Коммуны в действии
Приживется ли в Петербурге формат набирающих популярность коворкингов, обсудили управляющий директор департамента управления активами NAI Becar Ольга Шарыгина и начальник отдела маркетинга ЗАО «БФА-Девелопмент» Яна Булмистре в рубрике «Полемика».
Яна Булмистре: «Формат не для социопатов»
– В России первые коворкинг-офисы появились в 2008 году. Первыми городами, где был презентован данный сегмент, стали Москва и Петербург.
Данная тенденция пришла к нам с Запада. Однако сложность реализации подобных проектов в Петербурге и России в целом заключается в том, что в отличие от Запада, где основными потребителями таких услуг являются фрилансеры творческой направленности, у нас спрос на аренду рабочего места формируют небольшие компании, юридические, страховые, рекрутинговые агентства. Для них формат open space неудобен, но позволяет сэкономить на арендной плате. Фрилансерам, желающим сэкономить на аренде, все-таки проще осуществлять рабочий процесс дома. В отличие от работы дома, коворкинг требует финансовой отдачи. Фрилансеру или членам стартапа потребуются дополнительные средства на аренду рабочего места (в Петербурге данный показатель составляет в среднем 600-800 рублей в день за одно незакрепленное рабочее место) и проезд (минимум 80 рублей туда и обратно). Также придется учесть временные затраты на дорогу.
Кроме того, не следует исключать и человеческий фактор – не все арендаторы одинаковы. Некоторые фрилансеры приходят в коворкинги не для работы, а для общения с коллегами. Они преследуют свои цели, например, научиться чему-то новому, получить бесплатные консультации и т. д. Таким образом, пока одни пытаются работать, другие их отвлекают, поэтому при принятии решения – работать в коворкинге или нет – нужно учитывать тот факт, что подобный сегмент не предназначен для социопатов. Тем более, что смена арендаторов рабочих мест происходит достаточно быстро – кому-то удается развиться и снять традиционный офис, другие, попробовав поработать в коворкинг-офисе, снова перебираются в квартиру.
Еще один минус коворкингов – данный формат организации рабочего пространства подходит далеко не для всех фрилансеров. Так, например, если говорить о профессиональных фотографах, видеооператорах, дизайнерах и архитекторах, то для них требуется стационарный компьютер с большим монитором с качественной цветопередачей, мощным процессором и солидным объемом оперативной памяти. Поэтому работа в коворкингах для представителей данных профессий становится затруднительной.
Как правило, коворкинги зарабатывают на дополнительных сервисах и ивентах. Чтобы содержать коворкинг – оплачивать коммунальные услуги, Интернет, закупать мебель, оргтехнику – нужно постоянно вкладывать. В России, в отличие от США, подобный бизнес менее успешен и привлекателен, поскольку российские фрилансеры и стартапы ищут еще более бюджетные варианты и не готовы отдавать за рабочее место более 10-15% своего дохода.
Для того, чтобы идея коворкинга завоевала всеобщую популярность, необходимо формирование определенного менталитета у соответствующих арендаторов. Пока же экономический фактор нередко перевешивает. Инновации в России долго приживаются, и придется подождать, пока люди увидят плюсы этого варианта аренды.
Ольга Шарыгина: «Эффективность сдачи в аренду коворкингов на 25-30% выше, чем офисов»
– Одним из плюсов коворкингов является гибкость и свобода ведения бизнеса в максимально комфортном режиме. Человек сам выбирает место, за которым он хочет работать, длительность своего рабочего дня и отдыха. Сама обстановка в таких помещениях менее напряженная по сравнению с обычными офисами. Здесь можно провести переговоры с клиентами в специально предназначенных для этого комнатах или перейти в тихую зону, где ничто не помешает сосредоточиться. Кроме того, сети коворкингов часто предоставляют рабочее место в любой точке мира, где есть их представительство. Таким образом, клиент не привязан к определенной локации – он может постоянно перемещаться между городами и даже странами.
