Рубль и метр


03.07.2017 10:34

Этой весной эксперты зафиксировали незначительный рост числа инвестиционных сделок на рынке новостроек. В нашей рубрике «Полемика» Катерина Соболева, управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group, и Максим Ельцов, генеральный директор ООО «Первое Ипотечное Агентство», по-разному оценивают доходность таких вложений.


Катерина Соболева: «Потребность в жилье будет удовлетворена не ранее, чем через 20 лет»

– Начнем с того, что варианта хранить деньги дома нет, в развитой и развивающейся экономике это абсурдно – деньги должны работать. Столкнувшись с вопросом, где разместить свои средства, любой инвестор ищет относительно безрисковый вариант. Таким может выглядеть, например, банковский депозит. На деле, у такого шага колоссальное количество рисков: за последние три года потеряли лицензию сотни банков, а первая тройка, у которой вряд ли возникнут такие проблемы, предлагает достаточно низкие ставки – в два раза ниже, чем реальные темпы инфляции. Это грозит обесцениваем вложенных средств. Кроме того, за последние 20 лет три раза крупнейшие банки, принадлежащие государству, замораживали вклады и потом деноминировали их. Агентство по страхованию вкладов, в свою очередь, возвращает вкладчикам обанкротившихся банков лишь 1 млн 400 тыс. рублей. По этим причинам назовем этот способ экстремально-низкодоходным.

Рынок ценных бумаг и валют для частных инвесторов фактически закрыт – в России они не принимают в нем никакого участия. Поэтому остается не так много вариантов. Если мы обратимся к официальной статистике за последние 20 лет, мы увидим, что актив, который принес какую-то серьезную доходность с учетом реальной и официальной инфляции, – это недвижимость. Сегодня мы видим, как дорожают строительные материалы, тарифы на перевозки, банковские кредиты. Рост социального обременения, которое накладывает государство на девелопмент, и ужесточение строительных норм приводят к тому, что на участках можно построить меньшее количество жилья. Все это говорит о том, что предпосылок для снижения стоимости квадратного метра нет и она будет стабильно расти.

Альтернативные предложения, близкие по соотношению доходности и риска, в стране просто отсутствуют, во всяком случае для частных инвесторов. Можно говорить о рисках недостроя или других – они присутствуют, но вполне предотвратимы обращением к помощи профессионалов, которые помогут сделать адекватный ситуации выбор и вложиться в надежный актив. Чтобы найти варианты надежных и прибыльных инвестиций, необходимо проанализировать будущее развитие актива и его окружения в перспективе. При прогнозировании доходности той или иной инвестиции необходимо обратить внимание на количество подобных объектов на рынке в целом и в окружающей застройке в частности, вероятность вывода на рынок таких объектов в будущем, уровень обеспечения района застройки социальными и коммерческими объектами и эволюцию инфраструктуры. Также стоит отметить, что колоссальный спрос (реальный, не спекулятивный или инвестиционный) продолжает расти, и потребность людей в жилье будет удовлетворена через 15-20 лет в хорошем случае. И сейчас, и вчера, и завтра – время вложений в недвижимость. Не только потому, что этот актив настолько беспроигрышный. Просто в России нет альтернатив таким инвестициям.

Максим Ельцов: «Сбережение средств, но не инвестирование»

