Война Севера и Юга
Дмитрий Ефремов, руководитель аналитического центра компании «Главстрой Санкт-Петербург» и Елена Тян, начальник отдела продаж ООО «Терминал-ресурс» полемизируют на предмет плюсов и минусов проживания на севере или юге Петербурга.
Санкт-Петербург – мегаполис, и размеры его таковы, что север и юг города имеют свои особенности, вплоть до климатических. Кроме того, исторический фактор обусловил специфику развития разных частей Северной столицы. Среди петербуржцев есть убежденные сторонники жизни как в северных, так и в южных районах. Имеются и застройщики, четко определившие локацию для своей работы. Именно их представителей мы и попросили рассказать о причинах выбора.
Дмитрий Ефремов, руководитель аналитического центра компании «Главстрой Санкт-Петербург» (реализует проекты ЖК «Северная долина» и ЖК «Юнтолово»):
– На севере Петербурга находится большое количество парков и озер, в этой части города развитая инфраструктура, хорошая транспортная доступность, построена новая городская точка притяжения – «Лахта Центр». В северном направлении расположены курорты на Финском заливе, «Охта Парк», «Игора», предлагающие широкие возможности для отдыха и занятий спортом.
О популярности локации говорит и тот факт, что Приморский район – лидер по объемам строительства. В 2018 году здесь введено в эксплуатацию более 620 тыс. кв. м жилья, что стало самым высоким показателем по городу. По данным нашего аналитического центра, сегодня здесь одновременно реализуется 32 проекта, а средняя цена предложения в сегменте «масс-маркет» в этом районе – 109 тыс. рублей за 1 кв. м.
Новая городская точка притяжения – «Лахта Центр» в Приморском районе, который формирует вокруг себя современную деловую зону и служит драйвером развития территории. В состав многофункционального комплекса войдут концертный зал, научно-образовательный центр, смотровая площадка, видовые рестораны, торговые зоны. Все это позволит ему стать новым деловым, культурным, развлекательным и туристическим центром города. Уже сегодня престижность данной территории растет, появляются новые рабочие места.
Приморский район, в котором парки занимают около 20% всей площади, считается одним из наиболее зеленых. Здесь находятся Финский залив, озеро Долгое, Лахтинский разлив. Благодаря этому в некоторых жилых комплексах можно жить фактически на природе, сохраняя городскую прописку. Приморское шоссе обеспечивает выезд в центр города и на курортное направление, проектируется магистраль М-49, построены развязки с КАД и ЗСД.
По соседству находится Выборгский район, здесь реализуется 22 проекта. Он также является одним из лидеров в городе по количеству зеленых территорий. Парки и скверы занимают более трети площади района. Среди наиболее известных – Шуваловский и Удельный парки, Сосновка, парк Лесотехнической академии, зеленые зоны в Левашово, территория Суздальских озер. Кроме того, здесь хорошо развита социальная, коммерческая и транспортная инфраструктура.
Район относится к числу активно застраиваемых городских территорий, поэтому покупатели могут выбрать недвижимость любой ценовой категории как на первичном, так и на вторичном рынке. Здесь 1 кв. м на первичном рынке в сегменте «масс-маркет», по нашим данным, в среднем стоит 99 тыс. рублей.
Наконец, на севере есть свободные территории, позволяющие реализовывать проекты комплексного освоения территорий (КОТ). Эта схема позволяет еще на стадии проектирования продумать нагрузку на социальную, дорожную, торговую и иную инфраструктуру, распределив ее по району, что является для покупателей преимуществом при выборе жилья. По данным Единого реестра застройщиков, на севере Петербурга реализуются крупнейшие в России проекты КОТ – ЖК «Юнтолово» и ЖК «Северная долина», который занимает первую строчку рейтинга по объемам текущего строительства.
Елена Тян, начальник отдела продаж ООО «Терминал-Ресурс» (в несколько этапов реализует проект «На Царскосельских холмах»):
– Раньше южное направление Петербурга особой популярностью и у покупателей, и у застройщиков не пользовалось. Но буквально за последние несколько лет ситуация заметно изменилась, и сегодня на юге города появились микрорайоны нового качества – с домами «не выше сосен», самодостаточной торгово-развлекательной и транспортной инфраструктурой. Сейчас в городской черте на «крайнем юге» (в Пушкинском районе) реализуется несколько крупных проектов невысокой этажности с продуманной средой для жизни.