О популярности этого формата говорит статистика. Первые коворкинги в мире начали открываться в 2005 году, в 2007 году их насчитывалось уже 75, тогда как сейчас количество коворгингов составляет порядка 13,8 тыс. В 2015 году в этом сегменте, в коворкингах всего мира, одномоментно работали примерно 500 тыс. человек, в 2016 году – около 650 тыс.
Не спорю, российский менталитет отличается от зарубежного. Из-за влияния политических и исторических событий мы с запозданием принимаем какие-то нововведения. Базовые направления, стремительно развивающиеся за рубежом, не всегда были понятны для нашей страны. Например, это касается рыночной экономики – в то время представить, что можно владеть собственным бизнесом, было невозможно. Но все меняется, и коворкинги не станут исключением. Сегодня в Петербурге работает около 25 таких площадок. В Москве – от 50 до 100, такой разброс связан с тем, что постоянно появляются новые маленькие площадки, а неудавшиеся проекты исчезают. Средняя заполняемость в Москве и Петербурге составляет 60-66%. Максимум, который был зафиксирован в Москве в 2016 году – 80%. В течение этого года количество коворкингов, по нашим оценкам, в обоих городах возрастет на 20-25%.
Да, в Петербурге есть неудачные проекты – некоторые коворкинги быстро закрывались. Но здесь речь шла только о проектах с небольшой площадью. Такие объемы не позволяют окупить затраты на управление коворкингом, в том числе на его продвижение и привлечение резидентов. Средняя же площадь имеющихся коворкингов в Петербурге составляет 230 кв. м, в Москве – 350 кв. м. На прошлой неделе в Выборгском районе Петербурга мы открыли свой первый коворкинг, площадью 900 кв. м. С 1 марта до конца этого года мы планируем с него получить около 9 млн рублей.
Основными нашими резидентами могут стать стартаперы, фрилансеры, сотрудники IT-индустрии, архитекторы, дизайнеры одежды, фотографы, инженеры. Конечно, не каждый фрилансер может позволить себе арендовать место в коворкинге. Мы на данную аудиторию изначально не ориентировались и не рассчитывали, это не наш сегмент.
В целом же, этот формат повышает эффективность сдачи в аренду площадей на 25-30% по сравнению с классическими офисными площадями. В 2017 году в планах Группы Becar открыть еще три коворкинга в России.
справка
Коворкинг – это рабочее пространство, где люди из разных фирм и фрилансеры трудятся вместе. Здесь на час, месяц и более можно арендовать рабочее место, конференц-залы и офисное оборудование.
Цены на рабочие места в Петербурге стартуют от 67 рублей в час. Фиксированное рабочее место стоит в среднем 8300-8500 рублей в месяц, а незакрепленное – 5 тыс. рублей в месяц. Некоторые коворкинги для привлечения клиентов предлагают получить тестовый день работы бесплатно.
В 51% случаев они располагаются на площадях бизнес- или торговых центров, в 20% – промышленных объектов, в 17% – жилых домов, в 12% – на прочих площадях.
НГП под разным углом
Проект новых нормативов градостроительного проектирования (НГП) вызвал массу споров в строительном сообществе. Два противоположных взгляда на документ и его последствия – в нашей рубрике «Полемика».
Алексей Белоусов, вице-президент НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга»:
– Дискуссия с проектом НГП носит затяжной характер. Неоднократно строители выступали за изменение самой его структуры. Мы предлагали дифференцировать показатели для разных частей города. Понятно, что норма по паркингам, соцобъектам и многим другим показателям в историческом центре Петербурга должна отличаться от норм для новых районов. Власти говорят, что таким образом будет нарушена социальная справедливость. Где она будет нарушена? Тот, кто покупает жилье в центре, прекрасно понимает, на что идет: знает и про трудности с парковочными местами, про доступность чистого воздуха. Да и вообще, жители одной и той же улицы вряд ли будут знать, что они живут на территориях с разными нормативами.
