Война Севера и Юга
Дмитрий Ефремов, руководитель аналитического центра компании «Главстрой Санкт-Петербург» и Елена Тян, начальник отдела продаж ООО «Терминал-ресурс» полемизируют на предмет плюсов и минусов проживания на севере или юге Петербурга.
Санкт-Петербург – мегаполис, и размеры его таковы, что север и юг города имеют свои особенности, вплоть до климатических. Кроме того, исторический фактор обусловил специфику развития разных частей Северной столицы. Среди петербуржцев есть убежденные сторонники жизни как в северных, так и в южных районах. Имеются и застройщики, четко определившие локацию для своей работы. Именно их представителей мы и попросили рассказать о причинах выбора.
Дмитрий Ефремов, руководитель аналитического центра компании «Главстрой Санкт-Петербург» (реализует проекты ЖК «Северная долина» и ЖК «Юнтолово»):
– На севере Петербурга находится большое количество парков и озер, в этой части города развитая инфраструктура, хорошая транспортная доступность, построена новая городская точка притяжения – «Лахта Центр». В северном направлении расположены курорты на Финском заливе, «Охта Парк», «Игора», предлагающие широкие возможности для отдыха и занятий спортом.
О популярности локации говорит и тот факт, что Приморский район – лидер по объемам строительства. В 2018 году здесь введено в эксплуатацию более 620 тыс. кв. м жилья, что стало самым высоким показателем по городу. По данным нашего аналитического центра, сегодня здесь одновременно реализуется 32 проекта, а средняя цена предложения в сегменте «масс-маркет» в этом районе – 109 тыс. рублей за 1 кв. м.
Новая городская точка притяжения – «Лахта Центр» в Приморском районе, который формирует вокруг себя современную деловую зону и служит драйвером развития территории. В состав многофункционального комплекса войдут концертный зал, научно-образовательный центр, смотровая площадка, видовые рестораны, торговые зоны. Все это позволит ему стать новым деловым, культурным, развлекательным и туристическим центром города. Уже сегодня престижность данной территории растет, появляются новые рабочие места.
Приморский район, в котором парки занимают около 20% всей площади, считается одним из наиболее зеленых. Здесь находятся Финский залив, озеро Долгое, Лахтинский разлив. Благодаря этому в некоторых жилых комплексах можно жить фактически на природе, сохраняя городскую прописку. Приморское шоссе обеспечивает выезд в центр города и на курортное направление, проектируется магистраль М-49, построены развязки с КАД и ЗСД.
По соседству находится Выборгский район, здесь реализуется 22 проекта. Он также является одним из лидеров в городе по количеству зеленых территорий. Парки и скверы занимают более трети площади района. Среди наиболее известных – Шуваловский и Удельный парки, Сосновка, парк Лесотехнической академии, зеленые зоны в Левашово, территория Суздальских озер. Кроме того, здесь хорошо развита социальная, коммерческая и транспортная инфраструктура.
Район относится к числу активно застраиваемых городских территорий, поэтому покупатели могут выбрать недвижимость любой ценовой категории как на первичном, так и на вторичном рынке. Здесь 1 кв. м на первичном рынке в сегменте «масс-маркет», по нашим данным, в среднем стоит 99 тыс. рублей.
Наконец, на севере есть свободные территории, позволяющие реализовывать проекты комплексного освоения территорий (КОТ). Эта схема позволяет еще на стадии проектирования продумать нагрузку на социальную, дорожную, торговую и иную инфраструктуру, распределив ее по району, что является для покупателей преимуществом при выборе жилья. По данным Единого реестра застройщиков, на севере Петербурга реализуются крупнейшие в России проекты КОТ – ЖК «Юнтолово» и ЖК «Северная долина», который занимает первую строчку рейтинга по объемам текущего строительства.
Елена Тян, начальник отдела продаж ООО «Терминал-Ресурс» (в несколько этапов реализует проект «На Царскосельских холмах»):
– Раньше южное направление Петербурга особой популярностью и у покупателей, и у застройщиков не пользовалось. Но буквально за последние несколько лет ситуация заметно изменилась, и сегодня на юге города появились микрорайоны нового качества – с домами «не выше сосен», самодостаточной торгово-развлекательной и транспортной инфраструктурой. Сейчас в городской черте на «крайнем юге» (в Пушкинском районе) реализуется несколько крупных проектов невысокой этажности с продуманной средой для жизни.
Позитивным фактором стало и то, что на юге города в последнее время активно развивается транспортная инфраструктура: проведена реконструкция Петербургского шоссе с расширением до шести полос, появился виадук над железной дорогой. Это обеспечивает много возможностей для комфортного и недолгого проезда в разные районы города. Так, на автомобиле или общественном транспорте удобно добираться в любую точку Петербурга и Ленинградской области по Петербургскому, Киевскому, Волхонскому, Пулковскому шоссе, Витебскому проспекту и Кольцевой автодороге. На общественном транспорте за 15-20 мин. можно доехать до станций метро «Московская» или «Купчино».
