«Ростех» выставил на аукцион усадьбу Шуваловых
Дочерняя структура «Ростеха» после десятков исков от КГИОПа решила все же продать 12 исторических зданий в Шуваловском парке. Усадьбу Шуваловых (Воронцовой-Дашковой Е. А.) выставили на аукцион с начальной ценой в 366 млн рублей.
Торги проводит Российский аукционный дом. Объекты культурного наследия могут уйти с молотка уже в середине мая. Как стало известно, у владельца Всероссийского научно-исследовательского института токов высокой частоты имени Вологдина больше нет необходимости содержать строения из-за реорганизации НИИ, да и денег на работы нет. Всего в лоте 13 объектов в Шуваловском парке, из которых один земельный участок и 12 зданий, построенных в середине XIX–XX веков, в их числе шесть объектов культурного наследия в бывшем имении графов Шуваловых. Среди главных объектов — Большой дворец, Малый дворец («Белый дом»), Конный двор («Ферма»), Бывший дом садовника, Туфовая арка. Последняя сейчас замурована с обеих сторон и превращена в склад.
Общая площадь объектов — 14 844 квадратных метра. Сумма задатка: 36,6 млн рублей, с шагом превышения в 3 млн рублей. Продавцом выступает Всероссийский научно-исследовательский институт токов высокой частоты имени Вологдина (ВНИИТВЧ) — структура корпорации «Ростех». От учреждения, основанного в 1947 году и внесшего в свое время большой вклад в развитие промышленности, осталось только название. Некогда закрытые корпуса, где рождалась наука, стали доступны для арендаторов, а теперь могут и сменить самого владельца. Заявки на аукцион начали принимать в начале апреля, прием продлится до 12 мая. Рассмотрят их 14 мая, а предложения — 18 мая.
В перспективах использования собственник указывает на необходимость проведения работ: здания, входящие в состав ансамбля усадьбы Шуваловых, требуют комплексных реставрационных работ, а производственные постройки советского периода можно приспособить под современное использование. В дальнейшем объект можно использовать под культурно-досуговую деятельность и различные мероприятия.
Как рассказал генеральный директор ВНИИТВЧ Олег Громов, институт, несмотря на аукцион, намерен привлечь профильного инвестора, который займется реставрацией.
«Интерес к усадьбе Шуваловых всегда был высоким, и он продолжает расти. Понимая важность сохранения исторического наследия страны, мы инициировали комплекс мер по возрождению этого памятника архитектуры. В частности, на базе имущественного комплекса АО ВНИИТВЧ реализуется проект организации нового выставочного пространства «Усадьба графов Шуваловых», организуются экскурсии. Также есть решение о привлечении профильного инвестора, который возьмет на себя обязательства по восстановлению исторического комплекса или продолжит уже начатые работы по созданию на его базе мультифункционального культурного пространства», — сказал он.
Собеседник, осведомленный о деятельности ВНИИТВЧ, рассказал, что фактически сейчас институт не функционирует, и денег на реставрационные работы просто нет. Согласно данным СПАРК, в прошлом году научно-исследовательский институт ушел в минус на 10,7 млн рублей. Однако в свое время проблема была связана даже не с этим. Основное имущество ВНИИТВЧ находится как раз в парке, «но сотрудники института не обладают знаниями для реставрации столь сложных объектов и объявляли конкурс, чтобы найти подрядчика, но на него никто не пришел».
НИИ также просил помощи у Министерства культуры РФ, «потому что подобные ансамбли не каждый подрядчик сможет осилить», но ее не получил. Учреждению эксперты объясняли, что реставрация такого объекта требует высокой квалификации специалистов, особенно при работе с деревянными конструкциями. Там добавили, что несмотря на объявленный аукцион, институт продолжает решать вопросы по реставрации, «потому что никто с нас ответственности не снимал, и пока мы все еще собственник».
Как рассказал Станислав По, который арендует у НИИ небольшое строение, где держит кафе, он заинтересован в том, чтобы в парк пришел «нормальный собственник». Предприниматель уверен, что институт просто убирает с себя головную боль и хочет передать ее другому, так как именно в результате его обращения с объектами исторические здания находятся в «плачевном состоянии».
«Я вот прямо сейчас смотрю на усадьбу, здание не законсервировано, все двери открыты. Можно зайти в него и понять, что оно умирает».
