Вместо завода им. Карла Маркса в Выборгском районе будет построен жилой комплекс-«интроверт»
Сегодня компания ЛЭК в присутствии журналистов открыла заключительный этап конкурса на архитектурную концепцию нового жилого комплекса в южной части Выборгского района – на территории, ограниченной ул. Александра Матросова, Большим Сампосониевским пр., Выборгской наб. и Кантемировской ул. На участке общей площадью 8,4 га планируется возвести не менее 150 тысяч кв. м жилья и 50 тысяч кв. м общественных помещений. Объем инвестиций в проект составит 500 млн. долларов. Срок окончания реализации проекта – 2014 г. По словам президента ЛЭК Олега Филиппенкова, проект был скорректирован в связи с финансовым кризисом: доля квартир бизнес-класса значительно снизилась, уступив место эконом-классу.
Из 16 эскизных вариантов предварительные этапы конкурса прошли 4 концепции. Их авторы – ведущие архитектурные мастерские «Архитектурная мастерская Митюрева», проектное бюро «А.Лен», «Архитектурная мастерская Рейнберга и Шарова», архитектурная студия «Интерколумниум». Победитель конкурса будет объявлен в середине ноября.
Все проекты сходны в одном – они стремятся создать комплекс, создающий чувство защищенности от довольно депрессивного и хаотично организованного внешнего пространства. «Это должен быть комплекс-интроверт, обращенный внутрь себя», - заметил директор студии «Интерколумниум» Евгений Подгорнов, рассказывая о своем проекте. Особенностью большинства концепций стало также отсутствие выездов на Большой Сампсониевский пр. и Выборгскую наб. и единственный въезд в комплекс со стороны ул. Александра Матросова (не слишком проходимой для большого количества транспорта). Кроме того, все проекты так или иначе предполагают высотное строительство, и пока неизвестно, насколько предлагаемые архитекторами масштабы впишутся в регламент, который будет установлен Правилами землепользования и застройки.
Концепция «Архитектурной мастерской Митюрева» отличается оригинальностью соединения жилой и нежилой функции. На западе участка каскад жилых корпусов, сориентированных к центру участка, формирует уютные изолированные охраняемые внутренние дворы. С востока к ним примыкает «изюминка» концепции – многофункциональный комплекс (МФК) в виде холма с организованными на его кровле пешеходными дорожками. Он работает не только для будущих жителей комплекса, но и для внешних посетителей и включает в себя развлекательный центр, предприятия общественного питания, офисы, детский сад. В стилобатной части комплекса расположен 2-уровневый паркинг. Въезд в комплекс, как и в других проектах, предусмотрен только со стороны ул. Александра Матросова. В центре участка предусмотрен внутренний проезд, отделяющий жилые корпуса от МФК, а все остальные дороги убраны под землю.
Проектное бюро «А.Лен», сохранив территориальное разделение жилой и коммерческой функций, общую концепцию комплекса-интроверта реализовало иначе, поместив МФК с торговой, развлекательной и офисной составляющими на въезде в комплекс – со стороны ул. Александра Матросова. МФК будет стоять на 2-этажном стилобате. Точечные жилые корпуса формируют внутреннюю территорию комплекса, на которой будет выполнен ландшафтный дизайн с устройством газонов, цветников и посадкой деревьев. Здесь же, внутри комплекса, будет детский сад, внутренние проезды для движения автотранспорта, магазины. Предусмотрен 2-уровневый подземный паркинг под всей территорией комплекса. Стилистика комплекса современна, на фасадах по максимуму предполагается использовать стекло. Этажность – от 15 до 19 этажей. Высота основной застройки – 48 м, доминант – 60 м.
Проект студии «Интерколумниум» предполагает строительство 320 тысяч кв. м, в том числе 165 тысяч кв. м в жилых домах, а жилой площади – 123 тысячи кв. м, в том числе – максимальное количество однокомнатных квартир. Дома также создают «интровертный» комплекс, так как обращены своими флангами внутрь (в виде расположенных по периметру комплекса букв П, что создает уютные дворовые территории. Весь комплекс расположен на стилобате высотой 4 м, в котором предполагается «выбить» заглубления для посадки деревьев и кустарников. Таким образом Е.Подгорнов хочет достичь 40-процентного озеленения территории (значительно больше нормативного). Предусмотрен подземный одноуровневый паркинг. Коммерческая функция не выделена в отдельный МФК, а расположена на первых этажах домов. Высотные дома выполнены в легком современном архитектурном стиле с использованием стекла, часть фасадов акцентирована «неправильно» расположенными окнами. Средняя высотность составит 60 м.
Концепция студии Рейнберга и Шарова, в отличие от других, предлагает часть зданий выполнить в стиле, напоминающем об «исторической архитектуре», не выше 6 этажей, сообщил в своем выступлении автор проекта Андрей Шаров. «Пора рисовать понятную людям архитектуру», - пояснил он. Внешне «исторические мотивы» отдаленно напоминают массивный сталинский стиль. Остальные – высотные – здания предполагается сделать современными. Автор проекта предполагает провести по центру квартала «ось» - основное направление движения людей. На ее середине расположится МФК в виде круглого форума. Таким образом, внутри комплекса образуется площадь-развязка с дальнейшими направлениями движения в каждый из дворов. Проезд автомашин предусмотрен по периметру комплекса и под землей. Запланирован 2-уровневый паркинг. Высотность повышается каскадно к восточной части участка. При этом А.Шаров стал единственным из всех проектантов, который предусмотрел въезды на территорию комплекса со стороны Выборгской наб. и Большого Сампсониевского пр.
Сегодня на круглом столе, организованном газетой «RBK daily», застройщики и ведущие городские СМИ, пишущие об экономике и рынке недвижимости, обсудили перспективы этого рынка в Петербурге – в связи с усилением кризисных симптомов. Довольно мирное начало обсуждения вылилось в бурную дискуссию.
По словам вице-губернатора Александра Вахмистрова, «смешно говорить, что кризис не коснется строительной отрасли». Однако, он обратил внимание присутствующих на то, что, во время своих объездов, не видел остановившихся строек. «Видимо, до нас это еще не докатилось. Хотя ипотеки, действительно, практически нет. Как и проектного финансирования». В то же время вице-губернатор надеется, что кредиты ЦБ банкам и поддержка правительством реального сектора отчасти снимет влияние кризиса.
С ним согласен гендиректор Группы ЛСР Игорь Левит. По его мнению, кризис уже затронул все регионы и все отрасли экономики. Кризис банковской системы – ядра экономики – застройщики ощутили по нехватке ликвидности и снижению объемов продаж из-за ухода ипотечных покупок. «Каждый день открываю газету и вижу – нефть, газ, ритейл, строительство – везде негативные новости, - посетовал он. – Деньги банков становятся все недоступнее, девелоперы откладывают проекты на более дальний срок. В результате объемы продаж на первичном рынке Петербурга вскоре сократятся». По мнению И.Левита, меры петербургского правительства по поддержке строителей, о которых было объявлено недавно, - благое дело, которое позволит выжить девелоперам, имеющим большую задолженность. Однако снижения цен эксперт не предвидит, что обусловлено сокращением предложения, а спрос еще в течение 30 лет будет большим, «пока не произойдет насыщение, пока число кв. метров на душу населения не станет таким, как на Западе». Системного кризиса в отрасти И.Левит также не прогнозирует, а наибольшие проблемы ожидает в I квартале 2009 г. Падение продаж он считает временным явлением, ведущимк накоплению отложенного спроса, который затем «вылезет» через полгода-год и даст, вкупе со снижением объема предложения, рост цен.
Глава корпорации «Петербургская недвижимость» Максим Шубарев также системного кризиса в отрасли не видит, хотя и отметил возможность откладывания некоторых своих проектов. На рынке недвижимости эксперт наблюдает «истерию», охватившую клиентов и банки. «Нефть, акции – да, эти рынки в кризисе. А у нас пока просто проблемы с банками. У банков деньги есть, но они боятся их выдавать, и нам, и гражданам. Почему банки не понимают, что ипотека может быть невыгодна только тогда, когда наступит перенасыщение, как в Европе и Америке? А ведь у нас только 24 кв. м на человека. Крупные банки, даже получив госпомощь, тоже ждут. И потребитель сидит на деньгах и ждет, что будет. Я считаю, что истерия в отношении к нашей отрасли должна закончиться», - заявляет он.