Позитивным фактором стало и то, что на юге города в последнее время активно развивается транспортная инфраструктура: проведена реконструкция Петербургского шоссе с расширением до шести полос, появился виадук над железной дорогой. Это обеспечивает много возможностей для комфортного и недолгого проезда в разные районы города. Так, на автомобиле или общественном транспорте удобно добираться в любую точку Петербурга и Ленинградской области по Петербургскому, Киевскому, Волхонскому, Пулковскому шоссе, Витебскому проспекту и Кольцевой автодороге. На общественном транспорте за 15-20 мин. можно доехать до станций метро «Московская» или «Купчино».
И на этом модернизация транспортной инфраструктуры не закончится. Планом развития дорожной сети Санкт-Петербурга предусмотрено строительство новой магистрали (улицы Южной), которая соединит Киевское, Петербургское и Московское шоссе с районом Металлострой. Намечено строительство развязки с Витебским проспектом. Также на 2019 год запланировано строительство железнодорожной станции в западной части Пушкинского района, которая позволит за полчаса добраться до Балтийского вокзала и станции метро «Балтийская».
Чем еще примечательно южное направление? Некоторые районы в этой части Петербурга обладают уникальными характеристиками. К примеру, для Пушкинского района – это близость исторических дворцово-парковых ансамблей. А территория Пулковских высот самой природой приподнята на 50 м над уровнем Балтийского моря, поэтому солнечных дней здесь больше, чем в северных районах Петербурга. И экологическая ситуация несравнимо лучше, так как возвышенность лучше продувается, а рядом нет крупных городских свалок и вредного промышленного производства.
Да и с отдыхом и развлечениями дела в южной части Петербурга обстоят гораздо лучше, чем несколько лет назад. В последние годы на Пулковском шоссе открылось много торгово-развлекательных центров, а также комплекс для активного семейного отдыха – современный горнолыжный курорт «Туутари Парк».
По совокупности всех этих факторов юг города все активнее привлекает и людей, планирующих приобрести жилье, и, соответственно, застройщиков, которые реализуют комфортные, благоустроенные и доступные по цене проекты. В их числе – проект малоэтажной комплексной застройки «На Царскосельских холмах» (уже построено три «Образцовых квартала»), предполагающий создание всей необходимой социальной, транспортной, торговой и иной инфраструктуры на территории площадью 316 га.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Шестая очередь ЖК «Юнтолово» выйдет на рынок весной
«Главстрой Санкт-Петербург» ввел в эксплуатацию 11 очередь ЖК «Северная долина»
«Терминал-Ресурс» готовит к старту продаж ЖК «Образцовый квартал 5»
Реновация тянет на срок
Власти Петербурга придерживаются позиции продления программы реновации. Депутаты ЗакСа считают в действующем виде программу неэффективной и отчасти преступной.
В конце июня в Мариинском дворце обсудили предварительные итоги программы реновации застроенных территорий, которая должна завершиться в конце 2018 года. Приглашенные на встречу с депутатами представители Комитета по строительству считают целесообразным ее продолжить. Парламентарии придерживаются мнения, что в действующем виде программа не улучшит жилищные условия граждан и ее необходимо корректировать.
Сергей Морозов, председатель Комитета по строительству Петербурга:
– Программа реновации застроенных территорий в Петербурге стартовала в 2008 году. На основе торгов было заключено пять договоров с коммерческими компаниями. Один из них – с ООО «Воин-В» на преобразование двух кварталов в Ульянке. Четыре договора – с ООО «СПб Реновация» о развитии 22 кварталов в различных районах города.
Всего по результатам реализации проектов развития 23 территорий планируется построить многоквартирных домов общей площадью квартир 8,44 млн кв. м. Из них 1,12 млн кв. м подлежат передаче в собственность Санкт-Петербурга – это около 12% от объема нового строительства. Еще 1,6 млн кв. м жилья необходимо для переселения собственников жилых помещений в расселяемых домах – это еще около 20% от объема нового строительства.
В ходе реализации программы стало понятно, что планирование мероприятий развития территорий носило чрезмерно оптимистичный характер.
На текущий момент по программе реновации построено и введено в эксплуатацию девять многоквартирных домов на 1260 квартир общей площадью 65,7 тыс. кв. м. Это около 1% от планируемого строительства в рамках программы. Из них шесть домов построено «СПб Реновация» и три дома – «Воин-В». В настоящее время первый инвестор строит 16 домов, второй – два. С учетом ввода этих объектов к моменту завершения договоров с городом «СПб Реновация» выполнит свои обязательства на 10%, «Воин-В» – на 13%.
В связи с социальной направленностью программы по развитию застроенных территорий, связанной с ожиданием 110 тыс. жителей переселения в дома, отвечающие современным требованиям комфорта и энергоэффективности, считаю целесообразным и необходимым продолжение работы по реновации территорий, включенных в адресную программу в объеме, предусмотренном правительством Санкт-Петербурга. Для обеспечения реализации программы необходимо предусмотреть возможность переселения граждан за границы застроенной территории. В рамках программы должно быть учтено право исполнительных органов госвласти принимать решение об изъятии объектов недвижимости в случае принятия решения о развитии территории. Кроме того, должна быть предусмотрена возможность формирования земельного участка до его освобождения от прав третьих лиц в целях начала проектирования объектов капитального строительства. Обеспечено сохранение параметров застройки и охранных ограничений, действующих на момент утверждения документации по планировке застроенной территории. Реализацию программы необходимо продолжить с учетом необходимых изменений в законодательство и реальных сроков ее завершения.
Также отмечу, что в Петербурге 100 кварталов, застроенных домами первых массовых серий. Сегодня в адресной программе 17 таких кварталов (17%), остальные – это депрессивные территории, застроенные ветхим малоэтажным фондом. Но без принятия законодателем норм, позволяющих развитие таких территорий, нет перспективы их преображения.
Сергей Никешин, председатель комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам ЗакСа:
– Программа реновации застроенных территорий, которая продолжается уже восемь лет, не смогла показать свою эффективность. Более того, к ее проведению имеется множество вопросов.
Во-первых, было совершено множество ошибок при определении участков реновации. Не было проведено обследование территорий. Не оценена экономическая и социальная целесообразность реновации кварталов. Из-за данных факторов в реновацию попали территории, на которых половина и более домов не подлежит сносу. А также территории, на которых отсутствуют «стартовые пятна», и площадки, на которых отсутствуют участки для размещения объектов социальной и транспортной инфраструктуры.
Поэтому можно сделать вывод, что никакого улучшения социальных и экономических параметров жилищного фонда в Петербурге в результате адресной программы не происходит. По своей сути программа реновации представляет собой уплотнительную застройку – новые дома строятся, а старые не сносятся.
Кроме того, на отдельных площадках были нарушены нормы закона об охране объектов культурного наследия. Так, здания, которые компания «Воин-В» успела построить в Ульянке, грубо нарушают вид на объект культурного наследия федерального значения – дачу Чернышева «Александрино».
Есть и организационно-административные проблемы. Для руководства программой, которая затрагивает весь город, назначен совещательный орган, не имеющий постоянного штата и реальных полномочий. Проводимые совещания проходили реже заявленного регламентом.
Закон об адресной программе должен быть пересмотрен таким образом, чтобы в программе реновации участвовали все дома, расположенные на территории квартала. Сама программа реновации должна быть разделена на этапы с указанием сроков и объемов работ по каждому этапу. Кроме того, должны быть определены четкие санкции в отношении застройщика за исполнение этапов и видов работ.
Полагаю необходимым направить губернатору Петербурга и в прокуратуру предложение о моратории в части запрета на продажу квартир в домах, строящихся в рамках программы реновации, до исполнения обязательств инвесторов перед городом. Кроме того, считаю целесообразным обратиться в прокуратуру с просьбой провести проверку, подпадают ли действия инвесторов под положения статьи УК о мошенничестве в сфере предпринимательской деятельности как преднамеренное неисполнение договорных обязательств.
НГП под разным углом
Проект новых нормативов градостроительного проектирования (НГП) вызвал массу споров в строительном сообществе. Два противоположных взгляда на документ и его последствия – в нашей рубрике «Полемика».
Алексей Белоусов, вице-президент НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга»:
– Дискуссия с проектом НГП носит затяжной характер. Неоднократно строители выступали за изменение самой его структуры. Мы предлагали дифференцировать показатели для разных частей города. Понятно, что норма по паркингам, соцобъектам и многим другим показателям в историческом центре Петербурга должна отличаться от норм для новых районов. Власти говорят, что таким образом будет нарушена социальная справедливость. Где она будет нарушена? Тот, кто покупает жилье в центре, прекрасно понимает, на что идет: знает и про трудности с парковочными местами, про доступность чистого воздуха. Да и вообще, жители одной и той же улицы вряд ли будут знать, что они живут на территориях с разными нормативами.
Еще один важный момент в новых НГП – нормативы по школьным и дошкольным учреждениям. Показатель по школам хоть и снижен, его можно было бы уменьшить еще. Уже сейчас обеспеченность образовательными учреждениями составляет 102,7%. Причем профицит мест начался с 2012 года. В прошлом году мы обсуждали с Комитетом по экономической политике вопрос о снижении до 91 места на 1 тыс. жителей. Оставили сейчас хотя бы до 100. Но в любом случае то, что норму эту снизили, уже хорошо.
Теперь по дошкольным учреждениям. Согласно Стратегии экономического и социального развития города до 2030 года, обеспеченность детсадами находится на уровне 42,89 места на 1 тыс. жителей. Это почти на 20 меньше, чем при новых НГП.
Сейчас общее количество мест в детсадах Петербурга составляет 222,7 тыс. Однако согласно данным Комитета по образованию фактически их посещают всего 217 тыс. То есть в среднем по городу пустует 5 тыс. мест, но по новой редакции НГП нужно будет строить еще больше. Таким образом получается, что новые НГП увеличивают профицит детсадов, а значит, и бюджет на их обслуживание, хотя в итоге они будут частично пустовать.
И вот мы опять вернулись к вопросу о дифференциации территории города, ведь дефицит в детсадах есть только в его новых районах. Мы не теряем надежды, наш посыл услышали органы власти. Но я думаю, что с их стороны игнорирование этого предложения – просто нежелание прислушаться к разумным доводам нашего сообщества.
Владимир Григорьев, председатель Комитета по градостроительству и архитектуре – главный архитектор Санкт-Петербурга:
– Действительно, вокруг темы требуемого количества мест в детских садах и школах для учета в НГП всегда шли споры. Цифры колебались в обе стороны. Однако у меня нет оснований не доверять председателю Комитета по экономической политике и стратегическому планированию города Елене Ульяновой и ее прогнозам о потребности в соцобъектах.
В мировой практике, например в Прибалтике, не нормируют потребность в детских садах и школах. В этих странах считают так: если ребенок рождается, то он обязательно пойдет в детский сад, который кто-нибудь построит. Нам в этом плане сложнее, поскольку государство берет на себя социальную ответственность перед жителями, а значит, нормы нам нужны. Они достаточно взвешенные. Профицит, дефицит – это понятия относительные. Сегодня профицит, а завтра, после ввода двух жилых домов, уже дефицит.
Что касается дифференцированного нормирования разных районов, то здесь также можно обратить внимание на мировые аналоги. Например, в Милане потребность количества учреждений культуры определяется муниципалитетами для каждой территории отдельно. В принципе, у нас действует такой же механизм: есть норматив, к которому мы должны стремиться, и есть фактическая ситуация. Она оценивается в проекте планировки территории. Если в сложившейся застройке существует профицит мест в детских садах и школах, нет оснований для проектирования лишних соцобъектов.
В целом если части города будут застраиваться по разным нормативам, то тогда для этих частей нужны отдельные стандарты жизни. Я родился в социалистическом государстве, и мне кажется странным ранжирование территории по какому-либо социальному признаку. Норматив должен быть единым, он должен отвечать потребностям сегодняшнего дня. Кто-то хочет жить в новом районе, а кто-то в историческом центре. Нельзя, чтобы жители исторического центра не имели возможности припарковаться, отдать детей в школу или детский сад, просто потому что в центре другой норматив.
Когда говорят о том, что мы не прислушиваемся к мнению жителей и профессионального сообщества, хочу сказать, что власть устроена таким образом, что она всегда слушает то, что ей говорит народ. Это общий принцип. Любые попытки извратить это и декларировать, что власть никого не слышит, на мой взгляд, некорректны. Просто очень много разных мнений.
Кстати:
Комитет по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга опубликовал проект новых нормативов градостроительного проектирования (НГП) в январе этого года.
Если НГП утвердят, то на 1 тыс. жителей города должно будет приходиться 62 места в детских садах. Сейчас этот показатель составляет 55 мест. Для школ ситуация обратная – их должно стать чуть меньше. В обновленном документе это 111 мест на 1 тыс. жителей, тогда как сейчас прописано 120.
Документ разрабатывался совместно с Комитетом по экономической политике и стратегическому планированию Санкт-Петербурга. Новые правила планируется принять постановлением правительства весной этого года.