Коммуны в действии
Приживется ли в Петербурге формат набирающих популярность коворкингов, обсудили управляющий директор департамента управления активами NAI Becar Ольга Шарыгина и начальник отдела маркетинга ЗАО «БФА-Девелопмент» Яна Булмистре в рубрике «Полемика».
Яна Булмистре: «Формат не для социопатов»
– В России первые коворкинг-офисы появились в 2008 году. Первыми городами, где был презентован данный сегмент, стали Москва и Петербург.
Данная тенденция пришла к нам с Запада. Однако сложность реализации подобных проектов в Петербурге и России в целом заключается в том, что в отличие от Запада, где основными потребителями таких услуг являются фрилансеры творческой направленности, у нас спрос на аренду рабочего места формируют небольшие компании, юридические, страховые, рекрутинговые агентства. Для них формат open space неудобен, но позволяет сэкономить на арендной плате. Фрилансерам, желающим сэкономить на аренде, все-таки проще осуществлять рабочий процесс дома. В отличие от работы дома, коворкинг требует финансовой отдачи. Фрилансеру или членам стартапа потребуются дополнительные средства на аренду рабочего места (в Петербурге данный показатель составляет в среднем 600-800 рублей в день за одно незакрепленное рабочее место) и проезд (минимум 80 рублей туда и обратно). Также придется учесть временные затраты на дорогу.
Кроме того, не следует исключать и человеческий фактор – не все арендаторы одинаковы. Некоторые фрилансеры приходят в коворкинги не для работы, а для общения с коллегами. Они преследуют свои цели, например, научиться чему-то новому, получить бесплатные консультации и т. д. Таким образом, пока одни пытаются работать, другие их отвлекают, поэтому при принятии решения – работать в коворкинге или нет – нужно учитывать тот факт, что подобный сегмент не предназначен для социопатов. Тем более, что смена арендаторов рабочих мест происходит достаточно быстро – кому-то удается развиться и снять традиционный офис, другие, попробовав поработать в коворкинг-офисе, снова перебираются в квартиру.
Еще один минус коворкингов – данный формат организации рабочего пространства подходит далеко не для всех фрилансеров. Так, например, если говорить о профессиональных фотографах, видеооператорах, дизайнерах и архитекторах, то для них требуется стационарный компьютер с большим монитором с качественной цветопередачей, мощным процессором и солидным объемом оперативной памяти. Поэтому работа в коворкингах для представителей данных профессий становится затруднительной.
Как правило, коворкинги зарабатывают на дополнительных сервисах и ивентах. Чтобы содержать коворкинг – оплачивать коммунальные услуги, Интернет, закупать мебель, оргтехнику – нужно постоянно вкладывать. В России, в отличие от США, подобный бизнес менее успешен и привлекателен, поскольку российские фрилансеры и стартапы ищут еще более бюджетные варианты и не готовы отдавать за рабочее место более 10-15% своего дохода.
Для того, чтобы идея коворкинга завоевала всеобщую популярность, необходимо формирование определенного менталитета у соответствующих арендаторов. Пока же экономический фактор нередко перевешивает. Инновации в России долго приживаются, и придется подождать, пока люди увидят плюсы этого варианта аренды.
Ольга Шарыгина: «Эффективность сдачи в аренду коворкингов на 25-30% выше, чем офисов»
– Одним из плюсов коворкингов является гибкость и свобода ведения бизнеса в максимально комфортном режиме. Человек сам выбирает место, за которым он хочет работать, длительность своего рабочего дня и отдыха. Сама обстановка в таких помещениях менее напряженная по сравнению с обычными офисами. Здесь можно провести переговоры с клиентами в специально предназначенных для этого комнатах или перейти в тихую зону, где ничто не помешает сосредоточиться. Кроме того, сети коворкингов часто предоставляют рабочее место в любой точке мира, где есть их представительство. Таким образом, клиент не привязан к определенной локации – он может постоянно перемещаться между городами и даже странами.
