Застройщики и представители CМИ и разошлись в оценке ситуации на рынке недвижимости
Сегодня на круглом столе, организованном газетой «RBK daily», застройщики и ведущие городские СМИ, пишущие об экономике и рынке недвижимости, обсудили перспективы этого рынка в Петербурге – в связи с усилением кризисных симптомов. Довольно мирное начало обсуждения вылилось в бурную дискуссию.
По словам вице-губернатора Александра Вахмистрова, «смешно говорить, что кризис не коснется строительной отрасли». Однако, он обратил внимание присутствующих на то, что, во время своих объездов, не видел остановившихся строек. «Видимо, до нас это еще не докатилось. Хотя ипотеки, действительно, практически нет. Как и проектного финансирования». В то же время вице-губернатор надеется, что кредиты ЦБ банкам и поддержка правительством реального сектора отчасти снимет влияние кризиса.
С ним согласен гендиректор Группы ЛСР Игорь Левит. По его мнению, кризис уже затронул все регионы и все отрасли экономики. Кризис банковской системы – ядра экономики – застройщики ощутили по нехватке ликвидности и снижению объемов продаж из-за ухода ипотечных покупок. «Каждый день открываю газету и вижу – нефть, газ, ритейл, строительство – везде негативные новости, - посетовал он. – Деньги банков становятся все недоступнее, девелоперы откладывают проекты на более дальний срок. В результате объемы продаж на первичном рынке Петербурга вскоре сократятся». По мнению И.Левита, меры петербургского правительства по поддержке строителей, о которых было объявлено недавно, - благое дело, которое позволит выжить девелоперам, имеющим большую задолженность. Однако снижения цен эксперт не предвидит, что обусловлено сокращением предложения, а спрос еще в течение 30 лет будет большим, «пока не произойдет насыщение, пока число кв. метров на душу населения не станет таким, как на Западе». Системного кризиса в отрасти И.Левит также не прогнозирует, а наибольшие проблемы ожидает в I квартале 2009 г. Падение продаж он считает временным явлением, ведущимк накоплению отложенного спроса, который затем «вылезет» через полгода-год и даст, вкупе со снижением объема предложения, рост цен.
Глава корпорации «Петербургская недвижимость» Максим Шубарев также системного кризиса в отрасли не видит, хотя и отметил возможность откладывания некоторых своих проектов. На рынке недвижимости эксперт наблюдает «истерию», охватившую клиентов и банки. «Нефть, акции – да, эти рынки в кризисе. А у нас пока просто проблемы с банками. У банков деньги есть, но они боятся их выдавать, и нам, и гражданам. Почему банки не понимают, что ипотека может быть невыгодна только тогда, когда наступит перенасыщение, как в Европе и Америке? А ведь у нас только 24 кв. м на человека. Крупные банки, даже получив госпомощь, тоже ждут. И потребитель сидит на деньгах и ждет, что будет. Я считаю, что истерия в отношении к нашей отрасли должна закончиться», - заявляет он.
Разговоры о том, что «строители обнаглели и слишком много зарабатывают», по мнению М.Шубарева, лишены оснований: «Может быть, кто-то где-то… но не здесь. Наверное, в Москве». Он считает, что федеральные власти должны скорее разрешить острую ситуацию с ипотекой. В некоторых компаниях, по данным «Петербургской недвижимости», ипотечные продажи до кризиса доходили до 50%. В то же время наличие высокого спроса на жилье эксперт сомнению не подвергает. Хотя и признает, что планы продаж крупных петербургских компаний на этот год выполнены на 50-60%. «Куда делись эти 50%? Поймите, мы не говорим, что все хорошо, но говорим об определенной искусственности сложившейся ситуации», - уверяет он.
Другой путь спасения от кризиса, кроме решения вопросов с банками – снижение себестоимости – для строителей опасен, считает М.Шубарев. «Нельзя опять все застроить хрущевками», - предупреждает эксперт. Кроме того, демпинг и продажи ниже себестоимости могут привести к новым двойным продажам и обманутым дольщикам. В этом с ним согласились все топ-менеджеры компаний. В заключение М.Шубарев отметил: «Мне жаль тех, кто сегодня сидит и выжидает. Ведь город купит самые ликвидные, малогабаритные квартиры, они достанутся ветеранам. А снижения цен не будет – не потому, что не хотим, а потому, что экономика не позволяет».
Этот посыл подхватил президент холдинга «Эталон – ЛенСпецСМУ» Вячеслав Заренков. «Никаких предпосылок к снижению цены нет. Строительная часть в себестоимости 1 кв. м составляет 40-45%, и если мы мало-мальски заметно снизим цены, то уйдем ниже себестоимости. Да, падает в цене цемент, арматура, но в целом это лишь 40 долларов минуса в цене «квадрата». А вот кредитные ставки увеличиваются, и это уже в среднем 127 долларов плюса в цене. Растет и стоимость инженерного подключения», - отметил он. Те компании, которые дают или будут давать большие скидки (до 30%), по мнению В.Заренкова, заведомо обречены, и доверять им нельзя. «В марте ипотека восстановится, - оптимистично заверяет Заренков. - Спрос повысится, предложение уменьшится, цены вырастут. Покупайте сейчас, дальше будет дороже».
«Структура себестоимости не даст добросовестным застройщикам сильно снижать цены», - присоединился к этому мнению глава RBI Эдуард Тиктинский. «По данным ВЦИОМ, 51% населения считают недвижимость самым надежным активом», - соглашается с ним гендиректор «М-Индустрии» Матвей Закашанский. «Инфляция работает против снижения цен, спрос в 2008 г. имеет хорошие показатели, а спад спроса в IV квартале бывает всегда, это нормальное явление», - заявляет М.Бимон. «Если даже кризис будет очень глубоким, то будет мало предложения, а спрос останется», - соглашается А.Вахмистров.
Однако журналисты, пишущие о недвижимости, не разделяют оптимизма застройщиков и городской власти. Известный аналитик рынка недвижимости Дмитрий Синочкин заявил: «Нам нужна реальная информация! Почему вы сравниваете нас в Европой? Сравните уровень ВВП и производительности труда на Западе и в России. Нас, скорее, надо сравнивать со странами Азии. Рост цен вы оправдываете законами рынка, а когда начинается снижение – говорите об истерии и психологии». «Откуда взяться спросу, если грядут сокращения, а значит, сократится покупательский спрос в целом?», - интересуется обозреватель журнала «Эксперт» Елена Зубова. Конкретного ответа она не получила. Более результативным оказался вопрос Д.Синочкина о том, как обстоят дела с облигационными займами, которые выпускали почти все крупные компании: топ-менеджеры ответили, что ни у одной компании проблем с займами нет. Меньше повезло корреспонденту АСН-инфо, спросившему, как строители оценивают влияние на их рынок падения цены на нефть, и как оценивают число инвестиционных покупок. «Прямой связи между рынком недвижимости и рынком жилья нет», - ответил А.Вахмистров. «Инвесторов – порядка 10% покупателей, это роли не играет», - присоединился к его мнению Э.Тиктинский. «Однако аналитик Российской гильдии риэлторов профессор Геннадий Стерник проводит прямую связь между ростом цен на нефть и ростом цен на жилье. У вас есть статистика покупок топ-менеджеров, работников нефтяных компаний, владельцев пакетов акций?» - поинтересовался Д.Синочкин. Таких данных ни у кого не оказалось.
Черту под дискуссией подвел И.Левит. «Нет оснований для снижения цены. Нет такой возможности. Даже если спрос будет очень низок – цена все равно останется такая же», - жестко заявил он.
Как сообщил на пресс-конференции в Ассоциации банков Северо-Запада директор департамента лицензирования и финансового оздоровления кредитных организаций Банка России (БР) Михаил Сухов, на государственную корпорацию «Агентство по страхованию вкладов» возложены функции временного управления ОАО «Банк Восточно-Европейской финансовой корпорации» («Банк ВЕФК»). Как официально сообщил департамент внешних и общественных связей БР, на период деятельности временной администрации полномочия учредителей ОАО, связанные с участием в уставном капитале, и полномочия органов управления банка приостановлены.
Временное управление введено в соответствии с законом «О дополнительных мерах для укрепления стабильности банковской системы в период до 31 декабря 2011 г.» №175-ФЗ, вступившим в силу накануне, 28 октября. ВЕФК стал первым банком, к которому применены меры закона, определяющего основные подходы к созданию системы государственной поддержки проблемных банков в целях предупреждения их банкротства, а также участия в нем Агентства по страхованию вкладов (АСВ). Согласно введенной законом процедуре, Банк России направляет в АСВ предложение об участии в санации банка, и АСВ, в случае согласия, разрабатывает план санации. Источниками финансирования санации являются средства федерального бюджета, средства БР и средства Фонда страхования вкладов.
Проблемы банка проявились 13 октября, когда его руководство заморозило счета юридических лиц. В частности, это коснулось инновационных компаний, приглашенных к участию в бизнес-инкубаторе Университета коммуникаций. Тем не менее, представители банка в середине октября не подтверждали информацию о проблемах. Более того, 20 октября представители банка сообщали о намерении внедрить новую ипотечную программу. Впрочем, уже 22 октября банк проигнорировал пресс-конференцию по ситуации в банковском секторе, что было расценено экспертами как признак неблагополучия. Приостановление выплат по вкладам послужило тому подтверждением.
Согласно предусмотренными новым законом мерами рекапитализации, в соответствии с решением Банка России уставной капитал проблемного банка уменьшается до реальной величины его собственных средств, после чего осуществляется выпуск дополнительных акций, которые приобретаются заинтересованным инвестором. Именно эта процедура, по словам гендиректора АСВ Александра Турбанова, будет применена к Банку ВЕФК.
Он подчеркнул, что бывшие акционеры банка, в соответствии с законом, не смогут выступить в качестве инвесторов: «Если бы они хотели спасти банк, они бы уже предприняли эти меры».
По словам А.Турбанова, задачей АСВ является не поддержка собственников банка, а поддержание его функции. В случае с ВЕФК это имеет особое социальное значение, так как через банк выплачиваются пенсии.
На санацию банка, как сообщил М.Сухов, уже выделены средства в размере 1 млрд. рублей. Точная сумма необходимых средств будет уточнена в ближайшее время по результатам временного управления. Однако полученных средств, по заверениям представителей ЦБ и АСЗ, достаточно для возобновления деятельности банка в текущем режиме. Это подтверждает сообщение на сайте банка, где указаны адреса, по которым клиенты могут получить срочные вклады.
А.Турбанов подчеркнул, что вклады физических лиц в банке защищены недавно внесенными в законодательство изменениями, согласно которым государство гарантирует возврат вкладов в размере до 700 тысяч рублей. По оценке АСВ, этому параметру соответствует 98% вкладов физических лиц в Банке ВЕФК.
Банк ВЕФК, созданный в 2003 г. на основе 5 банков Петербурга, Ленинградской и Свердловской областей, и в дальнейшем поглотивший ряд других банковских структур, включая ОАО «МДМ-Петербург», имеет более 130 офисов в Петербурге, а также филиалы в 35 регионах. Структуры ВЕФК владеют основной частью помещений в бизнес-центре на Невском пр. 26, а также контрольным пакетом акций ОАО «Пролетарский завод». С декабря 2007 г. ВЕФК также владеет 93% акций ОАО «ГипродорНИИ» – ведущего института по проектированию дорог, являющегося основным разработчиком президентской программы «Дороги России» (1994-2000 гг.) и Федеральной целевой программы «Модернизация транспортной системы России до 2010 г.». Руководство ВЕФК тогда сообщало, оно приобретение ГипродорНИИ связано с инвестиционными проектами корпорации.
Как рассказывал в недавнем интервью гендиректор ОАО «ГипродорНИИ» и вице-президент ВЕФК Владимир Медовников, одним из приоритетных направлений деятельности института было выполнение проектных работ по строительству и реконструкции участков дорог и искусственных сооружений, обеспечивающих подъездные пути к объектам олимпийского комплекса «Сочи-2014». Институт также рассчитывал на участие в проектировании скоростной платной автомагистрали Москва – Санкт-Петербург и трассы Краснодар – Абинск – Кабардинка в ЮФО.
В прессе в течение недели циркулировала версия о возможном приобретении «ВЕФК» банком «Санкт-Петербург». Представители БР и АСВ этого не подтвердили. Согласно появившимся сообщениям, предполагаемые инвесторы отказались от покупки в связи с низким качеством активов банка и обилием обязательств перед юридическими лицами.
По словам А.Турбанова, временным управляющим ОАО «Банк ВЕФК» назначен заместитель департамента ликвидации банков ГК «АС» Олег Матвеев, который ранее возглавлял отдел по сомнительным операциям департамента.