Стройка в центре: pro et contra
Законодательство в сфере градостроительства накладывает довольно жесткие ограничения на реализацию строительных проектов в историческом центре Санкт-Петербурга. Тем не менее, общественного согласия в этой сфере нет. Одни считают, что охранные меры необходимо и далее ужесточать. Другие считают, что город нельзя превращать в неудобный для жизни «памятник». «Строительный Еженедельник» решил провести небольшую дискуссию по вопросу о строительстве в центре.
Газета «Строительный Еженедельник» («СЕ»): Возможен ли индивидуальный подход к разрешению на строительство в историческом центре или запрет должен быть категорическим?
Александр Кононов, заместитель председателя совета Петербургского отделения ВООПИиК: В Петербурге существует четкое законодательство по этому вопросу. В центре города существует охранная зона с самым строгим режимом, который в принципе не допускает никакого строительства. При этом мы видим, что такой запрет отнюдь не мешает быстрому и гармоничному развитию этой части исторического центра. Она с каждым годом становится и все более эстетически привлекательной, и более комфортной – как для петербуржцев, так и для туристов. И никаких намеков на деградацию зданий там не наблюдается. Таким образом, запрет на строительство, даже весьма жесткий, не препятствует жизни и развитию этих кварталов.
Другое дело – территория регулируемой застройки, входящая в историческую часть города, где строительство в принципе допускается. Там возможны разные ситуации, что порой вызывает и некоторую социальную напряженность в сфере градостроительства, которой в охранной зоне, кстати, не наблюдается. Тем не менее, на этой территории, как мне кажется, вполне возможно осуществление и каких-то новых проектов, разрешение на реализацию которых, конечно, должно даваться очень взвешенно и с учетом всех мнений.
Филипп Грибанов, представитель Фонда содействия строительству культовых объектов РПЦ в Санкт-Петербурге: Индивидуальный подход к строительству в историческом центре Петербурга не просто возможен, а он необходим. Потому что одно дело охранять дворцы, где предметом охраны является каждая колонна, и совершенно другое дело – второй-третий двор-колодец, где под охраной может оказаться какой-нибудь сарай. Унифицированный подход практически парализует развитие центральных районов города. Достаточно свернуть с Невского проспекта, пройтись по набережной Фонтанки, по Петроградской стороне, по Васильевскому острову, где мы увидим многоквартирные дома, зачастую находящиеся в печальном состоянии. Но полноценная реконструкция, если это объекты культурного наследия, в них практически невозможна, потому что при сохранении объемно-планировочных решений они не смогут пройти экспертизу ни по пожарным, ни по санитарным, ни по экологическим нормам, ни по нормам обеспечения маломобильных групп населения. Петербург не должен быть музеем, у него великое прошлое, очень серьезное настоящее и не менее великое будущее. Так давайте к нему и относиться как к великому городу, а не уездному краеведческому музею.
«СЕ»: Высотный регламент: допустимо ли превышение; если да – в каких случаях?
Александр Кононов: В Петербурге и так в целом достаточно либеральный подход к появлению высоких зданий даже в тех исторических локациях, где допускается строительство. Там появляются новые объекты высотой до 8–12 этажей – при том, что до революции выше 7-этажных домов не возводилось.
К исключениям для охранной зоны города можно отнести такие важные высотные доминанты, как церкви и соборы, которые были утрачены в советский период. Если бы эти здания сохранились до нашего времени, они, безусловно, сами по себе стали бы объектами наследия. И никаких юридических препятствий к восстановлению этих доминант с их историческими высотными характеристиками не существует. В федеральном законе есть специальная оговорка о возможности «регенерации исторической среды», причем это понятие уже раскрыто городским законом. И такие примеры уже есть – например, возрожден храм Рождества Богородицы на Песках. Существует также проект воссоздания знаменитого Спаса-на-Сенной, там вопрос упирается прежде всего в отсутствие необходимого финансирования.
