Эпоха build-to-suit
Некоторые эксперты утверждают, что через несколько лет схема build-to-suit станет превалирующей на рынке, поскольку при ее использовании девелопер гарантированно получает покупателя под свой объект. В нашей рубрике «Полемика» основатель проектного бюро Rumpu Евгений Богданов и директор департамента маркетинга и рекламы ГК «ЦДС» Иван Носов обменялись мнениями насчет преимуществ и недостатков схемы build-to-suit.
Евгений Богданов: «Проблема российского бизнеса в том, что он крайне подвижен»
- Схема build-to-suit предполагает, что проект в полном объеме, начиная от оформления земельного участка вплоть до ввода объекта в эксплуатацию, реализуется подрядчиком, их еще называют EPC-подрядчики. Инвестор проекта поручает подрядчику весь спектр работы вплоть до расстановки мебели и вкручивания лампочек. На мой взгляд, самый большой риск при реализации подобного проекта, например, в офисном сегменте, как ни странно, несет сам инвестор. Ведь он рискует вложить значительные средства в проект, который окажется им же и не востребованным. Ведь в среднем на строительство объекта в нашей стране уходит примерно 5-6 лет в зависимости от состояния градостроительной документации. За это время, при нестабильной экономической ситуации, может случиться все, что угодно: заказчик может передумать, обанкротиться, расшириться или, наоборот, уменьшиться. Проблема российского бизнеса в том, что он крайне подвижен: он может как стремительно расти, так и стремительно сокращаться. Эта характеристика присуща любой развивающейся экономике. В этом есть свои плюсы: например, возможность заработать больше и быстрее, чем в развитых странах. Но есть и риски. Думаю, что среди наших предпринимателей вряд ли найдутся те, которые смогут с уверенностью рассказать, что именно будет с ними в долгосрочной перспективе. Независимо от того, какого размера их бизнес и в каком сегменте они работают. А чтобы заказывать дорогостоящее здание по проекту build-to-suit, нужно четко понимать, что будет с бизнесом через 10-15 лет. Ведь если его конфигурация и размеры изменятся, то встанет важный вопрос – что делать со зданием, если оно по тем или иным причинам больше не отвечает потребностям заказчика или надобность в нем и вовсе отпала. Если бы речь шла, условно говоря, об обычной постройке, то ответ был бы прост – продать или сдать в аренду. Но мы говорим о проекте build-to-suit, который создан с учетом особенностей рассадки сотрудников конкретной компании. Получается, что деньги выкинуты на ветер, так как второй такой же компании, как у инвестора проекта build-to-siut, в мире не существует и потребуется перепланировка, замена мебели – то есть дополнительные затраты, которые будут формировать убыток или значительно растянут во времени окупаемость.
Проект build-to-suit дороже стандартного. Это во многом формирует стоимость таких работ, которые, скорее всего, будут выполнять западные подрядчики, ведь российские компании не сильно готовы работать на таких подрядах – от них потребуется гарантировать не только стоимость подряда, которая будет твердой, но и сроки (то есть нести финансовую ответственность за срыв сроков).
Я не знаю таких российских подрядчиков – кроме девелоперских компаний, которые является дочерними структурами крупных банков, обладающих возможностью предоставить необходимые финансовые гарантии. Предполагаю, что схема build-to-suit более применима при строительстве складской недвижимости, чем коммерческой. В этой сфере все более стандартизировано и унифицировано. Однако, в Петербурге, по моему мнению, переизбыток складских помещений. Особенно ввиду инициативы федеральной власти о переносе таможенного оформления на границу государства, в крупные логистические центры, порты Усть-Луги и Выборга.
Иван Носов: «Мы проигрываем в денежной массе, но выигрываем во времени»
- Мы занимаемся массовым жилищным строительством, поэтому в нашей зоне интереса – коммерческие помещения под стрит-ритейл. Схема build-to-suit в этом случае – перспективный инструмент, который имеет свою сферу применения. Для девелопера – это возможность получить финансирование на раннем этапе предпроектной и проектной подготовки. Для покупателя – возможность выиграть на дисконте условных рисков нулевого цикла и купить помещение по самой низкой цене.