И на этом модернизация транспортной инфраструктуры не закончится. Планом развития дорожной сети Санкт-Петербурга предусмотрено строительство новой магистрали (улицы Южной), которая соединит Киевское, Петербургское и Московское шоссе с районом Металлострой. Намечено строительство развязки с Витебским проспектом. Также на 2019 год запланировано строительство железнодорожной станции в западной части Пушкинского района, которая позволит за полчаса добраться до Балтийского вокзала и станции метро «Балтийская».
Чем еще примечательно южное направление? Некоторые районы в этой части Петербурга обладают уникальными характеристиками. К примеру, для Пушкинского района – это близость исторических дворцово-парковых ансамблей. А территория Пулковских высот самой природой приподнята на 50 м над уровнем Балтийского моря, поэтому солнечных дней здесь больше, чем в северных районах Петербурга. И экологическая ситуация несравнимо лучше, так как возвышенность лучше продувается, а рядом нет крупных городских свалок и вредного промышленного производства.
Да и с отдыхом и развлечениями дела в южной части Петербурга обстоят гораздо лучше, чем несколько лет назад. В последние годы на Пулковском шоссе открылось много торгово-развлекательных центров, а также комплекс для активного семейного отдыха – современный горнолыжный курорт «Туутари Парк».
По совокупности всех этих факторов юг города все активнее привлекает и людей, планирующих приобрести жилье, и, соответственно, застройщиков, которые реализуют комфортные, благоустроенные и доступные по цене проекты. В их числе – проект малоэтажной комплексной застройки «На Царскосельских холмах» (уже построено три «Образцовых квартала»), предполагающий создание всей необходимой социальной, транспортной, торговой и иной инфраструктуры на территории площадью 316 га.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Шестая очередь ЖК «Юнтолово» выйдет на рынок весной
«Главстрой Санкт-Петербург» ввел в эксплуатацию 11 очередь ЖК «Северная долина»
«Терминал-Ресурс» готовит к старту продаж ЖК «Образцовый квартал 5»
Высота комфорта и комфорт высоты
Ограничения по высотности и плотности застройки, заявленные в проекте новых Правил землепользования и застройки Петербурга, вызвали в девелоперских кругах немалую обеспокоенность. Два противоположных взгляда на последствия предполагаемых изменений – в нашей рубрике «Полемика».
Дмитрий Панов, генеральный директор ГК «Доверие», заместитель председателя Комитета РГУД по урбанистике, архитектуре и градостроительству:
– Сейчас многие девелоперы в ожидании изменения градостроительных нормативов заняли выжидательную позицию. Если раньше, приобретая земельный участок, девелоперы точно понимали, на какой коэффициент урбанизации они могут рассчитывать, то сегодня очень трудно выстраивать финансовые модели в условиях меняющегося законодательства.
Кризис может восприниматься как реакция экономики на сильно изменяющиеся внешние условия. И безусловно, необходимо предусмотреть определенный временной лаг для того, чтобы бизнес сумел адаптироваться под новые градостроительные нормы.
Я приведу простой расчет возможных финансовых потерь, с которыми могут столкнуться девелоперы в случае утверждения отдельных законодательных актов. Так, например, при утверждении в Правилах землепользования и застройки нового коэффициента использования территории (КИТ) с максимальным показателем 2,0 вместо возможного на сегодняшний день показателя в 2,3 последствием для проекта, расположенного на участке в 1 га в спальном районе Петербурга, станут потери прибыли девелопера в размере порядка 75 млн рублей. Это мы говорим минимальных параметрах, без оценки косвенных последствий. Экстраполируя этот подход на увеличение площади земельного участка, можно спрогнозировать финансовые потери девелопера.
Мы понимаем, что инициатива правительства связана с тем, что при расчетном показателе КИТ более 2,0 для проектов не могут быть выдержаны одновременно нормы по обеспечению социальной инфраструктурой, машино-местами и озеленению. Однако в текущей экономической ситуации столь существенные с финансовой точки зрения нововведения желательно формировать с учетом мнения участников отрасли. У девелоперов сейчас много иных экономических проблем, например значительное удорожание строительных материалов вследствие изменения курса валют и законодательства о грузоперевозках.
Хотелось бы верить, что в такой ситуации власти поддержат девелоперов, что помогло бы избежать заморозки проектов. Многие из застройщиков уже сегодня заняли выжидательную позицию. Яркий тому пример – итоги последних торгов Фонда имущества, на которых проданы считаные единицы земельных участков. Ведь параметры, умноженные на коэффициент определенности, являются доминирующим фактором для принятия решения инвестором.
