Эксперты: Кризис будет способствовать оптимизации работы строительных компаний
По мнению главы компании «Пионер» Александра Погодина, кризис даст застройщикам возможность выбирать действительно квалифицированный персонал и очистить компании от лишних людей. С ним согласен вице-президент ЛЭК Максим Тягар. По его словам, кризис несет целый ряд плюсов. Во-первых, снизятся цены на стройматериалы (бетон уже подешевел на 38%, арматура – на 40%, цемент – в 3 раза). Во-вторых, на рынке труда прибавится квалифицированных инженеров, которых раньше было не найти. Проектировщики будут более четко и быстро выполнять работу, так как теперь спрос на проектирование упадет, предоплату они уже не получат. Значит, и цены на проектирование будут более «вменяемые». В-третьих, тот ценный персонал, который не сократят, будет работать лучше. В-четвертых, подешевеет земля на вторичном рынке. До сих пор владельцы земель «совершенно неадекватно завышали цены», говорит М.Тягар. Теперь это прекратится.
Таким образом, делает вывод эксперт, снижение издержек может сделать возможным и снижение цен на конечный продукт. Но каково будет снижение, он предсказать не берется. Замглавы «НЖК-СПб» Дмитрий Майоров не во всем согласен с коллегой. «Да, издержки снизятся, но и количество проектов тоже. А снижение объемов производства не приводит к существенному снижению его себестоимости. Значит, издержки не столько снизятся, сколько перераспределятся, компенсируются другими затратами. Вероятно, себестоимость может упасть, но не более, чем на 5%», - полагает он.
Кроме того, по мнению М.Тягара, кризис – повод обдумать, какой продукт на рынке более востребован, и проверить качество управления. «Компании, которые прошли кризис 1998 г., знают, что востребованы будут дешевые однушки и двушки с высокой степенью готовности. А высокомаржинальные объекты «просядут», - считает эксперт.
Впрочем, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Санкт-Петербург Полина Яковлева полагает, что рынок элитного жилья тоже не пострадает. «Элита не снижается в цене. Вернее, падают только те объекты, которые ранее маскировались под элиту, имея большие минусы, а также те, кто необоснованно заявлял цены на 10-15% выше рынка», - уверяет она.
«Пришло время хорошо считать, рассчитывать, доходность и затратность проектов. Рынок не простит необоснованного риска», - считает управляющий партнер АРИН Игорь Горский. По его мнению, во время кризиса совсем останавливать проекты не надо, а надо заниматься длительным, но не дорогостоящим делом – проектированием и согласованием. Тогда к моменту выхода из кризиса компании смогут быстро запустить выгодные проекты. На 2010 г. эксперт прогнозирует увеличение покупательской способности на 30%. Оптимистично настроен и А.Погодин: «Кризисов я пережил много, и ничего не потерял, только приобрел». «Те, кто сможет сейчас успешно работать, будут иметь в разы больше авторитета и веса, чем во время роста рынка», - соглашается Д.Майоров.
Сегодня на круглом столе, организованном ИД «Коммерсант», петербургские банкиры и строители обсудили проблемы сокращения ипотеки и проектного кредитования застройщиков. Стороны не пришли к консенсусу относительно перспектив кредитования рынка недвижимости – как оказалось, они придерживаются разных взглядов на этот вопрос.
Эксперты банковской сферы считают, что в 2009 г. ожидать подъема рынка ипотеки нельзя, несмотря на меры, предлагаемые федеральным правительством. Скорее он будет и далее сокращаться, но пока неизвестно, насколько. Что касается клиентов, то сейчас «ипотеку может получить тот, кому она не нужна», как выразился обозреватель Дмитрий Синочкин. Банкиры рассматривают только идеально подходящего под строгие критерии заемщика, но и ему не гарантировано получение кредита.
Многие банки выставляют на продажу свои кредитные портфели, однако клиентов-юрлиц с долгой и хорошей историей кредитования стремятся все же сохранить. При этом усложняется процесс перекредитования – стремясь избавиться от проблемных кредитов, банки при перекредитовании снова дотошно проверяют уже не раз проверенного заемщика. Общее настроение рынка банки характеризуют, как кризис доверия населения к банкам и банков к клиентам.
По словам начальника кредитного управления ОАО «Национальный резервный банк» Натальи Григорьевой, банки – такие же компании, как и другие, стремящиеся выжить в условиях кризиса. «Мало того, что мы испытываем собственные трудности, мы еще и отвечаем за чужие деньги – деньги акционеров и вкладчиков. Поэтому мы рассматриваем только те сделки, которые не увеличивают риски», - заявила она.
А значит, в условиях неопределенности ситуации с ценами на жилье, кредиты под его залог становятся дороже, ужесточаются условия их предоставления. По мнению эксперта, риск сильного падения рынка недвижимости сейчас достаточен, чтобы с недоверием относиться к недвижимости как залогу по кредиту. «По всем залогам такой же подход – если мы не видим, что они будут дорожать, значит допускаем риск удешевления. Даже в нормальной ситуации при продаже залогов банк теряет 10-20% его стоимости, а если залог продается с дисконтом 30-35%, как сейчас, значит, рынок падает. Правда, это касается вообще всех залогов по всем кредитам, не только недвижимости», - рассказала Н.Григорьева.
«Значит, к недвижимости как залогу претензий нет?» - поинтересовалсяе директор компании «Пионер» Александр Погодин, и Н.Григорьева не отрицала, что это действительно так. «Тогда почему строительство считается высокорисковой отраслью, если нет претензий?» - продолжил А.Погодин. «Я говорила о готовом жилье на вторичном рынке. А у застройщика есть только недострой, который нельзя считать надежным залогом», - ответила она. «У нас большой запас готовой недвижимости в собственности», - заметил строитель. «Залог – это только вторичный источник погашения кредитов. Для банка важнее сам бизнес, деятельность компании, ее прозрачность, открытость, движение финансовых потоков. А то зачастую компания представляет собой просто брэнд, а под ним – 33 юрлица, и поди разберись, как это все работает», - не сдавалась Н.Григорьева. «Представьте себе, что компания идеально прозрачная и открытая, с солидными залогами (землей, производствами, недвижимостью). Так она имеет шанс получить кредит или нет?» - поинтересовался директор компании «НЖК-СПб» Дмитрий Майоров. «Все зависит от конкретной ситуации», - ушла от ответа представитель банка.
Атмосфера накалилась. «Что мешает российской недивжимости упасть на 80%, как в Испании?» - напрямую спросил гендиректор ООО «Кредитный и финансовый консультант» Александр Гребенко. Строители ответили, что это совершенно невероятно, поскольку в разных странах – разная ситуация. «Поймите, банки созданы для того, чтобы зарабатывать деньги. Мы должны производить ликвидный продукт. Всем можно выдать кредиты, но вопрос, что с ними потом делать? Кредит потребляет много банковских ресурсов, без рефинансирования не обойтись. Наша беда – в неразвитости системы рефинансирования. И потом, как выдавать кредиты строителям, когда их бизнес непрозрачен? Залоги – залогами, но важнее всего для банка платежеспособность клиента», - повторно аргументировал позицию банков руководитель офиса «Городского ипотечного банка» в Петербурге Андрей Пименов. «Мы сейчас просто не можем найти строительную компанию, которой можно выдать кредит. Одна – с большим объемом незавершенного строительства и деньгами дольщиков. Другая – производит стройматериалы, цены на которые падают. В третьей вообще неясен вид деятельности», - поддержала его Н.Григорьева.
Строители не приняли таких доводов. «Есть у кого-нибудь из присутствующих банкиров примеры дефолтов застройщиков?» - спросил вице-президент ЛЭК Максим Тягар. «Нет. Потому что мы их не кредитуем», - парадоксально ответил А.Пименов. «Те, у кого есть примеры, сюда не пришли», - нашла выход из тупика Н.Григорьева. «Печально: мы здесь все хорошо работаем, но при этом убеждаем друг друга, что мы работаем плохо», - посетовал М.Тягар. «Получается замкнутый круг – банки не кредитуют строителей и не дают ипотеку, потому что боятся снижения стоимости залога, и поэтому спрос на жилье снижается, и капитализация компаний тоже – следовательно, залоги действительно теряют в стоимости, и банки еще меньше готовы под них кредитовать», - заметил А.Погодин. «Мы будем выживать каждый сам по себе или думать, как спастись вместе, с взаимной выгодой?» - задался вопросом глава «Агентства развития и исследований в недвижимости» Игорь Горский. «Может быть, есть смысл обратиться в банки Азии и Арабских Эмиратов, - предложил А.Гребенко. – Но в целом надо ждать, чтобы ожил мировой финансовый рынок».
«Правильно ли я понял, что сейчас банки, по понятным причинам, понимая страшные последствия обвала банковской системы, работают только на поддержание ее стабильности и не думают о доходах? Страх потерять сейчас значительно сильнее желания приобрести?» - резюмировал Д.Майоров. «Именно так, совершенно верно», - подтвердил А.Пименов.