Стройка в центре: pro et contra
Законодательство в сфере градостроительства накладывает довольно жесткие ограничения на реализацию строительных проектов в историческом центре Санкт-Петербурга. Тем не менее, общественного согласия в этой сфере нет. Одни считают, что охранные меры необходимо и далее ужесточать. Другие считают, что город нельзя превращать в неудобный для жизни «памятник». «Строительный Еженедельник» решил провести небольшую дискуссию по вопросу о строительстве в центре.
Газета «Строительный Еженедельник» («СЕ»): Возможен ли индивидуальный подход к разрешению на строительство в историческом центре или запрет должен быть категорическим?
Александр Кононов, заместитель председателя совета Петербургского отделения ВООПИиК: В Петербурге существует четкое законодательство по этому вопросу. В центре города существует охранная зона с самым строгим режимом, который в принципе не допускает никакого строительства. При этом мы видим, что такой запрет отнюдь не мешает быстрому и гармоничному развитию этой части исторического центра. Она с каждым годом становится и все более эстетически привлекательной, и более комфортной – как для петербуржцев, так и для туристов. И никаких намеков на деградацию зданий там не наблюдается. Таким образом, запрет на строительство, даже весьма жесткий, не препятствует жизни и развитию этих кварталов.
Другое дело – территория регулируемой застройки, входящая в историческую часть города, где строительство в принципе допускается. Там возможны разные ситуации, что порой вызывает и некоторую социальную напряженность в сфере градостроительства, которой в охранной зоне, кстати, не наблюдается. Тем не менее, на этой территории, как мне кажется, вполне возможно осуществление и каких-то новых проектов, разрешение на реализацию которых, конечно, должно даваться очень взвешенно и с учетом всех мнений.
Филипп Грибанов, представитель Фонда содействия строительству культовых объектов РПЦ в Санкт-Петербурге: Индивидуальный подход к строительству в историческом центре Петербурга не просто возможен, а он необходим. Потому что одно дело охранять дворцы, где предметом охраны является каждая колонна, и совершенно другое дело – второй-третий двор-колодец, где под охраной может оказаться какой-нибудь сарай. Унифицированный подход практически парализует развитие центральных районов города. Достаточно свернуть с Невского проспекта, пройтись по набережной Фонтанки, по Петроградской стороне, по Васильевскому острову, где мы увидим многоквартирные дома, зачастую находящиеся в печальном состоянии. Но полноценная реконструкция, если это объекты культурного наследия, в них практически невозможна, потому что при сохранении объемно-планировочных решений они не смогут пройти экспертизу ни по пожарным, ни по санитарным, ни по экологическим нормам, ни по нормам обеспечения маломобильных групп населения. Петербург не должен быть музеем, у него великое прошлое, очень серьезное настоящее и не менее великое будущее. Так давайте к нему и относиться как к великому городу, а не уездному краеведческому музею.
«СЕ»: Высотный регламент: допустимо ли превышение; если да – в каких случаях?
Александр Кононов: В Петербурге и так в целом достаточно либеральный подход к появлению высоких зданий даже в тех исторических локациях, где допускается строительство. Там появляются новые объекты высотой до 8–12 этажей – при том, что до революции выше 7-этажных домов не возводилось.
К исключениям для охранной зоны города можно отнести такие важные высотные доминанты, как церкви и соборы, которые были утрачены в советский период. Если бы эти здания сохранились до нашего времени, они, безусловно, сами по себе стали бы объектами наследия. И никаких юридических препятствий к восстановлению этих доминант с их историческими высотными характеристиками не существует. В федеральном законе есть специальная оговорка о возможности «регенерации исторической среды», причем это понятие уже раскрыто городским законом. И такие примеры уже есть – например, возрожден храм Рождества Богородицы на Песках. Существует также проект воссоздания знаменитого Спаса-на-Сенной, там вопрос упирается прежде всего в отсутствие необходимого финансирования.