Разговоры о том, что «строители обнаглели и слишком много зарабатывают», по мнению М.Шубарева, лишены оснований: «Может быть, кто-то где-то… но не здесь. Наверное, в Москве». Он считает, что федеральные власти должны скорее разрешить острую ситуацию с ипотекой. В некоторых компаниях, по данным «Петербургской недвижимости», ипотечные продажи до кризиса доходили до 50%. В то же время наличие высокого спроса на жилье эксперт сомнению не подвергает. Хотя и признает, что планы продаж крупных петербургских компаний на этот год выполнены на 50-60%. «Куда делись эти 50%? Поймите, мы не говорим, что все хорошо, но говорим об определенной искусственности сложившейся ситуации», - уверяет он.
Другой путь спасения от кризиса, кроме решения вопросов с банками – снижение себестоимости – для строителей опасен, считает М.Шубарев. «Нельзя опять все застроить хрущевками», - предупреждает эксперт. Кроме того, демпинг и продажи ниже себестоимости могут привести к новым двойным продажам и обманутым дольщикам. В этом с ним согласились все топ-менеджеры компаний. В заключение М.Шубарев отметил: «Мне жаль тех, кто сегодня сидит и выжидает. Ведь город купит самые ликвидные, малогабаритные квартиры, они достанутся ветеранам. А снижения цен не будет – не потому, что не хотим, а потому, что экономика не позволяет».
Этот посыл подхватил президент холдинга «Эталон – ЛенСпецСМУ» Вячеслав Заренков. «Никаких предпосылок к снижению цены нет. Строительная часть в себестоимости 1 кв. м составляет 40-45%, и если мы мало-мальски заметно снизим цены, то уйдем ниже себестоимости. Да, падает в цене цемент, арматура, но в целом это лишь 40 долларов минуса в цене «квадрата». А вот кредитные ставки увеличиваются, и это уже в среднем 127 долларов плюса в цене. Растет и стоимость инженерного подключения», - отметил он. Те компании, которые дают или будут давать большие скидки (до 30%), по мнению В.Заренкова, заведомо обречены, и доверять им нельзя. «В марте ипотека восстановится, - оптимистично заверяет Заренков. - Спрос повысится, предложение уменьшится, цены вырастут. Покупайте сейчас, дальше будет дороже».
«Структура себестоимости не даст добросовестным застройщикам сильно снижать цены», - присоединился к этому мнению глава RBI Эдуард Тиктинский. «По данным ВЦИОМ, 51% населения считают недвижимость самым надежным активом», - соглашается с ним гендиректор «М-Индустрии» Матвей Закашанский. «Инфляция работает против снижения цен, спрос в 2008 г. имеет хорошие показатели, а спад спроса в IV квартале бывает всегда, это нормальное явление», - заявляет М.Бимон. «Если даже кризис будет очень глубоким, то будет мало предложения, а спрос останется», - соглашается А.Вахмистров.
Однако журналисты, пишущие о недвижимости, не разделяют оптимизма застройщиков и городской власти. Известный аналитик рынка недвижимости Дмитрий Синочкин заявил: «Нам нужна реальная информация! Почему вы сравниваете нас в Европой? Сравните уровень ВВП и производительности труда на Западе и в России. Нас, скорее, надо сравнивать со странами Азии. Рост цен вы оправдываете законами рынка, а когда начинается снижение – говорите об истерии и психологии». «Откуда взяться спросу, если грядут сокращения, а значит, сократится покупательский спрос в целом?», - интересуется обозреватель журнала «Эксперт» Елена Зубова. Конкретного ответа она не получила. Более результативным оказался вопрос Д.Синочкина о том, как обстоят дела с облигационными займами, которые выпускали почти все крупные компании: топ-менеджеры ответили, что ни у одной компании проблем с займами нет. Меньше повезло корреспонденту АСН-инфо, спросившему, как строители оценивают влияние на их рынок падения цены на нефть, и как оценивают число инвестиционных покупок. «Прямой связи между рынком недвижимости и рынком жилья нет», - ответил А.Вахмистров. «Инвесторов – порядка 10% покупателей, это роли не играет», - присоединился к его мнению Э.Тиктинский. «Однако аналитик Российской гильдии риэлторов профессор Геннадий Стерник проводит прямую связь между ростом цен на нефть и ростом цен на жилье. У вас есть статистика покупок топ-менеджеров, работников нефтяных компаний, владельцев пакетов акций?» - поинтересовался Д.Синочкин. Таких данных ни у кого не оказалось.
Черту под дискуссией подвел И.Левит. «Нет оснований для снижения цены. Нет такой возможности. Даже если спрос будет очень низок – цена все равно останется такая же», - жестко заявил он.