Парк, как утверждает Станислав По, излюбленное место у молодых семей, которые гуляют с детьми, а также у пенсионеров и других местных жителей.
«На севере города нет ничего подобного, а этот парк по статусу не отличается от Павловского парка или Царскосельского», — продолжает он. - Сейчас кто-то купит эти объекты и не поймет, что с ними делать. Я вот ставлю себя на место покупателя, к примеру, у меня есть возможность купить комплекс исторических зданий за 360 млн рублей. Деньги большие, но для кого-то это может быть посильная сумма. Первый шаг — раскадастрировать землю и использовать по возможности площадку для монетизации. Потом мне наше государство скажет, что нужна реставрация под конкретный исторический год, паркет в полосочку и озеленение. А это еще несколько миллионов. История затянется на долгие годы и, скорее всего, закончится банкротством. Аукцион повторится, а здания будут выглядеть еще хуже прежнего».
Он предполагает, что объекты могут выполнять социальные функции. К примеру, здесь, по его словам, можно разместить дом для пожилых или филиал музея, а также устраивать выставки или организовать галерею.
С точки зрения продажи проект непростой, убежден управляющий партнер Rusland SP Андрей Бойков. По его словам, такие объекты продаются тяжело и небыстро, а чтобы привести эту зону в порядок, в том числе выполнить обязательства по реставрации, потребуется потратить сумму, аналогичную стоимости продажи актива.
«В данном случае речи о строительстве классических коммерческих или жилых объектов не идёт. Поэтому здесь нужен инвестор с фантазией. Участок находится частично в рекреационной, частично в деловой зоне. В Шуваловский парк люди приезжают ради отдыха, соответственно, такой направленности проект и нужно делать», — сказал он.
Эксперт видит некий микс функций — общественное пространство для проведения семейного досуга, объекты для выставочной деятельности и проведения различных мероприятий, спортивные сооружения.
«Безусловно, потребуются заведения общепита. В условно-разрешенных видах по участку указана также гостиничная функция, поэтому частично объекты на территории можно использовать под гостиничное размещение», — добавил Андрей Бойков.
По словам генерального директора консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg Николая Пашкова, из-за того, что усадьба является историческим объектом, ограничений по нему много, и поэтому будущему владельцу стоит заручиться поддержкой Смольного.
«В периферийном районе уместнее всего будет переделать под объект с рекреационной функцией. Но для столь масштабного проекта стоит заручиться поддержкой государства, поскольку реставрация памятников — процесс затратный, а многие рекреационные функции не являются доходными. Перспектива нового девелопмента и преобразование комплекса зданий во что-то коммерчески эффективное сомнительна», — считает Николай Пашков.
О ситуации знают и высокопоставленные чиновники из Смольного. Вице-губернатор Борис Пиотровский, который курирует культурный блок, но не отвечает за КГИОП, оказался обеспокоен проблемной усадьбой.
«Борис Пиотровский с председателем КГИОП Сергеем Макаровым внимательно следят за ситуацией с усадьбой Шуваловых. Подчеркнем, что в отношении памятника в 2021 году запланировано утверждение охранного обязательства по новой форме, установленной Министерством культуры РФ. В данное охранное обязательство будут включены требования относительно проведения конкретных работ по сохранению памятника и сроки их выполнения, определенные на основании актуальных сведений о техническом состоянии объекта и с учетом существующих судебных актов», — сообщили в аппарате Бориса Пиотровского.
Там напомнили, что вне зависимости от наличия или отсутствия охранных обязательств собственники всех объектов культурного наследия обязаны соблюдать требования Федерального закона. Он обязывает согласовывать в объектах с уполномоченным органом охраны любые работы по обеспечению сохранности предметов охраны и недопустимости сноса объектов культурного наследия.
В комитете по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры рассказали буквально хронологию проблем в Шуваловском парке с ВНИИТВЧ.
В пользовании института в настоящий момент находятся Большой дворец, Малый дворец («Белый дом»), Парк Шуваловский с двенадцатью прудами и гидросооружениями, Туфовая арка (Руины), Дом садовника и Конный двор («Ферма»), входящие в состав ансамбля «Парголово». С 2007 по 2015 год тридцатью решениями арбитражного суда с АО ВНИИТВЧ взысканы неустойки за нарушения условий охранных обязательств на общую сумму более 250 тыс. рублей. В 2016 году КГИОП по запросам НИИ выдал задание на проведение работ по сохранению данных объектов. До настоящего времени проектная документация на их проведение так и не поступила. В том же году произошла реорганизация института и поступила информация о его отказе в содержании большей части территории Шуваловского парка, которая в итоге перешла в собственность Петербурга.