– Пять лет назад стратегия инвестирования на рынке новостроек была простой. Выбирались дома застройщиков с хорошей репутацией. Сравнивались цены на строящиеся квартиры (со сдачей в интервале от нескольких месяцев до двух лет) с ценами на аналогичные новые квартиры уже с оформленным правом собственности. Стоимость квартир в собственности с высокой точностью позволяла предсказать, что после сдачи дома инвестиционная квартира будет стоить не ниже, чем квартиры на «вторичке». Помню, что объективно удавалось «поймать» разницу в 10-15% годовых. Опыт инвестирования своих и клиентских средств наглядно говорит о том, что при выборе объекта инвестиций нельзя использовать предположения о росте рынка в целом. Ведь цены за два года могут вырасти, а могут и почти не измениться. Если покупать новостройку для перепродажи после сдачи, то надо ориентироваться на текущий уровень цен. Если брать объект с целью сдачи в аренду, то надо использовать в расчетах текущую рыночную арендную ставку. Исключение – когда у вас есть основания предполагать, что цена объекта или аренды данного объекта изменится относительно рынка в целом. Например, появится новая станция метро, вырастет престиж района, увеличится пешеходный поток и т. д.

Сейчас цены вторичного и первичного рынка очень близки друг к другу. Нередко цены на строящиеся квартиры превышают цены аналогичного по качеству вторичного жилья. Квартиры в доме со сдачей через год не должны быть дороже квартир в построенных домах, за исключением, когда застройщик предлагает принципиально более качественный продукт по сравнению с окружающими объектами. В цене новостройки должен быть заложен риск того, что квартира не построится или не будет передана в срок, должен быть заложен дисконт за то, что покупатель, уже оплатив квартиру, получает ее не сразу. Сейчас на рынке у надежных застройщиков практически нет объектов со сдачей через год-два, которые по цене заметно ниже цен вторичного рынка. Поймать прибыль на росте степени готовности практически невозможно. И это без учета риска неполучения квартиры в срок.

Вариант с арендой тоже не приносит достойной прибыли. В любом случае доходность от сдачи квартиры не превышает 6-8% годовых. Но если вы учтете, что в среднем раз в год квартира будет простаивать из-за смены арендатора, что надо приводить ее в порядок (ремонт, техника, текущие поломки), то доходность и нового жилья, и жилья, купленного на вторичном рынке, уступает долгосрочным депозитам, не говоря уже о валюте и других видах инвестирования.

Единственным интересным объектом для вложения в новостройки, пригодные для жилья, – являются апартаменты. Фокус в том, что по цене апартаменты явно уступают аналогичным по классу квартирам, а вот сдавать их можно по нормальной рыночной цене. Да и при наличии качественной управляющей компании вопросы с текущей эксплуатацией и постоянной сдачей объекта легко решаются.

Жилье остается одним из главных объектов для вложения средств, только речь правильнее вести о покупке с целью сбережений средств, а не инвестирования. Квартиру можно некоторое время сдавать, потом отселить туда детей или продать, а деньги использовать для улучшения собственных жилищных условий.


РУБРИКА: Полемика
АВТОР: Роман Русаков
ИСТОЧНИК ФОТО: Никита Крючков


Варианты развития


28.11.2016 09:35

Какие территории для развития Петербурга наиболее преспективны - районы за КАД или "серый пояс"? Два противоположных экспертных мнения по этому поводу читайте в рубрике "Полемика" газеты "Строительный Еженедельник".


Так, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев не верит в перспективы освоения «серого пояса» в ближайшие годы.  По его мнению, наиболее перспективные территории внутри административных границ Санкт-Петербурга – на северо-западе и юго-западе города.

– По Вашему мнению, как в ближайшие годы будет развиваться Петербург – «внутрь» или вширь?

– В такой большой сложившейся агломерации как Петербург (и внутри административных границ, и за их пределами) всегда есть резервы для роста жилищного строительства и строительства объектов любого другого назначения. Есть мнение о том, что основная зона развития Петербурга – это «серый пояс». С точки зрения остроты проблемы и ее наибольшей перспективы, наверное, это так. А вот с точки зрения прогноза – скорее, все-таки нет. 

– Какие основные барьеры сегодня стоят на пути освоения «серого пояса»?

– Начавшееся освоение промышленных территорий полностью остановилось – соответствующая градостроительная и разрешительная документация не выдается или выдается в микроскопических объемах, нет административных усилий по решению конфликтных вопросов, которые касаются пересечения интересов различных предприятий или увязывания интересов собственников с городской или районной администрацией. 