Филипп Грибанов: Мы допускаем, что превышение высотного регламента возможно. Это и философия основателя Петербурга Петра I, который создавал город небоскребов, – и первым, кстати, стала Петропавловская крепость. Затем появились Исаакиевский собор, Спас-на-Крови и многие другие здания, которые в то время были высотными, а теперь только украшают и подчеркивают нашу прекрасную небесную линию. Это и общеевропейская практика – подчеркивать и выделять ткань города высотными доминантами. Уверен, что они могли бы быть и выше, но во времена великой архитектуры технические возможности не всегда это позволяли. Петербург всегда был городом небоскребов, сумасшедший и захватывающий, построенный по прорывным на тот момент технологиям. Поэтому бояться высоты не нужно. А вот бороться за то, чтобы здания были красивыми, – просто необходимо.
«СЕ»: Исторические здания: возможно ли приспособление для современного использования с изменением внутренних планировочных решений и объемно-пространственных характеристик?
Александр Кононов: Если говорить об исторических зданиях вообще, то никаких юридических запретов на перепланировки в них не существует. Что касается объектов наследия, то все зависит от предмета охраны. В шедеврах архитектуры, конечно, никакие изменения невозможны. А, скажем, если речь идет об историческом жилом доме (а таких объектов наследия в городе очень много), то там перепланировки возможны в тех частях, которые не имеют высокой мемориальной, культурной или архитектурной ценности. Достаточно зайти на сайт КГИОП, чтобы убедиться, что перепланировки в домах-памятниках – это вполне обычное явление.
Филипп Грибанов: Мы считаем, что и можно, и нужно это делать. Те же самые многоквартирные жилые дома полноценно не реконструировать, не разобрать дворовые корпуса, их просто не привести в соответствие с сегодняшними нормами. Для города и для истории только малая толика из них представляет какую-то архитектурную и историческую ценность. Люди живут в потемках, люди живут во дворах-колодцах, и если это первый-второй этаж, они света не видят в принципе. При этом к каждому зданию надо подходить индивидуально, вне зависимости от их статуса.
«СЕ»: Снос аварийных исторических зданий: разрешить или ждать, пока рухнут сами?
Александр Кононов: Дилемма поставлена избыточно жестко. Конечно, если объект пришел в абсолютно невосстанавливаемое состояние, что единодушно признается авторитетными экспертами, то иного выхода как снести, казалось бы, просто нет. Но, во-первых, снос исторических зданий в Петербурге запрещен законом. А во-вторых, в реальности при современных технологиях это вопрос финансовых затрат, а не технической возможности укрепления. Но проблема состоит в том, что очень часто собственники не хотят серьезно тратиться на ремонтно-восстановительные работы. Для них выгоднее снести то, что есть, и на освободившемся месте построить что-то коммерчески привлекательное. И вот такой подход, я считаю, – недопустим.
Возьмем «классический» пример: здания на Тележной улице. Действительно, ряд серьезных экспертов дал заключение, что дома не подлежат ремонту. Но, по мнению других, не менее авторитетных специалистов, четыре здания вполне можно сохранить, а в пятом – кстати, самом красивом, – спасти хотя бы «коробку». На наш взгляд, в этом случае необходимо сберечь все, что возможно. Все-таки в Петербурге зданий XIX века не становится больше – наоборот, их число, к сожалению, сокращается. Для сохранения таких объектов нужна только политическая воля, поскольку и специалисты, и технологии, позволяющие это сделать, существуют.
Филипп Грибанов: В первую очередь, необходимо ввести ответственность за доведение домов до аварийного состояния, вне зависимости от того, кто является их собственником. Разрушается огромное количество зданий, но эффективного механизма привлечения собственника к ответственности до сих пор нет. Хотя, что может быть логичнее: довел памятник до разрушения – применили санкции, причем серьезные и действенные.
