Конструктивистские бани на Лиговском станут памятником
Конструктивистские бани на Лиговском пр., 269, включают в список памятников после того, как их попытались перепродать.
На сайте антикоррупционной экспертизы размещён проект распоряжения КГИОП о включении в реестр выявленных объектов культурного наследия Лиговского банно–прачечного комбината. Решение принято "на основании заключения о наличии (отсутствии) историко–культурной ценности объекта, обладающего признаками объекта культурного наследия".
По совпадению, это произошло после того, как 2 месяца назад сообщалось о планах по перепродаже здания.
"К сентябрю–октябрю мы окончательно определимся: продавать объект, реконструировать его под современный функционал или перестроить", — говорил тогда совладелец строительного холдинга "Соло" Олег Сумбаев.
Он в феврале нынешнего года приобрёл бани вместе со своим компаньоном — экс–вице–губернатором Юрием Молчановым. Брокеры оценивали стоимость сделки не менее чем в 275 млн рублей.
На момент покупки конструктивистское здание 1934 года постройки не охранялось и находилось вне охранных зон. Хотя специалист по промышленной архитектуре Маргарита Штиглиц, ранее руководившая отделом в КГИОП, уверена, что здание давно заслуживало статуса памятника.
Таким образом, особых препятствий по его сносу или реконструкции до последнего времени не было. Однако демонтажа не происходило.
Можно заметить, что решение комитета оказалось как будто приурочено к обозначенной предпринимателем дате, то есть к сентябрю.
"Здание проходит процедуру по включению его в выявленные", — прокомментировала пресс–секретарь КГИОП Ксения Черепанова.
Напомним: чтобы выявить здание в качестве памятника, нужно отправить заявку по определённой форме. Причём с недавних пор комитет просит прилагать к таким заявкам фотофиксацию интерьеров, что в случае частной собственности затруднительно.
В данном случае заявителем выступил (и добился успеха) петербуржец Александр Стругач, который интересуется архитектурой этого периода. Он подтвердил, что отправлял заявку по этой постройке.
Отказная бумага
Градозащитники обращают внимание на то, что их заявки КГИОП, как правило, отклоняет, свежий пример чему — история со зданием НИИ бумаги на площади Мужества (там идут суды с участием комитета и общественников). В связи с чем они были приятно удивлены историей с Лиговскими банями.
Координатор "Живого города" Дмитрий Литвинов признался, что в последнее время вовсе перестал направлять в комитет предложения о выявлении тех или иных памятников, потому что по ним следуют отказы, а добиться повторного рассмотрения по тем же зданиям сложно. Кроме того, в таких случаях, как с Лиговскими банями, существует опасность, что после первого отказа здание просто будет снесено во избежание дальнейших неприятностей.
Тем более решение комитета было неожиданным для общественников в контексте заявления главы комитета Сергея Макарова 2017 года в косвенной речи. Согласно ему, "КГИОП не планирует больше брать под государственную охрану объекты конструктивизма".
Там же сообщалось: "Как утверждают в КГИОП, главные шедевры 1920–1930–х состоят на государственной охране, правда, реставрировать их и приспосабливать к реалиям сегодняшнего дня — непросто". Впрочем, с тех пор комитет так или иначе обращался к теме конструктивизма. Например, часть ДК им. Газа на проспекте Стачек была переведена из категории выявленных памятников в региональные.
По другому ведомству
В связи с вышесказанным градозащитники не исключают того, что взятие под охрану Лиговских бань может быть следствием неких договорённостей города и инвесторов. Можно предположить, что игроки рынка могли знать о них заранее. Так, холдинг GloraX Development, который ранее хотел приобрести постройку, отказался от своих планов, поскольку участок "не подходит для строительства жилья".
Олег Сумбаев отметил, что до сих пор не слышал о планах по признанию здания бань памятником, а рассуждать гипотетически не видит смысла. Добавим, что на данный момент здание снято с продажи на сайтах бесплатных объявлений, где оно ещё недавно экспонировалось.
По словам источников, Смольный одобрил холдингу Setl Group жильё по обоим берегам Невы в обмен на передачу городу проекта Большого Смоленского моста. Социальная ответственность девелоперов выходит на новый уровень.
Левобережный плацдарм застройщика находится на месте Невского завода — на пр. Обуховской Обороны, 38. Весной девелопер запросил согласование КГИОП, необходимое для последующего получения разрешения на строительство жилых корпусов на месте предприятия. Ранее в Knight Frank St Petersburg давали оценку, по которой на месте завода можно возвести 600 тыс. м2 жилья.
На правом берегу Setl Group застраивает территорию завода "Пигмент" с похожим адресом (Октябрьская наб., 38). Возведение первых домов там завершили в декабре минувшего года, сейчас занимаются второй очередью. Общая же площадь новостроек оценивалась инвестором в 500 тыс. м2.
Обе территории находятся вблизи предусмотренной генпланом перспективной переправы в створе Большого Смоленского проспекта и улицы Коллонтай. Летом в Setl Group заявили, что "ведут проектирование" шестиполосного моста, который "позволит разгрузить существующие мосты через Неву и свяжет две части Невского района". Также в холдинге заявили, что проектируют развязку на Октябрьской набережной.
Про съезд на левом берегу не уточнили, но известно, что ранее с ним возникли проблемы: сначала конфигурацию пришлось менять из–за строительства жилого комплекса холдинга RBI в Общественном переулке (ЖК "Дом на набережной"), а затем препятствием стали вступившие в силу поправки в городской закон о зонах охраны, которые значительно затруднили снос дореволюционной застройки на проспекте Обуховской Обороны.
"Холдингу Setl Group дали возможность строить жилые кварталы с двух сторон Невы при условии того, что будет связь между ними. Вице-губернатор Николай Линченко этим очень гордится", — рассказал эксперт, знакомый с ситуацией.
Комментарии пресс–службы вице–губернатора оперативно получить не удалось.
В пресс–службе Setl Group, комментируя инициативу по проектированию Большого Смоленского моста, заявили, что "застройщику дал такое поручение губернатор Санкт–Петербурга Александр Беглов". Планирует Setl Group участвовать и в строительстве переправы — финансово. По оценкам экспертов, стоимость проектирования может составлять 1 млрд рублей.
Удачный сосед
Заместитель генерального директора по развитию АО "Петербург–Дорсервис" Анатолий Пичугов считает правильным привлекать к проектированию крупных инфраструктурных объектов девелоперов, которые занимаются развитием прилегающих территорий.
"Как минимум мост будет вписан в пространство с учётом проектируемой и возводимой застройки. Однако "под себя" запроектировать мост застройщику не дадут соответствующие комитеты — КРТИ и КГА, т. к. есть определенные требования Генплана, регламенты и т. д., — говорит Анатолий Пичугов. — Такой крупный "сосед", который берет на себя финансирование проектной стадии, как минимум на 2–3 года сокращает сроки реализации проекта. И в данном случае, если сейчас застройщик подготовит проектно–сметную документацию за свой счёт, поскольку в городском бюджете на ближайшие 10 лет такого адреса нет, соответственно, город в любой момент сможет начать его строительство".
Если только этот любой момент настанет до того, как документация устареет.
Мостовые переправы — "очень дорогое удовольствие, но оно того стоит", потому что "для города это огромный плюс", отметил архитектор жилого комплекса на Октябрьской наб., 38, Евгений Подгорнов. По его словам, взаимодействие с мостом при проектировании второй очереди ЖК решается на уровне учёта транспортных потоков при разработке проекта планировки квартала (распоряжение о подготовке ППТ квартала было издано в июне нынешнего года, ППТ моста — в июле).
Заметим, это не первый опыт Setl Group в проектировании и строительстве инфраструктуры для нужд города. В частности, компания занималась дорожной сетью в конце Комендантского проспекта. Девелопер построил участок проспекта со светофорами, разметкой, знаками и велодорожками, потратив почти 1 млрд рублей. Также по собственной инициативе застройщик вызвался разработать проект для дома Басевича, который хотят реконструировать со сносом для танцевальной академии.
Связать сеть
Предпроектом 2015 года предполагалось, что Большой Смоленский мост станет частью новой магистрали от проспекта Стачек до проспекта Энергетиков. Пока о такой дороге речи не ведётся, однако эксперты видят смысл в переправе и без неё.
"В любом случае эта магистраль присутствует в Генеральном плане, и строительство моста — один из элементов реализации Генплана. То, что какие–то её участки до сих пор не построены и даже не началось проектирование некоторых из них, не означает, что мост не нужен. Любая дополнительная переправа через Неву снимает чрезмерную нагрузку с существующих мостов, позволяет вывести их в реконструкцию и, безусловно, улучшает транспортную связь между районами. Это однозначно хорошо. Чем больше мостов, тем лучше", — считает Анатолий Пичугов.
Транспортный инженер Дмитрий Баранов отмечает, что в составе магистрали мост будет работать эффективнее, но и без неё он имеет смысл в любом случае.
"Речь идёт не сколько о разгрузке, сколько о связности. Мост находится в зоне т. н. "серого пояса", где как раз недостаточная связность уличной сети. И он эту проблему решает в данном месте. Косвенно это, конечно, повлияет и на загрузку других мостов и дорог. В частности, позволит избежать неравномерной загрузки будущей Широтной магистрали скоростного движения (ШМСД), которая соединит ЗСД с КАД и Мурманским шоссе и пройдёт недалеко от Большого Смоленского моста. Мы видим пример такой неравномерной загрузки на центральной части ЗСД, где спрос настолько велик, что не реагирует даже на значительное повышение тарифов. Но чудес ждать не стоит. Любая новая дорога перераспределяет существующие потоки, но одновременно индуцирует и новые. Так что интенсивность движения в целом только вырастет", — говорит Дмитрий Баранов.
Автогигантомания
Что вызывает у эксперта опасения — так это адекватность возможных развязок: все предпроектные проработки страдали автомобильно–дорожной гигантоманией, проектировщики почему–то рассматривают этот мост как кусок скоростной магистрали, хотя по функции это сугубо уличный элемент.
"Нужно больше внимания уделить уличным функциям, обеспечить прежде всего движение общественного транспорта, предусмотреть трамвайную линию, создать удобные пути для движения пешеходов и велосипедистов. Создание такой линии позволит соединить сеть трамвайных путей в Невском районе, а в перспективе подключиться к Московскому и Кировскому районам. Пока никто это толком не прорабатывал. При этом разных вариантов замысловатых развязок для машин было разработано множество. Что касается близкорасположенных зданий — да, это тоже проблема, и её игнорируют. Обойти эти здания в принципе можно, но нужно для этого отказаться от ориентированности на автотранспортный поток. Тогда подходы к мосту можно будет сделать более компактными", — считает Дмитрий Баранов.
"Как правило, когда заказчик осуществляет масштабный жилой проект, он строит все инфраструктурные объекты, необходимые для жилья: садики, школы, поликлиники. При большой застройке возводит их за свои деньги и передаёт потом городу. Когда объекты относительно небольшие, он платит отчисления на инфраструктуру при заключении договоров аренды земли. Бывает, заключаются договоры, по которым заказчик участвует в софинансировании объектов строительства совместно с другими застройщиками, а строит их на эти средства город. С мостом подобное происходит впервые. Мне не очень понятно, что значит, что Setl привлекли к проектированию. Обычно такие сооружения проектируют другие организации, которые специализируются именно на мостовых конструкциях. Наверное, любому архитектору было бы интересно поучаствовать в проектировании моста, но есть разделение труда, которое вряд ли позволит тем, кто проектирует жилые кварталы для Setl, делать одновременно и мост. Поэтому, скорее всего, холдинг просто финансирует разработку. Вопросы увязки моста и ЖК учитываются в ПЗЗ. Время, когда архитектура и градостроительство были двумя сторонами одной медали, к сожалению, давно в прошлом, в столетии Карла Ивановича Росси. Сейчас у нас есть градостроительство, есть городское планирование и есть архитектурное проектирование. Они живут, к сожалению, отдельно. Исключения редки", - говорит архитектор Александр Кицула.
"Затея хорошая, неожиданная с точки зрения частного инвестора. Построить мост через Неву — это как минимум 10 млрд рублей. Проект, если брать на него 10% от общей стоимости, — миллиард. Для строительной компании, наверное, сумма подъёмная. Такое широкое понимание улучшения качества среды — сродни тому, как при возведении небольшого дома инвестор берётся благоустроить вокруг общественное пространство. Он не обязан этого делать, но хочет улучшить среду и при этом свой собственный проект сделать тоже лучше. Связать два берега Невы — на благо инвестору и на благо городу. Но, конечно, только если это будет сделано в увязке с генеральным планом", - считает архитектор Святослав Гайкович.
"Справедливость здесь должна взвешиваться в граммах, то бишь в рублях. Размер обременений на квадратный метр улучшений для всех застройщиков должен быть одинаков. Поэтому совершенно не важно, где строишь: по берегам или в захолустье. У всех должно быть одинаково. Так что вопрос не в том, что по справедливости, а вопрос в том, сможет ли существовать транспортная система в дальнейшем, если жилая застройка будет продолжаться, а моста не будет", - резюмирует руководитель экспертной группы комиссии по горхозу ЗакСа Александр Карпов.