Планы по строительству КАД-2 взвинтили цены на землю
Озвученные в июле планы по строительству второй КАД немедленно подстегнули интерес инвесторов к земле вдоль неё. Губернатор Ленобласти Александр Дрозденко уже заявил, что второе кольцо приведёт к "буму развития территории".
Трассировка КАД–2 ещё не определена, но примерный маршрут магистрали уже понятен. Инвесторы успели оценить перспективы развития территории рядом с будущей дорогой и начали скупать недвижимость около неё.
Так, в июле этого года на торгах Российского аукционного дома (РАД) был продан участок сельхозназначения в Ломоносовском районе Ленобласти, рядом с Таллинским шоссе, площадью 78,3 га (бывшая собственность АО "Банк “Российский кредит”"). На торги было подано более 20 заявок, аукцион шёл почти сутки. Начальная цена составляла 816 тыс. рублей, но в ходе торгов она выросла до 45 млн (то есть в 73 раза). Победителем, судя по опубликованному протоколу, стала Анна Голко, полная тёзка дочери миллиардера Ярослава Голко, бывшего начальника Департамента инвестиций и строительства АО "Газпром".
Консультанты связывают столь высокий интерес к объекту именно с планами по строительству второго транспортного кольца вокруг Петербурга, озвученными в июле.
"Участок может быть привлекателен для строительства складского объекта. Если озвученные планы по КАД–2 будут реализованы, то земля рядом с ней будет пользоваться спросом под складские и производственные комплексы, а также объекты придорожной инфраструктуры", — прокомментировали в РАД.
Обречённая зона
Как сообщил 2 недели назад губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко, оптимальный маршрут новой магистрали до Кировска пролегает по трассе А–120 "Санкт–Петербургское южное полукольцо", в том числе из–за того, что здесь "практически не требуется выкуп земельных участков".
"Идеальный вариант. Тем более у нас сразу появляется хорошая экономическая зона между КАД–1 и КАД–2, эта зона будет обречена на развитие. А если мы её подхватим радиальными магистралями с развязками, это будет бум развития территорий", — считает губернатор.
Со второй половиной "кольца" не всё так очевидно — она пройдёт в Выборгском или Всеволожском районе, рассматриваются три варианта трассировки, решение пока не принято. По словам губернатора Ленинградской области Александра Дрозденко, окончательно маршрут определится до конца этого года.
По кругу не ездят
При этом транспортный инженер Дмитрий Баранов считает, что делать именно кольцо не нужно, к тому же такая возможность ограничена географией Петербурга.
"Стремиться обязательно к кольцевой форме дороги не требуется, потому что по ней никто не ездит по всему кругу. И разрыв кольца не мешает выполнять функцию транспортного обхода. Замкнутое кольцо нужно там, где со всех сторон ситуация примерно одинаковая и есть потребность в обходе именно на таком радиусе. В случае Петербурга это не так. Город имеет сложную форму, очень далёкую от круга, и условия на разных его сторонах очень разнятся", — говорит эксперт.
Логичной в нынешних условиях ему кажется форма спирали (начало — в Бронке, конец — в районе Зеленогорска), поскольку неплохо было бы освободить от грузового транспорта, въезжающего в Петербург со стороны Приморска, Курортный район, который находится за пределами КАД.
Если говорить о замкнутой дороге, то с запада КАД–2 может "воспользоваться" дамбой, но на востоке без новой связи через Неву не обойтись, хоть это и дорого: Мурманское шоссе уже перегружено, и использовать Ладожский мост для соединения КАД–2 не получится.
"Освоение земель в принципе будет происходить независимо от КАД–2. Хотя, конечно, взаимное влияние тоже будет, прежде всего на развитие промышленно–складских зон и портов, потому что для жилья более существенную роль играют радиальные связи", — отмечает Дмитрий Баранов.
Участники рынка разделяют мнение о грядущем буме, особенно если проект дороги будет выполнен с учётом будущего развития земель внутри колец, то есть с продуманными развязками, подъездами к ним и пр.
Все хотят на юг
"Для развития локаций и создания здесь привлекательной коммерческой недвижимости трассировка должна идти ближе к инженерным сетям и крупным населённым пунктам", — считает Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg.
Развить с экономической точки зрения северное направление по трассе "Магистральная" (участок А–181 "Скандинавия") будет достаточно сложно и невыгодно, а вот на южном кольце в связи с растущим товарооборотом с Москвой ожидаемо вырастет спрос на складскую недвижимость, на земли под неё, а также производственные площадки, считает он.
"Северное направление сейчас в разы менее популярно в плане складской инфраструктуры, поскольку здесь проходит транзитный поток по трассе “Скандинавия”. Но, вероятнее всего, там, где планируется пересечение полукольца со “Скандинавией”, при наличии свободной земли могут появиться новые складские или производственные комплексы", — говорит он.
Александр Солохин, коммерческий директор Складской компании "Эксклюзив", полагает, что операторы складов в ближайшее время вряд ли заинтересуются участками вдоль КАД–2, хотя в перспективе 5–10 лет после запуска эти локации станут востребованными.
"С ростом требований к скорости интернет–доставки все хотят иметь площади в черте Петербурга или максимально близко к КАД, поэтому основные складские объекты концентрируются именно там, — говорит он. — Уходить дальше за город в настоящее время готовы только те, кто ищет помещения по самым низким, можно сказать — “копеечным”, ставкам. Также локации подальше от городской черты могут быть интересны отдельным компаниям, которые готовые строить объекты под свои нужды, заранее понимая необходимую им логистику".
Как в Москве
Потенциальный эффект от второй кольцевой сравнивают с запуском московской ЦКАД, которая в полную силу заработала в июле. ЦКАД на большинстве отрезков является дублёром трассы А–107, или Московского малого кольца, а на некоторых участках проходит по её территории. Уровень вакантности в зоне ЦКАД остаётся ниже среднерыночных показателей, в то время как ставка аренды немного превышает средние значения по московскому региону, что может служить иллюстрацией привлекательности локации, написано в исследовании влияния ЦКАД на складской рынок, подготовленном компанией Colliers.
"После запуска ЦКАД у 50% арендаторов сократились сроки доставки грузов, а 30% стало удобнее выполнять рейсы в свои распредцентры, кроме того, после запуска ЦКАД появился удобный доступ ко всем направлениям в Московской области и, конечно, доступ к регионам. В парке “Южные врата” компании строят распредцентры, которые обрабатывают грузы практически для всех федеральных округов России. Потому что логистика это позволяет", — говорит Захар Вальков, исполнительный директор Radius Group.
В осмотре приняли участие первый заместитель Председателя Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации Александр Жуков и Губернатор Новосибирской области Андрей Травников.
«Строительство ледовой арены ведется по поручению Президента. Здесь пройдут матчи первенства мира по хоккею среди юниоров до 20 лет, которые стартуют в конце декабря 2022 года и продлятся до 6 января 2023 года. Из федерального бюджета уже выделено около 4,5 млрд рублей на софинансирование строительства объекта. А всего стоимость возведения арены, в ценах 2019 года, оценивалась в 10,2 млрд», – сказал Дмитрий Чернышенко.
На данный момент уровень технической готовности объекта составляет 56%. Дмитрий Чернышенко отметил, что в этом году темпы строительства арены замедлились, возникла проблема с оплатой выполненных работ из-за отсутствия скорректированной проектной документации. Причиной необходимости проведения корректировки стали изменения конструктивных решений при строительстве арены.
«Прошу вас скорректировать проектную документацию и нагнать график выполнения строительных работ. Практически в ежедневном режиме отслеживайте ход строительства. Срывать сроки нельзя. Ввести арену в эксплуатацию необходимо с учетом утвержденного графика проведения молодежного чемпионата», – добавил вице-премьер.
Он также поручил Андрею Травникову – председателю попечительского совета хоккейного клуба «Сибирь» сделать всё для того, чтобы воспитанники местной «Сибири» вошли в число игроков молодежной сборной России на МЧМ-2023.
Губернатор Андрей Травников пообещал, что многофункциональная ледовая арена будет построена своевременно и сдана в сентябре 2022 года.
«Правительством Новосибирской области предприняты все возможные меры для того, чтобы наверстать отставание от первоначального графика. На объекте увеличено число рабочих, достигнуты дополнительные договорённости со строительными организациями, привлечены все дополнительные трудовые и финансовые ресурсы. На сегодняшний день нет сомнений, что к Молодёжному чемпионату мира по хоккею с шайбой 2023 года объект будет полностью построен с соблюдением всех норм и требований качества. Сегодня для этого созданы все условия. Строительство объекта находится на особом контроле регионального Правительства», - заявил Андрей Травников.
Строительство ледовой арены осуществляется в рамках федерального проекта «Спорт – норма жизни» национального проекта «Демография». Шестиэтажный комплекс ледовой арены общей площадью 55 тыс. кв. м будет включать в себя основную арену на 10,5 тысяч зрителей и тренировочную арену с трибунами на 200 зрителей. Также здесь будет спортивный, тренажёрный залы, спортивные раздевалки для команд, офисы делегаций и необходимые вспомогательные помещения.
Параллельно со строительством ледовой арены на действующей эстакаде метрополитена возводится станция метрополитена «Спортивная». Идут строительство и реконструкция ряда объектов транспортной инфраструктуры – в рамках национального проекта «Безопасные и качественные автомобильные дороги». Все работы по развитию дорожной сети будут выполнены в срок, как и работы по благоустройству прилегающей к новой ледовой арене территории.
Национальные проекты реализуются в России в соответствии с Указом Президента РФ Владимира Путина от 7 мая 2018 года №204 «О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года».
Нацпроекты направлены на обеспечение прорывного научно-технологического и социально-экономического развития России, увеличения численности населения страны, повышения уровня жизни, создания комфортных условий для проживания, условий и возможностей для самореализации и раскрытия таланта каждого человека.
Отметим, что Министр строительства Новосибирской области Иван Шмидт так прокомментировал ход строительства в Новосибирске Ледовой арены к Молодежному чемпионату мира по хоккею-2023:
"Многофункциональная ледовая арена в Новосибирске будет построена своевременно. Первоначальный график по контракту с генподрядчиком был сделан с большим запасом, предполагалось все заблаговременно и спокойно сделать, а теперь придётся проявить обычный строительный героизм, но, в любом случае, все будет сделано в срок".
Он также отметил, что правительством Новосибирской области предприняты все возможные меры для того, чтобы наверстать отставание: увеличено число рабочих на стройплощадке, достигнуты дополнительные договоренности со строительными организациями, работающими на объекте, привлечены все дополнительные ресурсы – трудовые и финансовые. На сегодняшний день нет сомнений, что к молодежному чемпионату мира по хоккею-2022 объект будет полностью построен с соблюдением всех норм и требований качества. Сегодня для этого созданы все условия.
"Строительство объекта находится на особом контроле", – заявил министр строительства Новосибирской области Иван Шмидт.