Еще один важный момент в новых НГП – нормативы по школьным и дошкольным учреждениям. Показатель по школам хоть и снижен, его можно было бы уменьшить еще. Уже сейчас обеспеченность образовательными учреждениями составляет 102,7%. Причем профицит мест начался с 2012 года. В прошлом году мы обсуждали с Комитетом по экономической политике вопрос о снижении до 91 места на 1 тыс. жителей. Оставили сейчас хотя бы до 100. Но в любом случае то, что норму эту снизили, уже хорошо.
Теперь по дошкольным учреждениям. Согласно Стратегии экономического и социального развития города до 2030 года, обеспеченность детсадами находится на уровне 42,89 места на 1 тыс. жителей. Это почти на 20 меньше, чем при новых НГП.
Сейчас общее количество мест в детсадах Петербурга составляет 222,7 тыс. Однако согласно данным Комитета по образованию фактически их посещают всего 217 тыс. То есть в среднем по городу пустует 5 тыс. мест, но по новой редакции НГП нужно будет строить еще больше. Таким образом получается, что новые НГП увеличивают профицит детсадов, а значит, и бюджет на их обслуживание, хотя в итоге они будут частично пустовать.
И вот мы опять вернулись к вопросу о дифференциации территории города, ведь дефицит в детсадах есть только в его новых районах. Мы не теряем надежды, наш посыл услышали органы власти. Но я думаю, что с их стороны игнорирование этого предложения – просто нежелание прислушаться к разумным доводам нашего сообщества.
Владимир Григорьев, председатель Комитета по градостроительству и архитектуре – главный архитектор Санкт-Петербурга:
– Действительно, вокруг темы требуемого количества мест в детских садах и школах для учета в НГП всегда шли споры. Цифры колебались в обе стороны. Однако у меня нет оснований не доверять председателю Комитета по экономической политике и стратегическому планированию города Елене Ульяновой и ее прогнозам о потребности в соцобъектах.
В мировой практике, например в Прибалтике, не нормируют потребность в детских садах и школах. В этих странах считают так: если ребенок рождается, то он обязательно пойдет в детский сад, который кто-нибудь построит. Нам в этом плане сложнее, поскольку государство берет на себя социальную ответственность перед жителями, а значит, нормы нам нужны. Они достаточно взвешенные. Профицит, дефицит – это понятия относительные. Сегодня профицит, а завтра, после ввода двух жилых домов, уже дефицит.
Что касается дифференцированного нормирования разных районов, то здесь также можно обратить внимание на мировые аналоги. Например, в Милане потребность количества учреждений культуры определяется муниципалитетами для каждой территории отдельно. В принципе, у нас действует такой же механизм: есть норматив, к которому мы должны стремиться, и есть фактическая ситуация. Она оценивается в проекте планировки территории. Если в сложившейся застройке существует профицит мест в детских садах и школах, нет оснований для проектирования лишних соцобъектов.
В целом если части города будут застраиваться по разным нормативам, то тогда для этих частей нужны отдельные стандарты жизни. Я родился в социалистическом государстве, и мне кажется странным ранжирование территории по какому-либо социальному признаку. Норматив должен быть единым, он должен отвечать потребностям сегодняшнего дня. Кто-то хочет жить в новом районе, а кто-то в историческом центре. Нельзя, чтобы жители исторического центра не имели возможности припарковаться, отдать детей в школу или детский сад, просто потому что в центре другой норматив.
Когда говорят о том, что мы не прислушиваемся к мнению жителей и профессионального сообщества, хочу сказать, что власть устроена таким образом, что она всегда слушает то, что ей говорит народ. Это общий принцип. Любые попытки извратить это и декларировать, что власть никого не слышит, на мой взгляд, некорректны. Просто очень много разных мнений.
Кстати:
Комитет по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга опубликовал проект новых нормативов градостроительного проектирования (НГП) в январе этого года.