В 2018 году в отношении института было возбуждено семь административных дел о плохом содержании объектов культурного наследия. За это балансодержатель памятника был оштрафован судом на 1,4 млн рублей. Кроме того, в арбитражный суд КГИОП направил еще восемь исковых заявлений к АО ВНИИТВЧ о взыскании неустоек и о понуждении исполнить обязательства сохранить объекты. Территорию с этого момента за счет городских средств стало убирать АО СПП «Выборгское».
В прошлом году специалисты комитета выявили, что без согласования институт произвел работы по вырубке деревьев и установил кафе и палатки. Был вновь составлен административный протокол и предъявлена претензия об уплате неустойки и необходимости устранить нарушения — выполнить работы по демонтажу незаконно возведенных сооружений и восстановлению нарушенного благоустройства парка.
«В связи с тем, что АО ВНИИТВЧ не справлялось с содержанием парка, КГИОП с 2007 года неоднократно поднимал вопрос о передаче Шуваловского парка из федеральной собственности в собственность Санкт-Петербурга», — сообщили в комитете.
При этом на территории парка, по данным КГИОП, находятся объекты культурного наследия, которые, по сути, никому не принадлежат — «Скамья каменная», «Холодная баня» (руины), «Лестница каменная». По этому поводу комитет обратился в администрацию Выборгского района и комитет имущественных отношений с просьбой о включении указанных объектов в Реестр собственности Петербурга.
Усадьба Шуваловых расположена на севере Петербурга, в самом центре Шуваловского парка. Земельный участок относится к объектам культурного наследия федерального значения «Усадьба Шуваловых» (Е. А. Воронцовой-Дашковой). Парк занимает 142 га к северу от реки Старожиловки, из них 136 га находятся в границах охраняемого объекта культурного наследия, то есть новое строительство там запрещено. В парке рельеф холмистый, много вековых елей. Там помимо выставленных на аукцион объектов расположены «Жёлтая дача» — деревянный особняк М. Месмахера, «Зеленая дача», 12 прудов, православная церковь святых апостолов Петра и Павла, склеп Адольфа Полье, Каменный мост, насыпная гора «Старый Парнас», гора «Новый Парнас», руины Холодной бани, штаб Карельского фронта. Все они включены в перечень объектов Всемирного культурного и природного наследия ЮНЕСКО. От некоторых НИИ уже успел избавиться и передать в частные руки.
В мае прошлого года в парке на торгах продали два здания. «Желтую дачу», которая является памятником регионального значения, приобрел предприниматель за 5,63 млн рублей при стартовой цене 4,3 млн рублей. Через пару месяцев ее снова выставили на торги, заниматься реставрацией и тратить на это целое состояние собственник не стал. На этот раз аукцион начался со стартовой ценой в 4,4 млн рублей и с шагом повышения 45 тыс. рублей. Цена поднялась до 7 млн 213 тысяч, выиграла дачу блогер Рада Русских. В интервью 47news она рассказала, что покупала именно из-за желания отреставрировать и сохранить объект. Работы оценила в 10 млн рублей. Также продали «Зеленую дачу», где в 2019 году произошел сильный пожар, ее приобрело физическое лицо за 9,2 млн при стартовой стоимости 3,9 млн рублей.
Петербургские застройщики поставили перед градозащитниками вопрос ребром: с разрушающимися памятниками надо что-то делать, или придется ждать, когда все разрушится окончательно.
В рамках онлайн-дискуссии «Девелопмент vs градозащита: Петербург в поисках баланса», организованной изданием «Новый проспект» и «Retrogradu.Net — Архитектура Петербурга», можно было в очередной раз убедиться: градозащитники и застройщики по-разному смотрят на проблемы сохранения объектов культурного наследия, развития исторического центра Петербурга. Общего языка дискутанты не нашли.
Как отмечают девелоперы, проектов по приспособлению объектов культурного наследия в центре Петербурга появляется все меньше. Нередко инвесторы отказываются от проектов, уже вложившись в них: после вмешательства градозащитников и серии судов проект становится нерентабельным.
«У нас инвесторов из центра города выжили. Сегодня в центре нет ни одного масштабного инвестиционного проекта на стадии реализации. Аракчеевские казармы, Конюшенное ведомство, возьмите любой крупный инвестиционный проект в центре города за последние пять лет – все остановлены», - заявил Виталий Никифоровский, вице-президент, совладелец ГК Springald.
Застройщики готовы работать в рамках законодательства, которое считают довольно жестким, но в котором в то же время отсутствует конкретика. Ольга Батура, руководитель практики недвижимости и ГЧП юридической фирмы «Дювернуа Лигал», приводит пример: от объекта осталось 10-20%, а требования власти устанавливают настолько жесткие, что проект становится нерентабельным.
Недоговороспособность налицо
«Мы открыты к диалогу, а строители – нет», - утверждает Ярослав Костров, основатель общественного движения «Центральный район за комфортную среду обитания». По его словам, застройщики идут на диалог только тогда, когда им это выгодно.
Однако Павел Шапчиц, градозащитник, юрист ООО «ААГ Лигал», полагает, что диалог с девелоперами – достаточно сомнительная штука. Потому что у девелоперов один интерес – извлечь максимальную прибыль.
Градозащитников много, их состав неоднороден. «Есть эксперты, есть «градонападающие», есть реальные градозащитники, есть политики-популисты…», - перечислил Никита Явейн, руководитель «Студия-44».
«Как можно достичь консенсуса, если группы разнородные?», - интересуется Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры».
Видимо, поэтому у каждого эксперта – своя точка зрения. Например, Явейн и Некрестьянов полагают, что диалог нужен. Михаил Ривлин, заместитель председателя правления инвестиционно-девелоперской компании «Охта Групп», уверен, что заочный диалог происходит, а появление градозащитников в начале века принесло определенную пользу. «Другое дело, что в более поздний период борьба с девелоперскими проектами превратилась в спорт, и каждый стремится навешать больше звездочек на фюзеляж. Нередко градозащитные группы смотрят не на суть проекта, а есть ли к чему придраться. Такой подход носит деструктивный характер, но девелоперы вынуждены с ним считаться», - добавил он.
Компания Springald, объявил Никифоровский, в диалоге с так называемой «градозащитой» использует принцип трех «не»: не с кем разговаривать, незачем и не о чем. ««Градозащитное» сообщество настолько раздроблено, что к какому бы объекту мы не приступили, сразу появляется кто-то с предложением договориться. Говорят, дайте нам 5, 10, 20 тысяч евро, и не будет плакатов, митингов, судов, мы разойдемся мирно. Естественно, мы ни с кем ни о чем не договариваемся», - заключил он.
По поводу неоднородности градозащитных групп Шапчиц заявил: объединение градозащитников нецелесообразно и невозможно, оно привело бы к раздраю. У каждой группы свои взгляды. Общая цель – защита публичных интересов, поэтому необходимо повышать информированность и грамотность петербуржцев, которые становятся все более равнодушны к состоянию городской среды.
На фото: Аркчеевские казармы (Фото: Фонтанка.ру)
Взаимные претензии
И застройщики, и градозащитники подозревают друг друга в разных грехах, в том числе во лжи. Например, Эдуард Тиктинский, президент Группы RBI, указывая, что часть градозащитников совсем не разбирается в предмете, полагает: у этих граждан нет цели, они ведут борьбу ради борьбы. «Нет диалога между градозащитниками и девелоперами», - констатирует он.
«Диалог не должен начинаться со лжи», - припечатал Костров.
Нередко споры идут вокруг даты постройки. Явейн утверждает, что определить год постройки сложно в силу множества причин и отсутствия методики, поэтому используются данные ПИБов.
Костров тут же обвинил застройщиков в коррупции. В частности, якобы застройщики «заносят деньги в ПИБ». Он также привел в пример Аракчеевские казармы. По его версии, уже после судов застройщик «занял денег и изменил закон». За все время мнением жителей никто не поинтересовался.
Градозащитник назвал застройщиков «обычными акулами».
Костров уверен, что Аракчеевские казармы (к объекту с 2013 года пытаются подступиться инвесторы) должны быть восстановлен за счет государства: здесь надо организовать музей и разбить парк.
В этом случае, судя по всему, объяснения о том, что у участка есть частный владелец, который может распоряжаться землей не так, как хочется конкретному градозащитнику, а у государства нет средств на восстановление, не работают.
«Концепция градозащитников: надо вернуть все государству, сделать музеи, культурные пространства, зеленую зону. А что касается диалога, общественного баланса – это случится не скоро. Подождем, когда начнут падать прекрасные дома, тогда что-то изменится», - подытожил Некрестьянов.
Суды на потоке
Претензии градозащитников часто рассматриваются в судах.
«Документацию не предоставляют – конечно, мы идем в суд», - говорит Костров.
И хотя дело можно не доводить до суда, судиться градозащитники не боятся. Даже если в иске будет отказано, расходы невелики, пояснил Шапчиц.
Количество судебных тяжб можно сократить, если застройщики будут добровольно проводить общественные обсуждения еще до выдачи разрешения на строительство, полагает он, но переводит стрелки на власть: «Главный игрок – государственный орган, который задает регулирование. Государственный орган представляет не население, а застройщиков, это видно по риторике чиновников КГИОП. Пока не получим подотчетных жителям органов власти, будем сталкиваться с конфликтами».
На фото: Конюшенное ведомство (Фото: Фонтанка.ру)
Нужна защита от саморазрушения
Между тем, многие объекты культурного наследия, на которые претендовали застройщики, по-прежнему разрушаются: инвесторы или не могут начать там работы, или вовсе уходят. Не только благодаря усилиям «защитников», но также позиции властей.
«Уже ничего не осталось от дома, но мы не можем дешево отдать уже три года. Уже нечем торговать, но все бояться продешевить», - указывает Явейн.
«Все мы видели, как горела Невская мануфактура. И это цветочки. Городу повезло, что сгорела промышленная застройка. Я вам могу показать в центре Петербурга целые кварталы жилой застройки с деревянными перекрытиями, с захламлёнными коммунальными квартирами. И если там что-то полыхнет, будет сначала очень зрелищно, а потом очень печально», - предупреждает Никифоровский.
Как отметила Елена Бодрова, исполнительный директор Российской гильдии управляющих и девелоперов, пока окрестных жителей все устраивает. Но в центре в ближайшие десять лет станет жить некомфортно.
«От чего защитили Конюшенное ведомство? От инвестора? Прошло несколько лет, кто и когда его восстановит?», - осведомился Некрестьянов.
По его мнению, если у государства есть деньги – пусть государство приведет памятники в порядок, или будем ждать, пока все разрушится.
Ривлина удивляет, что все выступления градозащитников направлены против проектов, причем не все их требования конструктивны. Но ни один проект градозащитники не поддержали.
Явейн соглашается с коллегой. По его словам, градозащитники на западе организуют фонды, берут объекты, что-то делают – не говорят, а делают. «Переламывайте себя. Я понимаю, все вокруг дерьмо, одни вы хорошие. Но наградите кого-то за лучший проект. Нужны положительные примеры», - обратился Явейн к градозащитникам.
По мнению Ривлина, некая цель градозащитников уже достигнута: вседозволенности нету. Но надо развиваться дальше. «Нужен новый девиз – изменения, реновация, защита города от саморазрушения», - призвал он.
Как исправить ситуацию
Участники дискуссии знают некоторое количество рецептов, которые могут сгладить конфликты или даже избежать их.
Во-первых, необходимо поправить федеральный закон о защите объектов культурного наследия. Многие эксперты полагают, что в нем уже заложена «презумпция виновности» застройщиков. От обвинения застройщиков можно уйти, если, в частности, прописать законодательно, что такое «приспособление объекта культурного наследия».
Во-вторых, нужна прозрачность процесса, открытая документация по проекту на ранних стадиях, открытые конкурсы.
В-третьих, надо чаще отдавать памятники инвесторам за рубль, что удешевляет проект.
Одновременно Шапчиц предлагает упростить изъятие памятника у нерадивого владельца и ужесточить охранные обязательства.
Некрестьянов считает необходимым установить срок для оспаривания документации – сегодня, например, оспариваются решения пятилетней давности.
«У власти здесь должна быть ведущая роль в создании условий, финансировании, снятии ограничений, если они некритичны для города», - полагает Тиктинский.
А чтобы власть не дремала, пусть будут «психи в запасе», добавил Явейн.
Новости по теме: