Смольный построит дефицитные объекты по ГЧП
Смольный ведёт переговоры о строительстве соцобъектов в рамках ГЧП. Это коснётся проектов, которые нельзя повесить на бизнес.
Частные концессионные инициативы по образовательным объектам готовят ГК "ПИК" и структура "Главстрой–СПб", вопросы финансирования обсуждаются со Сбербанком и Газпромбанком рассказали в комитете по экономической политике и стратегическому планированию. Напомним, около года назад в ведомстве заявляли, что прорабатывают вопрос о создании 43 соцобъектов по схеме ГЧП. На данный момент ни один на финишную прямую пока не вышел.
По данным комитета по инвестициям, переговоры с ГК "ПИК" ведутся по реализации проекта строительства школы в рамках 224-ФЗ "О государственно-частном партнёрстве".
Участки, на которых будут реализованы пилотные проекты, расположены в Купчино, Красном Селе, районе Петергофского шоссе, на территории предприятия "Ручьи" и на Ржевке, сообщили в комитете, не раскрывая адреса. Участки отбирались с учётом обеспеченности жителей объектами образования. Ожидаемый срок подачи частных инициатив — текущий год, предполагаемая дата ввода объектов в эксплуатацию — до 2024 года.
"По нашим прогнозам, до конца года будут объявлены первые конкурсы на заключение концессионных соглашений по этим проектам", — передал через пресс–службу Виктор Вентимилла Алонсо, председатель Северо–Западного банка ПАО "Сбербанк". - Интерес банка в части финансирования инфраструктурных проектов города сохраняется на высоком уровне. В стадии согласования — концепция по созданию образовательных комплексов".
В Смольном уточняют, по схеме ГЧП город хочет строить социалку, повесить которую на застройщиков не имеет возможности. Несмотря на ударные темпы исполнения Адресной инвестиционной программы в прошлом году, бюджет не успевает за счёт собственных средств нагнать накопившийся дефицит социальной инфраструктуры. При этом, как и в прошлые годы, значительное количество объектов власти намерены возводить за счёт частных инвесторов, которые либо продают их городу по себестоимости, либо отдают даром.
Для реализации проектов на землях, не принадлежащих городу, могут привлечь принадлежащее Смольному АО "Корпорация развития Санкт–Петербурга".
"Совместно с городскими властями мы прорабатываем механизмы по финансированию сооружения новых соцобъектов в ЖК “Северная долина” и ЖК “Юнтолово”. ГЧП — один из потенциальных вариантов взаимодействия. С учётом длительности самого процесса инициации ГЧП и юридического оформления речь идёт об объектах, начало строительства которых намечено на 2022–2023 годы, — трёх школах, трёх дошкольных учреждениях и поликлинике", — рассказал Александр Лелин, генеральный директор "Главстрой Санкт–Петербург".
Переговоры ведутся и с другими застройщиками и банками. Однако протекают они по–петербургски неспешно, что слегка деморализует потенциальных партнёров из числа москвичей и федералов, привыкших к другой скорости принятия решений. Также в проектах создания образовательной инфраструктуры нового качества готов участвовать ВЭБ.
"Для реализации проекта по строительству новых школ очень важна роль местного руководства. ВЭБ готов поддержать и оказать помощь в подготовке и экспертизе проектов на принципах государственно–частного партнёрства. ВЭБ.РФ может как выступать организатором привлечения средств частных инвесторов на условиях концессионных соглашений, так и совместно с банками–партнёрами участвовать в их финансировании. В настоящее время ВЭБ проводит рабочие встречи с профильными комитетами администрации Петербурга и надеется на ускоренную подготовку проектов в рамках новой программы", — прокомментировали в ВЭБ.РФ.
Свободные пространства между Петербургом и пригородами рискуют уйти под застройку — генплан больше этому не препятствует.
Ныне в законе о генплане, а именно в его приложении "Положение о территориальном планировании Санкт–Петербурга", говорится, что одной из задач документа является "сохранение при градостроительном освоении под застройку новых территорий свободных пространств и ценных природных комплексов между сплошь застроенной (урбанизированной) частью Санкт–Петербурга и пригородными поселениями (городами Пушкин, Павловск, Петергоф, Ломоносов, Колпино, Сестрорецк, посёлками Белоостров, Лисий Нос и т. д.)".
В проекте нового генплана, который Смольный отправил на затянувшееся утверждение в Минэкономразвития, этого положения уже нет. А значит, городу будет намного сложнее аргументированно отказывать инвесторам в заявках на перевод сельхозземель под жильё и препятствовать строительству сплошной полосы многоэтажек до тех самых Пушкина, Петергофа, Колпино и Сестрорецка. По сути, единственным аргументом останется настойчивое пожелание к строительным компаниям за свой счёт обеспечивать новостройки социальной и транспортной инфраструктурой.
Это притом что при подготовке нового генплана в КГА обращения от застройщиков с просьбой о переводе сельхозземель под жильё составляли львиную долю всех прошений, говорил источник в комитете.
Ошибка при исполнении
По сведениям руководителя экспертной группы комиссии по горхозу ЗакСа Александра Карпова, пункт о рубежных полях убирают на общей волне борьбы за конкретизацию генплана, в котором стремятся оставить поменьше градостроительной теории и побольше таблиц, чтобы документ был более "исполняемым". Изначально инициатором этой борьбы было Законодательное собрание. Но объясняться теперь придётся Смольному (поскольку он является разработчиком генплана, хоть этот документ и проходит утверждение в ЗакСе).
Так как новый генплан официально готовится как поправки к предыдущему, а по Градкодексу все поправки должны быть обоснованы, городскому правительству к общественным слушаниям придётся обосновать и исключение пункта о рубежных полях, рассуждает Александр Карпов.
В идеале такого рода фундаментальные требования должны содержаться в документе более высокого по отношению к генплану уровня — в Стратегии социально–экономического развития Петербурга. Но там, по его словам, их нет, поскольку градостроительная компонента в эту стратегию так и не была включена.
Добавим, что и в нынешнем своём виде эта стратегия не поощряет освоение сельхозземель, поскольку содержит требование "обеспечения компактности и связности территории Санкт–Петербурга за счёт ограничения экстенсивного распространения застройки, в первую очередь жилья, на свободных территориях".
Для животных
В застройке рубежных полей в комиссии не видят ничего хорошего. Разрывы должны оставаться и с экологической точки зрения (для продувки города, как экологические коридоры для животных и растений), и с градостроительной, поскольку они подчёркивают структуру города, и как резервы для развития территории.
Между тем так совпало, что к окончанию расчётного срока нынешнего генплана рубежные поля начали застраиваться. Особенно отчётливо это можно наблюдать на Юго–Западе, где закон уже не соблюдается. Ещё несколько лет назад сплошная застройка (разбиваемая, впрочем, городскими парками) доходила до ул. Пионерстроя.
Сейчас же новые дома, которые возвели на сельхозполях несколько инвесторов (среди которых масштабами строительства выделяется холдинг Setl Group), подошли уже к пр. Будённого. Этот проспект — граница Красносельского и Петродворцового районов. А также, согласно РГИС, он же является границей посёлка Стрельна. То есть застройка уже дошла до "пригородного поселения" в Петродворцовом районе, что противоречит положению о терпланировании. А скоро она сольётся с жилыми кварталами Стрельны, поскольку территории к западу от пр. Будённого приобрели под свои проекты холдинг "КВС" и (как было на днях объявлено) всё тот же Setl Group.
Это стало возможно потому, что, одной рукой запрещая застройку местных рубежных полей, другой рукой авторы генплана её разрешили — включив земли от ул. Пионерстроя до Стрельны в территориальные зоны 3ЖД и 2ЖД (многоэтажное жильё до пр. Будённого, а к западу от него — малоэтажное).
Под одной статьёй
Положение о территориальном планировании утверждается ст. 1 закона о генплане строчкой выше, чем схема функциональных зон. Однако это не даёт положению приоритета, отметил юрист Павел Шапчиц. Согласно методике Минюста противоречие внутри нормативно–правового акта является коррупциогенным фактором, и такие вещи должны выявляться независимой антикоррупционной экспертизой. Но судебная практика показывает: для отмены части генплана недостаточно будет показать, что спорные положения противоречат другой части этого документа. Суд спросит, какому федеральному закону противоречат эти положения.
Пвавел Шапчиц сослался на дело о саде на Неве, который вывели из перечня зелёных зон общего пользования для строительства Верховного суда. И сделали это несмотря на то, что другим документом было установлено требование по сохранению обеспеченности района ЗНОП, без этого сада невыполнимое. Но суд счёл, что оба закона равнозначны, а потому сад исключается законно.
Шапчиц считает, что в будущем пункт о рубежных полях можно было бы включить в закон о градостроительной деятельности в Санкт–Петербурге. Кроме того, во всём, что касается исторических пригородов, в городское законодательство следует имплементировать требования к сохранению Петербурга как объекта всемирного наследия ЮНЕСКО.
К этому можно добавить, что посёлок Стрельна охраняется как населённый пункт в составе ценных элементов исторической планировочной структуры по закону № 820–7 "О границах объединённых зон охраны".
"Охраняется историческая система расселения Санкт–Петербургской агломерации: система расположения населённых пунктов и групп раннеэтнических поселений и их планировочная структура; устойчивое историческое зонирование территорий", — гласит, в частности, этот закон.
Помимо Стрельны в том же списке малые города (Зеленогорск, Колпино, Красное Село, к которому, кстати, тоже подступила застройка), а также, например, "зона Пулковских высот" как "сохранившаяся группа раннеэтнических поселений". Впрочем, изменяет ли застройка свободных пространств "систему расположения населённых пунктов" — вопрос дискуссионный, прямого же запрета на такую деятельность в 820–м законе обнаружить не удалось.