Работа по «серому поясу» требует стратегической работы, которая совершается не в один-два процедурных действия (например, подготовки краткого пакета документов на земельный участок и его продажи). Здесь необходима сложная многоэтапная работа, отдача от которой может быть выше, но проблема в том, что ее сложнее организовать. Нужно определять результат как минимум на 5-7 лет вперед, а в некоторых случаях и дальше, при том, что конкретные шаги необходимо предпринимать уже сейчас, а не ограничиваться написанием долгосрочных программ. 

– Какая альтернатива есть «серому поясу»?

– С этой точки зрения (сложности и реальности проведения административных процедур со стратегическим фокусом) текущий прогноз выглядит все-таки более реалистичным – в направлении освоения незастроенных и незанятых площадей в пределах административных границ Петербурга, его северо-западной и юго-западной частей. В отношении этих территорий необходимо стратегическое видение и умение работать на перспективу. Прежде всего, нужно пытаться решить наиболее острые проблемы за счет синергии проектов, комплексных подходов, а это все еще включает создание транспортной и инженерной инфраструктуры, а также планирование бытовой и социокультурной инфраструктуры в новых городских районах. Тем не менее, развитие именно этих направлений представляется наиболее верным. Стоит акцентировать внимание еще раз: мы говорим не о том, куда нужно расти Петербургу, а о том, куда он, скорее всего, будет расти. В отдельных случаях нельзя исключать и возможности увеличения доли продажи участков, направленных на точечную застройку или застройку уплотнительного характера. 

– Что может дать толчок для развития этих территорий?

– Главной движущей силой преобразования территорий выступают агенты развития. И в связи с тем, что на данный момент наиболее активным и конструктивным агентом развития выступает частный бизнес, то следует ожидать, что в краткосрочной перспективе будут развиваться именно частные проекты, а их потенциал в основном находится в Ленинградской области. В связи с этим можно и нужно предполагать развитие именно этих направлений. Необходимо отметить, что наиболее развитые направления – такие, как Мурино, Кудрово – уже практически получили свое оформление в виде подготовленных проектов планировки территорий, градостроительной документации, а значит, их часть уже реализована, и следующим перспективным направлением видится юг города – направление Красного Села, города-спутника Южный – при определенных условиях это направление вполне может стать если не основным, то серьезным и значимым в развитии Петербурга.

Девелоперы будут неизбежно вкладывать средства в реновацию «серого пояса» – именно за такими проектами ближайшее будущее. Редевелопмент – сложный, но интересный и творческий процесс, считает генеральный директор Docklands Development Екатерина Запорожченко. 

– Сегодня в среде экспертов есть мнение, что Петербург больше не может идти по экстенсивному пути развития, если он продолжит «расползаться», в будущем мы столкнемся с крупными транспортными, инфраструктурными проблемами. Вы согласны с таким мнением?

– Развиваться вширь дешевле и удобнее. В целом, проекты greenfield гораздо проще и для девелопмента – есть пустое поле, которое можно застроить чем угодно, исходя из небольшого количества ограничений. Конечно, есть сложности с инфраструктурой, но они преодолимы – все зависит от денег. Проекты редевелопмента сложнее, но интереснее. Жесткие рамки вынуждают проявлять изобретательность и креативность.

Пример нашего проекта – редевелопмент территории речного порта Петербурга. Когда мы приобретали этот участок, это был закрытый решением Правительства Петербурга речной грузовой порт с соответствующей старой инфраструктурой – складами, терминалами. Но, как и любой порт, с качественными видами на Неву и Финский залив. Было решено, опираясь на европейский опыт, реновировать территорию под многофункциональный квартал, выполненный в традициях промышленной застройки, прообразом которой стал лондонский Docklands. Так появился петербургский лофт-квартал Docklands. Мы хотели соблюсти именно такой формат – кирпичный фасад, который мы закупили в Скандинавии, внутреннее пространство, оформленное в стиле промышленной архитектуры начала XX века. Стали бы мы придумывать этот формат для застройки «ЗаКАДья»? Cомневаюсь.

