Вместо завода им. Карла Маркса в Выборгском районе будет построен жилой комплекс-«интроверт»
Сегодня компания ЛЭК в присутствии журналистов открыла заключительный этап конкурса на архитектурную концепцию нового жилого комплекса в южной части Выборгского района – на территории, ограниченной ул. Александра Матросова, Большим Сампосониевским пр., Выборгской наб. и Кантемировской ул. На участке общей площадью 8,4 га планируется возвести не менее 150 тысяч кв. м жилья и 50 тысяч кв. м общественных помещений. Объем инвестиций в проект составит 500 млн. долларов. Срок окончания реализации проекта – 2014 г. По словам президента ЛЭК Олега Филиппенкова, проект был скорректирован в связи с финансовым кризисом: доля квартир бизнес-класса значительно снизилась, уступив место эконом-классу.
Из 16 эскизных вариантов предварительные этапы конкурса прошли 4 концепции. Их авторы – ведущие архитектурные мастерские «Архитектурная мастерская Митюрева», проектное бюро «А.Лен», «Архитектурная мастерская Рейнберга и Шарова», архитектурная студия «Интерколумниум». Победитель конкурса будет объявлен в середине ноября.
Все проекты сходны в одном – они стремятся создать комплекс, создающий чувство защищенности от довольно депрессивного и хаотично организованного внешнего пространства. «Это должен быть комплекс-интроверт, обращенный внутрь себя», - заметил директор студии «Интерколумниум» Евгений Подгорнов, рассказывая о своем проекте. Особенностью большинства концепций стало также отсутствие выездов на Большой Сампсониевский пр. и Выборгскую наб. и единственный въезд в комплекс со стороны ул. Александра Матросова (не слишком проходимой для большого количества транспорта). Кроме того, все проекты так или иначе предполагают высотное строительство, и пока неизвестно, насколько предлагаемые архитекторами масштабы впишутся в регламент, который будет установлен Правилами землепользования и застройки.
Концепция «Архитектурной мастерской Митюрева» отличается оригинальностью соединения жилой и нежилой функции. На западе участка каскад жилых корпусов, сориентированных к центру участка, формирует уютные изолированные охраняемые внутренние дворы. С востока к ним примыкает «изюминка» концепции – многофункциональный комплекс (МФК) в виде холма с организованными на его кровле пешеходными дорожками. Он работает не только для будущих жителей комплекса, но и для внешних посетителей и включает в себя развлекательный центр, предприятия общественного питания, офисы, детский сад. В стилобатной части комплекса расположен 2-уровневый паркинг. Въезд в комплекс, как и в других проектах, предусмотрен только со стороны ул. Александра Матросова. В центре участка предусмотрен внутренний проезд, отделяющий жилые корпуса от МФК, а все остальные дороги убраны под землю.
Проектное бюро «А.Лен», сохранив территориальное разделение жилой и коммерческой функций, общую концепцию комплекса-интроверта реализовало иначе, поместив МФК с торговой, развлекательной и офисной составляющими на въезде в комплекс – со стороны ул. Александра Матросова. МФК будет стоять на 2-этажном стилобате. Точечные жилые корпуса формируют внутреннюю территорию комплекса, на которой будет выполнен ландшафтный дизайн с устройством газонов, цветников и посадкой деревьев. Здесь же, внутри комплекса, будет детский сад, внутренние проезды для движения автотранспорта, магазины. Предусмотрен 2-уровневый подземный паркинг под всей территорией комплекса. Стилистика комплекса современна, на фасадах по максимуму предполагается использовать стекло. Этажность – от 15 до 19 этажей. Высота основной застройки – 48 м, доминант – 60 м.
Проект студии «Интерколумниум» предполагает строительство 320 тысяч кв. м, в том числе 165 тысяч кв. м в жилых домах, а жилой площади – 123 тысячи кв. м, в том числе – максимальное количество однокомнатных квартир. Дома также создают «интровертный» комплекс, так как обращены своими флангами внутрь (в виде расположенных по периметру комплекса букв П, что создает уютные дворовые территории. Весь комплекс расположен на стилобате высотой 4 м, в котором предполагается «выбить» заглубления для посадки деревьев и кустарников. Таким образом Е.Подгорнов хочет достичь 40-процентного озеленения территории (значительно больше нормативного). Предусмотрен подземный одноуровневый паркинг. Коммерческая функция не выделена в отдельный МФК, а расположена на первых этажах домов. Высотные дома выполнены в легком современном архитектурном стиле с использованием стекла, часть фасадов акцентирована «неправильно» расположенными окнами. Средняя высотность составит 60 м.
Концепция студии Рейнберга и Шарова, в отличие от других, предлагает часть зданий выполнить в стиле, напоминающем об «исторической архитектуре», не выше 6 этажей, сообщил в своем выступлении автор проекта Андрей Шаров. «Пора рисовать понятную людям архитектуру», - пояснил он. Внешне «исторические мотивы» отдаленно напоминают массивный сталинский стиль. Остальные – высотные – здания предполагается сделать современными. Автор проекта предполагает провести по центру квартала «ось» - основное направление движения людей. На ее середине расположится МФК в виде круглого форума. Таким образом, внутри комплекса образуется площадь-развязка с дальнейшими направлениями движения в каждый из дворов. Проезд автомашин предусмотрен по периметру комплекса и под землей. Запланирован 2-уровневый паркинг. Высотность повышается каскадно к восточной части участка. При этом А.Шаров стал единственным из всех проектантов, который предусмотрел въезды на территорию комплекса со стороны Выборгской наб. и Большого Сампсониевского пр.
В 2008 г. Санкт-Петербург получил от Фонда содействия реформированию ЖКХ 100 млн. рублей на расселение ветхого жилья. Общий лимит финансирования на до 2010 г. для города составляет 8 млрд. рублей. Ленинградская область сработала более оперативно и получила от Фонда уже 539 млн. рублей, из которых 232 млн. пойдет на капитальный ремонт, остальное – на расселение аварийного жилья. Федеральные средства уже переправлены в 29 муниципальных образований области, участвующих в программе реформирования ЖКХ.
Однако для получения средств из Фонда регионам необходимо передавать управления многоквартирными домами в товарищества собственников жилья: именно собственники оплатят 5% от стоимости капремонта, в соответствие с законом № 85 о Фонде содействия реформированию ЖКХ. По его положениям, доля многоквартирных домов с ТСЖ к 1 января 2009 г. должна составить 5%, к 2010 г. – 10%, к 2011 г. – 20%. Доля частных компаний в управлении многоквартирными домами, соответственно, должна быть в 2008 г. не менее 25%, в 2009 г. – не менее 50%, в 2010 г. – не менее 80%. При этом с 1 января 2010 г. все дотации организациям коммунального комплекса прекратятся, и граждане станут оплачивать услуги ЖКХ на уровне 100%.
Но далеко не все ТСЖ, как оказалось, готовы участвовать в этой программе. Неясны вопросы формирования заявок, участия ТСЖ в формировании сметы, контроля за расходованием средств. Об этом эксперты в области ЖКХ говорили сегодня на круглом столе в ИА Росбалт.
По словам руководителя управления по работе с собственниками жилья и управляющими компаниями Жилищного комитета Дениса Шабурова, Петербург выделяет на капремонт гораздо больше средств – так, в 2008 г. выделено 16 млрд. рублей (вдвое больше, чем планирует выделить Фонд ЖКХ до 2010 г.). Тем не менее, если жители дома хотят успеть получить средства Фонда в 2009-2010 гг., собрание собственников им надо проводить уже сейчас, так как процедура получения средств занимает довольно много времени.
В то же время, по словам председателя совета директоров компании ОАО «Сити-Сервис» Олега Вихтюка, его компания более 50% работ на некоторых объектах выполнила без предоплаты, под гарантии государства. Он рекомендует ТСЖ вначале собирать собственников для того, чтобы утвердить сам факт участия в программе, перечень работ и готовность владельцев квартир собрать 5% от сметы. А затем во второй раз необходимо собрать их для утверждения проектно-сметной документации.
Глава правления Ассоциации ЖСК и ТСЖ Санкт-Петербурга Марина Акимова отметила, что в законе не описаны гарантии того, что граждане действительно заплатят необходимую сумму. «В Институте экономики города уверены, что протокол собрания, где зафиксировано согласие платить, и является такой гарантией. Я в этом не уверена. Тем более что в разных регионах суммы сборов могут составить от ста до десятков тысяч рублей. Но в целом хочу сказать, что все зависит от жителей – я устала говорить людям: раз вы собственники, соберитесь и подайте заявку, и получите деньги», - подчеркнула она, заметив также, что там, где идет ремонт, граждане исправно платят свою долю.
Тревогу у М.Акимовой вызывает главным образом то, что правление и председатель ТСЖ практически не имеют возможности участвовать в составлении сметы на ремонт и добиваться экономии средств. «Основная проблема – контроль. ТСЖ должно четко знать, какая сумма на что тратится, и формировать смету. Причем само составление сметы тоже должно оплачиваться из Фонда», - считает она. В последнем Д.Шабуров с ней полностью согласился и заметил, что для домов, попавших в программу, формирование земельных участков с кадастровой съемкой будет вестись за счет города. Кроме того, он рекомендовал проводить собрания собственников в форме заочного голосования, что позволяет добиться нужного кворума (по закону решение должны принимать 2/3 собственников).
Президент Ассоциации ТСЖ Центрального района Владимир Семенов склонен рассматривать ситуацию с участием в программе капремонта за счет средств Фонда более пессимистично. «У ТСЖ в Петербурге нет механизмов реализации своих прав. Посмотрите, уже 72 региона получили от Фонда средства, а некоторые уже отправили повторные заявки. У нас же пока ничего не сделано, есть только правительственная концепция, но в ней только общие слова, а не конкретный механизм, алгоритм реализации 185-го закона. Эти 100 млн. рублей, на которые были расселены 6 домов, ничего не решат. Нет и программы по созданию ТСЖ. Что касается капремонта, то он проходит в основном в тех домах, которые управляются жилкомсервисами, а ТСЖ финансируются по остаточному принципу. Сметы по капремонту составляются безобразно, и не привязаны к конкретному дому. И по результатам таких капремонтов дома через МВК переводятся в статус аварийных и идут под снос», - отметил он. По мнению В.Семенова, перспективы участия ТСЖ в программе ремонта за счет средств Фонда ЖКХ призрачны.
Естественно, представитель власти Д.Шабуров не замедлил возразить. По его словам, в городе создано 2469 ТСЖ – это 10% от всех зданий Петербурга, а получают они 30% городских средств на капремонт, так что говорить об «остаточном принципе» некорректно. Что касается упрека в медленном освоении средств, то Д.Шабуров в этом проблемы не видит, и подчеркивает, что у городе впереди 3 года для того, чтобы освоить 8-миллиардный лимит. При этом чиновник подчеркивает, что 185-й закон не отменяет субсидии на оплату коммунальных услуг, выдаваемые сегодня льготным категориям населения.