Москва. Предварительные прогнозы
Через два года арендные ставки на офисные площади класса A и B в Москве, возможно, стабилизируются и даже снизятся.
В 2005-2007 годах, по предварительным прогнозам, а Москве будет построено огромное количество офисных площадей классов А и В – около 3-5 млн кв. м. Для этого сегмента рынка такое резкое увеличение объемов – настоящее событие. Однако рост предложения офисов обычно так же естественно ведет к стабилизации арендных ставок и даже к их понижению.
Качественные площади международного уровня являются в Москве все еще новым типом «помещений для работы». Это самый дорогостоящий и высокодоходный сегмент офисного рынка. С начала его становления – с 1990-х годов – и до конца 2004 года девелоперам удалось построить в нем 3,5 млн кв. м. К концу 1999 года на рынке был зафиксирован только 1 млн кв. м офисов высокого класса. За 2005 год аналитики предсказали, что будет введено 600 000-800 000 кв. м. Такие темпы сохранятся еще несколько лет. И тот факт, что за ближайшие два-три года построят почти такой же объем, который возвели за предыдущие 14 лет, свидетельствует только о положительной динамике развития.
Но на московском рынке ходят слухи, что неожиданно рано может произойти стабилизация ставок аренды в этом сегменте – возможно, уже через два года. Это будет связано с одновременным выходом на рынок нескольких крупных проектов. К реализации готовится даже большее количество площадей, чем заявлено официально, но многие из них пока не обнародованы. Только в этом году должны быть завершены такие крупные объекты, как бизнес-парк «Крылатские холмы» почти на 50 000 кв. м, где уже для 90% помещений подобраны арендаторы. Или «Дукат Плэйс – 3» (53 000 кв. м), которое также уже заполнено арендаторами. «Полларс» – 56 000 кв. м. Объектов такой величины, запланированных к вводу на этот год, насчитывается около десятка.
Одновременный выход на рынок всех крупнейших офисных зданий может произойти уже в 2006 году. Последствием их появления может стать не только остановка роста, но и некоторое понижение ставок. Особенно если параллельно начнут сдаваться площади в ММДЦ «Москва-Сити» и в технопарке на территории ЗиЛа – примерно по 1 млн кв. м каждый проект. Пока средневзвешенная ставка аренды в А-классе составляет $575 за 1 кв. м в год без учета НДС и эксплуатационных расходов, в В – $435. И уже сейчас сегмент качественных офисов переживает момент временной стабилизации цен на аренду. В ближайшие два квартала 2005 года ставки останутся на том же уровне. Возможно, нынешняя стабилизация связана с ожиданием выхода на рынок новых офисных центров. Зная о них, потенциальные арендаторы не спешат занимать существующие помещения.
Но вероятен и такой вариант событий, при котором массового выброса офисных площадей не произойдет. Судя по сложившейся в Москве практике, все заявленные здания станут сдаваться в эксплуатацию по фазам, т.е. поочередно. Их строительство – не такой быстрый процесс. Во-первых, девелоперский цикл в Москве (время реализации проекта) составляет не один год. Во-вторых, на рынке немного компаний, которые занимаются проектами А- и В-класса. Из основных – Capital Group, «Мосэнка», «СТ-Груп», «Система-Галс», Hines, Forum Properties, Enka. К тому же не все здания поступают на рынок для сдачи в аренду, некоторые строятся под заказчика или на продажу. Кроме того, объекты в центре Москвы (как правило, А-класса) всегда будут популярны и цены на них останутся высокими из-за сокращающихся объемов нового строительства в этом районе. Не надо забывать, что поведение цен зависит и от макроэкономических факторов: инфляции, повышения ставок на аренду земли, колебаний основных валют и т. д.
Если все-таки в 2006-2007 годы остановка цен произойдет, она будет носить временный характер. По оценкам экспертов, насыщение произойдет на отметке 15-20 млн кв. м общего предложения качественных офисов. В каком году – прогнозы расходятся. При темпах строительства 700 000-800 000 кв. м ежегодно это может наступить и через 14, и через 20 лет, а может быть, гораздо быстрее. Есть даже мнение, что сектор насытится уже через пять лет.