– Какого рода сложности стоят при реализации подобных проектов?

– Барьеров несколько. В первую очередь, административные. Это проблемы согласования проекта в исторической части города, в том числе и противостояние градозащитников. Кроме того, большинство участков, пригодных для редевелопмента, переоценены нынешними владельцами или имеют сложности правового статуса. Но все барьеры преодолимы. Было бы желание властей и стремление девелоперов.

– Эксперты говорят что при редевелопменте себестоимость жилья становится слишком высокой. Как разрешить такую проблему?

– Конкурировать ценами – тупиковый путь. Чтобы выиграть ценовую конкуренцию, надо предложить продукт не лучше, а дешевле. Нередко для этого девелоперы начинают экономить на качестве проекта, качестве среды, качестве строительных материалов. Но есть и другой путь – можно создавать дополнительные опции, которые, даже удорожая стоимость жилья, делали бы его более комфортным для покупателей. Например, в нашем проекте лофт-квартала Docklands есть не только фитнес-центр, рестораны, магазины, бизнес-зона, но и детский сад с бассейном.

– Помимо жилья, что еще может появиться в «сером поясе»?

– Нужно принципиальное решение о развитии и редевелопменте этих территорий. Это не обязательно должна быть застройка их новым жильем или офисами. Нужно создание новых рабочих мест, новых общественных пространств. Оптимально было бы в рамках нового Градплана развить эту тему и разработать комплексный план реновации всего «серого пояса». Это позволило бы создать новые связи между историческим центром Петербурга и спальными районами, новые ареалы притяжения, привлекающие не только петербуржцев, но и туристов.


РУБРИКА: Полемика
АВТОР: Денис Кожин
ИСТОЧНИК ФОТО: никита крючков


Реновация тянет на срок


11.07.2016 13:11

Власти Петербурга придерживаются позиции продления программы реновации. Депутаты ЗакСа считают в действующем виде программу неэффективной и отчасти преступной.


В конце июня в Мариинском дворце обсудили предварительные итоги программы реновации застроенных территорий, которая должна завершиться в конце 2018 года. Приглашенные на встречу с депутатами представители Комитета по строительству считают целесообразным ее продолжить. Парламентарии придерживаются мнения, что в действующем виде программа не улучшит жилищные условия граждан и ее необходимо корректировать.

Сергей Морозов, председатель Комитета по строительству Петербурга:

– Программа реновации застроенных территорий в Петербурге стартовала в 2008 году. На основе торгов было заключено пять договоров с коммерческими компаниями. Один из них – с ООО «Воин-В» на преобразование двух кварталов в Ульянке. Четыре договора – с ООО «СПб Реновация» о развитии 22 кварталов в различных районах города.

Всего по результатам реализации проектов развития 23 территорий планируется построить многоквартирных домов общей площадью квартир 8,44 млн кв. м. Из них 1,12 млн кв. м подлежат передаче в собственность Санкт-Петербурга – это около 12% от объема нового строительства. Еще 1,6 млн кв. м жилья необходимо для переселения собственников жилых помещений в расселяемых домах – это еще около 20% от объема нового строительства.

В ходе реализации программы стало понятно, что планирование мероприятий развития территорий носило чрезмерно оптимистичный характер.  
На текущий момент по программе реновации построено и введено в эксплуатацию девять многоквартирных домов на 1260 квартир общей площадью 65,7 тыс. кв. м. Это около 1% от планируемого строительства в рамках программы. Из них шесть домов построено «СПб Реновация» и три дома – «Воин-В». В настоящее время первый инвестор строит 16 домов, второй – два. С учетом ввода этих объектов к моменту завершения договоров с городом «СПб Реновация» выполнит свои обязательства на 10%, «Воин-В» – на 13%.

В связи с социальной направленностью программы по развитию застроенных территорий, связанной с ожиданием 110 тыс. жителей переселения в дома, отвечающие современным требованиям комфорта и энергоэффективности, считаю целесообразным и необходимым продолжение работы по реновации территорий, включенных в адресную программу в объеме, предусмотренном правительством Санкт-Петербурга. Для обеспечения реализации программы необходимо преду­смотреть возможность переселения граждан за границы застроенной территории. В рамках программы должно быть учтено право исполнительных органов госвласти принимать решение об изъятии объектов недвижимости в случае принятия решения о развитии территории. Кроме того, должна быть предусмотрена возможность формирования земельного участка до его освобождения от прав третьих лиц в целях начала проектирования объектов капитального строительства. Обеспечено сохранение параметров застройки и охранных ограничений, действующих на момент утверждения документации по планировке застроенной территории. Реализацию программы необходимо продолжить с учетом необходимых изменений в законодательство и реальных сроков ее завершения.

Также отмечу, что в Петербурге 100 кварталов, застроенных домами первых массовых серий. Сегодня в адресной программе 17 таких кварталов (17%), остальные – это депрессивные территории, застроенные ветхим малоэтажным фондом. Но без принятия законодателем норм, позволяющих развитие таких территорий, нет перспективы их преображения.

Сергей Никешин, председатель комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам ЗакСа:

– Программа реновации застроенных территорий, которая продолжается уже восемь лет, не смогла показать свою эффективность. Более того, к ее проведению имеется множество вопросов.

Во-первых, было совершено множество ошибок при определении участков реновации. Не было проведено обследование территорий. Не оценена экономическая и социальная целесообразность реновации кварталов. Из-за данных факторов в реновацию попали территории, на которых половина и более домов не подлежит сносу. А также территории, на которых отсутствуют «стартовые пятна», и площадки, на которых отсутствуют участки для размещения объектов социальной и транспортной инфраструктуры.
Поэтому можно сделать вывод, что никакого улучшения социальных и экономических параметров жилищного фонда в Петербурге в результате адресной программы не происходит. По своей сути программа реновации представляет собой уплотнительную застройку – новые дома строятся, а старые не сносятся.

Кроме того, на отдельных площадках были нарушены нормы закона об охране объектов культурного наследия. Так, здания, которые компания «Воин-В» успела построить в Ульянке, грубо нарушают вид на объект культурного наследия федерального значения – дачу Чернышева  «Александрино».

Есть и организационно-административные проблемы. Для руководства программой, которая затрагивает весь город, назначен совещательный орган, не имеющий постоянного штата и реальных полномочий. Проводимые совещания проходили реже заявленного регламентом.
Закон об адресной программе должен быть пересмотрен таким образом, чтобы в программе реновации участвовали все дома, расположенные на территории квартала. Сама программа реновации должна быть разделена на этапы с указанием сроков и объемов работ по каждому этапу. Кроме того, должны быть определены четкие санкции в отношении застройщика за исполнение этапов и видов работ.

Полагаю необходимым направить губернатору Петербурга и в прокуратуру предложение о моратории в части запрета на продажу квартир в домах, строя­щихся в рамках программы реновации, до исполнения обязательств инвесторов перед городом. Кроме того, считаю целесообразным обратиться в прокуратуру с просьбой провести проверку, подпадают ли действия инвесторов под положения статьи УК о мошенничестве в сфере предпринимательской деятельности как преднамеренное неисполнение договорных обязательств.


РУБРИКА: Полемика
АВТОР: Максим Еланский
ИСТОЧНИК ФОТО: http://www.kolpinec.ru/upload/iblock/be0/be09dc4b20481ab1fe8278f399348bb2.jpg