Рубль и метр
Этой весной эксперты зафиксировали незначительный рост числа инвестиционных сделок на рынке новостроек. В нашей рубрике «Полемика» Катерина Соболева, управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group, и Максим Ельцов, генеральный директор ООО «Первое Ипотечное Агентство», по-разному оценивают доходность таких вложений.
Катерина Соболева: «Потребность в жилье будет удовлетворена не ранее, чем через 20 лет»
– Начнем с того, что варианта хранить деньги дома нет, в развитой и развивающейся экономике это абсурдно – деньги должны работать. Столкнувшись с вопросом, где разместить свои средства, любой инвестор ищет относительно безрисковый вариант. Таким может выглядеть, например, банковский депозит. На деле, у такого шага колоссальное количество рисков: за последние три года потеряли лицензию сотни банков, а первая тройка, у которой вряд ли возникнут такие проблемы, предлагает достаточно низкие ставки – в два раза ниже, чем реальные темпы инфляции. Это грозит обесцениваем вложенных средств. Кроме того, за последние 20 лет три раза крупнейшие банки, принадлежащие государству, замораживали вклады и потом деноминировали их. Агентство по страхованию вкладов, в свою очередь, возвращает вкладчикам обанкротившихся банков лишь 1 млн 400 тыс. рублей. По этим причинам назовем этот способ экстремально-низкодоходным.
Рынок ценных бумаг и валют для частных инвесторов фактически закрыт – в России они не принимают в нем никакого участия. Поэтому остается не так много вариантов. Если мы обратимся к официальной статистике за последние 20 лет, мы увидим, что актив, который принес какую-то серьезную доходность с учетом реальной и официальной инфляции, – это недвижимость. Сегодня мы видим, как дорожают строительные материалы, тарифы на перевозки, банковские кредиты. Рост социального обременения, которое накладывает государство на девелопмент, и ужесточение строительных норм приводят к тому, что на участках можно построить меньшее количество жилья. Все это говорит о том, что предпосылок для снижения стоимости квадратного метра нет и она будет стабильно расти.
Альтернативные предложения, близкие по соотношению доходности и риска, в стране просто отсутствуют, во всяком случае для частных инвесторов. Можно говорить о рисках недостроя или других – они присутствуют, но вполне предотвратимы обращением к помощи профессионалов, которые помогут сделать адекватный ситуации выбор и вложиться в надежный актив. Чтобы найти варианты надежных и прибыльных инвестиций, необходимо проанализировать будущее развитие актива и его окружения в перспективе. При прогнозировании доходности той или иной инвестиции необходимо обратить внимание на количество подобных объектов на рынке в целом и в окружающей застройке в частности, вероятность вывода на рынок таких объектов в будущем, уровень обеспечения района застройки социальными и коммерческими объектами и эволюцию инфраструктуры. Также стоит отметить, что колоссальный спрос (реальный, не спекулятивный или инвестиционный) продолжает расти, и потребность людей в жилье будет удовлетворена через 15-20 лет в хорошем случае. И сейчас, и вчера, и завтра – время вложений в недвижимость. Не только потому, что этот актив настолько беспроигрышный. Просто в России нет альтернатив таким инвестициям.
Максим Ельцов: «Сбережение средств, но не инвестирование»
– Пять лет назад стратегия инвестирования на рынке новостроек была простой. Выбирались дома застройщиков с хорошей репутацией. Сравнивались цены на строящиеся квартиры (со сдачей в интервале от нескольких месяцев до двух лет) с ценами на аналогичные новые квартиры уже с оформленным правом собственности. Стоимость квартир в собственности с высокой точностью позволяла предсказать, что после сдачи дома инвестиционная квартира будет стоить не ниже, чем квартиры на «вторичке». Помню, что объективно удавалось «поймать» разницу в 10-15% годовых. Опыт инвестирования своих и клиентских средств наглядно говорит о том, что при выборе объекта инвестиций нельзя использовать предположения о росте рынка в целом. Ведь цены за два года могут вырасти, а могут и почти не измениться. Если покупать новостройку для перепродажи после сдачи, то надо ориентироваться на текущий уровень цен. Если брать объект с целью сдачи в аренду, то надо использовать в расчетах текущую рыночную арендную ставку. Исключение – когда у вас есть основания предполагать, что цена объекта или аренды данного объекта изменится относительно рынка в целом. Например, появится новая станция метро, вырастет престиж района, увеличится пешеходный поток и т. д.
Сейчас цены вторичного и первичного рынка очень близки друг к другу. Нередко цены на строящиеся квартиры превышают цены аналогичного по качеству вторичного жилья. Квартиры в доме со сдачей через год не должны быть дороже квартир в построенных домах, за исключением, когда застройщик предлагает принципиально более качественный продукт по сравнению с окружающими объектами. В цене новостройки должен быть заложен риск того, что квартира не построится или не будет передана в срок, должен быть заложен дисконт за то, что покупатель, уже оплатив квартиру, получает ее не сразу. Сейчас на рынке у надежных застройщиков практически нет объектов со сдачей через год-два, которые по цене заметно ниже цен вторичного рынка. Поймать прибыль на росте степени готовности практически невозможно. И это без учета риска неполучения квартиры в срок.
Вариант с арендой тоже не приносит достойной прибыли. В любом случае доходность от сдачи квартиры не превышает 6-8% годовых. Но если вы учтете, что в среднем раз в год квартира будет простаивать из-за смены арендатора, что надо приводить ее в порядок (ремонт, техника, текущие поломки), то доходность и нового жилья, и жилья, купленного на вторичном рынке, уступает долгосрочным депозитам, не говоря уже о валюте и других видах инвестирования.
Единственным интересным объектом для вложения в новостройки, пригодные для жилья, – являются апартаменты. Фокус в том, что по цене апартаменты явно уступают аналогичным по классу квартирам, а вот сдавать их можно по нормальной рыночной цене. Да и при наличии качественной управляющей компании вопросы с текущей эксплуатацией и постоянной сдачей объекта легко решаются.
Жилье остается одним из главных объектов для вложения средств, только речь правильнее вести о покупке с целью сбережений средств, а не инвестирования. Квартиру можно некоторое время сдавать, потом отселить туда детей или продать, а деньги использовать для улучшения собственных жилищных условий.
Рост или стагнация?
Руководители аналитических центров Пётр Буслов - «Главстрой-СПб», и Дмитрий Крутов - ГК «Доверие» обсуждают сценарии развития событий на рынке жилья.
«Застройщикам придется пойти на существенные скидки»
Дмитрий Крутов, руководитель аналитического центра ГК «Доверие», считает, что принципиальных изменений в 2017 году девелоперам ожидать не стоит.
– Даже реализация оптимистичного сценария предполагает лишь рост предложения на фоне устоявшихся показателей спроса. Фактически отрасль останется в «заморозке» и на протяжении всего следующего года.
Впрочем, некоторые позитивные ожидания все же есть – вероятным представляется снижение Центробанком ключевой ставки до 9% в течение 2017 года. Это позволит банкам сформировать предложение по жилищным займам, соответствующее сегодняшней госсубсидированной ипотеке. Таким образом, условия приобретения первичной недвижимости с отменой программы господдержки существенно не изменятся.
В целом, покупательская активность в следующем году останется на уровне 2016 года. Сегодня рынок на 90% формирует «базисный» спрос: основная часть покупателей мотивирована решить собственный жилищный вопрос, а не вложить свободные средства с целью инвестирования. Однако несколько оттянуть интерес от новостроек при условии снижения ключевой ставки может предложение на вторичном рынке.
При этом наиболее сложным для застройщиков окажется I квартал 2017 года. Девелоперы заявили достаточно большой объем предложения, вывод которого может быть парализован из-за неподготовленности правовой базы. К некоторым принципиальным поправкам к 214-ФЗ, появившимся летом уходящего 2016 года, до сих пор не приняты соответствующие подзаконные акты. Фактически это означает, что механизм реализации данных законодательных инициатив не проработан. В частности, застройщики не могут начать продажу и рекламную кампанию объектов без специального согласования с комитетом по строительству, однако процедура и регламент ее прохождения пока не разработаны.
Тем не менее, даже некоторая отсрочка вывода новых объектов не скажется критически на объеме предложения. Экспансия московских, региональных и даже иностранных застройщиков в Петербург, как и снижение стоимости земельных участков, поддержат разнообразие проектов на рынке.
В целом, 2016-2017 годы удачны для расширения земельного банка застройщиков: участки могут продаваться с дисконтом до 20%, особенно в пригородной зоне. По предварительным итогам 2016 года объем инвестиций в покупку земельных участков вырос на 37% по сравнению с показателями прошлого года, при этом земля подешевела в среднем на 10-12%. Такая «распродажа» привлекла в Петербург целый ряд московских игроков: в уходящем году землю для новых проектов приобрели ГК «Мортон», ГК «Пик», СК «Аквилон Инвест» и другие.
Стагнация коснется и ценообразования. Рост стоимости жилья в обжитых районах Петербурга будет фиксироваться в пределах инфляции и не превысит 6-7%. «Замерший» спрос не позволит девелоперам увеличивать цены пропорционально возросшей себестоимости строительства. Более того, в отдельных случаях застройщикам придется пойти даже на существенные скидки. Речь идет об объектах в пригородных районах с массовой застройкой. Здесь затоваривание рынка уже в 2016 году привело к снижению стоимости в отдельных локациях до 2-3%. А вывод нового предложения, который продолжится в наступающем году, только усилит данную тенденцию.
