Группа ВТБ: рост цен на новостройки замедляется
По данным экосистемы недвижимости «Метр квадратный» (входит в Группу ВТБ), цены на первичном рынке Москвы в августе сократились на 3% по сравнению с июлем.
Аналитики ждут укрепления тренда осенью и называют текущую ситуацию на рынке недвижимости «временем покупателя».
Средняя цена квадратного метра на рынке новостроек в столице сегодня составляет около 280 тыс. рублей. На вторичном рынке в августе рост цен также снизился – до минимального 1%, в июле он составлял 1,5%. Средняя цена за «вторичку» составляет в Москве порядка 260 тыс. рублей за квадратный метр.
В Санкт-Петербурге стоимость квартир в новостройках пока не меняется, хотя уже заметен тренд на резкое замедление роста цен. Если в первом полугодии они увеличились на 20%, то за июль-август – всего на 2,5%. Средняя стоимость квадратного метра на рынке региона сегодня составляет 180 тыс. руб.
По оценке аналитиков М2, в связи с выходом сезонных предложений уже осенью прирост цен в Петербурге и Ленобласти может остановиться. На вторичном рынке цены на недвижимость с мая колеблются в диапазоне 175-180 тыс. руб./кв. м.
«Снижение роста цен заметно в большинстве регионов, в том числе – на столичных рынках, максимально «перегретых» за последние 1,5 года. Важным фактором стала нормализация потребительского спроса, который достиг своего пика накануне изменений ипотечной госпрограммы. Сейчас ценовые условия на объекты в новостройках корректируются покупателем, который понимает изменившуюся конъюнктуру рынка и ждет от застройщиков более выгодных предложений. В результате, сначала мы увидели снижение среднего чека на первичном рынке в июле, а уже в августе – и постепенное снижение цен. Ожидаем, что осенью-зимой этого года тенденция продолжится – и для желающих купить квартиру в новостройке или инвестировать этот момент будет очень своевременным», – комментирует генеральный директор «Метра квадратного» Вячеслав Дусалеев.
Топ-менеджер также отметил рост спроса на вторичном рынке, где традиционно совершается порядка 80% всех сделок. «Ипотечные предложения на новостройки и готовые объекты, по сути, выровнялись в конце лета, и многие покупатели стали активнее обращать внимание на вторичный рынок, где в последнее время не наблюдалось столь резкого роста цен. Продолжится ли эта тенденция в дальнейшем, во многом, будет зависеть от поведения продавцов квартир на вторичном рынке. Важно учитывать, что в условиях конкуренции за потребителя застройщики могут предлагать более гибкие варианты приобретения жилья, дополнительные бонусы и сезонные акции, чтобы удержать массового клиента», – добавил Вячеслав Дусалеев.
Справка: экосистема «Метр квадратный» — проект группы ВТБ, открытая цифровая платформа в сфере недвижимости. Партнеры — крупные девелоперы, банки, агентства недвижимости и ремонтные компании. Впервые на рынке компания реализовала полностью цифровой клиентский путь от поиска объекта до сделки и организации ремонта. На сегодняшний день М2 провел свыше 200 000 онлайн-сделок более чем на 700 млрд рублей, сотрудничает с 21 банками-партнерами и предоставляет онлайн-сервисы более 1300 группам застройщиков и более 4200 агентствам недвижимости.
Спустя два года после торжественного открытия путепровода над Белоостровским шоссе местные жители все еще надеются, что им включат освещение.
Инвестиционный проект на 95 миллиардов, который ускорил пассажирские поезда в сторону Выборга и перенаправил товарняки окольными путями в порты на берегу Финского залива, оставил за собой пыль и тьму. Пока жители Западной Лицы надеются, что им наконец включат поставленные на путепроводе фонари, Росжелдор ликвидирует ФГУП, на балансе которого осталась проблемная инфраструктура.
Между железнодорожными станциями Дибуны и Белоостров с 2019 года работают путепровод и развязка Белоостровского шоссе с ЗСД. Дорогу используют жители Западной Лицы, Песочного, Сертолово, Левашово и населенных пунктов поменьше. Как рассказывают местные, в целом трасса обслуживается, но как только въезжаешь на участок над железной дорогой, сезонно попадаешь в зону полной темноты. При этом именно на этом отрезке несколько пешеходных переходов, остановки общественного транспорта, которыми пользуются школьники.
«Очень опасный поворот, зимой вечером видимость нулевая», — рассказывают очевидцы.
Работы в 2018 году заказал Росжелдор, а точнее ФГУП «Единая группа заказчика», которое подчиняется Минтрансу. Этот путепровод — часть инвестиционного проекта под названием «Организация скоростного движения пассажирских поездов на участке Санкт-Петербург — Бусловская».
