Bonava впервые продаст строящуюся квартиру на аукционе
Шведский девелопер выставил на открытый аукцион квартиру в уникальном двухэтажном доме жилого комплекса Magnifika Residence в Красногвардейском районе. Впервые в Санкт-Петербурге на торгах будет реализована строящаяся недвижимость. Организатор торгов – Российский аукционный дом (РАД).
Малоэтажный дом в ЖК Magnifika — это эксклюзивный объект класса Residence+, расположенный на береговой линии реки Охты, вблизи видовых набережных Невы, в 10 минутах езды от центра города. Двухэтажное здание состоит всего из 4-х квартиры. Оно входит в пятый этап строительства Magnifika Residence и будет сдано в эксплуатацию в III квартале 2023 года. Ключи будут переданы покупателю до 31 декабря 2023 года. В данный момент здание уже заведено под крышу. Его готовность составляет 90 %.
На аукцион будет выставлена квартира площадью 114,19 кв. м, расположенная на втором этаже здания и обращенная на восток. Ее планировка включает просторный холл с окном и гардеробной, три спальни, два санузла, сауну и объединенную кухню-гостиную площадью 50 кв. м. Из гостиной жители смогут попасть на террасу площадью 16 кв. м с видом на пешеходную набережную Охты и ансамбль исторической усадьбы Уткина дача.
Квартира будет оснащена передовыми инженерными решениями — системой рекуперации воздуха, индивидуальной вентиляцией, отоплением с помощью теплых водяных полов, качественной тепло- и шумоизоляцией. Заранее предусмотрено место для установки кондиционера. Квартира будет передаваться с базовой белой отделкой. Также покупатель сможет заказать полную отделку Residence Lux, разработанную специально для этих квартир.
Парадная на 4 квартиры оборудована лифтом, ведущим в подземный паркинг. Будущим собственникам гарантирована возможность приобретения двух ближайших к лифту машиномест и кладовой.
«Bonava опробует новый механизм продажи эксклюзивных квартир, расположенных в уникальном корпусе проекта Magnifika, установив рыночную цену посредством аукциона. Сотрудничество с Российским аукционным домом позволяет нам быть уверенными в том, что аукцион будет организован в соответствии с высочайшими профессиональными стандартами. Мы считаем, что сейчас самое подходящее время опробовать новый способ продажи уникальных объектов, представляющих особый интерес для наших клиентов», - прокомментировал Майкл Бьёрклунд, председатель совета директоров ООО «Бонава Санкт-Петербург».
Торги пройдут на электронной торговой площадке Российского аукционного дома (РАД) – ЭТП–Lot-online. Заявки на участие принимаются до 30 мая. Формат голландского аукциона не предполагает ставок от участников: площадка запустит таймер торгов 31 мая, через заданный промежуток времени установленная цена лота будет понижаться на один шаг
аукциона до тех пор, пока не вступит в действие пороговая цена. После первой оферты аукцион перейдет из голландского в классическую форму на повышение с борьбой ставок от участников торгов. Стартовая цена составит 39,9 млн рублей. Минимальная цена – 29,9 млн рублей.
«Голландские аукционы это - новая практика в сегменте продажи недвижимости, уже доказавшая свою эффективность. Потенциальная возможность купить объект с существенным дисконтом привлекает на торги покупателей, а конкуренция между ними обеспечивает рост цены. На растущем рынке жилищного строительства, в условиях ажиотажного спроса на недвижимость со стороны «бегущих от депозитов» покупателей, этот инструмент позволяет достичь великолепных результатов», – говорит Андрей Степаненко, генеральный директор АО «Российский аукционный дом».
Практика продажи на аукционе уникальной недвижимости широко распространена в Англии и США. Торги позволяют определить справедливую цену для объектов, аналогов которым мало или нет на рынке. Ранее в Санкт-Петербурге и Москве реализовывали на торгах только готовую недвижимость верхнего ценового сегмента: квартиры с панорамными видами, пентхаусы, мансардные лофты, апартаменты в исторических особняках. Однако, Bonava станет первым девелопером, выставившим на аукцион эксклюзивную строящуюся недвижимость.
Дочерняя структура «Ростеха» после десятков исков от КГИОПа решила все же продать 12 исторических зданий в Шуваловском парке. Усадьбу Шуваловых (Воронцовой-Дашковой Е. А.) выставили на аукцион с начальной ценой в 366 млн рублей.
Торги проводит Российский аукционный дом. Объекты культурного наследия могут уйти с молотка уже в середине мая. Как стало известно, у владельца Всероссийского научно-исследовательского института токов высокой частоты имени Вологдина больше нет необходимости содержать строения из-за реорганизации НИИ, да и денег на работы нет. Всего в лоте 13 объектов в Шуваловском парке, из которых один земельный участок и 12 зданий, построенных в середине XIX–XX веков, в их числе шесть объектов культурного наследия в бывшем имении графов Шуваловых. Среди главных объектов — Большой дворец, Малый дворец («Белый дом»), Конный двор («Ферма»), Бывший дом садовника, Туфовая арка. Последняя сейчас замурована с обеих сторон и превращена в склад.
Общая площадь объектов — 14 844 квадратных метра. Сумма задатка: 36,6 млн рублей, с шагом превышения в 3 млн рублей. Продавцом выступает Всероссийский научно-исследовательский институт токов высокой частоты имени Вологдина (ВНИИТВЧ) — структура корпорации «Ростех». От учреждения, основанного в 1947 году и внесшего в свое время большой вклад в развитие промышленности, осталось только название. Некогда закрытые корпуса, где рождалась наука, стали доступны для арендаторов, а теперь могут и сменить самого владельца. Заявки на аукцион начали принимать в начале апреля, прием продлится до 12 мая. Рассмотрят их 14 мая, а предложения — 18 мая.
В перспективах использования собственник указывает на необходимость проведения работ: здания, входящие в состав ансамбля усадьбы Шуваловых, требуют комплексных реставрационных работ, а производственные постройки советского периода можно приспособить под современное использование. В дальнейшем объект можно использовать под культурно-досуговую деятельность и различные мероприятия.
Как рассказал генеральный директор ВНИИТВЧ Олег Громов, институт, несмотря на аукцион, намерен привлечь профильного инвестора, который займется реставрацией.
«Интерес к усадьбе Шуваловых всегда был высоким, и он продолжает расти. Понимая важность сохранения исторического наследия страны, мы инициировали комплекс мер по возрождению этого памятника архитектуры. В частности, на базе имущественного комплекса АО ВНИИТВЧ реализуется проект организации нового выставочного пространства «Усадьба графов Шуваловых», организуются экскурсии. Также есть решение о привлечении профильного инвестора, который возьмет на себя обязательства по восстановлению исторического комплекса или продолжит уже начатые работы по созданию на его базе мультифункционального культурного пространства», — сказал он.
Собеседник, осведомленный о деятельности ВНИИТВЧ, рассказал, что фактически сейчас институт не функционирует, и денег на реставрационные работы просто нет. Согласно данным СПАРК, в прошлом году научно-исследовательский институт ушел в минус на 10,7 млн рублей. Однако в свое время проблема была связана даже не с этим. Основное имущество ВНИИТВЧ находится как раз в парке, «но сотрудники института не обладают знаниями для реставрации столь сложных объектов и объявляли конкурс, чтобы найти подрядчика, но на него никто не пришел».
НИИ также просил помощи у Министерства культуры РФ, «потому что подобные ансамбли не каждый подрядчик сможет осилить», но ее не получил. Учреждению эксперты объясняли, что реставрация такого объекта требует высокой квалификации специалистов, особенно при работе с деревянными конструкциями. Там добавили, что несмотря на объявленный аукцион, институт продолжает решать вопросы по реставрации, «потому что никто с нас ответственности не снимал, и пока мы все еще собственник».
Как рассказал Станислав По, который арендует у НИИ небольшое строение, где держит кафе, он заинтересован в том, чтобы в парк пришел «нормальный собственник». Предприниматель уверен, что институт просто убирает с себя головную боль и хочет передать ее другому, так как именно в результате его обращения с объектами исторические здания находятся в «плачевном состоянии».
«Я вот прямо сейчас смотрю на усадьбу, здание не законсервировано, все двери открыты. Можно зайти в него и понять, что оно умирает».
Парк, как утверждает Станислав По, излюбленное место у молодых семей, которые гуляют с детьми, а также у пенсионеров и других местных жителей.
«На севере города нет ничего подобного, а этот парк по статусу не отличается от Павловского парка или Царскосельского», — продолжает он. - Сейчас кто-то купит эти объекты и не поймет, что с ними делать. Я вот ставлю себя на место покупателя, к примеру, у меня есть возможность купить комплекс исторических зданий за 360 млн рублей. Деньги большие, но для кого-то это может быть посильная сумма. Первый шаг — раскадастрировать землю и использовать по возможности площадку для монетизации. Потом мне наше государство скажет, что нужна реставрация под конкретный исторический год, паркет в полосочку и озеленение. А это еще несколько миллионов. История затянется на долгие годы и, скорее всего, закончится банкротством. Аукцион повторится, а здания будут выглядеть еще хуже прежнего».
Он предполагает, что объекты могут выполнять социальные функции. К примеру, здесь, по его словам, можно разместить дом для пожилых или филиал музея, а также устраивать выставки или организовать галерею.
С точки зрения продажи проект непростой, убежден управляющий партнер Rusland SP Андрей Бойков. По его словам, такие объекты продаются тяжело и небыстро, а чтобы привести эту зону в порядок, в том числе выполнить обязательства по реставрации, потребуется потратить сумму, аналогичную стоимости продажи актива.
«В данном случае речи о строительстве классических коммерческих или жилых объектов не идёт. Поэтому здесь нужен инвестор с фантазией. Участок находится частично в рекреационной, частично в деловой зоне. В Шуваловский парк люди приезжают ради отдыха, соответственно, такой направленности проект и нужно делать», — сказал он.
Эксперт видит некий микс функций — общественное пространство для проведения семейного досуга, объекты для выставочной деятельности и проведения различных мероприятий, спортивные сооружения.
«Безусловно, потребуются заведения общепита. В условно-разрешенных видах по участку указана также гостиничная функция, поэтому частично объекты на территории можно использовать под гостиничное размещение», — добавил Андрей Бойков.
По словам генерального директора консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg Николая Пашкова, из-за того, что усадьба является историческим объектом, ограничений по нему много, и поэтому будущему владельцу стоит заручиться поддержкой Смольного.
«В периферийном районе уместнее всего будет переделать под объект с рекреационной функцией. Но для столь масштабного проекта стоит заручиться поддержкой государства, поскольку реставрация памятников — процесс затратный, а многие рекреационные функции не являются доходными. Перспектива нового девелопмента и преобразование комплекса зданий во что-то коммерчески эффективное сомнительна», — считает Николай Пашков.
О ситуации знают и высокопоставленные чиновники из Смольного. Вице-губернатор Борис Пиотровский, который курирует культурный блок, но не отвечает за КГИОП, оказался обеспокоен проблемной усадьбой.
«Борис Пиотровский с председателем КГИОП Сергеем Макаровым внимательно следят за ситуацией с усадьбой Шуваловых. Подчеркнем, что в отношении памятника в 2021 году запланировано утверждение охранного обязательства по новой форме, установленной Министерством культуры РФ. В данное охранное обязательство будут включены требования относительно проведения конкретных работ по сохранению памятника и сроки их выполнения, определенные на основании актуальных сведений о техническом состоянии объекта и с учетом существующих судебных актов», — сообщили в аппарате Бориса Пиотровского.
Там напомнили, что вне зависимости от наличия или отсутствия охранных обязательств собственники всех объектов культурного наследия обязаны соблюдать требования Федерального закона. Он обязывает согласовывать в объектах с уполномоченным органом охраны любые работы по обеспечению сохранности предметов охраны и недопустимости сноса объектов культурного наследия.
В комитете по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры рассказали буквально хронологию проблем в Шуваловском парке с ВНИИТВЧ.