О популярности этого формата говорит статистика. Первые коворкинги в мире начали открываться в 2005 году, в 2007 году их насчитывалось уже 75, тогда как сейчас количество коворгингов составляет порядка 13,8 тыс. В 2015 году в этом сегменте, в коворкингах всего мира, одномоментно работали примерно 500 тыс. человек, в 2016 году – около 650 тыс.
Не спорю, российский менталитет отличается от зарубежного. Из-за влияния политических и исторических событий мы с запозданием принимаем какие-то нововведения. Базовые направления, стремительно развивающиеся за рубежом, не всегда были понятны для нашей страны. Например, это касается рыночной экономики – в то время представить, что можно владеть собственным бизнесом, было невозможно. Но все меняется, и коворкинги не станут исключением. Сегодня в Петербурге работает около 25 таких площадок. В Москве – от 50 до 100, такой разброс связан с тем, что постоянно появляются новые маленькие площадки, а неудавшиеся проекты исчезают. Средняя заполняемость в Москве и Петербурге составляет 60-66%. Максимум, который был зафиксирован в Москве в 2016 году – 80%. В течение этого года количество коворкингов, по нашим оценкам, в обоих городах возрастет на 20-25%.
Да, в Петербурге есть неудачные проекты – некоторые коворкинги быстро закрывались. Но здесь речь шла только о проектах с небольшой площадью. Такие объемы не позволяют окупить затраты на управление коворкингом, в том числе на его продвижение и привлечение резидентов. Средняя же площадь имеющихся коворкингов в Петербурге составляет 230 кв. м, в Москве – 350 кв. м. На прошлой неделе в Выборгском районе Петербурга мы открыли свой первый коворкинг, площадью 900 кв. м. С 1 марта до конца этого года мы планируем с него получить около 9 млн рублей.
Основными нашими резидентами могут стать стартаперы, фрилансеры, сотрудники IT-индустрии, архитекторы, дизайнеры одежды, фотографы, инженеры. Конечно, не каждый фрилансер может позволить себе арендовать место в коворкинге. Мы на данную аудиторию изначально не ориентировались и не рассчитывали, это не наш сегмент.
В целом же, этот формат повышает эффективность сдачи в аренду площадей на 25-30% по сравнению с классическими офисными площадями. В 2017 году в планах Группы Becar открыть еще три коворкинга в России.
справка
Коворкинг – это рабочее пространство, где люди из разных фирм и фрилансеры трудятся вместе. Здесь на час, месяц и более можно арендовать рабочее место, конференц-залы и офисное оборудование.
Цены на рабочие места в Петербурге стартуют от 67 рублей в час. Фиксированное рабочее место стоит в среднем 8300-8500 рублей в месяц, а незакрепленное – 5 тыс. рублей в месяц. Некоторые коворкинги для привлечения клиентов предлагают получить тестовый день работы бесплатно.
В 51% случаев они располагаются на площадях бизнес- или торговых центров, в 20% – промышленных объектов, в 17% – жилых домов, в 12% – на прочих площадях.
Рост или стагнация?
Руководители аналитических центров Пётр Буслов - «Главстрой-СПб», и Дмитрий Крутов - ГК «Доверие» обсуждают сценарии развития событий на рынке жилья.
«Застройщикам придется пойти на существенные скидки»
Дмитрий Крутов, руководитель аналитического центра ГК «Доверие», считает, что принципиальных изменений в 2017 году девелоперам ожидать не стоит.
– Даже реализация оптимистичного сценария предполагает лишь рост предложения на фоне устоявшихся показателей спроса. Фактически отрасль останется в «заморозке» и на протяжении всего следующего года.
Впрочем, некоторые позитивные ожидания все же есть – вероятным представляется снижение Центробанком ключевой ставки до 9% в течение 2017 года. Это позволит банкам сформировать предложение по жилищным займам, соответствующее сегодняшней госсубсидированной ипотеке. Таким образом, условия приобретения первичной недвижимости с отменой программы господдержки существенно не изменятся.
