Застройщики и представители CМИ и разошлись в оценке ситуации на рынке недвижимости

Сегодня на круглом столе, организованном газетой «RBK daily», застройщики и ведущие городские СМИ, пишущие об экономике и рынке недвижимости, обсудили перспективы этого рынка в Петербурге – в связи с усилением кризисных симптомов. Довольно мирное начало обсуждения вылилось в бурную дискуссию.

По словам вице-губернатора Александра Вахмистрова, «смешно говорить, что кризис не коснется строительной отрасли». Однако, он обратил внимание присутствующих на то, что, во время своих объездов, не видел остановившихся строек. «Видимо, до нас это еще не докатилось. Хотя ипотеки, действительно, практически нет. Как и проектного финансирования». В то же время вице-губернатор надеется, что кредиты ЦБ банкам и поддержка правительством реального сектора отчасти снимет влияние кризиса.

С ним согласен гендиректор Группы ЛСР Игорь Левит. По его мнению, кризис уже затронул все регионы и все отрасли экономики. Кризис банковской системы – ядра экономики – застройщики ощутили по нехватке ликвидности и снижению объемов продаж из-за ухода ипотечных покупок. «Каждый день открываю газету и вижу – нефть, газ, ритейл, строительство – везде негативные новости, - посетовал он. – Деньги банков становятся все недоступнее, девелоперы откладывают проекты на более дальний срок. В результате объемы продаж на первичном рынке Петербурга вскоре сократятся». По мнению И.Левита, меры петербургского правительства по поддержке строителей, о которых было объявлено недавно, - благое дело, которое позволит выжить девелоперам, имеющим большую задолженность. Однако снижения цен эксперт не предвидит, что обусловлено сокращением предложения, а спрос еще в течение 30 лет будет большим, «пока не произойдет насыщение, пока число кв. метров на душу населения не станет таким, как на Западе». Системного кризиса в отрасти И.Левит также не прогнозирует, а наибольшие проблемы ожидает в I квартале 2009 г. Падение продаж он считает временным явлением, ведущимк накоплению отложенного спроса, который затем «вылезет» через полгода-год и даст, вкупе со снижением объема предложения, рост цен.

Глава корпорации «Петербургская недвижимость» Максим Шубарев также системного кризиса в отрасли не видит, хотя и отметил возможность откладывания некоторых своих проектов. На рынке недвижимости эксперт наблюдает «истерию», охватившую клиентов и банки. «Нефть, акции – да, эти рынки в кризисе. А у нас пока просто проблемы с банками. У банков деньги есть, но они боятся их выдавать, и нам, и гражданам. Почему банки не понимают, что ипотека может быть невыгодна только тогда, когда наступит перенасыщение, как в Европе и Америке? А ведь у нас только 24 кв. м на человека. Крупные банки, даже получив госпомощь, тоже ждут. И потребитель сидит на деньгах и ждет, что будет. Я считаю, что истерия в отношении к нашей отрасли должна закончиться», - заявляет он.

Разговоры о том, что «строители обнаглели и слишком много зарабатывают», по мнению М.Шубарева, лишены оснований: «Может быть, кто-то где-то… но не здесь. Наверное, в Москве». Он считает, что федеральные власти должны скорее разрешить острую ситуацию с ипотекой. В некоторых компаниях, по данным «Петербургской недвижимости», ипотечные продажи до кризиса доходили до 50%. В то же время наличие высокого спроса на жилье эксперт сомнению не подвергает. Хотя и признает, что планы продаж крупных петербургских компаний на этот год выполнены на 50-60%. «Куда делись эти 50%? Поймите, мы не говорим, что все хорошо, но говорим об определенной искусственности сложившейся ситуации», - уверяет он.

Другой путь спасения от кризиса, кроме решения вопросов с банками – снижение себестоимости – для строителей опасен, считает М.Шубарев. «Нельзя опять все застроить хрущевками», - предупреждает эксперт. Кроме того, демпинг и продажи ниже себестоимости могут привести к новым двойным продажам и обманутым дольщикам. В этом с ним согласились все топ-менеджеры компаний. В заключение М.Шубарев отметил: «Мне жаль тех, кто сегодня сидит и выжидает. Ведь город купит самые ликвидные, малогабаритные квартиры, они достанутся ветеранам. А снижения цен не будет – не потому, что не хотим, а потому, что экономика не позволяет».

Этот посыл подхватил президент холдинга «Эталон – ЛенСпецСМУ» Вячеслав Заренков. «Никаких предпосылок к снижению цены нет. Строительная часть в себестоимости 1 кв. м составляет 40-45%, и если мы мало-мальски заметно снизим цены, то уйдем ниже себестоимости. Да, падает в цене цемент, арматура, но в целом это лишь 40 долларов минуса в цене «квадрата». А вот кредитные ставки увеличиваются, и это уже в среднем 127 долларов плюса в цене. Растет и стоимость инженерного подключения», - отметил он. Те компании, которые дают или будут давать большие скидки (до 30%), по мнению В.Заренкова, заведомо обречены, и доверять им нельзя. «В марте ипотека восстановится, - оптимистично заверяет Заренков. - Спрос повысится, предложение уменьшится, цены вырастут. Покупайте сейчас, дальше будет дороже».

«Структура себестоимости не даст добросовестным застройщикам сильно снижать цены», - присоединился к этому мнению глава RBI Эдуард Тиктинский. «По данным ВЦИОМ, 51% населения считают недвижимость самым надежным активом», - соглашается с ним гендиректор «М-Индустрии» Матвей Закашанский. «Инфляция работает против снижения цен, спрос в 2008 г. имеет хорошие показатели, а спад спроса в IV квартале бывает всегда, это нормальное явление», - заявляет М.Бимон. «Если даже кризис будет очень глубоким, то будет мало предложения, а спрос останется», - соглашается А.Вахмистров.

Однако журналисты, пишущие о недвижимости, не разделяют оптимизма застройщиков и городской власти. Известный аналитик рынка недвижимости Дмитрий Синочкин заявил: «Нам нужна реальная информация! Почему вы сравниваете нас в Европой? Сравните уровень ВВП и производительности труда на Западе и в России. Нас, скорее, надо сравнивать со странами Азии. Рост цен вы оправдываете законами рынка, а когда начинается снижение – говорите об истерии и психологии». «Откуда взяться спросу, если грядут сокращения, а значит, сократится покупательский спрос в целом?», - интересуется обозреватель журнала «Эксперт» Елена Зубова. Конкретного ответа она не получила. Более результативным оказался вопрос Д.Синочкина о том, как обстоят дела с облигационными займами, которые выпускали почти все крупные компании: топ-менеджеры ответили, что ни у одной компании проблем с займами нет. Меньше повезло корреспонденту АСН-инфо, спросившему, как строители оценивают влияние на их рынок падения цены на нефть, и как оценивают число инвестиционных покупок. «Прямой связи между рынком недвижимости и рынком жилья нет», - ответил А.Вахмистров. «Инвесторов – порядка 10% покупателей, это роли не играет», - присоединился к его мнению Э.Тиктинский. «Однако аналитик Российской гильдии риэлторов профессор Геннадий Стерник проводит прямую связь между ростом цен на нефть и ростом цен на жилье. У вас есть статистика покупок топ-менеджеров, работников нефтяных компаний, владельцев пакетов акций?» - поинтересовался Д.Синочкин. Таких данных ни у кого не оказалось.

Черту под дискуссией подвел И.Левит. «Нет оснований для снижения цены. Нет такой возможности. Даже если спрос будет очень низок – цена все равно останется такая же», - жестко заявил он.