Мы уже не раз говорили о том, что все «нововведения» ПЗЗ – ограничения по высотности и изменение коэффициента использования территорий – логично было бы перенести до момента утверждения нового Генплана в 2018 году. Это позволило бы девелоперам, которые приобрели земельные участки с расчетом коэффициента использования территории 2,3, реализовать свои проекты.
И вместо того чтобы оставить девелоперов разбираться со своими убытками, кураторы отрасли могли бы задать девелоперам ориентиры и цели, а бизнес, в свою очередь, предложил решения, которые сбалансированно удовлетворяли бы интересы сторон. Не хватает зеленых зон? Можно подойти к этому вопросу креативно. Это может придать импульс применению новых технологий – вертикальному озеленению, устройству зеленых зон на крышах паркингов и т. д. Это было бы здравой инициативой, которая не приведет к сжатию рынка.
Владимир Григорьев, председатель Комитета по градостроительству и архитектуре, главный архитектор Петербурга:
– Я не знаю, почему этот вопрос воспринимается как нововведение. Решение об ограничении базовой высоты новых жилых зданий в Петербурге было принято еще в 2012 году на совещании правительства города. Тогда были зафиксированы две основополагающие, на мой взгляд, установки. Первая – ограничение высотности до 40 м, а все отклонения от этого показателя могут быть рассмотрены и приняты решением правительства. Это общая формулировка, но понятно, что за этим стоит механизм принятия взвешенных решений. На мой взгляд, абсолютно правильный.
Вторая – о территориях отложенного развития, что всегда было заложено в Генплане, но утеряно в Петербурге в последнее время. Город никак не может успевать со строительством инфраструктуры за многочисленными, множащимися и не поддающимися никакой градостроительной логике участками девелопмента.
Если я не ошибаюсь, сейчас около 89% территории города находится в частной собственности. У города собственных территорий (за исключением дорог, кладбищ, зеленых насаждений) для осуществления серьезных градостроительных планов очень мало. Город вынужден обслуживать девелоперов. Девелоперы, понятно, в своих целях стремятся к логике эффективных рыночных отношений. Здесь и заложено главное противоречие, и всем бы пошло на пользу, если бы оно было решено или хотя бы сглажено.
Проект новых ПЗЗ вынесен на общественные слушания, для того чтобы можно было подать предложения по изменению положений. Уже было принято 200 заявок на изменения ПЗЗ, они все проанализированы комитетом и представлены на рассмотрение Комиссии по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга.
В состав проекта правил предполагается включить карту доминантной застройки, регулирующую размещение высотных объектов, а также определяющую границы зон их размещения.
Изменились предельные максимальные значения коэффициента использования территории: для земельных участков среднеэтажной жилой застройки до восьми этажей включительно КИТ составляет 1,7; для земельных участков многоэтажной (высотной) жилой застройки девять этажей и выше – 2,0.
Проанализировав элементы территории – дороги, детские и спортивные площадки, зеленые насаждения, которые необходимы для обеспечения жилой застройки, – мы увидим, что при соблюдении всех нормативов если на 1 га строится 23 тыс. кв. м жилья, остается только поставить 25-этажный дом, так как все остальное пространство будет занято другими элементами территории.
Такую плотность застройки вряд ли можно считать приемлемой и перспективной, и то, что квартиры в таких домах покупаются, говорит лишь о том, что рынок у нас мало изобилует предложением. Отсюда и вытекает решение, что КИТ должен быть ограничен 2,0. Думаю, и это не спасет нас от бед, ведь никакие нормы не могут в полном объеме описать все критерии создания красивой архитектуры и полноценной жилой среды.
Однако под влиянием многочисленных обсуждений проекта правил с инвестиционным и девелоперским сообществом мы пришли к выводу, что нужно смягчить ряд позиций. Например, допустить в новых нормативах размещение зеленых насаждений на кровлях паркингов при достаточном растительном слое, который бы позволял выращивать там деревья и кустарники. При этом 30% зеленых насаждений должно располагаться непосредственно на земле.
Этот баланс позволит без ущерба реализовывать инвестиционные проекты, но в то же время поможет сделать шаг к созданию гармоничной и комфортной среды.
Справка:
В конце октября в Смольном состоялось заседание Комиссии по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга под председательством вице-губернатора Санкт-Петербурга Игоря Албина. Основным вопросом на заседании комиссии стало рассмотрение проекта Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга, подготовленного на основании постановления правительства Санкт-Петербурга от 14.09.2015 № 794. Ознакомившись с проектом правил, большинством голосов членов комиссии было принято решение направить проект Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга в Комитет по градостроительству и архитектуре для осуществления проверки проекта на соответствие требованиям технических регламентов, Генеральному плану Санкт-Петербурга, схеме территориального планирования Российской Федерации.