К сожалению, раньше существовала практика: всеми правдами и неправдами признать здание аварийным, хотя у него и признаков таких не было, обрушить и поставить на его место что-то новое. Это нанесло огромный репутационный ущерб девелоперскому сообществу. Сейчас таких практик почти нет, но и желающих что-то восстанавливать, воссоздавать тоже почти не осталось. На них оказывает серьезный прессинг градостроительное сообщество, которое в каждом инвесторе видит прежде всего врага. При этом они забывают, что есть масса примеров успешно проведенных капитальных ремонтов, реконструкций, реставраций – деликатно, грамотно, с умом.
Запретить нельзя оставить
Госдума РФ весной может одобрить законопроект о запрете размещения гостиничных объектов в жилых домах. Если документ станет законом, то гостиничный рынок ждут большие перемены, однако эксперты их оценивают по-разному. Две противоположных точки зрения на вопрос – в нашей рубрике «Полемика».
Анастасия Заболотная, операционный директор департамента апарт-отелей Becar Asset Management Group:
– У Петербурга богатое «коммунальное» наследие, которое и трансформируется в полулегальные хостелы. Большинство подобных объектов – это проекты с минимальными вложениями, поэтому качественных проектов (с отдельным входом, хорошей шумоизоляцией и сервисной составляющей) среди них единицы. Причем само помещение может быть даже не в собственности, а в субаренде.
Выигрывают владельцы таких объектов размещения лишь за счет локации. Многие туристы плохо ориентируются в городе, поэтому их легко завлечь фразой: «Эрмитаж в пешеходной доступности». Очень немногие обратят внимание на то, что хостел расположен в жилом доме старого фонда, где практически картонные стены, запах канализации и другие «прелести».
Затраты на содержание хостелов в жилом фонде гораздо ниже, чем на отдельно стоящие здания, даже при большом номерном фонде. При этом стоят такие хостелы часто столько же, сколько и номера в полноценных отелях, пусть и не в самом центре города.
Запрет на подобные хостелы – шаг вперед для гостиничного рынка. У хостельеров будет выбор: либо приводить свои объекты в соответствие российскому законодательству, т. е. выкупать все помещения в доме, переводить его в нежилой фонд и оснащать необходимым оборудованием, либо уходить из отрасли. В результате на рынке останутся только качественные объекты, гарантирующие классифицируемый уровень гостиничных услуг. Первый путь – сложный, но правильный. И успешные примеры именно такого пути развития есть.
Разумеется, процесс «обеления» (выхода из «серой зоны» рынка – прим. ред.) будет идти не так гладко, как хотелось бы официальным отельерам. Поскольку запрета на посуточную аренду в квартирах пока нет, популярность ресурсов типа Airbnb (онлайн-платформа для аренды жилья по всему миру – прим. ред.) будет расти. Однако не думаю, что это плохо отразится на отелях уровня трех и более «звезд», так как часть туристов предпочитает все же классические средства размещения.
Яна Бабина, президент Гильдии малых средств размещения:
– 80% номерного фонда малых средств размещения (МСР) Петербурга приходится на проекты в жилых домах. Полный запрет таких объектов приведет к разрушению системы приема гостей, которая формировалась десятилетиями, а также сильно ударит по туристической отрасли и экономике страны.
Инициаторы запрета постоянно используют слово «хостел», но ведь именно они и мини-отели составляют легализованную часть рынка МСР. Владельцы таких объектов платят налоги и регистрируют граждан, а значит, делают вклад в экономику страны. Запрет ударит в первую очередь по ним. Добросовестным хостельерам придется выбирать – либо уходить в тень, либо покинуть рынок.
На деятельность некачественных средств размещения, которые не прошли обязательную классификацию, не соответствуют санитарно-эпидемиологическим требованиям, не соблюдают нормы безопасности, новый закон не повлияет. Эти ночлежки продолжат работать нелегально. В связи с чем главная цель законопроекта – обезопасить права и жизнь граждан – достигнута не будет.