В пользовании института в настоящий момент находятся Большой дворец, Малый дворец («Белый дом»), Парк Шуваловский с двенадцатью прудами и гидросооружениями, Туфовая арка (Руины), Дом садовника и Конный двор («Ферма»), входящие в состав ансамбля «Парголово». С 2007 по 2015 год тридцатью решениями арбитражного суда с АО ВНИИТВЧ взысканы неустойки за нарушения условий охранных обязательств на общую сумму более 250 тыс. рублей. В 2016 году КГИОП по запросам НИИ выдал задание на проведение работ по сохранению данных объектов. До настоящего времени проектная документация на их проведение так и не поступила. В том же году произошла реорганизация института и поступила информация о его отказе в содержании большей части территории Шуваловского парка, которая в итоге перешла в собственность Петербурга.
В 2018 году в отношении института было возбуждено семь административных дел о плохом содержании объектов культурного наследия. За это балансодержатель памятника был оштрафован судом на 1,4 млн рублей. Кроме того, в арбитражный суд КГИОП направил еще восемь исковых заявлений к АО ВНИИТВЧ о взыскании неустоек и о понуждении исполнить обязательства сохранить объекты. Территорию с этого момента за счет городских средств стало убирать АО СПП «Выборгское».
В прошлом году специалисты комитета выявили, что без согласования институт произвел работы по вырубке деревьев и установил кафе и палатки. Был вновь составлен административный протокол и предъявлена претензия об уплате неустойки и необходимости устранить нарушения — выполнить работы по демонтажу незаконно возведенных сооружений и восстановлению нарушенного благоустройства парка.
«В связи с тем, что АО ВНИИТВЧ не справлялось с содержанием парка, КГИОП с 2007 года неоднократно поднимал вопрос о передаче Шуваловского парка из федеральной собственности в собственность Санкт-Петербурга», — сообщили в комитете.
При этом на территории парка, по данным КГИОП, находятся объекты культурного наследия, которые, по сути, никому не принадлежат — «Скамья каменная», «Холодная баня» (руины), «Лестница каменная». По этому поводу комитет обратился в администрацию Выборгского района и комитет имущественных отношений с просьбой о включении указанных объектов в Реестр собственности Петербурга.
Усадьба Шуваловых расположена на севере Петербурга, в самом центре Шуваловского парка. Земельный участок относится к объектам культурного наследия федерального значения «Усадьба Шуваловых» (Е. А. Воронцовой-Дашковой). Парк занимает 142 га к северу от реки Старожиловки, из них 136 га находятся в границах охраняемого объекта культурного наследия, то есть новое строительство там запрещено. В парке рельеф холмистый, много вековых елей. Там помимо выставленных на аукцион объектов расположены «Жёлтая дача» — деревянный особняк М. Месмахера, «Зеленая дача», 12 прудов, православная церковь святых апостолов Петра и Павла, склеп Адольфа Полье, Каменный мост, насыпная гора «Старый Парнас», гора «Новый Парнас», руины Холодной бани, штаб Карельского фронта. Все они включены в перечень объектов Всемирного культурного и природного наследия ЮНЕСКО. От некоторых НИИ уже успел избавиться и передать в частные руки.
В мае прошлого года в парке на торгах продали два здания. «Желтую дачу», которая является памятником регионального значения, приобрел предприниматель за 5,63 млн рублей при стартовой цене 4,3 млн рублей. Через пару месяцев ее снова выставили на торги, заниматься реставрацией и тратить на это целое состояние собственник не стал. На этот раз аукцион начался со стартовой ценой в 4,4 млн рублей и с шагом повышения 45 тыс. рублей. Цена поднялась до 7 млн 213 тысяч, выиграла дачу блогер Рада Русских. В интервью 47news она рассказала, что покупала именно из-за желания отреставрировать и сохранить объект. Работы оценила в 10 млн рублей. Также продали «Зеленую дачу», где в 2019 году произошел сильный пожар, ее приобрело физическое лицо за 9,2 млн при стартовой стоимости 3,9 млн рублей.