Эксперты: Кризис будет способствовать оптимизации работы строительных компаний
По мнению главы компании «Пионер» Александра Погодина, кризис даст застройщикам возможность выбирать действительно квалифицированный персонал и очистить компании от лишних людей. С ним согласен вице-президент ЛЭК Максим Тягар. По его словам, кризис несет целый ряд плюсов. Во-первых, снизятся цены на стройматериалы (бетон уже подешевел на 38%, арматура – на 40%, цемент – в 3 раза). Во-вторых, на рынке труда прибавится квалифицированных инженеров, которых раньше было не найти. Проектировщики будут более четко и быстро выполнять работу, так как теперь спрос на проектирование упадет, предоплату они уже не получат. Значит, и цены на проектирование будут более «вменяемые». В-третьих, тот ценный персонал, который не сократят, будет работать лучше. В-четвертых, подешевеет земля на вторичном рынке. До сих пор владельцы земель «совершенно неадекватно завышали цены», говорит М.Тягар. Теперь это прекратится.
Таким образом, делает вывод эксперт, снижение издержек может сделать возможным и снижение цен на конечный продукт. Но каково будет снижение, он предсказать не берется. Замглавы «НЖК-СПб» Дмитрий Майоров не во всем согласен с коллегой. «Да, издержки снизятся, но и количество проектов тоже. А снижение объемов производства не приводит к существенному снижению его себестоимости. Значит, издержки не столько снизятся, сколько перераспределятся, компенсируются другими затратами. Вероятно, себестоимость может упасть, но не более, чем на 5%», - полагает он.
Кроме того, по мнению М.Тягара, кризис – повод обдумать, какой продукт на рынке более востребован, и проверить качество управления. «Компании, которые прошли кризис 1998 г., знают, что востребованы будут дешевые однушки и двушки с высокой степенью готовности. А высокомаржинальные объекты «просядут», - считает эксперт.
Впрочем, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Санкт-Петербург Полина Яковлева полагает, что рынок элитного жилья тоже не пострадает. «Элита не снижается в цене. Вернее, падают только те объекты, которые ранее маскировались под элиту, имея большие минусы, а также те, кто необоснованно заявлял цены на 10-15% выше рынка», - уверяет она.
«Пришло время хорошо считать, рассчитывать, доходность и затратность проектов. Рынок не простит необоснованного риска», - считает управляющий партнер АРИН Игорь Горский. По его мнению, во время кризиса совсем останавливать проекты не надо, а надо заниматься длительным, но не дорогостоящим делом – проектированием и согласованием. Тогда к моменту выхода из кризиса компании смогут быстро запустить выгодные проекты. На 2010 г. эксперт прогнозирует увеличение покупательской способности на 30%. Оптимистично настроен и А.Погодин: «Кризисов я пережил много, и ничего не потерял, только приобрел». «Те, кто сможет сейчас успешно работать, будут иметь в разы больше авторитета и веса, чем во время роста рынка», - соглашается Д.Майоров.
Сегодня состоялись публичные слушания проекта планировки и проекта межевания территории, ограниченной пр. Энгельса, 3-м Верхним пер., его проектным продолжением на северо-запад, проектируемой Центральной магистралью, дорогой на Парголово, Новой ул. и ее проектным продолжением. В границах планировки площадь территории составляет 313,9 га. Слушания проводили заместитель главы администрации Выборгского района Игорь Мясников, начальник отдела строительства и землепользования района Марина Горбачева и главный архитектор Зоя Федоренко.
Документы, разработанные ЗАО «НИПИГрад» по заказу ООО «Главстрой-СПб» - девелопера территории «Северная Долина», содержат контур улично-дорожной сети, расчеты площадей жилищного строительства, торговой и социальной инфраструктуры по кварталам, а также расчеты паркового и внутриквартального озеленения и потребности в парковочных местах. В проекте межевания определены границы земельных участков, находящихся в собственности других юридических лиц. На основной части территории, в соответствии с Генпланом, будет осуществляться строительство многоэтажных многоквартирных жилых домов, а в северо-западном квартале 22Б (функциональная зона 2ЖД) - среднеэтажной.
Площадь застройки территории, находящейся в аренде ООО «Главстрой-СПб» на период реализации проекта, за вычетом проектируемой улично-дорожной сети составляет 247,2 га. Из них 167,3 га предназначено для жилой застройки, 35,6 га – для объектов общественно-делового назначения, 667 га – для инженерной инфраструктуры, 34,1 - для озеленения (включая парк площадью 18 га), 11 га - для паркингов.
В перспективе электро- и теплоснабжение будет осуществляться от новой ТЭЦ «Парнас», строительство которой осуществит девелопер. Для обеспечения первого из новых кварталов, как рассказал руководитель проекта Леонид Фельдман, будет достаточно ресурса реконструируемой котельной «Парнас-4» и электроподстанции №212-А ОАО «Ленэнерго».
Первым участком застройки на новой территории станет квартал №15, ограниченный проектной Центральной магистралью, поперечной магистралью №4, проектной Главной ул. и продолжением 3-го Верхнего пер. Здесь проектируется строительство жилья эконом-класса.
Как рассказал Л.Фельдман корреспонденту АСН-инфо, разработка эскиза застройки и утверждение корректировки проекта межевания в части квартала №15 будет осуществлена в I квартале 2009 г.. Представитель заказчика подтвердил, что к прокладке инженерных сетей компания приступит в июне 2009 г., а к строительству первых жилых домов – в конце мая 2010 г. В квартале №15, площадь которого составляет 44,4 га, будет построено 700 тысяч кв. м жилой недвижимости, 2 средних школы и 8 детских садов.
Общая площадь новой недвижимости, запроектированной на территории «Северной Долины», составляет 2,75 млн. кв.м. Жилье рассчитано на население до 80 тысяч человек. Как рассказал Л.Фельдман, это предусматривает строительство 14 школ, 25 детских садов, школы искусств, многопрофильной поликлиники (ее планируется построить в квартале №13), детской поликлиники, бассейна, станции скорой помощи, пожарного депо и отдела милиции. В общей сложности на территории запланировано построить более 70 учреждений общественного назначения, а торговые объекты будут включать сеть магазинов шаговой доступности.
Как подчеркивают представители ООО «Главстрой-СПб», реализация проекта «Северная Долина» осуществляется по графику. Проект предусматривает высокие темпы строительства жилья, но имеет то преимущество, что в районе имеются базовые источники энерго-, тепло- и водоснабжения. В проекте «Юнтолово» запроектирована меньшая общая площадь недвижимости – 2,2 млн. кв. м, однако в этом районе базовые источники инженерного обеспечения практически отсутствуют. «Впрочем, в Юнтолово у нас есть резерв времени - до 2017 г.», - напоминает Л.Фельдман.