Филипп Грибанов: Мы допускаем, что превышение высотного регламента возможно. Это и философия основателя Петербурга Петра I, который создавал город небоскребов, – и первым, кстати, стала Петропавловская крепость. Затем появились Исаакиевский собор, Спас-на-Крови и многие другие здания, которые в то время были высотными, а теперь только украшают и подчеркивают нашу прекрасную небесную линию. Это и общеевропейская практика – подчеркивать и выделять ткань города высотными доминантами. Уверен, что они могли бы быть и выше, но во времена великой архитектуры технические возможности не всегда это позволяли. Петербург всегда был городом небоскребов, сумасшедший и захватывающий, построенный по прорывным на тот момент технологиям. Поэтому бояться высоты не нужно. А вот бороться за то, чтобы здания были красивыми, – просто необходимо.
«СЕ»: Исторические здания: возможно ли приспособление для современного использования с изменением внутренних планировочных решений и объемно-пространственных характеристик?
Александр Кононов: Если говорить об исторических зданиях вообще, то никаких юридических запретов на перепланировки в них не существует. Что касается объектов наследия, то все зависит от предмета охраны. В шедеврах архитектуры, конечно, никакие изменения невозможны. А, скажем, если речь идет об историческом жилом доме (а таких объектов наследия в городе очень много), то там перепланировки возможны в тех частях, которые не имеют высокой мемориальной, культурной или архитектурной ценности. Достаточно зайти на сайт КГИОП, чтобы убедиться, что перепланировки в домах-памятниках – это вполне обычное явление.
Филипп Грибанов: Мы считаем, что и можно, и нужно это делать. Те же самые многоквартирные жилые дома полноценно не реконструировать, не разобрать дворовые корпуса, их просто не привести в соответствие с сегодняшними нормами. Для города и для истории только малая толика из них представляет какую-то архитектурную и историческую ценность. Люди живут в потемках, люди живут во дворах-колодцах, и если это первый-второй этаж, они света не видят в принципе. При этом к каждому зданию надо подходить индивидуально, вне зависимости от их статуса.
«СЕ»: Снос аварийных исторических зданий: разрешить или ждать, пока рухнут сами?
Александр Кононов: Дилемма поставлена избыточно жестко. Конечно, если объект пришел в абсолютно невосстанавливаемое состояние, что единодушно признается авторитетными экспертами, то иного выхода как снести, казалось бы, просто нет. Но, во-первых, снос исторических зданий в Петербурге запрещен законом. А во-вторых, в реальности при современных технологиях это вопрос финансовых затрат, а не технической возможности укрепления. Но проблема состоит в том, что очень часто собственники не хотят серьезно тратиться на ремонтно-восстановительные работы. Для них выгоднее снести то, что есть, и на освободившемся месте построить что-то коммерчески привлекательное. И вот такой подход, я считаю, – недопустим.
Возьмем «классический» пример: здания на Тележной улице. Действительно, ряд серьезных экспертов дал заключение, что дома не подлежат ремонту. Но, по мнению других, не менее авторитетных специалистов, четыре здания вполне можно сохранить, а в пятом – кстати, самом красивом, – спасти хотя бы «коробку». На наш взгляд, в этом случае необходимо сберечь все, что возможно. Все-таки в Петербурге зданий XIX века не становится больше – наоборот, их число, к сожалению, сокращается. Для сохранения таких объектов нужна только политическая воля, поскольку и специалисты, и технологии, позволяющие это сделать, существуют.
Филипп Грибанов: В первую очередь, необходимо ввести ответственность за доведение домов до аварийного состояния, вне зависимости от того, кто является их собственником. Разрушается огромное количество зданий, но эффективного механизма привлечения собственника к ответственности до сих пор нет. Хотя, что может быть логичнее: довел памятник до разрушения – применили санкции, причем серьезные и действенные.
К сожалению, раньше существовала практика: всеми правдами и неправдами признать здание аварийным, хотя у него и признаков таких не было, обрушить и поставить на его место что-то новое. Это нанесло огромный репутационный ущерб девелоперскому сообществу. Сейчас таких практик почти нет, но и желающих что-то восстанавливать, воссоздавать тоже почти не осталось. На них оказывает серьезный прессинг градостроительное сообщество, которое в каждом инвесторе видит прежде всего врага. При этом они забывают, что есть масса примеров успешно проведенных капитальных ремонтов, реконструкций, реставраций – деликатно, грамотно, с умом.
Рост или стагнация?
