Эксперты: Кризис будет способствовать оптимизации работы строительных компаний
По мнению главы компании «Пионер» Александра Погодина, кризис даст застройщикам возможность выбирать действительно квалифицированный персонал и очистить компании от лишних людей. С ним согласен вице-президент ЛЭК Максим Тягар. По его словам, кризис несет целый ряд плюсов. Во-первых, снизятся цены на стройматериалы (бетон уже подешевел на 38%, арматура – на 40%, цемент – в 3 раза). Во-вторых, на рынке труда прибавится квалифицированных инженеров, которых раньше было не найти. Проектировщики будут более четко и быстро выполнять работу, так как теперь спрос на проектирование упадет, предоплату они уже не получат. Значит, и цены на проектирование будут более «вменяемые». В-третьих, тот ценный персонал, который не сократят, будет работать лучше. В-четвертых, подешевеет земля на вторичном рынке. До сих пор владельцы земель «совершенно неадекватно завышали цены», говорит М.Тягар. Теперь это прекратится.
Таким образом, делает вывод эксперт, снижение издержек может сделать возможным и снижение цен на конечный продукт. Но каково будет снижение, он предсказать не берется. Замглавы «НЖК-СПб» Дмитрий Майоров не во всем согласен с коллегой. «Да, издержки снизятся, но и количество проектов тоже. А снижение объемов производства не приводит к существенному снижению его себестоимости. Значит, издержки не столько снизятся, сколько перераспределятся, компенсируются другими затратами. Вероятно, себестоимость может упасть, но не более, чем на 5%», - полагает он.
Кроме того, по мнению М.Тягара, кризис – повод обдумать, какой продукт на рынке более востребован, и проверить качество управления. «Компании, которые прошли кризис 1998 г., знают, что востребованы будут дешевые однушки и двушки с высокой степенью готовности. А высокомаржинальные объекты «просядут», - считает эксперт.
Впрочем, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Санкт-Петербург Полина Яковлева полагает, что рынок элитного жилья тоже не пострадает. «Элита не снижается в цене. Вернее, падают только те объекты, которые ранее маскировались под элиту, имея большие минусы, а также те, кто необоснованно заявлял цены на 10-15% выше рынка», - уверяет она.
«Пришло время хорошо считать, рассчитывать, доходность и затратность проектов. Рынок не простит необоснованного риска», - считает управляющий партнер АРИН Игорь Горский. По его мнению, во время кризиса совсем останавливать проекты не надо, а надо заниматься длительным, но не дорогостоящим делом – проектированием и согласованием. Тогда к моменту выхода из кризиса компании смогут быстро запустить выгодные проекты. На 2010 г. эксперт прогнозирует увеличение покупательской способности на 30%. Оптимистично настроен и А.Погодин: «Кризисов я пережил много, и ничего не потерял, только приобрел». «Те, кто сможет сейчас успешно работать, будут иметь в разы больше авторитета и веса, чем во время роста рынка», - соглашается Д.Майоров.
На круглом столе в Ассоциации банков Северо-Запада, посвященном ситуации на ипотечном рынке, представители крупных петербургских банков отметили, что, несмотря на ухудшение конъюнктуры на финансовом рынке, банки продолжают предоставлять ипотечные кредиты для приобретения недвижимости на первичном и вторичном рынке, равно как и нецелевые кредиты под залог недвижимости.
Изменения в политике кредитования у всех участников ипотечного рынка заключаются в повышении требований к строительным компаниям, повышением первичных взносов, а также процентных ставок.
В частности, банк ВЕФК, по словам заместителя начальника кредитного управления Татьяны Орловой, на первичном рынке выдает кредиты для приобретения недвижимости, строящейся преимущественно компаниями – традиционными партнерами банка. ОАО «ВТБ-Розничные услуги» прекратило выдачу ипотечных кредитов для приобретения жилья в строящихся домах, однако его представитель Татьяна Хоботова подчеркивает, что эта мера является временной. Банк продолжает предоставлять кредиты на вторичном рынке, установив размер взноса на уровне 20%. Ранее практиковался нулевой первый взнос, что, по мнению президента АБСЗ Владимира Джиковича, было рискованно. «Сейчас вы по существу возвращаетесь к классической схеме», - отметил он.
Процентная ставка у «ВТБ-Розничные услуги» составляет в настоящее время 13,6% при кредитовании в рублях и 11,6% - в долларах. Немногим отличаются ставки у «BNP Paribas-Восток» - соответственно 14% и 11,9% при первом взносе в 15% от стоимости жилья. ОАО «Газпромбанк» также повысил первичный взнос с 10 до 15%, сообщил представитель петербургского филиала Александр Онищенко.
Однако, несмотря на ужесточение условий кредита, количество сделок, по словам представителей банка, не убывает, а прибывает. Так, «ВТБ-Розничные услуги» выдали в III квартале 2008 г. больше кредитов, чем во II квартале, хотя даже «в обычной ситуации», по словам Т. Хоботовой, осенью число сделок обычно сокращается. Все представители банков при этом отмечают, что клиенты стали осторожнее при заключении договоров.
Приостановка выдачи ипотечных кредитов другими банками участники круглого стола связывают не только с прямым воздействием финансового кризиса, но и со связанной с ним сменой акционеров в ряде банков, после которой, как они считают, выдача кредитов может возобновиться.
Сохраняющийся высокий интерес к ипотеке связан, в том числе, и с тем, что, вопреки распространившимся прогнозам, снижения цен на жилье в регионе не наблюдается. По мнению руководителя Санкт-Петербургского ипотечного агентства Владислава Назарова, это отчасти связано с сокращением предложения нового жилья на рынке, обусловленного тем, что город теперь предоставляет участки земли под застройку исключительно с торгов. Он также напомнил, что общее сокращение сделок с недвижимостью на фоне неясной ситуации на финансовом рынке формирует вектор отложенного спроса.