Если НГП утвердят, то на 1 тыс. жителей города должно будет приходиться 62 места в детских садах. Сейчас этот показатель составляет 55 мест. Для школ ситуация обратная – их должно стать чуть меньше. В обновленном документе это 111 мест на 1 тыс. жителей, тогда как сейчас прописано 120.
Документ разрабатывался совместно с Комитетом по экономической политике и стратегическому планированию Санкт-Петербурга. Новые правила планируется принять постановлением правительства весной этого года.
Высота комфорта и комфорт высоты
Ограничения по высотности и плотности застройки, заявленные в проекте новых Правил землепользования и застройки Петербурга, вызвали в девелоперских кругах немалую обеспокоенность. Два противоположных взгляда на последствия предполагаемых изменений – в нашей рубрике «Полемика».
Дмитрий Панов, генеральный директор ГК «Доверие», заместитель председателя Комитета РГУД по урбанистике, архитектуре и градостроительству:
– Сейчас многие девелоперы в ожидании изменения градостроительных нормативов заняли выжидательную позицию. Если раньше, приобретая земельный участок, девелоперы точно понимали, на какой коэффициент урбанизации они могут рассчитывать, то сегодня очень трудно выстраивать финансовые модели в условиях меняющегося законодательства.
Кризис может восприниматься как реакция экономики на сильно изменяющиеся внешние условия. И безусловно, необходимо предусмотреть определенный временной лаг для того, чтобы бизнес сумел адаптироваться под новые градостроительные нормы.
Я приведу простой расчет возможных финансовых потерь, с которыми могут столкнуться девелоперы в случае утверждения отдельных законодательных актов. Так, например, при утверждении в Правилах землепользования и застройки нового коэффициента использования территории (КИТ) с максимальным показателем 2,0 вместо возможного на сегодняшний день показателя в 2,3 последствием для проекта, расположенного на участке в 1 га в спальном районе Петербурга, станут потери прибыли девелопера в размере порядка 75 млн рублей. Это мы говорим минимальных параметрах, без оценки косвенных последствий. Экстраполируя этот подход на увеличение площади земельного участка, можно спрогнозировать финансовые потери девелопера.
Мы понимаем, что инициатива правительства связана с тем, что при расчетном показателе КИТ более 2,0 для проектов не могут быть выдержаны одновременно нормы по обеспечению социальной инфраструктурой, машино-местами и озеленению. Однако в текущей экономической ситуации столь существенные с финансовой точки зрения нововведения желательно формировать с учетом мнения участников отрасли. У девелоперов сейчас много иных экономических проблем, например значительное удорожание строительных материалов вследствие изменения курса валют и законодательства о грузоперевозках.
Хотелось бы верить, что в такой ситуации власти поддержат девелоперов, что помогло бы избежать заморозки проектов. Многие из застройщиков уже сегодня заняли выжидательную позицию. Яркий тому пример – итоги последних торгов Фонда имущества, на которых проданы считаные единицы земельных участков. Ведь параметры, умноженные на коэффициент определенности, являются доминирующим фактором для принятия решения инвестором.
Мы уже не раз говорили о том, что все «нововведения» ПЗЗ – ограничения по высотности и изменение коэффициента использования территорий – логично было бы перенести до момента утверждения нового Генплана в 2018 году. Это позволило бы девелоперам, которые приобрели земельные участки с расчетом коэффициента использования территории 2,3, реализовать свои проекты.
И вместо того чтобы оставить девелоперов разбираться со своими убытками, кураторы отрасли могли бы задать девелоперам ориентиры и цели, а бизнес, в свою очередь, предложил решения, которые сбалансированно удовлетворяли бы интересы сторон. Не хватает зеленых зон? Можно подойти к этому вопросу креативно. Это может придать импульс применению новых технологий – вертикальному озеленению, устройству зеленых зон на крышах паркингов и т. д. Это было бы здравой инициативой, которая не приведет к сжатию рынка.
Владимир Григорьев, председатель Комитета по градостроительству и архитектуре, главный архитектор Петербурга:
– Я не знаю, почему этот вопрос воспринимается как нововведение. Решение об ограничении базовой высоты новых жилых зданий в Петербурге было принято еще в 2012 году на совещании правительства города. Тогда были зафиксированы две основополагающие, на мой взгляд, установки. Первая – ограничение высотности до 40 м, а все отклонения от этого показателя могут быть рассмотрены и приняты решением правительства. Это общая формулировка, но понятно, что за этим стоит механизм принятия взвешенных решений. На мой взгляд, абсолютно правильный.
Вторая – о территориях отложенного развития, что всегда было заложено в Генплане, но утеряно в Петербурге в последнее время. Город никак не может успевать со строительством инфраструктуры за многочисленными, множащимися и не поддающимися никакой градостроительной логике участками девелопмента.
Если я не ошибаюсь, сейчас около 89% территории города находится в частной собственности. У города собственных территорий (за исключением дорог, кладбищ, зеленых насаждений) для осуществления серьезных градостроительных планов очень мало. Город вынужден обслуживать девелоперов. Девелоперы, понятно, в своих целях стремятся к логике эффективных рыночных отношений. Здесь и заложено главное противоречие, и всем бы пошло на пользу, если бы оно было решено или хотя бы сглажено.
Проект новых ПЗЗ вынесен на общественные слушания, для того чтобы можно было подать предложения по изменению положений. Уже было принято 200 заявок на изменения ПЗЗ, они все проанализированы комитетом и представлены на рассмотрение Комиссии по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга.
В состав проекта правил предполагается включить карту доминантной застройки, регулирующую размещение высотных объектов, а также определяющую границы зон их размещения.
Изменились предельные максимальные значения коэффициента использования территории: для земельных участков среднеэтажной жилой застройки до восьми этажей включительно КИТ составляет 1,7; для земельных участков многоэтажной (высотной) жилой застройки девять этажей и выше – 2,0.
Проанализировав элементы территории – дороги, детские и спортивные площадки, зеленые насаждения, которые необходимы для обеспечения жилой застройки, – мы увидим, что при соблюдении всех нормативов если на 1 га строится 23 тыс. кв. м жилья, остается только поставить 25-этажный дом, так как все остальное пространство будет занято другими элементами территории.
Такую плотность застройки вряд ли можно считать приемлемой и перспективной, и то, что квартиры в таких домах покупаются, говорит лишь о том, что рынок у нас мало изобилует предложением. Отсюда и вытекает решение, что КИТ должен быть ограничен 2,0. Думаю, и это не спасет нас от бед, ведь никакие нормы не могут в полном объеме описать все критерии создания красивой архитектуры и полноценной жилой среды.
Однако под влиянием многочисленных обсуждений проекта правил с инвестиционным и девелоперским сообществом мы пришли к выводу, что нужно смягчить ряд позиций. Например, допустить в новых нормативах размещение зеленых насаждений на кровлях паркингов при достаточном растительном слое, который бы позволял выращивать там деревья и кустарники. При этом 30% зеленых насаждений должно располагаться непосредственно на земле.
Этот баланс позволит без ущерба реализовывать инвестиционные проекты, но в то же время поможет сделать шаг к созданию гармоничной и комфортной среды.
Справка:
В конце октября в Смольном состоялось заседание Комиссии по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга под председательством вице-губернатора Санкт-Петербурга Игоря Албина. Основным вопросом на заседании комиссии стало рассмотрение проекта Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга, подготовленного на основании постановления правительства Санкт-Петербурга от 14.09.2015 № 794. Ознакомившись с проектом правил, большинством голосов членов комиссии было принято решение направить проект Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга в Комитет по градостроительству и архитектуре для осуществления проверки проекта на соответствие требованиям технических регламентов, Генеральному плану Санкт-Петербурга, схеме территориального планирования Российской Федерации.