Knight Frank St Petersburg: себестоимость строительства до конца года увеличится минимум на 16%
Эксперты отдела строительного аудита консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg спрогнозировали рост себестоимости строительства до конца года, оценили факторы влияния и последствия для участников рынка.
По оценке Knight Frank St Petersburg, основными факторами роста себестоимости в классах жилья являются следующие:
ослабление курса национальной валюты, что привело к удорожанию импортируемых материалов, оборудования и запасных частей;
рост стоимости основных локальных строительных материалов по причинам: изменения мировой конъюнктуры рынка (рост спроса на металл, древесину), общее ускорение инфляции в стране и увеличения спроса на жилье;
дефицит рабочей силы ввиду ограничений для трудовых мигрантов.
Под влиянием данных факторов при строительстве жилья в высоком классе А (элита) средняя строительная себестоимость с конца 2020 года выросла до 168 тыс. за 1 кв. м. (+5%). В классе B - рост более значительный (+7%) —103 тыс. за 1 кв. м. Себестоимость строительства "квадрата" массового жилья выросла до 76 тыс. за 1 кв. м., показав прирост 12%.
Согласно прогнозу экспертов компании, эти факторы продолжат оказывать влияние на себестоимость до конца 2021 года, что может отразиться на её росте по итогам 2021 года относительно начала года до 88 тыс. рублей (+16%) в классе С (эконом), до 139 тыс. рублей (+35%) в классе B (бизнес), и до 205 тыс. рублей (+22%) в классе А (элита).
Также эксперты компании отмечают, что наибольшее влияние на себестоимость (>60% в структуре себестоимости, см. таблицу) оказывают затраты на строительно-монтажные работы, которые чувствительны к волатильности рынка. Например, только за декабрь 2020 года стоимость арматурной стали выросла на 40%, а за 1 кв. 2021 рост стоимости пиломатериалов, товарного бетона составил более, чем 10%.
|
Структура строительной себестоимости |
Класс А (элита) |
Класс B (бизнес) |
Класс С (эконом) |
||
|
Строительно-монтажные работы (вкл. материал) |
65-68 % |
60-64 % |
58-60 % |
||
|
Инженерная инфраструктура и присоединения |
10-12 % |
13-15 % |
18-20% |
||
|
Подготовительные работы и изыскания |
1% |
1% |
1-2 % |
||
|
Проектирование |
3-4 % |
2-3 % |
2-3 % |
||
|
Благоустройство территории |
2-3 % |
1-2 % |
1-2 % |
||
|
Организация и управление проектом |
3-5 % |
3-5 % |
2-3 % |
||
|
Прочие расходы |
9-11 % |
7-9 % |
8-10 % |
% - доля статьи затрат от общего объема
Причем стоит отметить, что в сегментах жилья бизнес и элит себестоимость растет быстрее, чем в сегментах эконом-класса, по причинам большего использования импортных материалов.
Меры участников рынка по управлению себестоимостью
С целью оптимизации многие девелоперы проводят внутренний стоимостной аудит проектных решений, реализуют вариативное проектирование узлов или деталей с помощью BIM, что позволяет сэкономить 5-15% при строительстве, максимизируют выход полезных площадей и сокращают потери на местах общего пользования и технических помещениях, делают сравнительные тесты различных производителей материалов на предмет их стоимости и достаточности качества для проекта, организуют тендеры поставок, организуют поиск и поставку дефицитных материалов из дальних регионов страны.
Однако, часть застройщиков в бизнес-сегменте с целью сохранения доходности пошли другим путем - они размыли границы класса, позиционируют проекты на рынке, как сегмент B для сохранения высоких цен продаж, но сами планировочные решения, технические характеристики и используемые материалы/технологии тяготеют к более низкому сегменту. Рост себестоимости подстегнул застройщиков рассматривать замену материалов инженерного оборудования на более низкие по стоимости аналоги, сокращение объёмов используемых материалов в конструкциях до минимально необходимых.
Правительство в качестве регулятора отрасли также проводит ряд мер по сдерживанию роста строительных материалов на локальном рынке, например, произошло повышение вывозных пошлин на древесину с 1 июля, что может положительно сказаться на отрасли. Но эффект от пошлин скорее всего будет минимальным, так как касается только пиломатериалов с влажностью более 22% (на экспорт идут материалы в основном с меньшей влажностью порядка 18%). А множество факторов продолжают давить на стоимость, включая ограниченное наличие самого заготовленного исходного материала, - необработанного леса.
Станислав Алексеенко, руководитель отдела строительного аудита и управления проектами Knight Frank St Petersburg: «Девелоперы, которые неверно оценили инфляционные издержки в своих финансовых моделях, особенно утвержденных до начала массового удорожания материалов (до 4 кв. м 2020 года), могут иметь трудности с завершением таких проектов. Приобретенные участки для застройки уже после влияния фактора роста цены продаж и себестоимости также могут иметь трудности в реализации, так как дальнейший потенциал рынка не очевиден, и рассчитанный при покупке земли будущий денежный поток может не реализоваться. С одной стороны, столь значительные изменения рынка — это риски, но с другой стороны, это также значительные возможности для расчетливых и опытных игроков.
Механизмы государственного воздействия в какой-то степени даже сейчас включаются в работу, однако результат пока не отразился на ценовых показателях, а нарушение грузового сообщения с Китаем или рост мирового спроса на материалы после локдауна, могут продолжать оказывать давление на себестоимость в этом году».
Повышение качества жизни населения является ключевой целью национального проекта «Безопасные качественные дороги». Именно поэтому особое значение уделено обновлению магистралей, ведущих к социально значимым объектам. Задача дорожников — обеспечить комфортный и безопасный подъезд к объектам медицинской инфраструктуры, детским образовательным учреждениям, досуговым и туристическим местам.
В частности, качество дорожного покрытия является одним из основных факторов, влияющих на скорость доставки пациентов в больницы. От своевременного и беспрепятственного проезда транспортных средств к ним зачастую зависят жизни людей. За два года реализации нацпроекта в российских регионах уже отремонтировано более 800 дорог, ведущих к медучреждениям, а в 2021 году работы пройдут на 400 таких участках общей протяженностью более 1,1 тыс. км.
Например, качественное дорожное покрытие в этом году появится на улице Карбышева в Кургане. Здесь расположены сразу несколько важнейших медицинских учреждений региона: областная инфекционная больница, противотуберкулезный диспансер, онкологический диспансер, перинатальный центр, а также Железнодорожная больница, и Курганская детская поликлиника. Подрядная организация уже приступила к ремонту участка протяженностью 2 км.
«Отрадно, что при планировании дорожной кампании учитывают социальную составляющую, ― говорит главный врач ГБУ «Курганская детская поликлиника» Эдуард Вебер. ― У детской поликлиники в Рябково, наконец-то, появится парковка. Посетители медучреждения, в первую очередь, дети, и ожидающий их автотранспорт будут разграничены. А при такой концентрации медицинских учреждений в поселке Рябково качество дороги, ведущей к ним, является жизненно необходимым».
Состояние школьных маршрутов, участков улично-дорожной сети к детским образовательным и досуговым учреждениям, ― также в зоне особого внимания дорожного нацпроекта. В 2021 году в 84 регионах страны специалисты планируют отремонтировать 780 таких объектов, их общая протяженность составит 1,5 тыс. км. Работы ведутся комплексно: помимо ремонта проезжей части проводится обустройство пешеходных переходов, установка светофорных объектов, барьерных ограждений и т.д.
Например, в Читинском районе Забайкальского края специалисты приведут в нормативное состояние 9 км региональной трассы Смоленка – Карповка, а также участок от села Смоленка до поселка Забайкальский протяженностью 7 км. По этим направлениям организованы маршруты школьных автобусов.
«О ремонте этих дорог жители двух населенных пунктов просили неоднократно ― многочисленные повреждения покрытия доставляют неудобства автомобилистам. При этом по ней ежедневно в учебное время перевозят школьников из Забайкальского в Смоленку и обратно. В этом году отремонтируют дорожное полотно, мосты и водопропускные трубы», ― рассказал заместитель министра строительства, дорожного хозяйства и транспорта Забайкальского края Сергей Кривощёков.
Отметим, что работа по приведению к нормативу дорог, ведущих к детским образовательным и досуговым учреждениям, ведется с 2019 года: за первые два года реализации дорожного нацпроекта в нормативное состояние было приведено более 1400 участков региональной и улично-дорожной сети вблизи школ и детсадов.
Одним из действенных инструментов стимулирования экономики в регионах может стать внутренний туризм, поэтому дорожникам важно обеспечить комфортный и безопасный проезд к российским достопримечательностям.
Памятники архитектуры, природные заповедники и живописные места в российских регионах также становятся доступнее благодаря реализации дорожного нацпроекта. В этом году в нормативное состояние планируется привести более 300 автодорог, ведущих к туристическим объектам. Их общая протяженность составит около 1,5 тыс. км.
Так, сейчас масштабные дорожные работы идут на центральной магистрали Суздаля ― улице Ленина. Дорога является въездом в город «Золотого кольца». В этом году предстоит отремонтировать участок протяженностью 1,9 км.
Здесь расположено множество достопримечательностей и памятников архитектуры, а также гостиничных комплексов и гостевых домов. Отдельное внимание уделят повышению безопасности дорожного движения: на перекрестке улиц Ленина – Кремлевская заменят светофор, выполнят устройство посадочных площадок и пешеходных переходов, установят новые дорожные знаки и нанесут разметку.
Скоро город отметит свое тысячелетие. «Суздаль преобразится не только внешне. Он должен стать образцом города с высоким уровнем жизни людей ― красивый, гармоничный, с отличной социальной инфраструктурой и суперсовременным комплексом жизнеобеспечения. При этом должна быть полностью сохранена атмосфера древнего музея под открытым небом», ― уверен губернатор Владимирской области Владимир Сипягин.
Отметим, что за два предыдущих года реализации нацпроекта подрядные организации уже отремонтировали 400 туристических маршрутов.
«Положительные изменения, которые привнес национальный проект «Безопасные качественные дороги», жители нашей страны видят собственными глазами, ― говорит заместитель руководителя Федерального дорожного агентства Игорь Костюченко. ― В регионах обновляются трассы, которые не ремонтировались десятилетиями, возводятся новые магистрали и путепроводы, строятся обходы городов. И все это, безусловно, делается для того, чтобы достичь нашей главной цели, ― повысить уровень жизни людей как в больших городах, так и в отдаленных населенных пунктах. Вся наша работа направлена именно на это».
В целом, в 2021 году благодаря национальному проекту «Безопасные качественные дороги» в 84 регионах России и 105 крупнейших городских агломерациях в нормативное состояние планируют привести около 5,7 тыс. объектов общей протяженностью 15,5 тыс. км.