«Потребность в жилье остается»
Пётр Буслов, руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб» полагает, что начало 2017 года станет периодом адаптации большинства девелоперов к новым «правилам игры». Тем не менее, эксперт считает, что год будет стабильным.
– Отмена льготной ипотеки не окажет сильного влияния на сегмент строящегося жилья. Многие банки разрабатывают собственные и совместные с девелоперами ипотечные программы на предстоящий год. Некоторые из них уже заявили о продлении сроков льготного кредитования на первые месяцы 2017 года. Кроме того, снижение ключевой ставки Центробанком РФ в 2016 году благоприятно отразилось на размере ставки для ипотечных заемщиков – сейчас она составляет около 13,5%. При сохранении этого тренда в 2017 году ставка по ипотечному кредитованию может достигнуть уровня 9-12% без государственной поддержки.
По-моему мнению, в будущем году с высокой вероятностью произойдет снижение предложения, относительно 2015-2016 гг., так как в текущих условиях вывод новых проектов в продажу не будет подкреплен спросом. Застройщики будут выводить только тот объем, который смогут впоследствии реализовать, количество новых объектов сократится на 10-20%. Возможно, часть девелоперов переориентируется на более низкий ценовой сегмент или уменьшит портфель земельных участков. При благоприятном развитии событий объем нового предложения в 2017 году составит около 3 млн кв. м жилья. Традиционно застройщики начнут увеличивать темпы вывода в продажу в III и IV кварталах 2017 года.
Петербургский рынок по-прежнему интересен ряду федеральных строительных компаний. Не исключаю, что экспансия на рынок в 2017 году продолжится. Появление новых игроков усилит конкуренцию. В борьбе за покупателя строительные компании будут улучшать характеристики жилых комплексов, оптимизировать планировочные решения, предлагать какие-либо «фишки» и новации. В данном случае конкуренция выйдет на новый качественный уровень, и это хорошо как для рынка, так и для покупателя.
Ключевой индикатор, который будет задавать тон на рынке новостроек в 2017 году, – доступность приобретения жилья. Основную часть спроса по-прежнему будет составлять жилье класса «масс-маркет», с небольшим бюджетом покупки. При этом тенденция «перетекания» покупателей от мелких застройщиков в сторону крупных девелоперов, имеющих наибольшую степень доверия у покупателей, сохранится.
При реализации оптимистичного сценария, рост стоимости жилья составит около 7%. Снижение цены наиболее остро затронет проекты, реализуемые в особо конкурентных локациях. Легче период снижения спроса пройдут объекты, возводимые в зонах с дефицитом предложения. Также традиционно жилье будет расти в цене по мере готовности объекта.
Влияние на рынок, безусловно, окажут и законодательные новации. Полагаю, что под воздействием ряда факторов (поправки в 214-ФЗ, изменения ПЗЗ) рынок жилой первичной недвижимости «просядет» на 10-20% в I квартале 2017 года, ближе к лету ситуация стабилизируется.
В целом, считаю, что рынок первичной недвижимости будет устойчив в 2017 году. Какие бы процессы ни происходили в экономике страны, потребность в жилье останется. Кроме того, квартира остается лучшим вариантом инвестирования и сохранения капитала.
В поиске реальности
Способна ли виртуальная реальность стать эффективным инструментом презентации и продаж квартир? Эксперты «Строительного Еженедельника» – Олег Кельник, основатель облачной платформы для недвижимости Planoplan VR, директор интерактивного агентства «Кельник», и Виталий Коробов, директор по развитию ХК «Аквилон Инвест – поспорили на этот счет в нашей рубрике «Полемика».
Виталий Коробов: «Машина лишь помощник»
– Потребитель пока не готов переходить в виртуальную реальность при выборе вариантов будущего жилья. Будущему покупателю важно «потрогать товар руками». Несмотря на повальную виртуализацию, 3D-технологии, очки дополненной реальности – все эти инструменты могут выступать лишь дополнительными помощниками продавцам недвижимости. Понятно, что, по сути, мы продаем не квадратные метры, а мечту о лучшей и комфортной жизни, но, как ни упаковывай ее в красивые сервисы, решение покупателя будет основываться на реальных аргументах – репутации застройщика, его опыте строительства, профессионализме всей команды от сотрудников отдела продаж до прораба на стройке. И именно этот профессионализм оказывается более реальным, чем любая виртуальная реальность.
Безусловно, современные решения полезны. Чертежи на бумаге уходят в прошлое, их заменяет технология информационного моделирования, или так называемая BIM-модель. Собрать огромное здание всего за несколько месяцев сегодня вполне реально: оно вырастает в специальной компьютерной программе в 3D-проекции. Это единая модель, с которой работают специалисты всех профилей, от архитектора до сметчика, она позволяет достаточно точно, быстро и оптимально просчитать квартирографию. Наши проектировщики, архитекторы используют современные программные комплексы, которые ускоряют процесс создания жилого дома, позволяют увидеть его воочию, найти потенциально слабые стороны проекта и скорректировать их на этапе проектирования. А в конце этого пути визуализация помогает покупателю увидеть в «бетонной коробке» свой будущий дом. Но я уверен: без физического присутствия на объекте впечатление не будет полным. Сейчас для покупателя важна цена будущей квартиры, условия, на которых можно взять ипотеку, место в котором строится жилой комплекс, наличие разнообразной инфраструктуры.
Покупатель должен увидеть место, понять, куда ребенок пойдет в школу, на какой детской площадке, в каком парке он будет гулять, где будут покупать продукты, по какому пути доехать до работы и домой, где он припаркует машину. Это все можно почувствовать только на месте. Оптимально, на мой взгляд, сочетание виртуализации и реальности. Отлично, если сделан виртуальный тур по объекту, чтобы достойно представить объект на выставке, показать будущий жилой комплекс иногородним покупателям у себя на сайте. Но, в любом случае, это не заменит реального шоу-рума, когда можно не только посмотреть красивые картинки, но оценить качество и темпы строительства непосредственно на объекте. Так что будущее в синергии всех реальностей.
Справка
VR – это аббревиатура, которая происходит от английского словосочетания virtual reality, то есть виртуальная реальность. Под этим термином принято понимать искусственно созданный, с помощью компьютерных технологий, мир, который воспринимается человеком, как настоящий.
Олег Кельник: «VR – это новый подход к продажам»
– Скоро виртуальная реальность (VR) станет общепринятой практикой в маркетинге жилой недвижимости. Почему это выгодно и застройщикам и покупателям? Сегодня многие девелоперы тратят миллионы рублей на создание шоу-румов или макетов своих объектов. Смогут ли они за достаточно короткое время перестроить свое мышление и начать продвигать свои объекты в виртуальности? Предпосылки к этому мы видим как за рубежом, так и в России. На рынке появились дешевые VR-очки – такие, как картонные Google Cardboard и его пластиковые аналоги, все больше пользователей проявляют интерес к различным VR-приложениям. Стоимость производства контента также снижается. Так, мы разработали программное обеспечение, которое позволяет сократить себестоимость 3D-контента в десятки раз. Например, всего 2-3 специалиста могут создать VR-планировки для 800-квартирного дома за несколько дней. На мой взгляд, это как раз те условия, которые позволяют говорить о широком и быстром распространении VR во всех сферах. Согласно прогнозам StrategyAnalytics, к 2022 году VR охватит 45% пользователей по всему миру – и 92 % из них будет использовать мобильный формат.
Плюсом 3D-контента является высокая способность эмоционального вовлечения. До VR у застройщиков не было более информативного способа представления своего продукта на старте реализации. За несколько лет работы мы провели сотни тестов, погружая друзей и партнеров в виртуальные пространства. Уже через 30 секунд человек начинает воспринимать виртуальный мир как реальный. Он хватается за ручки, пытается открыть шкаф, присесть на диван. Так устроен наш мозг. Квартиру в виртуальном формате клиент будет вспоминать гораздо дольше, чем просто просмотр 2D- или 3D-планировки. Мы заметили, что женщины особенно легко готовы «ходить» по квартирам, думать об отделке и мебели, особенно, когда это касается детской комнаты.
Кроме того, способность VR переносить пользователя во времени и пространстве открывает новые подходы к решению маркетинговых задач и построения коммуникации с клиентами. И в этом смысле мы уже на несколько шагов опережаем мир.
Уже есть примеры, когда петербургские застройщики применяют 3D-очки. Например, одна петербургская компания предоставила клиентам возможность разрабатывать собственные дизайн-решения на сайте. Клиент может «примерить» своей квартире различные варианты отделки, выбрав материалы из каталога. Здесь же можно подсчитать стоимость ремонта. Система интегрирована с CRM компании, и каждая заявка фиксируется в системе управления сделками. Несколько упрощенное решение мы используем в мобильном приложении PlanoplanGo!, предоставляя клиенту возможность поиграть с несколькими вариантами отделки стен, пола и дверей.
Другая компания использует виртуальные туры. Они обнаружили, что из-за удаленного расположения стройплощадки офис на объекте не приносит того количества сделок, которое делают агентства недвижимости. Решением проблемы стала разработка сервиса выезда по звонку, которая сейчас активно внедряется. Клиент оставляет заявку, и в течение часа к нему подъезжает специалист отдела продаж и проводит презентацию с помощью очков виртуальной реальности.