Границы спроса на рынке изменчивы. Заявки на престижные помещения будут зависеть не только от количества отечественных компаний, способных (и готовых) платить за высокий класс. Также они будут зависеть от иностранных арендаторов, от их желания или нежелания осесть в Москве. Пока эти два потребительских сегмента, формирующих спрос на аренду офисов, вполне сопоставимы по объему. За I квартал 2005 года доля заявок иностранцев в общем количестве сделок составила 40%. Кстати, крупнейшими международными рейтинговыми агентствами – Moody's, Standard & Poor's, Fitch – Россия недавно была признана страной, успешной для ведения бизнеса. Так что можно рассчитывать на приход новых международных фирм, которые будут инвестировать в отечественную экономику. А для этого их сотрудникам потребуются как минимум мягкие кресла, массивные столы и просторные светлые комнаты.
По материалам газеты «Ведомости»
Качественные площади международного уровня являются в Москве все еще новым типом «помещений для работы». Это самый дорогостоящий и высокодоходный сегмент офисного рынка. С начала его становления – с 1990-х годов – и до конца 2004 года девелоперам удалось построить в нем 3,5 млн кв. м. К концу 1999 года на рынке был зафиксирован только 1 млн кв. м офисов высокого класса. За 2005 год аналитики предсказали, что будет введено 600 000-800 000 кв. м. Такие темпы сохранятся еще несколько лет. И тот факт, что за ближайшие два-три года построят почти такой же объем, который возвели за предыдущие 14 лет, свидетельствует только о положительной динамике развития.
Но на московском рынке ходят слухи, что неожиданно рано может произойти стабилизация ставок аренды в этом сегменте – возможно, уже через два года. Это будет связано с одновременным выходом на рынок нескольких крупных проектов. К реализации готовится даже большее количество площадей, чем заявлено официально, но многие из них пока не обнародованы. Только в этом году должны быть завершены такие крупные объекты, как бизнес-парк «Крылатские холмы» почти на 50 000 кв. м, где уже для 90% помещений подобраны арендаторы. Или «Дукат Плэйс – 3» (53 000 кв. м), которое также уже заполнено арендаторами. «Полларс» – 56 000 кв. м. Объектов такой величины, запланированных к вводу на этот год, насчитывается около десятка.
Одновременный выход на рынок всех крупнейших офисных зданий может произойти уже в 2006 году. Последствием их появления может стать не только остановка роста, но и некоторое понижение ставок. Особенно если параллельно начнут сдаваться площади в ММДЦ «Москва-Сити» и в технопарке на территории ЗиЛа – примерно по 1 млн кв. м каждый проект. Пока средневзвешенная ставка аренды в А-классе составляет $575 за 1 кв. м в год без учета НДС и эксплуатационных расходов, в В – $435. И уже сейчас сегмент качественных офисов переживает момент временной стабилизации цен на аренду. В ближайшие два квартала 2005 года ставки останутся на том же уровне. Возможно, нынешняя стабилизация связана с ожиданием выхода на рынок новых офисных центров. Зная о них, потенциальные арендаторы не спешат занимать существующие помещения.
Но вероятен и такой вариант событий, при котором массового выброса офисных площадей не произойдет. Судя по сложившейся в Москве практике, все заявленные здания станут сдаваться в эксплуатацию по фазам, т.е. поочередно. Их строительство – не такой быстрый процесс. Во-первых, девелоперский цикл в Москве (время реализации проекта) составляет не один год. Во-вторых, на рынке немного компаний, которые занимаются проектами А- и В-класса. Из основных – Capital Group, «Мосэнка», «СТ-Груп», «Система-Галс», Hines, Forum Properties, Enka. К тому же не все здания поступают на рынок для сдачи в аренду, некоторые строятся под заказчика или на продажу. Кроме того, объекты в центре Москвы (как правило, А-класса) всегда будут популярны и цены на них останутся высокими из-за сокращающихся объемов нового строительства в этом районе. Не надо забывать, что поведение цен зависит и от макроэкономических факторов: инфляции, повышения ставок на аренду земли, колебаний основных валют и т. д.
Если все-таки в 2006-2007 годы остановка цен произойдет, она будет носить временный характер. По оценкам экспертов, насыщение произойдет на отметке 15-20 млн кв. м общего предложения качественных офисов. В каком году – прогнозы расходятся. При темпах строительства 700 000-800 000 кв. м ежегодно это может наступить и через 14, и через 20 лет, а может быть, гораздо быстрее. Есть даже мнение, что сектор насытится уже через пять лет.
Границы спроса на рынке изменчивы. Заявки на престижные помещения будут зависеть не только от количества отечественных компаний, способных (и готовых) платить за высокий класс. Также они будут зависеть от иностранных арендаторов, от их желания или нежелания осесть в Москве. Пока эти два потребительских сегмента, формирующих спрос на аренду офисов, вполне сопоставимы по объему. За I квартал 2005 года доля заявок иностранцев в общем количестве сделок составила 40%. Кстати, крупнейшими международными рейтинговыми агентствами – Moody's, Standard & Poor's, Fitch – Россия недавно была признана страной, успешной для ведения бизнеса. Так что можно рассчитывать на приход новых международных фирм, которые будут инвестировать в отечественную экономику. А для этого их сотрудникам потребуются как минимум мягкие кресла, массивные столы и просторные светлые комнаты.
По материалам газеты «Ведомости»
Подписывайтесь на нас:
В ближайшем будущем ипотека в России, по мнению экспертов, не приобретет массового характера.
13 апреля в Москве прошел круглый стол «Практические проблемы развития ипотечного рынка в России» На встрече Экспертного совета Комиссии Совета Федерации РФ по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья при поддержке консалтинговой компании СТК выступил Андрей Крутов, ответственный секретарь Совета, сообщив: «В процессе получения ипотечного кредита гражданину приходится взаимодействовать с большим количеством структур, что, в свою очередь, приводит к определенным проблемам во взаимодействии».
Также Крутов отметил, что российская ипотека не приобрела массового характера. «Пока нет серьезных оснований надеяться, что радужные прогнозы Германа Грефа о ежегодном выделении ипотечных кредитов миллиону человек оправдаются».
Экспертный Совет провел небольшое исследование, результаты которого показывают, что сегодняшние участники ипотечного рынка просто не смогут «переварить» такой объем сделок. Примером могут служить выданные в Москве за прошлый год около 4 тысяч ипотечных кредитов. «Если предположить, что Москва – это всего лишь 10% рынка, то, согласно планам министра экономического развития, к 2008 году цифра должна увеличится до 100 тысяч кредитов в год. Рост в 25 раз», – подчеркнул Андрей Крутов.
По его мнению, облегчить взаимодействие между заемщиком и участниками рынка ипотечного кредитования помогут ипотечные брокеры. «Уже в Москве ипотечные брокеры создаются на базе крупных риэлтерских компаний (Миэль, БЭСТ). Будут они самостоятельными структурами или продолжат работать в рамках риэлтерских организаций, покажет время», – отметил Крутов.
Одним из ипотечных брокеров, работающих в столице, является Русское ипотечное агентство. Как отметил генеральный директор агентства Виктор Котов, среди причин низкой ипотечной культуры в России можно выделить негативное отношение банков к клиентам. Банки привыкли работать с определенным финансовым контингентом, которому не соответствует обыкновенный заемщик, представляющий собой среднее звено. «Именно эти взаимоотношения между заемщиками и банком обеспечивает агентство, работая, прежде всего, с риэлтерами», – сказал Котов.
«За 4 месяца работы, с декабря 2004 года, агентством было выдано 100 кредитов общим объемом на 5 млн. долларов», – отметил генеральный директор Русского ипотечного агентства.
Также участники круглого стола отметили, что препятствием для массового развития ипотеки в России, кроме проблем на законодательном уровне и организационных проблем, является высокие процентные ставки и отсутствие наличных денег у граждан ввиду низких доходов.
По материалам RussianRealty
По материалам RussianRealty
Подписывайтесь на нас: