здание аварийным, хотя у него и признаков таких не было, обрушить и поставить на его место что-то новое. Это нанесло огромный репутационный ущерб девелоперскому сообществу. Сейчас таких практик почти нет, но и желающих что-то восстанавливать, воссоздавать тоже почти не осталось. На них оказывает серьезный прессинг градостроительное сообщество, которое в каждом инвесторе видит прежде всего врага. При этом они забывают, что есть масса примеров успешно проведенных капитальных ремонтов, реконструкций, реставраций – деликатно, грамотно, с умом.

 


АВТОР: Михаил Добрецов
ИСТОЧНИК: СЕ №29(886) от 23.09.2019
ИСТОЧНИК ФОТО: Петербургское отделение ВООПИиК, Фонд содействия строительству культовых объектов РПЦ в Санкт-Петербурге


НГП под разным углом


28.03.2016 21:16

Проект новых нормативов градостроительного проектирования (НГП) вызвал массу споров в строительном сообществе. Два противоположных взгляда на документ и его последствия – в нашей рубрике «Полемика».

Алексей Белоусов, вице-президент НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга»:

– Дискуссия с проектом НГП носит затяжной характер. Неоднократно строители выступали за изменение самой его структуры. Мы предлагали дифференцировать показатели для разных частей города. Понятно, что норма по паркингам, соцобъектам и многим другим показателям в историческом центре Петербурга должна отличаться от норм для новых районов. Власти говорят, что таким образом будет нарушена социальная справедливость. Где она будет нарушена? Тот, кто покупает жилье в центре, прекрасно понимает, на что идет: знает и про трудности с парковочными местами, про доступность чистого воздуха. Да и вообще, жители одной и той же улицы вряд ли будут знать, что они живут на территориях с разными нормативами.
Еще один важный момент в новых НГП – нормативы по школьным и дошкольным учреждениям. Показатель по школам хоть и снижен, его можно было бы уменьшить еще. Уже сейчас обеспеченность образовательными учреждениями составляет 102,7%. Причем профицит мест начался с 2012 года. В прошлом году мы обсуждали с Комитетом по экономической политике вопрос о снижении до 91 места на 1 тыс. жителей. Оставили сейчас хотя бы до 100. Но в любом случае то, что норму эту снизили, уже хорошо.
Теперь по дошкольным учреждениям. Согласно Стратегии экономического и социального развития города до 2030 года, обеспеченность детсадами находится на уровне 42,89 места на 1 тыс. жителей. Это почти на 20 меньше, чем при новых НГП.
Сейчас общее количество мест в детсадах Петербурга составляет 222,7 тыс. Однако согласно данным Комитета по образованию фактически их посещают всего 217 тыс. То есть в среднем по городу пустует 5 тыс. мест, но по новой редакции НГП нужно будет строить еще больше. Таким образом получается, что новые НГП увеличивают профицит детсадов, а значит, и бюджет на их обслуживание, хотя в итоге они будут частично пустовать.
И вот мы опять вернулись к вопросу о дифференциации территории города, ведь дефицит в детсадах есть только в его новых районах. Мы не теряем надежды, наш посыл услышали органы власти. Но я думаю, что с их стороны игнорирование этого предложения – просто нежелание прислушаться к разумным доводам нашего сообщества.

Владимир Григорьев, председатель Комитета по градостроительству и архитектуре – главный архитектор Санкт-Петербурга:

– Действительно, вокруг темы требуемого количества мест в детских садах и школах для учета в НГП всегда шли споры. Цифры колебались в обе стороны. Однако у меня нет оснований не доверять председателю Комитета по эко­номической политике и стратегическому планированию города Елене Ульяновой и ее прогнозам о потребности в соц­объектах.
В мировой практике, например в Прибалтике, не нормируют потребность в детских садах и школах. В этих странах считают так: если ребенок рождается, то он обязательно пойдет в детский сад, который кто-нибудь построит. Нам в этом плане сложнее, поскольку государство берет на себя социальную ответственность перед жителями, а значит, нормы нам нужны. Они достаточно взвешенные. Профицит, дефицит – это понятия относительные. Сегодня профицит, а завтра, после ввода двух жилых домов, уже дефицит.
Что касается дифференцированного нормирования разных районов, то здесь также можно обратить внимание на мировые аналоги. Например, в Милане потребность количества учреждений культуры определяется муниципалитетами для каждой территории отдельно. В принципе, у нас действует такой же механизм: есть норматив, к которому мы должны стремиться, и есть фактическая ситуация. Она оценивается в проекте планировки территории. Если в сложившейся застройке существует профицит мест в детских садах и школах, нет оснований для проектирования лишних соцобъектов.
В целом если части города будут застраиваться по разным нормативам, то тогда для этих частей нужны отдельные стандарты жизни. Я родился в социалистическом государстве, и мне кажется странным ранжирование территории по какому-либо социальному признаку. Норматив должен быть единым, он должен отвечать потребностям сегодняшнего дня. Кто-то хочет жить в новом районе, а кто-то в историческом центре. Нельзя, чтобы жители исторического центра не имели возможности припарковаться, отдать детей в школу или детский сад, просто потому что в центре другой норматив.
Когда говорят о том, что мы не прислушиваемся к мнению жителей и профессионального сообщества, хочу сказать, что власть устроена таким образом, что она всегда слушает то, что ей говорит народ. Это общий принцип. Любые попытки извратить это и декларировать, что власть никого не слышит, на мой взгляд, некорректны. Просто очень много разных мнений.

Кстати:

Комитет по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга опубликовал проект новых нормативов градостроительного проектирования (НГП) в январе этого года.
Если НГП утвердят, то на 1 тыс. жителей города должно будет приходиться 62 места в детских садах. Сейчас этот показатель составляет 55 мест. Для школ ситуация обратная – их должно стать чуть меньше. В обновленном документе это 111 мест на 1 тыс. жителей, тогда как сейчас прописано 120.
Документ разрабатывался совместно с Комитетом по экономической политике и стратегическому планированию Санкт-Петербурга. Новые правила планируется принять постановлением правительства весной этого года.


РУБРИКА: Полемика
АВТОР: Ольга Кантемирова
ИСТОЧНИК ФОТО: Никита Крючков


Высота комфорта и комфорт высоты


09.11.2015 14:19

Ограничения по высотности и плотности застройки, заявленные в проекте новых Правил землепользования и застройки Петербурга, вызвали в девелоперских кругах немалую обеспокоенность. Два противоположных взгляда на последствия предполагаемых изменений – в нашей рубрике «Полемика».


Дмитрий Панов, генеральный директор ГК «Доверие», заместитель председателя Комитета РГУД по урбанистике, архитектуре и градостроительству:
– Сейчас многие девелоперы в ожидании изменения градостроительных нормативов заняли выжидательную позицию. Если раньше, приобретая земельный участок, девелоперы точно понимали, на какой коэффициент урбанизации они могут рассчитывать, то сегодня очень трудно выстраивать финансовые модели в условиях меняющегося законодательства.
Кризис может восприниматься как реакция экономики на сильно изменяющиеся внешние условия. И безусловно, необходимо предусмотреть определенный временной лаг для того, чтобы бизнес сумел адаптироваться под новые градостроительные нормы.
Я приведу простой расчет возможных финансовых потерь, с которыми могут столкнуться девелоперы в случае утверждения отдельных законодательных актов. Так, например, при утверждении в Правилах землепользования и застройки нового коэффициента использования территории (КИТ) с максимальным показателем 2,0 вместо возможного на сегодняшний день показателя в 2,3 последствием для проекта, расположенного на участке в 1 га в спальном районе Петербурга, станут потери прибыли девелопера в размере порядка 75 млн рублей. Это мы говорим минимальных параметрах, без оценки косвенных последствий. Экстраполируя этот подход на увеличение площади земельного участка, можно спрогнозировать финансовые потери девелопера.
Мы понимаем, что инициатива правительства связана с тем, что при расчетном показателе КИТ более 2,0 для проектов не могут быть выдержаны одновременно нормы по обеспечению социальной инфраструктурой, машино-местами и озеленению. Однако в текущей экономической ситуации столь существенные с финансовой точки зрения нововведения желательно формировать с учетом мнения участников отрасли. У девелоперов сейчас много иных экономических проб­лем, например значительное удорожание строительных материалов вследствие изменения курса валют и законодательства о грузоперевозках.
Хотелось бы верить, что в такой ситуа­ции власти поддержат девелоперов, что помогло бы избежать заморозки проектов. Многие из застройщиков уже сегодня заняли выжидательную позицию. Яркий тому пример – итоги последних торгов Фонда имущества, на которых проданы считаные единицы земельных участков. Ведь параметры, умноженные на коэффициент определенности, являются доминирующим фактором для принятия решения инвестором.

Мы уже не раз говорили о том, что все «нововведения» ПЗЗ – ограничения по высотности и изменение коэффициента использования территорий – логично было бы перенести до момента утверждения нового Генплана в 2018 году. Это позволило бы девелоперам, которые приобрели земельные участки с расчетом коэффициента использования территории 2,3, реализовать свои проекты.
И вместо того чтобы оставить девелоперов разбираться со своими убытками, кураторы отрасли могли бы задать девелоперам ориентиры и цели, а бизнес, в свою очередь, предложил решения, которые сбалансированно удовлетворяли бы интересы сторон. Не хватает зеленых зон? Можно подойти к этому вопросу креативно. Это может придать импульс применению новых технологий – вертикальному озеленению, устройству зеленых зон на крышах паркингов и т. д. Это было бы здравой инициативой, которая не приведет к сжатию рынка.

Владимир Григорьев, председатель Комитета по градостроительству и архитектуре, главный архитектор Петербурга:
– Я не знаю, почему этот вопрос воспринимается как нововведение. Решение об ограничении базовой высоты новых жилых зданий в Петербурге было принято еще в 2012 году на совещании правительства города. Тогда были зафиксированы две основополагающие, на мой взгляд, установки. Первая – ограничение высотности до 40 м, а все отклонения от этого показателя могут быть рассмотрены и приняты решением правительства. Это общая формулировка, но понятно, что за этим стоит механизм принятия взвешенных решений. На мой взгляд, абсолютно правильный.
Вторая – о территориях отложенного развития, что всегда было заложено в Генплане, но утеряно в Петербурге в последнее время. Город никак не может успевать со строительством инфраструктуры за многочисленными, множащимися и не поддающимися никакой градостроительной логике участками девелопмента.
Если я не ошибаюсь, сейчас около 89% территории города находится в частной собственности. У города собственных территорий (за исключением дорог, кладбищ, зеленых насаждений) для осуществления серьезных градостроительных планов очень мало. Город вынужден обслуживать девелоперов. Девелоперы, понятно, в своих целях стремятся к логике эффективных рыночных отношений. Здесь и заложено главное противоречие, и всем бы пошло на пользу, если бы оно было решено или хотя бы сглажено.
Проект новых ПЗЗ вынесен на общественные слушания, для того чтобы можно было подать предложения по изменению положений. Уже было принято 200 заявок на изменения ПЗЗ, они все проанализированы комитетом и представлены на рассмотрение Комиссии по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга.
В состав проекта правил предполагается включить карту доминантной застройки, регулирующую размещение высотных объектов, а также определяющую границы зон их размещения.
Изменились предельные максимальные значения коэффициента использования территории: для земельных участков среднеэтажной жилой застройки до восьми этажей включительно КИТ составляет 1,7; для земельных участков многоэтажной (высотной) жилой застройки девять этажей и выше – 2,0.
Проанализировав элементы территории – дороги, детские и спортивные площадки, зеленые насаждения, которые необходимы для обеспечения жилой застройки, – мы увидим, что при соблюдении всех нормативов если на 1 га строится 23 тыс. кв. м жилья, остается только поставить 25-этажный дом, так как все остальное пространство будет занято другими элементами территории.
Такую плотность застройки вряд ли можно считать приемлемой и перспективной, и то, что квартиры в таких домах покупаются, говорит лишь о том, что рынок у нас мало изобилует предложением. Отсюда и вытекает решение, что КИТ должен быть ограничен 2,0. Думаю, и это не спасет нас от бед, ведь никакие нормы не могут в полном объеме описать все критерии создания красивой архитектуры и полноценной жилой среды.
Однако под влиянием многочисленных обсуждений проекта правил с инвестиционным и девелоперским сообществом мы пришли к выводу, что нужно смягчить ряд позиций. Например, допустить в новых нормативах размещение зеленых насаждений на кровлях паркингов при достаточном растительном слое, который бы позволял выращивать там деревья и кустарники. При этом 30% зеленых насаждений должно располагаться непосредственно на земле.
Этот баланс позволит без ущерба реализовывать инвестиционные проекты, но в то же время поможет сделать шаг к созданию гармоничной и комфортной среды.

Справка:

В конце октября в Смольном состоялось заседание Комиссии по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга под председательством вице-губернатора Санкт-Петербурга Игоря Албина. Основным вопросом на заседании комиссии стало рассмотрение проекта Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга, подготовленного на основании постановления правительства Санкт-Петербурга от 14.09.2015 № 794. Ознакомившись с проектом правил, большинством голосов членов комиссии было принято решение направить проект Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга в Комитет по градостроительству и архитектуре для осуществления проверки проекта на соответствие требованиям технических регламентов, Генераль­ному плану Санкт-Петербурга, схеме территориального планирования Российской Федерации.


РУБРИКА: Полемика
АВТОР: Ольга Фельдман
ИСТОЧНИК ФОТО: Никита Крючков