В Петербурге рядом с метро «Черная речка» хотят воссоздать дачу графа Павла Строганова
В Строгановском саду Приморского района хотят воссоздать дачу графа Павла Строганова, а Ушаковскую набережную – благоустроить.
Дача, построенная по проекту архитектора Андрея Воронихина, украсила территорию в XVIII веке, а уже к XX веку оказалась разобрана, вместе с двумя прилегающими небольшими одноэтажными домиками. Тем временем компания «Концерн «Питер» планирует вдохнуть в территорию современного сада новую жизнь, вернув историческую дачу вместе с пристройками к ней. Если более конкретно, то речь об Ушаковской набережной – территории между домами №9, корпус 1 и 2 и домом 17/1.
Отказаться от новодела
Сегодня за садом ухаживает администрация Приморского района. После обращения в Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП) там получили задание от ведомства на проведение комплексных научных исследований сада, разработку проекта его реставрации, а также преображение композиции сада, приведение в порядок деревьев и кустарников. Кроме того, в нем планировалось обустроить освещение и установить малые архитектурные формы.
В том числе должны были провести археологические обследования восточной части сада, где когда-то и стояла дача Павла Строганова. Эта работа должна лечь в основу проекта ее воссоздания.
«Специалисты провели эту работу, чтобы выявить следы существования главного дома и боковых флигелей постройки. Тогда удалось раскрыть фундаменты и основного здания, и пристроек. Сохранилось большое количество иконографии и других архивных исторических материалов, связанных с дачей», – рассказал «Петербургскому дневнику» представитель компании, пожелавший остаться анонимным. – Затем мы с коллегами разработали эскизный проект будущей Строгановской дачи для компании, он им понравился. Сейчас они буквально бьются за разработку и реализацию проекта с городскими властями. Пока получается с трудом».
Реализовать идею в жизнь не получается сразу по нескольким причинам. Дело в том, что КГИОП рассматривает воссоздание дачи Строганова как появление объекта капитального строительства, другими словами, создание новодела, а это противоречит федеральному закону об объектах культурного наследия.
«Проведение земляных работ на участке археологического памятника (речь о сохранившихся исторических конструкциях дачи. – прим. ред.) может затронуть культурные слои выявленного объекта культурного наследия и способствовать их разрушению. Подобная работа не может быть направлена на сохранение объекта», – рассказали в КГИОП.
К тому же участок находится в саду, который включен в перечень зеленых насаждений общего пользования (ЗНОП), а этот факт ставит крест на строительстве новых объектов на территории.
Шахта посреди сада
Правда, исключение из правил ЗНОП – шахты канализационных коллекторов. И здесь инвестор опять «запнулся».
«Вместе с нашей историко-культурной экспертизой на рассмотрение в КГИОП подали еще одну, связанную со строительством тоннельного канализационного коллектора. Он пройдет на глубине 60 метров, при этом один из его выходов появится в Строгановском саду», – рассказывает представитель компании «Концерн «Питер».
Как рассказали в ГУП «Водоканал», речь о строительстве III очереди дублера тоннельного канализационного коллектора площади Мужества, от узла шахт Выборгского коллектора до шахты Главного коллектора. Последняя действующая как раз находится в Строгановском саду.
«Сейчас идет работа по его проектированию. Ее планируется закончить в этом году. Строительно-монтажные работы намечены на период 2022-2025 года. Работы выполнят в соответствии с согласованным проектом и при наличии положительного заключения государственной экспертизы по проекту», – рассказали в ГУП «Водоканал».
При этом там отметили: все технические решения, связанные со строительством коллектора, определят после завершения проектирования.
Музей, представительство и набережная
К слову, помимо воссоздания дачи, инвестор планирует вдохнуть новую жизнь в Ушаковскую набережную, а если конкретнее – в участок со стороны будущей исторической дачи.
«В одном из флигелей компания планирует открыть музей архитектора Андрея Воронихина, а главное здание и соседний флигель – приспособить под собственные нужды: речь идет о размещении нашего представительства», – рассказывает представитель компании. – В Горном университете, который проектировал зодчий, сохранился большой материал, связанный с ним. Он оставил после себя огромное наследие: Казанский собор, здание Горного университета, Константиновский дворец, где работал над подвалами, интерьеры Строгановского дворца. Он достоин того, чтобы его память была увековечена».
Отметим, что инвестор все-таки рассчитывает найти общий язык с городскими властями. Ведь размер инвестиций для Петербурга в случае реализации проекта может достигнуть полутора миллиардов рублей в год.
Получится ли у компании реализовать идею в жизнь, пока остается под вопросом. В КГИОП рассматривают возможность предать сохранившимся конструкциям дачи графа Павла Строганова статус археологического памятника федерального значения. Конечно, если в этом будет необходимость. Для этого могут провести археологические раскопки и последующую историко-культурную экспертизу.
Петербургские застройщики поставили перед градозащитниками вопрос ребром: с разрушающимися памятниками надо что-то делать, или придется ждать, когда все разрушится окончательно.
В рамках онлайн-дискуссии «Девелопмент vs градозащита: Петербург в поисках баланса», организованной изданием «Новый проспект» и «Retrogradu.Net — Архитектура Петербурга», можно было в очередной раз убедиться: градозащитники и застройщики по-разному смотрят на проблемы сохранения объектов культурного наследия, развития исторического центра Петербурга. Общего языка дискутанты не нашли.
Как отмечают девелоперы, проектов по приспособлению объектов культурного наследия в центре Петербурга появляется все меньше. Нередко инвесторы отказываются от проектов, уже вложившись в них: после вмешательства градозащитников и серии судов проект становится нерентабельным.
«У нас инвесторов из центра города выжили. Сегодня в центре нет ни одного масштабного инвестиционного проекта на стадии реализации. Аракчеевские казармы, Конюшенное ведомство, возьмите любой крупный инвестиционный проект в центре города за последние пять лет – все остановлены», - заявил Виталий Никифоровский, вице-президент, совладелец ГК Springald.
Застройщики готовы работать в рамках законодательства, которое считают довольно жестким, но в котором в то же время отсутствует конкретика. Ольга Батура, руководитель практики недвижимости и ГЧП юридической фирмы «Дювернуа Лигал», приводит пример: от объекта осталось 10-20%, а требования власти устанавливают настолько жесткие, что проект становится нерентабельным.
Недоговороспособность налицо
«Мы открыты к диалогу, а строители – нет», - утверждает Ярослав Костров, основатель общественного движения «Центральный район за комфортную среду обитания». По его словам, застройщики идут на диалог только тогда, когда им это выгодно.
Однако Павел Шапчиц, градозащитник, юрист ООО «ААГ Лигал», полагает, что диалог с девелоперами – достаточно сомнительная штука. Потому что у девелоперов один интерес – извлечь максимальную прибыль.
Градозащитников много, их состав неоднороден. «Есть эксперты, есть «градонападающие», есть реальные градозащитники, есть политики-популисты…», - перечислил Никита Явейн, руководитель «Студия-44».
«Как можно достичь консенсуса, если группы разнородные?», - интересуется Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры».
Видимо, поэтому у каждого эксперта – своя точка зрения. Например, Явейн и Некрестьянов полагают, что диалог нужен. Михаил Ривлин, заместитель председателя правления инвестиционно-девелоперской компании «Охта Групп», уверен, что заочный диалог происходит, а появление градозащитников в начале века принесло определенную пользу. «Другое дело, что в более поздний период борьба с девелоперскими проектами превратилась в спорт, и каждый стремится навешать больше звездочек на фюзеляж. Нередко градозащитные группы смотрят не на суть проекта, а есть ли к чему придраться. Такой подход носит деструктивный характер, но девелоперы вынуждены с ним считаться», - добавил он.
Компания Springald, объявил Никифоровский, в диалоге с так называемой «градозащитой» использует принцип трех «не»: не с кем разговаривать, незачем и не о чем. ««Градозащитное» сообщество настолько раздроблено, что к какому бы объекту мы не приступили, сразу появляется кто-то с предложением договориться. Говорят, дайте нам 5, 10, 20 тысяч евро, и не будет плакатов, митингов, судов, мы разойдемся мирно. Естественно, мы ни с кем ни о чем не договариваемся», - заключил он.
По поводу неоднородности градозащитных групп Шапчиц заявил: объединение градозащитников нецелесообразно и невозможно, оно привело бы к раздраю. У каждой группы свои взгляды. Общая цель – защита публичных интересов, поэтому необходимо повышать информированность и грамотность петербуржцев, которые становятся все более равнодушны к состоянию городской среды.
На фото: Аркчеевские казармы (Фото: Фонтанка.ру)
Взаимные претензии
И застройщики, и градозащитники подозревают друг друга в разных грехах, в том числе во лжи. Например, Эдуард Тиктинский, президент Группы RBI, указывая, что часть градозащитников совсем не разбирается в предмете, полагает: у этих граждан нет цели, они ведут борьбу ради борьбы. «Нет диалога между градозащитниками и девелоперами», - констатирует он.
«Диалог не должен начинаться со лжи», - припечатал Костров.
Нередко споры идут вокруг даты постройки. Явейн утверждает, что определить год постройки сложно в силу множества причин и отсутствия методики, поэтому используются данные ПИБов.
Костров тут же обвинил застройщиков в коррупции. В частности, якобы застройщики «заносят деньги в ПИБ». Он также привел в пример Аракчеевские казармы. По его версии, уже после судов застройщик «занял денег и изменил закон». За все время мнением жителей никто не поинтересовался.
Градозащитник назвал застройщиков «обычными акулами».
Костров уверен, что Аракчеевские казармы (к объекту с 2013 года пытаются подступиться инвесторы) должны быть восстановлен за счет государства: здесь надо организовать музей и разбить парк.
В этом случае, судя по всему, объяснения о том, что у участка есть частный владелец, который может распоряжаться землей не так, как хочется конкретному градозащитнику, а у государства нет средств на восстановление, не работают.
«Концепция градозащитников: надо вернуть все государству, сделать музеи, культурные пространства, зеленую зону. А что касается диалога, общественного баланса – это случится не скоро. Подождем, когда начнут падать прекрасные дома, тогда что-то изменится», - подытожил Некрестьянов.
Суды на потоке
Претензии градозащитников часто рассматриваются в судах.
«Документацию не предоставляют – конечно, мы идем в суд», - говорит Костров.
И хотя дело можно не доводить до суда, судиться градозащитники не боятся. Даже если в иске будет отказано, расходы невелики, пояснил Шапчиц.
Количество судебных тяжб можно сократить, если застройщики будут добровольно проводить общественные обсуждения еще до выдачи разрешения на строительство, полагает он, но переводит стрелки на власть: «Главный игрок – государственный орган, который задает регулирование. Государственный орган представляет не население, а застройщиков, это видно по риторике чиновников КГИОП. Пока не получим подотчетных жителям органов власти, будем сталкиваться с конфликтами».
На фото: Конюшенное ведомство (Фото: Фонтанка.ру)
Нужна защита от саморазрушения
Между тем, многие объекты культурного наследия, на которые претендовали застройщики, по-прежнему разрушаются: инвесторы или не могут начать там работы, или вовсе уходят. Не только благодаря усилиям «защитников», но также позиции властей.
«Уже ничего не осталось от дома, но мы не можем дешево отдать уже три года. Уже нечем торговать, но все бояться продешевить», - указывает Явейн.
«Все мы видели, как горела Невская мануфактура. И это цветочки. Городу повезло, что сгорела промышленная застройка. Я вам могу показать в центре Петербурга целые кварталы жилой застройки с деревянными перекрытиями, с захламлёнными коммунальными квартирами. И если там что-то полыхнет, будет сначала очень зрелищно, а потом очень печально», - предупреждает Никифоровский.
Как отметила Елена Бодрова, исполнительный директор Российской гильдии управляющих и девелоперов, пока окрестных жителей все устраивает. Но в центре в ближайшие десять лет станет жить некомфортно.
«От чего защитили Конюшенное ведомство? От инвестора? Прошло несколько лет, кто и когда его восстановит?», - осведомился Некрестьянов.
По его мнению, если у государства есть деньги – пусть государство приведет памятники в порядок, или будем ждать, пока все разрушится.
Ривлина удивляет, что все выступления градозащитников направлены против проектов, причем не все их требования конструктивны. Но ни один проект градозащитники не поддержали.
Явейн соглашается с коллегой. По его словам, градозащитники на западе организуют фонды, берут объекты, что-то делают – не говорят, а делают. «Переламывайте себя. Я понимаю, все вокруг дерьмо, одни вы хорошие. Но наградите кого-то за лучший проект. Нужны положительные примеры», - обратился Явейн к градозащитникам.
По мнению Ривлина, некая цель градозащитников уже достигнута: вседозволенности нету. Но надо развиваться дальше. «Нужен новый девиз – изменения, реновация, защита города от саморазрушения», - призвал он.
Как исправить ситуацию
Участники дискуссии знают некоторое количество рецептов, которые могут сгладить конфликты или даже избежать их.
Во-первых, необходимо поправить федеральный закон о защите объектов культурного наследия. Многие эксперты полагают, что в нем уже заложена «презумпция виновности» застройщиков. От обвинения застройщиков можно уйти, если, в частности, прописать законодательно, что такое «приспособление объекта культурного наследия».
Во-вторых, нужна прозрачность процесса, открытая документация по проекту на ранних стадиях, открытые конкурсы.
В-третьих, надо чаще отдавать памятники инвесторам за рубль, что удешевляет проект.
Одновременно Шапчиц предлагает упростить изъятие памятника у нерадивого владельца и ужесточить охранные обязательства.
Некрестьянов считает необходимым установить срок для оспаривания документации – сегодня, например, оспариваются решения пятилетней давности.
«У власти здесь должна быть ведущая роль в создании условий, финансировании, снятии ограничений, если они некритичны для города», - полагает Тиктинский.
А чтобы власть не дремала, пусть будут «психи в запасе», добавил Явейн.
Новости по теме: