Застройщики и представители CМИ и разошлись в оценке ситуации на рынке недвижимости
Сегодня на круглом столе, организованном газетой «RBK daily», застройщики и ведущие городские СМИ, пишущие об экономике и рынке недвижимости, обсудили перспективы этого рынка в Петербурге – в связи с усилением кризисных симптомов. Довольно мирное начало обсуждения вылилось в бурную дискуссию.
По словам вице-губернатора Александра Вахмистрова, «смешно говорить, что кризис не коснется строительной отрасли». Однако, он обратил внимание присутствующих на то, что, во время своих объездов, не видел остановившихся строек. «Видимо, до нас это еще не докатилось. Хотя ипотеки, действительно, практически нет. Как и проектного финансирования». В то же время вице-губернатор надеется, что кредиты ЦБ банкам и поддержка правительством реального сектора отчасти снимет влияние кризиса.
С ним согласен гендиректор Группы ЛСР Игорь Левит. По его мнению, кризис уже затронул все регионы и все отрасли экономики. Кризис банковской системы – ядра экономики – застройщики ощутили по нехватке ликвидности и снижению объемов продаж из-за ухода ипотечных покупок. «Каждый день открываю газету и вижу – нефть, газ, ритейл, строительство – везде негативные новости, - посетовал он. – Деньги банков становятся все недоступнее, девелоперы откладывают проекты на более дальний срок. В результате объемы продаж на первичном рынке Петербурга вскоре сократятся». По мнению И.Левита, меры петербургского правительства по поддержке строителей, о которых было объявлено недавно, - благое дело, которое позволит выжить девелоперам, имеющим большую задолженность. Однако снижения цен эксперт не предвидит, что обусловлено сокращением предложения, а спрос еще в течение 30 лет будет большим, «пока не произойдет насыщение, пока число кв. метров на душу населения не станет таким, как на Западе». Системного кризиса в отрасти И.Левит также не прогнозирует, а наибольшие проблемы ожидает в I квартале 2009 г. Падение продаж он считает временным явлением, ведущимк накоплению отложенного спроса, который затем «вылезет» через полгода-год и даст, вкупе со снижением объема предложения, рост цен.
Глава корпорации «Петербургская недвижимость» Максим Шубарев также системного кризиса в отрасли не видит, хотя и отметил возможность откладывания некоторых своих проектов. На рынке недвижимости эксперт наблюдает «истерию», охватившую клиентов и банки. «Нефть, акции – да, эти рынки в кризисе. А у нас пока просто проблемы с банками. У банков деньги есть, но они боятся их выдавать, и нам, и гражданам. Почему банки не понимают, что ипотека может быть невыгодна только тогда, когда наступит перенасыщение, как в Европе и Америке? А ведь у нас только 24 кв. м на человека. Крупные банки, даже получив госпомощь, тоже ждут. И потребитель сидит на деньгах и ждет, что будет. Я считаю, что истерия в отношении к нашей отрасли должна закончиться», - заявляет он.
Разговоры о том, что «строители обнаглели и слишком много зарабатывают», по мнению М.Шубарева, лишены оснований: «Может быть, кто-то где-то… но не здесь. Наверное, в Москве». Он считает, что федеральные власти должны скорее разрешить острую ситуацию с ипотекой. В некоторых компаниях, по данным «Петербургской недвижимости», ипотечные продажи до кризиса доходили до 50%. В то же время наличие высокого спроса на жилье эксперт сомнению не подвергает. Хотя и признает, что планы продаж крупных петербургских компаний на этот год выполнены на 50-60%. «Куда делись эти 50%? Поймите, мы не говорим, что все хорошо, но говорим об определенной искусственности сложившейся ситуации», - уверяет он.
Другой путь спасения от кризиса, кроме решения вопросов с банками – снижение себестоимости – для строителей опасен, считает М.Шубарев. «Нельзя опять все застроить хрущевками», - предупреждает эксперт. Кроме того, демпинг и продажи ниже себестоимости могут привести к новым двойным продажам и обманутым дольщикам. В этом с ним согласились все топ-менеджеры компаний. В заключение М.Шубарев отметил: «Мне жаль тех, кто сегодня сидит и выжидает. Ведь город купит самые ликвидные, малогабаритные квартиры, они достанутся ветеранам. А снижения цен не будет – не потому, что не хотим, а потому, что экономика не позволяет».
Этот посыл подхватил президент холдинга «Эталон – ЛенСпецСМУ» Вячеслав Заренков. «Никаких предпосылок к снижению цены нет. Строительная часть в себестоимости 1 кв. м составляет 40-45%, и если мы мало-мальски заметно снизим цены, то уйдем ниже себестоимости. Да, падает в цене цемент, арматура, но в целом это лишь 40 долларов минуса в цене «квадрата». А вот кредитные ставки увеличиваются, и это уже в среднем 127 долларов плюса в цене. Растет и стоимость инженерного подключения», - отметил он. Те компании, которые дают или будут давать большие скидки (до 30%), по мнению В.Заренкова, заведомо обречены, и доверять им нельзя. «В марте ипотека восстановится, - оптимистично заверяет Заренков. - Спрос повысится, предложение уменьшится, цены вырастут. Покупайте сейчас, дальше будет дороже».
«Структура себестоимости не даст добросовестным застройщикам сильно снижать цены», - присоединился к этому мнению глава RBI Эдуард Тиктинский. «По данным ВЦИОМ, 51% населения считают недвижимость самым надежным активом», - соглашается с ним гендиректор «М-Индустрии» Матвей Закашанский. «Инфляция работает против снижения цен, спрос в 2008 г. имеет хорошие показатели, а спад спроса в IV квартале бывает всегда, это нормальное явление», - заявляет М.Бимон. «Если даже кризис будет очень глубоким, то будет мало предложения, а спрос останется», - соглашается А.Вахмистров.
Однако журналисты, пишущие о недвижимости, не разделяют оптимизма застройщиков и городской власти. Известный аналитик рынка недвижимости Дмитрий Синочкин заявил: «Нам нужна реальная информация! Почему вы сравниваете нас в Европой? Сравните уровень ВВП и производительности труда на Западе и в России. Нас, скорее, надо сравнивать со странами Азии. Рост цен вы оправдываете законами рынка, а когда начинается снижение – говорите об истерии и психологии». «Откуда взяться спросу, если грядут сокращения, а значит, сократится покупательский спрос в целом?», - интересуется обозреватель журнала «Эксперт» Елена Зубова. Конкретного ответа она не получила. Более результативным оказался вопрос Д.Синочкина о том, как обстоят дела с облигационными займами, которые выпускали почти все крупные компании: топ-менеджеры ответили, что ни у одной компании проблем с займами нет. Меньше повезло корреспонденту АСН-инфо, спросившему, как строители оценивают влияние на их рынок падения цены на нефть, и как оценивают число инвестиционных покупок. «Прямой связи между рынком недвижимости и рынком жилья нет», - ответил А.Вахмистров. «Инвесторов – порядка 10% покупателей, это роли не играет», - присоединился к его мнению Э.Тиктинский. «Однако аналитик Российской гильдии риэлторов профессор Геннадий Стерник проводит прямую связь между ростом цен на нефть и ростом цен на жилье. У вас есть статистика покупок топ-менеджеров, работников нефтяных компаний, владельцев пакетов акций?» - поинтересовался Д.Синочкин. Таких данных ни у кого не оказалось.
Черту под дискуссией подвел И.Левит. «Нет оснований для снижения цены. Нет такой возможности. Даже если спрос будет очень низок – цена все равно останется такая же», - жестко заявил он.
Сегодня компания «Haus-Konzept» Содружество» запустило линию по электронной силовой сортировке пиломатериалов для склейки большепролетных клееных деревянных конструкций (БКДК). Аналогов подобного производства в России на сегодняшний день не существует. «Мы единственные, кто выпускает большепролетные деревянные конструкции на Северо-Западе. Раньше нас в этой области начали работать заводы в Москве, Нижнем Новгороде и Новосибирске. Но у них нет такого оборудования, как у нас», - заявил на пресс-конференции по случаю открытия новой линии генеральный директор группы компаний «Содружество» Владимир Иванов. По его словам, новая линия позволит существенно усложнить продукцию и одновременно снизить ее стоимость.
Производством БКДК «Haus-Konzept» Содружество» занимается с августа 2007 г. Цех по производству КДБХ, построенный чуть более года назад, рассчитан на производство 40 тысяч куб. м клееных конструкций в год. Однако, предварительная калибровка и сортировка пиломатериалов в нем до сих пор осуществлялась вручную – квалифицированными рабочими, которые отмечали дефекты и определяли сорт, после чего материалы автоматически распределялись по пакетам в соответствии с сортом. Запуск нового производства, мощностью в 54 тысячи куб. м клееных конструкций, позволит не только существенно увеличить объемы выпуска БКДК, но и полностью исключить «человеческий фактор» в расчетах и уменьшить вес конструкций до 40%. Такие технологии, по словам В.Иванова, широко распространены сегодня в Западной Европе.
В цехах по производству БКДК, укомплектованных оборудованием ведущих европейских производителей – Weinig, GreconDiten, Waco, H.Hunddeggen, Rexи др – будет дополнительно установлена германская линия, позволяющая в автоматическом режиме устанавливать прочность пиломатериалов. «На каждую доску в электронной базе производства будет составляться свой паспорт. Каждой из них будет присвоен номер, который будет фиксироваться компьютером. Исходя из этих замеров, можно будет рассчитать конечную нагрузку, которую сможет вынести балка, так что мы сможем на входе ввести данные архитектурного проекта, а на выходе линии получить соответствующую ему готовую конструкцию», - рассказал В.Иванов.
Как пояснила в беседе с корреспондентом АСН-инфо заместитель генерального директора компании по древообработке Светлана Кирютина, сегодняшние отечественные нормативы ориентированы на излишний запас прочности пиломатериалов в составе БКДК, что, в конечном счете, делает ее более затратной по сравнению с аналогичными металлическими. «Теперь мы сравнялись в цене с ними. Хотя в процессе производства наша продукция обходится дороже, но она не требует затрат на сварочные работы и сборку. Мы поставляем готовые пролеты, монтаж осуществляем сами, и в результате конечная цена у нас может быть даже немного дешевле», сказала она.
По словам С.Кирютиной, производство БКДК – высокотехнологичный, инновационный и экономически эффективный вид глубокой переработки древесины, который широко используется сегодня в Японии, странах Западной Европы и США. По своему комплексному конструктивному качеству (соотношению массы и несущей способности, эстетическим и экологическим свойством, долговечности и влагостойкости) БКДК оптимальны при строительстве таких объектов, как физкультурно-оздоровительные центры, стадионы, навесы над трибунами, катки, конные манежи, бассейны, базы отдыха и отели, а также при строительстве объектов с агрессивной средой – складские и промышленные комплексы и др.
Автоматизация производства и внедрение электроники, по словам В.Иванова, позволят производить пролеты длиной до 150 м. «До сих пор максимальная величина пролетов составляла 56 м, а сейчас мы рассматриваем заказ на пролет 86 м. Уверен, что это далеко не предел. Вся продукция проходит испытания в нашей лаборатории», - подчеркнул он.
«Мы еще не так давно начали. Сегодня архитекторы только еще знакомятся с возможностями нашей продукции. Поэтому, думаю, не сразу, но постепенно мы увидим серьезный интерес. Пока Россия находится на 20-м месте в области древопереработки, и это ненормально – мы экспортируем дорогостоящую древесину, а сами ее практически не используем», - считает С.Кирютина.
По словам директора ООО «Хаус-Концепт» Содружество» Юнуса Хаутиева, сегодня БКДК завода используется на строительстве авквапарка в Парке 300-летия Санкт-Петербурга, базы Гребли на Крестовском острове, теннисного корта в Озерках, торгово-выставочного комплекса AURAв Лахте и др. объектах. «Одним из наших заказчиков является «Газпром», который, по договоренностью с городской администрацией, осуществляет строительство 5 физкультурно-оздоровительных центров. Ближайший ФОК, в составе которого мы выполняем работы по изготовлению и монтажу перекрытий будет сдан в ноябре 2008 г. КБДХ Санкт-Петербурга привлекло нас к строительству склада для хранения соли, которая используется в составе антигололедной смеси, на Северном пр. Этот объект мы тоже сдаем в 2008 г. Мы принимали участие в изготовлении деревянных конструкций для купола Троицкого собора», - рассказал он.
Как пояснил Ю.Хаутиев, руководство предприятие ведет переговоры, направленные на установление контактов с потребителями на общероссийском уровне. Однако продукция предприятия может быть востребована и на уровне частных лиц. «Мы можем производить здания и сооружения, как по проекту заказчика, так и по проектам, разработанным архитекторами и конструкторами компаний. На изготовление пролетных конструкций, скажем, длиной 56 м у нас уходит порядка 2 недель. У нас есть собственное конструкторское и проектное бюро, а кроме того мы сотрудничаем с ведущими специалистами ЦНИИСК им.Кучеренко», - сказал Хаутиев.
По его словам строительство нового цеха площадью в 200 кв. м, в ходе которое были использованы БКДК, заняло по времени всего 10 месяцев. Общий объем инвестиций в проект составил 3 млн. евро.