Руководители аналитических центров Пётр Буслов - «Главстрой-СПб», и Дмитрий Крутов - ГК «Доверие» обсуждают сценарии развития событий на рынке жилья.
«Застройщикам придется пойти на существенные скидки»
Дмитрий Крутов, руководитель аналитического центра ГК «Доверие», считает, что принципиальных изменений в 2017 году девелоперам ожидать не стоит.
– Даже реализация оптимистичного сценария предполагает лишь рост предложения на фоне устоявшихся показателей спроса. Фактически отрасль останется в «заморозке» и на протяжении всего следующего года.
Впрочем, некоторые позитивные ожидания все же есть – вероятным представляется снижение Центробанком ключевой ставки до 9% в течение 2017 года. Это позволит банкам сформировать предложение по жилищным займам, соответствующее сегодняшней госсубсидированной ипотеке. Таким образом, условия приобретения первичной недвижимости с отменой программы господдержки существенно не изменятся.
В целом, покупательская активность в следующем году останется на уровне 2016 года. Сегодня рынок на 90% формирует «базисный» спрос: основная часть покупателей мотивирована решить собственный жилищный вопрос, а не вложить свободные средства с целью инвестирования. Однако несколько оттянуть интерес от новостроек при условии снижения ключевой ставки может предложение на вторичном рынке.
При этом наиболее сложным для застройщиков окажется I квартал 2017 года. Девелоперы заявили достаточно большой объем предложения, вывод которого может быть парализован из-за неподготовленности правовой базы. К некоторым принципиальным поправкам к 214-ФЗ, появившимся летом уходящего 2016 года, до сих пор не приняты соответствующие подзаконные акты. Фактически это означает, что механизм реализации данных законодательных инициатив не проработан. В частности, застройщики не могут начать продажу и рекламную кампанию объектов без специального согласования с комитетом по строительству, однако процедура и регламент ее прохождения пока не разработаны.
Тем не менее, даже некоторая отсрочка вывода новых объектов не скажется критически на объеме предложения. Экспансия московских, региональных и даже иностранных застройщиков в Петербург, как и снижение стоимости земельных участков, поддержат разнообразие проектов на рынке.
В целом, 2016-2017 годы удачны для расширения земельного банка застройщиков: участки могут продаваться с дисконтом до 20%, особенно в пригородной зоне. По предварительным итогам 2016 года объем инвестиций в покупку земельных участков вырос на 37% по сравнению с показателями прошлого года, при этом земля подешевела в среднем на 10-12%. Такая «распродажа» привлекла в Петербург целый ряд московских игроков: в уходящем году землю для новых проектов приобрели ГК «Мортон», ГК «Пик», СК «Аквилон Инвест» и другие.
Стагнация коснется и ценообразования. Рост стоимости жилья в обжитых районах Петербурга будет фиксироваться в пределах инфляции и не превысит 6-7%. «Замерший» спрос не позволит девелоперам увеличивать цены пропорционально возросшей себестоимости строительства. Более того, в отдельных случаях застройщикам придется пойти даже на существенные скидки. Речь идет об объектах в пригородных районах с массовой застройкой. Здесь затоваривание рынка уже в 2016 году привело к снижению стоимости в отдельных локациях до 2-3%. А вывод нового предложения, который продолжится в наступающем году, только усилит данную тенденцию.
«Потребность в жилье остается»
Пётр Буслов, руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб» полагает, что начало 2017 года станет периодом адаптации большинства девелоперов к новым «правилам игры». Тем не менее, эксперт считает, что год будет стабильным.
– Отмена льготной ипотеки не окажет сильного влияния на сегмент строящегося жилья. Многие банки разрабатывают собственные и совместные с девелоперами ипотечные программы на предстоящий год. Некоторые из них уже заявили о продлении сроков льготного кредитования на первые месяцы 2017 года. Кроме того, снижение ключевой ставки Центробанком РФ в 2016 году благоприятно отразилось на размере ставки для ипотечных заемщиков – сейчас она составляет около 13,5%. При сохранении этого тренда в 2017 году ставка по ипотечному кредитованию может достигнуть уровня 9-12% без государственной поддержки.
По-моему мнению, в будущем году с высокой вероятностью произойдет снижение предложения, относительно 2015-2016 гг., так как в текущих условиях вывод новых проектов в продажу не будет подкреплен спросом. Застройщики будут выводить только тот объем, который смогут впоследствии реализовать, количество новых объектов сократится на 10-20%. Возможно, часть девелоперов переориентируется на более низкий ценовой сегмент или уменьшит портфель земельных участков. При благоприятном развитии событий объем нового предложения в 2017 году составит около 3 млн кв. м жилья. Традиционно застройщики начнут увеличивать темпы вывода в продажу в III и IV кварталах 2017 года.
Петербургский рынок по-прежнему интересен ряду федеральных строительных компаний. Не исключаю, что экспансия на рынок в 2017 году продолжится. Появление новых игроков усилит конкуренцию. В борьбе за покупателя строительные компании будут улучшать характеристики жилых комплексов, оптимизировать планировочные решения, предлагать какие-либо «фишки» и новации. В данном случае конкуренция выйдет на новый качественный уровень, и это хорошо как для рынка, так и для покупателя.
Ключевой индикатор, который будет задавать тон на рынке новостроек в 2017 году, – доступность приобретения жилья. Основную часть спроса по-прежнему будет составлять жилье класса «масс-маркет», с небольшим бюджетом покупки. При этом тенденция «перетекания» покупателей от мелких застройщиков в сторону крупных девелоперов, имеющих наибольшую степень доверия у покупателей, сохранится.
При реализации оптимистичного сценария, рост стоимости жилья составит около 7%. Снижение цены наиболее остро затронет проекты, реализуемые в особо конкурентных локациях. Легче период снижения спроса пройдут объекты, возводимые в зонах с дефицитом предложения. Также традиционно жилье будет расти в цене по мере готовности объекта.
Влияние на рынок, безусловно, окажут и законодательные новации. Полагаю, что под воздействием ряда факторов (поправки в 214-ФЗ, изменения ПЗЗ) рынок жилой первичной недвижимости «просядет» на 10-20% в I квартале 2017 года, ближе к лету ситуация стабилизируется.
В целом, считаю, что рынок первичной недвижимости будет устойчив в 2017 году. Какие бы процессы ни происходили в экономике страны, потребность в жилье останется. Кроме того, квартира остается лучшим вариантом инвестирования и сохранения капитала.
В поиске реальности
Способна ли виртуальная реальность стать эффективным инструментом презентации и продаж квартир? Эксперты «Строительного Еженедельника» – Олег Кельник, основатель облачной платформы для недвижимости Planoplan VR, директор интерактивного агентства «Кельник», и Виталий Коробов, директор по развитию ХК «Аквилон Инвест – поспорили на этот счет в нашей рубрике «Полемика».
Виталий Коробов: «Машина лишь помощник»
– Потребитель пока не готов переходить в виртуальную реальность при выборе вариантов будущего жилья. Будущему покупателю важно «потрогать товар руками». Несмотря на повальную виртуализацию, 3D-технологии, очки дополненной реальности – все эти инструменты могут выступать лишь дополнительными помощниками продавцам недвижимости. Понятно, что, по сути, мы продаем не квадратные метры, а мечту о лучшей и комфортной жизни, но, как ни упаковывай ее в красивые сервисы, решение покупателя будет основываться на реальных аргументах – репутации застройщика, его опыте строительства, профессионализме всей команды от сотрудников отдела продаж до прораба на стройке. И именно этот профессионализм оказывается более реальным, чем любая виртуальная реальность.
Безусловно, современные решения полезны. Чертежи на бумаге уходят в прошлое, их заменяет технология информационного моделирования, или так называемая BIM-модель. Собрать огромное здание всего за несколько месяцев сегодня вполне реально: оно вырастает в специальной компьютерной программе в 3D-проекции. Это единая модель, с которой работают специалисты всех профилей, от архитектора до сметчика, она позволяет достаточно точно, быстро и оптимально просчитать квартирографию. Наши проектировщики, архитекторы используют современные программные комплексы, которые ускоряют процесс создания жилого дома, позволяют увидеть его воочию, найти потенциально слабые стороны проекта и скорректировать их на этапе проектирования. А в конце этого пути визуализация помогает покупателю увидеть в «бетонной коробке» свой будущий дом. Но я уверен: без физического присутствия на объекте впечатление не будет полным. Сейчас для покупателя важна цена будущей квартиры, условия, на которых можно взять ипотеку, место в котором строится жилой комплекс, наличие разнообразной инфраструктуры.
Покупатель должен увидеть место, понять, куда ребенок пойдет в школу, на какой детской площадке, в каком парке он будет гулять, где будут покупать продукты, по какому пути доехать до работы и домой, где он припаркует машину. Это все можно почувствовать только на месте. Оптимально, на мой взгляд, сочетание виртуализации и реальности. Отлично, если сделан виртуальный тур по объекту, чтобы достойно представить объект на выставке, показать будущий жилой комплекс иногородним покупателям у себя на сайте. Но, в любом случае, это не заменит реального шоу-рума, когда можно не только посмотреть красивые картинки, но оценить качество и темпы строительства непосредственно на объекте. Так что будущее в синергии всех реальностей.
Справка
VR – это аббревиатура, которая происходит от английского словосочетания virtual reality, то есть виртуальная реальность. Под этим термином принято понимать искусственно созданный, с помощью компьютерных технологий, мир, который воспринимается человеком, как настоящий.
Олег Кельник: «VR – это новый подход к продажам»
– Скоро виртуальная реальность (VR) станет общепринятой практикой в маркетинге жилой недвижимости. Почему это выгодно и застройщикам и покупателям? Сегодня многие девелоперы тратят миллионы рублей на создание шоу-румов или макетов своих объектов. Смогут ли они за достаточно короткое время перестроить свое мышление и начать продвигать свои объекты в виртуальности? Предпосылки к этому мы видим как за рубежом, так и в России. На рынке появились дешевые VR-очки – такие, как картонные Google Cardboard и его пластиковые аналоги, все больше пользователей проявляют интерес к различным VR-приложениям. Стоимость производства контента также снижается. Так, мы разработали программное обеспечение, которое позволяет сократить себестоимость 3D-контента в десятки раз. Например, всего 2-3 специалиста могут создать VR-планировки для 800-квартирного дома за несколько дней. На мой взгляд, это как раз те условия, которые позволяют говорить о широком и быстром распространении VR во всех сферах. Согласно прогнозам StrategyAnalytics, к 2022 году VR охватит 45% пользователей по всему миру – и 92 % из них будет использовать мобильный формат.
Плюсом 3D-контента является высокая способность эмоционального вовлечения. До VR у застройщиков не было более информативного способа представления своего продукта на старте реализации. За несколько лет работы мы провели сотни тестов, погружая друзей и партнеров в виртуальные пространства. Уже через 30 секунд человек начинает воспринимать виртуальный мир как реальный. Он хватается за ручки, пытается открыть шкаф, присесть на диван. Так устроен наш мозг. Квартиру в виртуальном формате клиент будет вспоминать гораздо дольше, чем просто просмотр 2D- или 3D-планировки. Мы заметили, что женщины особенно легко готовы «ходить» по квартирам, думать об отделке и мебели, особенно, когда это касается детской комнаты.
Кроме того, способность VR переносить пользователя во времени и пространстве открывает новые подходы к решению маркетинговых задач и построения коммуникации с клиентами. И в этом смысле мы уже на несколько шагов опережаем мир.
Уже есть примеры, когда петербургские застройщики применяют 3D-очки. Например, одна петербургская компания предоставила клиентам возможность разрабатывать собственные дизайн-решения на сайте. Клиент может «примерить» своей квартире различные варианты отделки, выбрав материалы из каталога. Здесь же можно подсчитать стоимость ремонта. Система интегрирована с CRM компании, и каждая заявка фиксируется в системе управления сделками. Несколько упрощенное решение мы используем в мобильном приложении PlanoplanGo!, предоставляя клиенту возможность поиграть с несколькими вариантами отделки стен, пола и дверей.
Другая компания использует виртуальные туры. Они обнаружили, что из-за удаленного расположения стройплощадки офис на объекте не приносит того количества сделок, которое делают агентства недвижимости. Решением проблемы стала разработка сервиса выезда по звонку, которая сейчас активно внедряется. Клиент оставляет заявку, и в течение часа к нему подъезжает специалист отдела продаж и проводит презентацию с помощью очков виртуальной реальности.