Основные игроки этого рынка – инвесторы, сетевые компании, средний и малый бизнес. Первые зачастую покупают помещение под конкретного арендатора, знают его потребности и приходят с конкретным техническим заданием на проектирование. Сетевые компании, если действуют напрямую, работают в этой же логике. Оба участника имеют серьезный бенефит в цене и в результате получают именно тот продукт, который им нужен. С другой стороны, приходится забирать из оборота значительные средства и замораживать на период строительства объекта. Далеко не у всех есть такая возможность, и в случае среднего и малого бизнеса – чаще интересуются проектами высокой готовности. Возвращаясь к близкому нам формату стрит-ритейла, отмечу: заключая договор build-to-suit, наш проект получает якорного арендатора. Хорошая проходимость крупных магазинов является точкой притяжения для других коммерсантов, предлагающих неконкурирующие услуги или продукты. Соответственно, повышается ценность окружающих коммерческих помещений, на которой выигрывает продавец. С другой стороны, девелопер продает помещение дешевле, чем мог бы, разделив его на несколько частей и реализовав на высокой стадии готовности. Мы проигрываем в денежной массе, но выигрываем во времени. К тому же, если застройщик привлекает внешние кредитные средства, то объемы заработанных денег примерно сравниваются.
В нашей практике доля схемы build-to-suit занимает примерно 30%. BTS чрезвычайно популярен в развитых странах – в условиях более-менее стабильной экономики, развитых институтов финансирования и управляемой инфляции спекулятивные схемы отмирают сами собой. В России формат еще развивается, доля build-to-suit растет, особенно в секторе складских помещений (до трети рынка, по разным оценкам). Доля будет расти и дальше, вряд ли стахановскими темпами, но свои 50% через пару-тройку лет build-to-suit точно займет. Обе стороны (девелопер и покупатель) заинтересованы, вопрос лишь в длительности реализации проектов и уверенности на этом горизонте планирования. Перспективы строительного рынка лежат в плоскости комплексного освоения земель и новых территорий, мы уже наработали большой опыт реализации подобных проектов. И пришли к выводу, что BTS-коммерция при подобной застройке – экономически целесообразна, более того, в нашем видении эта практика через 5-7 лет может стать нормой. В этом случае будет в плюсе не только продавец-покупатель, но и будущий потребитель всех этих услуг – житель дома, которому уже на этапе приобретения квартиры важно оценить инфраструктуру и окружение комплекса. От этого напрямую зависит успешность проекта в целом. Такая коллаборация, когда девелопер, знающий своего клиента, транслирует коммерсанту его потребности, а коммерсант, в свою очередь, предлагает жильцу то, что необходимо именно ему, – создает по-настоящему комфортную жилую среду.
Высота комфорта и комфорт высоты
Ограничения по высотности и плотности застройки, заявленные в проекте новых Правил землепользования и застройки Петербурга, вызвали в девелоперских кругах немалую обеспокоенность. Два противоположных взгляда на последствия предполагаемых изменений – в нашей рубрике «Полемика».
Дмитрий Панов, генеральный директор ГК «Доверие», заместитель председателя Комитета РГУД по урбанистике, архитектуре и градостроительству:
– Сейчас многие девелоперы в ожидании изменения градостроительных нормативов заняли выжидательную позицию. Если раньше, приобретая земельный участок, девелоперы точно понимали, на какой коэффициент урбанизации они могут рассчитывать, то сегодня очень трудно выстраивать финансовые модели в условиях меняющегося законодательства.
Кризис может восприниматься как реакция экономики на сильно изменяющиеся внешние условия. И безусловно, необходимо предусмотреть определенный временной лаг для того, чтобы бизнес сумел адаптироваться под новые градостроительные нормы.
Я приведу простой расчет возможных финансовых потерь, с которыми могут столкнуться девелоперы в случае утверждения отдельных законодательных актов. Так, например, при утверждении в Правилах землепользования и застройки нового коэффициента использования территории (КИТ) с максимальным показателем 2,0 вместо возможного на сегодняшний день показателя в 2,3 последствием для проекта, расположенного на участке в 1 га в спальном районе Петербурга, станут потери прибыли девелопера в размере порядка 75 млн рублей. Это мы говорим минимальных параметрах, без оценки косвенных последствий. Экстраполируя этот подход на увеличение площади земельного участка, можно спрогнозировать финансовые потери девелопера.
Мы понимаем, что инициатива правительства связана с тем, что при расчетном показателе КИТ более 2,0 для проектов не могут быть выдержаны одновременно нормы по обеспечению социальной инфраструктурой, машино-местами и озеленению. Однако в текущей экономической ситуации столь существенные с финансовой точки зрения нововведения желательно формировать с учетом мнения участников отрасли. У девелоперов сейчас много иных экономических проблем, например значительное удорожание строительных материалов вследствие изменения курса валют и законодательства о грузоперевозках.
Хотелось бы верить, что в такой ситуации власти поддержат девелоперов, что помогло бы избежать заморозки проектов. Многие из застройщиков уже сегодня заняли выжидательную позицию. Яркий тому пример – итоги последних торгов Фонда имущества, на которых проданы считаные единицы земельных участков. Ведь параметры, умноженные на коэффициент определенности, являются доминирующим фактором для принятия решения инвестором.
Мы уже не раз говорили о том, что все «нововведения» ПЗЗ – ограничения по высотности и изменение коэффициента использования территорий – логично было бы перенести до момента утверждения нового Генплана в 2018 году. Это позволило бы девелоперам, которые приобрели земельные участки с расчетом коэффициента использования территории 2,3, реализовать свои проекты.
И вместо того чтобы оставить девелоперов разбираться со своими убытками, кураторы отрасли могли бы задать девелоперам ориентиры и цели, а бизнес, в свою очередь, предложил решения, которые сбалансированно удовлетворяли бы интересы сторон. Не хватает зеленых зон? Можно подойти к этому вопросу креативно. Это может придать импульс применению новых технологий – вертикальному озеленению, устройству зеленых зон на крышах паркингов и т. д. Это было бы здравой инициативой, которая не приведет к сжатию рынка.
Владимир Григорьев, председатель Комитета по градостроительству и архитектуре, главный архитектор Петербурга:
– Я не знаю, почему этот вопрос воспринимается как нововведение. Решение об ограничении базовой высоты новых жилых зданий в Петербурге было принято еще в 2012 году на совещании правительства города. Тогда были зафиксированы две основополагающие, на мой взгляд, установки. Первая – ограничение высотности до 40 м, а все отклонения от этого показателя могут быть рассмотрены и приняты решением правительства. Это общая формулировка, но понятно, что за этим стоит механизм принятия взвешенных решений. На мой взгляд, абсолютно правильный.
Вторая – о территориях отложенного развития, что всегда было заложено в Генплане, но утеряно в Петербурге в последнее время. Город никак не может успевать со строительством инфраструктуры за многочисленными, множащимися и не поддающимися никакой градостроительной логике участками девелопмента.
Если я не ошибаюсь, сейчас около 89% территории города находится в частной собственности. У города собственных территорий (за исключением дорог, кладбищ, зеленых насаждений) для осуществления серьезных градостроительных планов очень мало. Город вынужден обслуживать девелоперов. Девелоперы, понятно, в своих целях стремятся к логике эффективных рыночных отношений. Здесь и заложено главное противоречие, и всем бы пошло на пользу, если бы оно было решено или хотя бы сглажено.
Проект новых ПЗЗ вынесен на общественные слушания, для того чтобы можно было подать предложения по изменению положений. Уже было принято 200 заявок на изменения ПЗЗ, они все проанализированы комитетом и представлены на рассмотрение Комиссии по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга.
В состав проекта правил предполагается включить карту доминантной застройки, регулирующую размещение высотных объектов, а также определяющую границы зон их размещения.
Изменились предельные максимальные значения коэффициента использования территории: для земельных участков среднеэтажной жилой застройки до восьми этажей включительно КИТ составляет 1,7; для земельных участков многоэтажной (высотной) жилой застройки девять этажей и выше – 2,0.
Проанализировав элементы территории – дороги, детские и спортивные площадки, зеленые насаждения, которые необходимы для обеспечения жилой застройки, – мы увидим, что при соблюдении всех нормативов если на 1 га строится 23 тыс. кв. м жилья, остается только поставить 25-этажный дом, так как все остальное пространство будет занято другими элементами территории.
Такую плотность застройки вряд ли можно считать приемлемой и перспективной, и то, что квартиры в таких домах покупаются, говорит лишь о том, что рынок у нас мало изобилует предложением. Отсюда и вытекает решение, что КИТ должен быть ограничен 2,0. Думаю, и это не спасет нас от бед, ведь никакие нормы не могут в полном объеме описать все критерии создания красивой архитектуры и полноценной жилой среды.
Однако под влиянием многочисленных обсуждений проекта правил с инвестиционным и девелоперским сообществом мы пришли к выводу, что нужно смягчить ряд позиций. Например, допустить в новых нормативах размещение зеленых насаждений на кровлях паркингов при достаточном растительном слое, который бы позволял выращивать там деревья и кустарники. При этом 30% зеленых насаждений должно располагаться непосредственно на земле.
Этот баланс позволит без ущерба реализовывать инвестиционные проекты, но в то же время поможет сделать шаг к созданию гармоничной и комфортной среды.
Справка:
В конце октября в Смольном состоялось заседание Комиссии по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга под председательством вице-губернатора Санкт-Петербурга Игоря Албина. Основным вопросом на заседании комиссии стало рассмотрение проекта Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга, подготовленного на основании постановления правительства Санкт-Петербурга от 14.09.2015 № 794. Ознакомившись с проектом правил, большинством голосов членов комиссии было принято решение направить проект Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга в Комитет по градостроительству и архитектуре для осуществления проверки проекта на соответствие требованиям технических регламентов, Генеральному плану Санкт-Петербурга, схеме территориального планирования Российской Федерации.