Основные клиенты псевдохостелов и псевдоотелей – асоциальные личности, а не туристы. Последних интересуют именно качественные хостелы как более дешевая альтернатива гостиницам. Специально именно для развития туризма в системе классификации гостиничных объектов для МСР была введена отдельная категория: «без звезд». Резкое сокращение доступных по цене МСР приведет к серьезным проблемам для туристического рынка и понизит рейтинг Петербурга на международной арене. На данный момент в городе работают около 2300 МСР, а звездных гостиниц – примерно 500.
Гильдия малых средств размещения выступает за грамотное законодательное регулирование деятельности МСР в жилом фонде. Мы уверены, что такие объекты должны появляться только после согласия не менее двух третей жителей многоквартирного дома. В обязательном порядке там должны устанавливаться приборы учета используемых коммунальных ресурсов. И, конечно, такая деятельность должна облагаться налогом.
Если все вышеперечисленные предложения будут учтены, то будет соблюден баланс интересов всех сторон.
Кстати
Первое чтение в Госдуме документ прошел еще в мае 2016 года. Там оговаривается, что хостелы и мини-отели могут располагаться только в нежилом фонде. Причем помещения должны быть оснащены системой звукоизоляции, сигнализацией, сейфами, а также средствами противопожарной безопасности, инвентарем для уборки и санитарной очистки номеров.
Рубль и метр
Этой весной эксперты зафиксировали незначительный рост числа инвестиционных сделок на рынке новостроек. В нашей рубрике «Полемика» Катерина Соболева, управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group, и Максим Ельцов, генеральный директор ООО «Первое Ипотечное Агентство», по-разному оценивают доходность таких вложений.
Катерина Соболева: «Потребность в жилье будет удовлетворена не ранее, чем через 20 лет»
– Начнем с того, что варианта хранить деньги дома нет, в развитой и развивающейся экономике это абсурдно – деньги должны работать. Столкнувшись с вопросом, где разместить свои средства, любой инвестор ищет относительно безрисковый вариант. Таким может выглядеть, например, банковский депозит. На деле, у такого шага колоссальное количество рисков: за последние три года потеряли лицензию сотни банков, а первая тройка, у которой вряд ли возникнут такие проблемы, предлагает достаточно низкие ставки – в два раза ниже, чем реальные темпы инфляции. Это грозит обесцениваем вложенных средств. Кроме того, за последние 20 лет три раза крупнейшие банки, принадлежащие государству, замораживали вклады и потом деноминировали их. Агентство по страхованию вкладов, в свою очередь, возвращает вкладчикам обанкротившихся банков лишь 1 млн 400 тыс. рублей. По этим причинам назовем этот способ экстремально-низкодоходным.
Рынок ценных бумаг и валют для частных инвесторов фактически закрыт – в России они не принимают в нем никакого участия. Поэтому остается не так много вариантов. Если мы обратимся к официальной статистике за последние 20 лет, мы увидим, что актив, который принес какую-то серьезную доходность с учетом реальной и официальной инфляции, – это недвижимость. Сегодня мы видим, как дорожают строительные материалы, тарифы на перевозки, банковские кредиты. Рост социального обременения, которое накладывает государство на девелопмент, и ужесточение строительных норм приводят к тому, что на участках можно построить меньшее количество жилья. Все это говорит о том, что предпосылок для снижения стоимости квадратного метра нет и она будет стабильно расти.
Альтернативные предложения, близкие по соотношению доходности и риска, в стране просто отсутствуют, во всяком случае для частных инвесторов. Можно говорить о рисках недостроя или других – они присутствуют, но вполне предотвратимы обращением к помощи профессионалов, которые помогут сделать адекватный ситуации выбор и вложиться в надежный актив. Чтобы найти варианты надежных и прибыльных инвестиций, необходимо проанализировать будущее развитие актива и его окружения в перспективе. При прогнозировании доходности той или иной инвестиции необходимо обратить внимание на количество подобных объектов на рынке в целом и в окружающей застройке в частности, вероятность вывода на рынок таких объектов в будущем, уровень обеспечения района застройки социальными и коммерческими объектами и эволюцию инфраструктуры. Также стоит отметить, что колоссальный спрос (реальный, не спекулятивный или инвестиционный) продолжает расти, и потребность людей в жилье будет удовлетворена через 15-20 лет в хорошем случае. И сейчас, и вчера, и завтра – время вложений в недвижимость. Не только потому, что этот актив настолько беспроигрышный. Просто в России нет альтернатив таким инвестициям.
Максим Ельцов: «Сбережение средств, но не инвестирование»
– Пять лет назад стратегия инвестирования на рынке новостроек была простой. Выбирались дома застройщиков с хорошей репутацией. Сравнивались цены на строящиеся квартиры (со сдачей в интервале от нескольких месяцев до двух лет) с ценами на аналогичные новые квартиры уже с оформленным правом собственности. Стоимость квартир в собственности с высокой точностью позволяла предсказать, что после сдачи дома инвестиционная квартира будет стоить не ниже, чем квартиры на «вторичке». Помню, что объективно удавалось «поймать» разницу в 10-15% годовых. Опыт инвестирования своих и клиентских средств наглядно говорит о том, что при выборе объекта инвестиций нельзя использовать предположения о росте рынка в целом. Ведь цены за два года могут вырасти, а могут и почти не измениться. Если покупать новостройку для перепродажи после сдачи, то надо ориентироваться на текущий уровень цен. Если брать объект с целью сдачи в аренду, то надо использовать в расчетах текущую рыночную арендную ставку. Исключение – когда у вас есть основания предполагать, что цена объекта или аренды данного объекта изменится относительно рынка в целом. Например, появится новая станция метро, вырастет престиж района, увеличится пешеходный поток и т. д.
Сейчас цены вторичного и первичного рынка очень близки друг к другу. Нередко цены на строящиеся квартиры превышают цены аналогичного по качеству вторичного жилья. Квартиры в доме со сдачей через год не должны быть дороже квартир в построенных домах, за исключением, когда застройщик предлагает принципиально более качественный продукт по сравнению с окружающими объектами. В цене новостройки должен быть заложен риск того, что квартира не построится или не будет передана в срок, должен быть заложен дисконт за то, что покупатель, уже оплатив квартиру, получает ее не сразу. Сейчас на рынке у надежных застройщиков практически нет объектов со сдачей через год-два, которые по цене заметно ниже цен вторичного рынка. Поймать прибыль на росте степени готовности практически невозможно. И это без учета риска неполучения квартиры в срок.
Вариант с арендой тоже не приносит достойной прибыли. В любом случае доходность от сдачи квартиры не превышает 6-8% годовых. Но если вы учтете, что в среднем раз в год квартира будет простаивать из-за смены арендатора, что надо приводить ее в порядок (ремонт, техника, текущие поломки), то доходность и нового жилья, и жилья, купленного на вторичном рынке, уступает долгосрочным депозитам, не говоря уже о валюте и других видах инвестирования.
Единственным интересным объектом для вложения в новостройки, пригодные для жилья, – являются апартаменты. Фокус в том, что по цене апартаменты явно уступают аналогичным по классу квартирам, а вот сдавать их можно по нормальной рыночной цене. Да и при наличии качественной управляющей компании вопросы с текущей эксплуатацией и постоянной сдачей объекта легко решаются.
Жилье остается одним из главных объектов для вложения средств, только речь правильнее вести о покупке с целью сбережений средств, а не инвестирования. Квартиру можно некоторое время сдавать, потом отселить туда детей или продать, а деньги использовать для улучшения собственных жилищных условий.