Самые доходные новостройки – в Санкт-Петербурге, самые богатые инвесторы – в Москве
Инвестиционная покупка новостройки в Санкт-Петербурге в среднем приносит частному инвестору 28% от вложений, тогда как в Москве – лишь 23%, а в Новой Москве – 25%. При этом на одного московского инвестора в среднем приходится – 1,3 объекта, а в северной столице – 1,2.
Об этом рассказали специалисты аналитического сервиса Пульс Продаж Новостроек, проанализировав сделки, прошедшие на первичном рынке жилья Московского и Санкт-Петербургского регионов, начиная с 2015 года (1,3 млн. сделок в 803 проектах).
В данном исследовании сделка относилась к категории «инвестиционной», если объект в новостройке приобретался физическим лицом на этапе строительства и был продан так же до ввода дома в эксплуатацию. В соответствии с данным критерием доля инвестиционных сделок в разные годы колебалась от 2-4% до 9-12% и на сегодняшний день оценивается в 6-7%.
Новостройки побеждают банки
Как показало исследование, от покупки объекта до его перепродажи в среднем проходит 17 месяцев. За этот период инвестор увеличивает вложенные средства примерно на четверть. Если учесть расходы на комиссию брокеру (примерно 2%) и уплату налога (НДФЛ, 13%), то прибыль от сделки составляет в среднем 19% за весь период владения или 14% годовых.
«Эти данные наглядно показывают, насколько вложения в недвижимость выгоднее банковских вкладов, - говорит директор Пульса Продаж Новостроек Артем Советников. – Доходность в 14% в разы превышает доходы по депозитам».
Доходный Петербург
Если рассматривать изученные регионы, то максимальная доходность оказалась в Санкт-Петербурге. Здесь частный инвестор за 17 месяцев получает в среднем «прибавку» в 28%. За вычетом НДФЛ и брокерской комиссии его доход составит 22% (или 15% годовых). А Москва, которая традиционно считается самым «прибыльным» городом в любом бизнесе, занимает в рейтинге доходности изученных регионов лишь третье место. Здесь спекулятивная сделка с новостройкой приносит в среднем 23% (с учетом НДФЛ и комиссии брокеру – 18%). Столько же сможет получить инвестор в Московской области. А вот Новая Москва опережает первопрестольную - 25% (19% с учетом НДФЛ и комиссии брокеру). Аутсайдером является Ленинградская область. Вложения в местные новостройки через 17 месяцев увеличат капитал инвестора лишь на 21% (16% с учетом НДФЛ и комиссии брокеру).
«Пакетные» инвестиции
По данным Пульса Продаж Новостроек, примерно каждый четвертый покупатель-инвестор приобретает 2 и более квартир. При этом подавляющее большинство (99%) покупают недвижимость в одном ЖК, и лишь 1 из 100 приобретает квартиры в нескольких проектах.
Для тех, кто вкладывается сразу в несколько проектов, средний «инвестиционный пакет» состоит из 21 сделки в трех разных жилых комплексах. При этом 29% -это сделки по приобретению студии, 38% - покупки однокомнатных квартир и 26% - двухкомнатных.
Несмотря на меньшую доходность, инвесторы, приобретающие сразу несколько объектов, в большей степени сосредоточены в Москве. На одного московского инвестора приходится – 1,3 объекта, для Санкт-Петербурга и Московской области этот коэффициент составляет 1,2, в Новой Москве и Ленинградской области - 1,1.
По словам Артема Советникова, некоторое преобладание инвесторов с большим количеством картир в столице связано, скорее всего, с более высокими финансовыми возможностями жителей этого города.
Рост себестоимости строительства в 1,5 раза за последние полгода приведёт к повышению цен на жильё до конца года. В зависимости от состояния спроса цены на жильё вырастут до 20 тыс. рублей за квадратный метр.
По данным ГК «СК ПСП», за последние полгода стоимость почти всех строительных материалов выросла в 1,5-3 раза. Так, цена железа, арматуры и утеплителя увеличилась в 2 раза, фанеры для опалубки – в 3 раза. Поскольку расходы на строительные материалы в общем объёме затрат на СМР составляют порядка 60-70%, себестоимость строительства увеличилась примерно в 1,5 раза. В денежном эквиваленте это составляет около 20 тыс. рублей за кв. м.
«На жилых комплексах в высокой стадии подорожание материалов отразилось не сильно, однако строительство новых проектов уже ведётся по совсем другим ценам. – комментирует Дмитрий Плавник, руководитель ГК «СК ПСП». – Если ещё полгода назад при строительстве проектов, например, эконом-класса можно было уложиться в 40 тыс. рублей за кв. м, то сейчас себестоимость метра уже превышает 60 тыс. рублей. В течение последнего года мы наблюдаем беспрецедентный рост цен на жильё, обусловленный высоким спросом, стимулированным льготной ипотекой и низким курсом рубля, на фоне ограниченного предложения. Однако уже до конца года вне зависимости от конъюнктуры рынка случится очередное повышение цен на квартиры, обусловленное ростом себестоимости строительства. На сколько именно вырастет стоимость продаж, пока сказать сложно. Если спрос будет сильно опережать предложение, разница в себестоимости полностью ляжет на покупателей, в противном случае часть расходов девелоперы могут взять на себя. Таким образом, при худшем сценарии цены на жильё вырастут ещё на 20 тыс. рублей за кв. м».
Эксперты отмечают, что основным толчком роста цен на строительные материалы послужил конфликт Китая и Австралии, из-за которого взлетела стоимость железа. В последствии рынок отреагировал ростом цен и на другие стройматериалы.