Конкурентные стратегии
Окажут ли девелоперские проекты компаний-чужаков в Петербурге оздоравливающее влияние на рынок, поспорили в рубрике «Полемика» Лев Марголин, директор по строительству Mirland Development Corporation, и Дмитрий Карпушин, член совета директоров ЗАО «Ленстройтрест».
Лев Марголин: «Конкурировать с сильным игроком всегда полезнее»
– Главный и очевидный плюс появления на петербургском рынке новых застройщиков – это увеличение конкуренции. Принципиально не так важно, какие именно это девелоперы – иностранные, московские или региональные – в любом случае это положительно повлияет на конкуренцию и, как следствие, будет способствовать развитию рынка недвижимости.
Строительные компании будут стремиться к созданию более качественного продукта, поскольку чем выше предложение, тем потенциальный потребитель (дольщик) имеет больше выбора. И чтобы конкурировать за внимание покупателя, застройщик должен постоянно улучшать свое предложение.
Высокий спрос на свободные «пятна» под застройку приводит к лучшему освоению города. Девелоперы выкупают даже те площадки, которые при отсутствии конкуренции остались бы невостребованными. Это касается промышленных зон, «серого пояса», участков, расположенных рядом с магистралями, ж.-д. станциями и т. д. В результате их освоения происходит благоустройство и озеленение всех прилегающих территорий. Таким образом, улучшается экологическое состояние и внешний облик города.
Еще одно следствие положительного влияния конкуренции на рынок заключается в отсутствии неконтролируемого роста цен на недвижимость. Предложение увеличивается, и в итоге покупатель выигрывает в цене конечного продукта.
За увеличением количества застройщиков на рынке идет стимуляция всех связанных со строительством отраслей. В первую очередь это касается рынка строительных материалов, мебели, товаров для дома и др. Кроме того, конкуренция затрагивает сферы благоустройства жилых домов (входные группы, фасады, МОП, зеленые насаждения и прочее), таким образом повышается комфорт окружающей среды.
В условиях конкуренции растут требования к кадрам, которые работают как у девелоперов, так и в смежных сферах (подрядные работы, проектирование, индустрия стройматериалов). Участники рынка должны постоянно повышать свою квалификацию, находить более эффективные, грамотные, современные решения.
Поскольку сегодня потребитель достаточно требователен, и власти города не готовы принимать от застройщика только жилье, конкурентным преимуществом становится и окружающая инфраструктура. Поэтому при повышении конкуренции каждый застройщик вынужден реализовывать объекты социальной и дорожной инфраструктуры.
Что касается именно московских застройщиков: столичные игроки накопили колоссальный опыт в реализации интересных, архитектурно-значимых жилых домов и комплексов. Поэтому если этот опыт придет в Петербург, то это будет только на пользу города и его жителей.
Не следует забывать и о финансовых возможностях московских застройщиков. Кредиты и ипотечные схемы от ведущих банков, безусловно, также пойдут на пользу городу.
Москва в части технического прогресса в России по всем показателям идет первой, и, безусловно, конкурировать с сильным игроком всегда полезнее. Это заставляет напрягаться, включать творческий потенциал, искать новые инновационные решения и быть сверхэффективным.
Дмитрий Карпушин: «Вся «эрудиция» останется в Москве»
– Московские девелоперы обладают заведомо более широкой профессиональной эрудицией по сравнению со своими региональными коллегами. Причем речь не об эрудиции в бытовом смысле, а о профессиональной: что проектировать, как проектировать, чего можно хотеть от архитекторов и т. п.
Но не все московские девелоперы одинаково продвинуты. И не все могут учесть (в результате расчетов ли, в силу ли субъективных оценок), что петербургский рынок не вмещает продвинутых подходов и для этой самой профессиональной эрудиции тут нет места. Допустим, не те объемы и не та скорость оборачиваемости средств, наконец – конкуренция не ту планку задает. И поэтому «эрудиция» останется в Москве, а тут они начнут работать по принципу «просто деньги зарабатываем», причем в тех рамках, которые этот рынок позволяет.
Москвичи могут решить, что петербургский покупатель к новым подходам не готов, и не надо его «пугать эрудицией». Можно же приучать потребителя к новому, но это сложно, так что лучше просто делать то, что продается. Стараться брать свое «силовой рекламой». А приемлемый объем рекламного давления связан для девелопера со стоимостью денег, которыми он пользуется. Вместо эрудиции нам могут привезти из Москвы «битву процентных ставок».
Мы видели уже много случаев, когда на благотворную роль «конкуренции» и «невидимой руки рынка» возлагались большие надежды, а оборачивалось все весьма неблагоприятными для общества (да и для отраслей) последствиями. Нельзя исключать, что с приходом московских коллег конкуренция будет усиливаться по принципу «еще больше некачественного жилья, еще теснее дворы, еще больше этажей» и т. д.
Так что аргумент «Люди покупают – спрос диктует» здесь лукавый, антиобщественный, если говорить прямо. Есть рынки, которые приходится контролировать, потому что социальный эффект от полной свободы оказывается слишком вредоносен, особенно в перспективе. Причем особенно опасен дешевый сегмент. (Вспомним хотя бы рынок алкоголя.) Хотя «люди покупают». Рынок жилья тоже обладает высокой социальной значимостью, и если здесь передоверяться рыночной саморегуляции – можно сильно обжечься.
Сходство рынков жилья и алкоголя – прямое, как ни парадоксально это может прозвучать. Оно в том, что и тот, и другой очень сильно влияют на будущее. А разница между этими рынками в том, что по отношению к алкоголю общество выработало некий идеологический иммунитет: мы понимаем, что будет, если продавать алкоголь молодежи, если наводнить рынок дешевыми суррогатами. Сегодня будет выручка, завтра будет катастрофа. А вот по отношению к суррогатному жилью у общества такого иммунитета пока нет, мы твердим: «Народ покупает», «Рынок решит» – и не думаем о завтрашнем неизбежном похмелье. Боюсь, с приходом московских девелоперов конкуренция усилится, но не по разряду «марочных напитков», а как раз в сегменте «дешевых суррогатов». Если оглядеться, у нас причин для опасений, связанных с московскими коллегами, уже более чем достаточно.
Реновация тянет на срок
Власти Петербурга придерживаются позиции продления программы реновации. Депутаты ЗакСа считают в действующем виде программу неэффективной и отчасти преступной.
В конце июня в Мариинском дворце обсудили предварительные итоги программы реновации застроенных территорий, которая должна завершиться в конце 2018 года. Приглашенные на встречу с депутатами представители Комитета по строительству считают целесообразным ее продолжить. Парламентарии придерживаются мнения, что в действующем виде программа не улучшит жилищные условия граждан и ее необходимо корректировать.
Сергей Морозов, председатель Комитета по строительству Петербурга:
– Программа реновации застроенных территорий в Петербурге стартовала в 2008 году. На основе торгов было заключено пять договоров с коммерческими компаниями. Один из них – с ООО «Воин-В» на преобразование двух кварталов в Ульянке. Четыре договора – с ООО «СПб Реновация» о развитии 22 кварталов в различных районах города.
Всего по результатам реализации проектов развития 23 территорий планируется построить многоквартирных домов общей площадью квартир 8,44 млн кв. м. Из них 1,12 млн кв. м подлежат передаче в собственность Санкт-Петербурга – это около 12% от объема нового строительства. Еще 1,6 млн кв. м жилья необходимо для переселения собственников жилых помещений в расселяемых домах – это еще около 20% от объема нового строительства.
В ходе реализации программы стало понятно, что планирование мероприятий развития территорий носило чрезмерно оптимистичный характер.
На текущий момент по программе реновации построено и введено в эксплуатацию девять многоквартирных домов на 1260 квартир общей площадью 65,7 тыс. кв. м. Это около 1% от планируемого строительства в рамках программы. Из них шесть домов построено «СПб Реновация» и три дома – «Воин-В». В настоящее время первый инвестор строит 16 домов, второй – два. С учетом ввода этих объектов к моменту завершения договоров с городом «СПб Реновация» выполнит свои обязательства на 10%, «Воин-В» – на 13%.
В связи с социальной направленностью программы по развитию застроенных территорий, связанной с ожиданием 110 тыс. жителей переселения в дома, отвечающие современным требованиям комфорта и энергоэффективности, считаю целесообразным и необходимым продолжение работы по реновации территорий, включенных в адресную программу в объеме, предусмотренном правительством Санкт-Петербурга. Для обеспечения реализации программы необходимо предусмотреть возможность переселения граждан за границы застроенной территории. В рамках программы должно быть учтено право исполнительных органов госвласти принимать решение об изъятии объектов недвижимости в случае принятия решения о развитии территории. Кроме того, должна быть предусмотрена возможность формирования земельного участка до его освобождения от прав третьих лиц в целях начала проектирования объектов капитального строительства. Обеспечено сохранение параметров застройки и охранных ограничений, действующих на момент утверждения документации по планировке застроенной территории. Реализацию программы необходимо продолжить с учетом необходимых изменений в законодательство и реальных сроков ее завершения.
Также отмечу, что в Петербурге 100 кварталов, застроенных домами первых массовых серий. Сегодня в адресной программе 17 таких кварталов (17%), остальные – это депрессивные территории, застроенные ветхим малоэтажным фондом. Но без принятия законодателем норм, позволяющих развитие таких территорий, нет перспективы их преображения.
Сергей Никешин, председатель комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам ЗакСа:
– Программа реновации застроенных территорий, которая продолжается уже восемь лет, не смогла показать свою эффективность. Более того, к ее проведению имеется множество вопросов.
Во-первых, было совершено множество ошибок при определении участков реновации. Не было проведено обследование территорий. Не оценена экономическая и социальная целесообразность реновации кварталов. Из-за данных факторов в реновацию попали территории, на которых половина и более домов не подлежит сносу. А также территории, на которых отсутствуют «стартовые пятна», и площадки, на которых отсутствуют участки для размещения объектов социальной и транспортной инфраструктуры.
Поэтому можно сделать вывод, что никакого улучшения социальных и экономических параметров жилищного фонда в Петербурге в результате адресной программы не происходит. По своей сути программа реновации представляет собой уплотнительную застройку – новые дома строятся, а старые не сносятся.
Кроме того, на отдельных площадках были нарушены нормы закона об охране объектов культурного наследия. Так, здания, которые компания «Воин-В» успела построить в Ульянке, грубо нарушают вид на объект культурного наследия федерального значения – дачу Чернышева «Александрино».
Есть и организационно-административные проблемы. Для руководства программой, которая затрагивает весь город, назначен совещательный орган, не имеющий постоянного штата и реальных полномочий. Проводимые совещания проходили реже заявленного регламентом.
Закон об адресной программе должен быть пересмотрен таким образом, чтобы в программе реновации участвовали все дома, расположенные на территории квартала. Сама программа реновации должна быть разделена на этапы с указанием сроков и объемов работ по каждому этапу. Кроме того, должны быть определены четкие санкции в отношении застройщика за исполнение этапов и видов работ.
Полагаю необходимым направить губернатору Петербурга и в прокуратуру предложение о моратории в части запрета на продажу квартир в домах, строящихся в рамках программы реновации, до исполнения обязательств инвесторов перед городом. Кроме того, считаю целесообразным обратиться в прокуратуру с просьбой провести проверку, подпадают ли действия инвесторов под положения статьи УК о мошенничестве в сфере предпринимательской деятельности как преднамеренное неисполнение договорных обязательств.
НГП под разным углом
Проект новых нормативов градостроительного проектирования (НГП) вызвал массу споров в строительном сообществе. Два противоположных взгляда на документ и его последствия – в нашей рубрике «Полемика».
Алексей Белоусов, вице-президент НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга»:
– Дискуссия с проектом НГП носит затяжной характер. Неоднократно строители выступали за изменение самой его структуры. Мы предлагали дифференцировать показатели для разных частей города. Понятно, что норма по паркингам, соцобъектам и многим другим показателям в историческом центре Петербурга должна отличаться от норм для новых районов. Власти говорят, что таким образом будет нарушена социальная справедливость. Где она будет нарушена? Тот, кто покупает жилье в центре, прекрасно понимает, на что идет: знает и про трудности с парковочными местами, про доступность чистого воздуха. Да и вообще, жители одной и той же улицы вряд ли будут знать, что они живут на территориях с разными нормативами.
Еще один важный момент в новых НГП – нормативы по школьным и дошкольным учреждениям. Показатель по школам хоть и снижен, его можно было бы уменьшить еще. Уже сейчас обеспеченность образовательными учреждениями составляет 102,7%. Причем профицит мест начался с 2012 года. В прошлом году мы обсуждали с Комитетом по экономической политике вопрос о снижении до 91 места на 1 тыс. жителей. Оставили сейчас хотя бы до 100. Но в любом случае то, что норму эту снизили, уже хорошо.
Теперь по дошкольным учреждениям. Согласно Стратегии экономического и социального развития города до 2030 года, обеспеченность детсадами находится на уровне 42,89 места на 1 тыс. жителей. Это почти на 20 меньше, чем при новых НГП.
Сейчас общее количество мест в детсадах Петербурга составляет 222,7 тыс. Однако согласно данным Комитета по образованию фактически их посещают всего 217 тыс. То есть в среднем по городу пустует 5 тыс. мест, но по новой редакции НГП нужно будет строить еще больше. Таким образом получается, что новые НГП увеличивают профицит детсадов, а значит, и бюджет на их обслуживание, хотя в итоге они будут частично пустовать.
И вот мы опять вернулись к вопросу о дифференциации территории города, ведь дефицит в детсадах есть только в его новых районах. Мы не теряем надежды, наш посыл услышали органы власти. Но я думаю, что с их стороны игнорирование этого предложения – просто нежелание прислушаться к разумным доводам нашего сообщества.
Владимир Григорьев, председатель Комитета по градостроительству и архитектуре – главный архитектор Санкт-Петербурга:
– Действительно, вокруг темы требуемого количества мест в детских садах и школах для учета в НГП всегда шли споры. Цифры колебались в обе стороны. Однако у меня нет оснований не доверять председателю Комитета по экономической политике и стратегическому планированию города Елене Ульяновой и ее прогнозам о потребности в соцобъектах.
В мировой практике, например в Прибалтике, не нормируют потребность в детских садах и школах. В этих странах считают так: если ребенок рождается, то он обязательно пойдет в детский сад, который кто-нибудь построит. Нам в этом плане сложнее, поскольку государство берет на себя социальную ответственность перед жителями, а значит, нормы нам нужны. Они достаточно взвешенные. Профицит, дефицит – это понятия относительные. Сегодня профицит, а завтра, после ввода двух жилых домов, уже дефицит.
Что касается дифференцированного нормирования разных районов, то здесь также можно обратить внимание на мировые аналоги. Например, в Милане потребность количества учреждений культуры определяется муниципалитетами для каждой территории отдельно. В принципе, у нас действует такой же механизм: есть норматив, к которому мы должны стремиться, и есть фактическая ситуация. Она оценивается в проекте планировки территории. Если в сложившейся застройке существует профицит мест в детских садах и школах, нет оснований для проектирования лишних соцобъектов.
В целом если части города будут застраиваться по разным нормативам, то тогда для этих частей нужны отдельные стандарты жизни. Я родился в социалистическом государстве, и мне кажется странным ранжирование территории по какому-либо социальному признаку. Норматив должен быть единым, он должен отвечать потребностям сегодняшнего дня. Кто-то хочет жить в новом районе, а кто-то в историческом центре. Нельзя, чтобы жители исторического центра не имели возможности припарковаться, отдать детей в школу или детский сад, просто потому что в центре другой норматив.
Когда говорят о том, что мы не прислушиваемся к мнению жителей и профессионального сообщества, хочу сказать, что власть устроена таким образом, что она всегда слушает то, что ей говорит народ. Это общий принцип. Любые попытки извратить это и декларировать, что власть никого не слышит, на мой взгляд, некорректны. Просто очень много разных мнений.
Кстати:
Комитет по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга опубликовал проект новых нормативов градостроительного проектирования (НГП) в январе этого года.
Если НГП утвердят, то на 1 тыс. жителей города должно будет приходиться 62 места в детских садах. Сейчас этот показатель составляет 55 мест. Для школ ситуация обратная – их должно стать чуть меньше. В обновленном документе это 111 мест на 1 тыс. жителей, тогда как сейчас прописано 120.
Документ разрабатывался совместно с Комитетом по экономической политике и стратегическому планированию Санкт-Петербурга. Новые правила планируется принять постановлением правительства весной этого года.