В целом, покупательская активность в следующем году останется на уровне 2016 года. Сегодня рынок на 90% формирует «базисный» спрос: основная часть покупателей мотивирована решить собственный жилищный вопрос, а не вложить свободные средства с целью инвестирования. Однако несколько оттянуть интерес от новостроек при условии снижения ключевой ставки может предложение на вторичном рынке.
При этом наиболее сложным для застройщиков окажется I квартал 2017 года. Девелоперы заявили достаточно большой объем предложения, вывод которого может быть парализован из-за неподготовленности правовой базы. К некоторым принципиальным поправкам к 214-ФЗ, появившимся летом уходящего 2016 года, до сих пор не приняты соответствующие подзаконные акты. Фактически это означает, что механизм реализации данных законодательных инициатив не проработан. В частности, застройщики не могут начать продажу и рекламную кампанию объектов без специального согласования с комитетом по строительству, однако процедура и регламент ее прохождения пока не разработаны.
Тем не менее, даже некоторая отсрочка вывода новых объектов не скажется критически на объеме предложения. Экспансия московских, региональных и даже иностранных застройщиков в Петербург, как и снижение стоимости земельных участков, поддержат разнообразие проектов на рынке.
В целом, 2016-2017 годы удачны для расширения земельного банка застройщиков: участки могут продаваться с дисконтом до 20%, особенно в пригородной зоне. По предварительным итогам 2016 года объем инвестиций в покупку земельных участков вырос на 37% по сравнению с показателями прошлого года, при этом земля подешевела в среднем на 10-12%. Такая «распродажа» привлекла в Петербург целый ряд московских игроков: в уходящем году землю для новых проектов приобрели ГК «Мортон», ГК «Пик», СК «Аквилон Инвест» и другие.
Стагнация коснется и ценообразования. Рост стоимости жилья в обжитых районах Петербурга будет фиксироваться в пределах инфляции и не превысит 6-7%. «Замерший» спрос не позволит девелоперам увеличивать цены пропорционально возросшей себестоимости строительства. Более того, в отдельных случаях застройщикам придется пойти даже на существенные скидки. Речь идет об объектах в пригородных районах с массовой застройкой. Здесь затоваривание рынка уже в 2016 году привело к снижению стоимости в отдельных локациях до 2-3%. А вывод нового предложения, который продолжится в наступающем году, только усилит данную тенденцию.
«Потребность в жилье остается»
Пётр Буслов, руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб» полагает, что начало 2017 года станет периодом адаптации большинства девелоперов к новым «правилам игры». Тем не менее, эксперт считает, что год будет стабильным.
– Отмена льготной ипотеки не окажет сильного влияния на сегмент строящегося жилья. Многие банки разрабатывают собственные и совместные с девелоперами ипотечные программы на предстоящий год. Некоторые из них уже заявили о продлении сроков льготного кредитования на первые месяцы 2017 года. Кроме того, снижение ключевой ставки Центробанком РФ в 2016 году благоприятно отразилось на размере ставки для ипотечных заемщиков – сейчас она составляет около 13,5%. При сохранении этого тренда в 2017 году ставка по ипотечному кредитованию может достигнуть уровня 9-12% без государственной поддержки.
По-моему мнению, в будущем году с высокой вероятностью произойдет снижение предложения, относительно 2015-2016 гг., так как в текущих условиях вывод новых проектов в продажу не будет подкреплен спросом. Застройщики будут выводить только тот объем, который смогут впоследствии реализовать, количество новых объектов сократится на 10-20%. Возможно, часть девелоперов переориентируется на более низкий ценовой сегмент или уменьшит портфель земельных участков. При благоприятном развитии событий объем нового предложения в 2017 году составит около 3 млн кв. м жилья. Традиционно застройщики начнут увеличивать темпы вывода в продажу в III и IV кварталах 2017 года.
Петербургский рынок по-прежнему интересен ряду федеральных строительных компаний. Не исключаю, что экспансия на рынок в 2017 году продолжится. Появление новых игроков усилит конкуренцию. В борьбе за покупателя строительные компании будут улучшать характеристики жилых комплексов, оптимизировать планировочные решения, предлагать какие-либо «фишки» и новации. В данном случае конкуренция выйдет на новый качественный уровень, и это хорошо как для рынка, так и для покупателя.
Ключевой индикатор, который будет задавать тон на рынке новостроек в 2017 году, – доступность приобретения жилья. Основную часть спроса по-прежнему будет составлять жилье класса «масс-маркет», с небольшим бюджетом покупки. При этом тенденция «перетекания» покупателей от мелких застройщиков в сторону крупных девелоперов, имеющих наибольшую степень доверия у покупателей, сохранится.
При реализации оптимистичного сценария, рост стоимости жилья составит около 7%. Снижение цены наиболее остро затронет проекты, реализуемые в особо конкурентных локациях. Легче период снижения спроса пройдут объекты, возводимые в зонах с дефицитом предложения. Также традиционно жилье будет расти в цене по мере готовности объекта.
Влияние на рынок, безусловно, окажут и законодательные новации. Полагаю, что под воздействием ряда факторов (поправки в 214-ФЗ, изменения ПЗЗ) рынок жилой первичной недвижимости «просядет» на 10-20% в I квартале 2017 года, ближе к лету ситуация стабилизируется.
В целом, считаю, что рынок первичной недвижимости будет устойчив в 2017 году. Какие бы процессы ни происходили в экономике страны, потребность в жилье останется. Кроме того, квартира остается лучшим вариантом инвестирования и сохранения капитала.
В поиске реальности
Способна ли виртуальная реальность стать эффективным инструментом презентации и продаж квартир? Эксперты «Строительного Еженедельника» – Олег Кельник, основатель облачной платформы для недвижимости Planoplan VR, директор интерактивного агентства «Кельник», и Виталий Коробов, директор по развитию ХК «Аквилон Инвест – поспорили на этот счет в нашей рубрике «Полемика».
Виталий Коробов: «Машина лишь помощник»
– Потребитель пока не готов переходить в виртуальную реальность при выборе вариантов будущего жилья. Будущему покупателю важно «потрогать товар руками». Несмотря на повальную виртуализацию, 3D-технологии, очки дополненной реальности – все эти инструменты могут выступать лишь дополнительными помощниками продавцам недвижимости. Понятно, что, по сути, мы продаем не квадратные метры, а мечту о лучшей и комфортной жизни, но, как ни упаковывай ее в красивые сервисы, решение покупателя будет основываться на реальных аргументах – репутации застройщика, его опыте строительства, профессионализме всей команды от сотрудников отдела продаж до прораба на стройке. И именно этот профессионализм оказывается более реальным, чем любая виртуальная реальность.
Безусловно, современные решения полезны. Чертежи на бумаге уходят в прошлое, их заменяет технология информационного моделирования, или так называемая BIM-модель. Собрать огромное здание всего за несколько месяцев сегодня вполне реально: оно вырастает в специальной компьютерной программе в 3D-проекции. Это единая модель, с которой работают специалисты всех профилей, от архитектора до сметчика, она позволяет достаточно точно, быстро и оптимально просчитать квартирографию. Наши проектировщики, архитекторы используют современные программные комплексы, которые ускоряют процесс создания жилого дома, позволяют увидеть его воочию, найти потенциально слабые стороны проекта и скорректировать их на этапе проектирования. А в конце этого пути визуализация помогает покупателю увидеть в «бетонной коробке» свой будущий дом. Но я уверен: без физического присутствия на объекте впечатление не будет полным. Сейчас для покупателя важна цена будущей квартиры, условия, на которых можно взять ипотеку, место в котором строится жилой комплекс, наличие разнообразной инфраструктуры.
Покупатель должен увидеть место, понять, куда ребенок пойдет в школу, на какой детской площадке, в каком парке он будет гулять, где будут покупать продукты, по какому пути доехать до работы и домой, где он припаркует машину. Это все можно почувствовать только на месте. Оптимально, на мой взгляд, сочетание виртуализации и реальности. Отлично, если сделан виртуальный тур по объекту, чтобы достойно представить объект на выставке, показать будущий жилой комплекс иногородним покупателям у себя на сайте. Но, в любом случае, это не заменит реального шоу-рума, когда можно не только посмотреть красивые картинки, но оценить качество и темпы строительства непосредственно на объекте. Так что будущее в синергии всех реальностей.
Справка
VR – это аббревиатура, которая происходит от английского словосочетания virtual reality, то есть виртуальная реальность. Под этим термином принято понимать искусственно созданный, с помощью компьютерных технологий, мир, который воспринимается человеком, как настоящий.
Олег Кельник: «VR – это новый подход к продажам»
– Скоро виртуальная реальность (VR) станет общепринятой практикой в маркетинге жилой недвижимости. Почему это выгодно и застройщикам и покупателям? Сегодня многие девелоперы тратят миллионы рублей на создание шоу-румов или макетов своих объектов. Смогут ли они за достаточно короткое время перестроить свое мышление и начать продвигать свои объекты в виртуальности? Предпосылки к этому мы видим как за рубежом, так и в России. На рынке появились дешевые VR-очки – такие, как картонные Google Cardboard и его пластиковые аналоги, все больше пользователей проявляют интерес к различным VR-приложениям. Стоимость производства контента также снижается. Так, мы разработали программное обеспечение, которое позволяет сократить себестоимость 3D-контента в десятки раз. Например, всего 2-3 специалиста могут создать VR-планировки для 800-квартирного дома за несколько дней. На мой взгляд, это как раз те условия, которые позволяют говорить о широком и быстром распространении VR во всех сферах. Согласно прогнозам StrategyAnalytics, к 2022 году VR охватит 45% пользователей по всему миру – и 92 % из них будет использовать мобильный формат.
Плюсом 3D-контента является высокая способность эмоционального вовлечения. До VR у застройщиков не было более информативного способа представления своего продукта на старте реализации. За несколько лет работы мы провели сотни тестов, погружая друзей и партнеров в виртуальные пространства. Уже через 30 секунд человек начинает воспринимать виртуальный мир как реальный. Он хватается за ручки, пытается открыть шкаф, присесть на диван. Так устроен наш мозг. Квартиру в виртуальном формате клиент будет вспоминать гораздо дольше, чем просто просмотр 2D- или 3D-планировки. Мы заметили, что женщины особенно легко готовы «ходить» по квартирам, думать об отделке и мебели, особенно, когда это касается детской комнаты.
Кроме того, способность VR переносить пользователя во времени и пространстве открывает новые подходы к решению маркетинговых задач и построения коммуникации с клиентами. И в этом смысле мы уже на несколько шагов опережаем мир.
Уже есть примеры, когда петербургские застройщики применяют 3D-очки. Например, одна петербургская компания предоставила клиентам возможность разрабатывать собственные дизайн-решения на сайте. Клиент может «примерить» своей квартире различные варианты отделки, выбрав материалы из каталога. Здесь же можно подсчитать стоимость ремонта. Система интегрирована с CRM компании, и каждая заявка фиксируется в системе управления сделками. Несколько упрощенное решение мы используем в мобильном приложении PlanoplanGo!, предоставляя клиенту возможность поиграть с несколькими вариантами отделки стен, пола и дверей.
Другая компания использует виртуальные туры. Они обнаружили, что из-за удаленного расположения стройплощадки офис на объекте не приносит того количества сделок, которое делают агентства недвижимости. Решением проблемы стала разработка сервиса выезда по звонку, которая сейчас активно внедряется. Клиент оставляет заявку, и в течение часа к нему подъезжает специалист отдела продаж и проводит презентацию с помощью очков виртуальной реальности.