Обошлась переправа федеральному бюджету в 84 миллиона рублей, контракт заключили с компанией «Су-308». Требовалось сделать все «под ключ»: путепровод шириной 16 метров и длиной 600 метров, двухполосная дорога (всего — 2,4 км), опоры освещения, ливневки, благоустройство. Контракт считается исполненным с января 2020-го. Несколько месяцев назад путепровод получил официальное название — Дибуновский.
Но свет не единственная проблема — песка и пыли на путепроводе по самые поребрики, ливневки забиты, зимой на дороге неубираемая наледь.
Как и полгода назад, в «Ленсвете» сообщили, что оборудование не передано на баланс предприятия. И не только в фонарях дело. Вообще весь путепровод так и остался за ФГУПом, подсказали собеседники издания.
В комитете по развитию транспортной инфраструктуры смогли только отметить, что «развязка представляет собой незавершенный объект строительства», а информация о планах передать ее городу не поступала.
В мае этого года в отношении «Су-308» была введена процедура наблюдения по делу о банкротстве, гендиректор сменился в марте. Бывший руководитель компании Александр Тимирев, чья подпись стоит под контрактом на строительство путепровода, сообщил, что о балансовой принадлежности построенной им дороги ничего не знает и все вопросы переадресовал заказчику. Росжелдор на звонки и письма не ответил.
Это не единственная развязка, которая утонула в так до конца и не реализованном с 2007 года проекте. Примерно такая же судьба постигла путепроводы в Суходолье и на 78 километре.
«Балансодержатель объектов должен оформить земельные участки, на которых расположены путепроводы, поставить их на кадастровый учет, оформить право собственности для последующей передачи объектов в федеральную собственность», — объясняли минувшим летом в «Упрдор «Северо-Запад».
Строило эти две переправы ЗАО «Стройпутьинвест», оно банкротится с февраля.
Путепровод на 66 километре, судя по продленному до октября этого года разрешению на строительство, за семь лет доделать не смогли. Только спустя полтора года жалоб город как-то смог договориться с Росжелдором и забрать себе подземный переход на Удельной. Его тоже построили как часть инвестпроекта. Пока он был на балансе ФГУПа, за ним никто не следил.
ФГУП арендовало под строительство железной дороги 75 гектаров земли примерно на 15 миллионов рублей, в основном в Выборгском районе Ленобласти. Это только то, что видно через госзакупки. Судя по выпискам из Россреестра, договоры, в основном, о бессрочном пользовании. Предприятие также заказывало строительство подстанций и инженерных сетей.
Инвестпроект на первых порах оценивался почти в 80 миллиардов рублей, закончить работы планировалось в 2011 году. В отчете Счетной палаты, которая в 2015-м признала очевидное «в сроки не уложились», фигурирует сумма в 95 миллиардов — 29,1 процента от Инвестиционного фонда, остальное от РЖД.
На эти деньги было задумано построить новую железнодорожную линию Петяярви — Каменногорск, а по старым путям разогнать пассажирские поезда до 200 километров в час. «Аллерго» поехал, 62-километровую трассу от Лосево и дальше на север начали эксплуатировать в 2017 году, но достраивают ее до сих пор. Год назад Главгосэкспертиза заново утверждала проектно-сметную документацию, в которой актуализировалось все, начиная с данных по самой полосе, количеству остановок, ремонту автомобильных дорог, заканчивая переустройством высоковольтной линии и установкой шумозащитных экранов.
Судя по картотеке арбитражных дел, «Единая группа заказчика» не платит за аренду некоторых участков под инвестпроект, другие земли так и не были освоены. Местами, следует из удовлетворенных судом претензий Ростехнадзора, объекты не приняты или не доделаны в полном объеме. За тот самый путепровод в Белоострове ФГУП должно было еще в апреле прошлого года заплатить штраф 50 тысяч рублей — соответствие выполненных работ проекту не подтверждено по многим пунктам, нет документа о компенсации ущерба окружающей среде, а под развязкой не оказалось задуманной там ливневки.
Еще в 2015 году Росжелдор признался, что «Единая группа заказчика» задолжала инвесторам 132 миллиарда, и попросил предприятие обанкротить. Была введена процедура наблюдения, но суды трех инстанций не согласились с доводами ФГУПа — в реестр требований кредиторов было включено всего 4,2 миллиарда рублей, а активов у предприятия на 106 миллиардов.
В феврале 2021 года ФГУП заявило о своей ликвидации, процедура не завершена. Как летом комментировали в Росжелдоре, сейчас «перераспределяются полномочия и утрясываются формальности», кому достанется пыльное и требующее нового ремонта «наследство» ФГУПа — неизвестно.