Самострои в Петербурге могут быть легализованы
В Петербурге рассматривают инициативы по легализации жилых самовольных построек.
В России и в Петербурге в частности тысячи строений по тем или иным причинам имеют статус самостроя. По некоторым принято судебное решение о сносе, однако, они стоят годами и в них живут люди. В рамках круглого стола «Законодательные инициативы по легализации жилых самовольных построек и пути решения проблемы самовольных перепланировок в Санкт-Петербурге» представители надзорных органов, общественных организаций и предпринимательского сообщества обсудили пути решения проблемы.
Эксперты пришли к выводу, что необходимо принять мораторий на снос жилых самовольных построек, безопасных для проживания граждан.
Как отметил председатель Комиссии по строительству Санкт-Петербургского отделения «ОПОРА РОССИИ» Глеб Лукьянов, зачастую причиной появления самостроев являются изменения в законодательстве.
«Застройщикам приходилось пересогласовывать проектную документацию неоднократно, но зачастую это просто невозможно. В итоге компании попадали в ситуацию, когда после завершения строительства по уже утвержденному проекту объект получал статус самовольной постройки. Органы власти принимали различные решения. Достаточно вспомнить знаменитую дачную амнистию, однако, это капля в море. За последние 30 лет появилось много зданий, которые в текущих условиях не совсем понятно, к какой категории относить. Сейчас нередки случаи, когда уже введенные объекты признаются самовольным строительством и подлежат сносу. При этом в них уже живут люди», – отметил Глеб Лукьянов.
Руководитель МОО «Общественный совет по развитию гражданского общества» (Всероссийский центр национальной строительной политики), руководитель экспертной рабочей группы по выработке механизмов возможной легализации объектов самовольного строительства и формированию Единого реестра объектов самовольного строительства Александр Моор подчеркнул, что мер поддержки для этой категории владельцев недвижимости не существует, а речь идет минимум о 50 тысячах пострадавших. При этом, по его словам, в реальности эта цифра гораздо больше.
«Сейчас создается общероссийский реестр объектов со статусом «самовольное строительство», но регионы неохотно предоставляют статистическую информацию. Если нам удастся собрать данные, то пострадавших будет уже не менее миллиона человек», – говорит он.
По его словам, есть вероятность, что до конца текущего года будут приняты соответствующие законодательные инициативы, которые помогут разрешить ситуацию.
«Но как это будет происходить пока остается вопросом. У Совета Федераций есть свои предложения. Основная сложность заключается в том, что существует множество категорий объектов, которые находятся вне правового поля. Мы предлагаем провести амнистию по тем зданиям, которые стоят уже десятками лет, в них живут люди, они безопасны и были построены по нормам своего времени. При этом важно легализацией не спровоцировать появление новых проблемных объектов», – считает Александр Моор.
Глеб Лукьянов обратил внимание, что в каждом регионе есть своя специфика. Так, Петербург и Ленинградская область отличаются наличием обширных охранных зон.
Начальник судебно-правового отдела Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга Михаил Стойко подчеркнул, что необходимо разделять две группы самовольных строений. Первая – это те здания, которые получили такой статус в силу изменений в законодательстве, но их возведение начиналось на основе разрешительной документации. Вторая – самовольное строительство без разрешений, попадающее под действие 222 статьи Гражданского кодекса.
«Что касается первой категории, то легализация таких объектов возможно путем признания права либо через изменение законодательства. И недавно профильная комиссия петербургского Законодательного собрания сделала соответствующие предложения по внесению корректировок в действующие градостроительные нормы. Речь идет о переводе в некоторых случаях территорий из одной зоны в другую, чтобы ряд объектов можно было легализовать», - рассказал он.
По словам главного архитектора группы компаний РосПерепланировка.рф Татьяны Лукьяновой, в настоящий момент существует огромное количество объектов самовольного строительства, начатого еще в советское время до принятия и Градостроительного кодекса и правил землепользования и застройки.
«Имеющейся в настоящее время уведомительный порядок при легализации ряда объектов, строительство которых было начато до 2007 года является неприемлемым, в связи с нарушениями Градкодекса и ПЗЗ при их возведении. Могут быть нарушены отступы, увеличены площади застройки объекта, превышены высотные регламенты. Объект мог быть построен и без нарушений земельного и градостроительного законодательства, но последовавшая за его строительством постановка сети электроснабжения на кадастровый учет, с установлением защитных зон, требует его передвижения, скажем на 1 м, что является причиной в отказе о принятие уведомления о строительстве и составлением в последующем акта о нарушении и признания объекта самостроем», - заявила она.
Руководитель Бюро пространственного развития Алиса Тимошина в ходе дискуссии поделилась результатами исследования самостроев на землях ИЖС, которое было проведено в рамках разработки градостроительной концепции развития Сергиево (Володарский) в Красносельском районе Петербурга. Работа была проведена по поручению комиссии по городскому хозяйству Законодательного собрания Петербурга. По ее словам, в целом в Петербурге на 2020 год реестр самовольных построек включал в себя 76 адресов. В Сергеево – 33 здания имеют статус самостроя, расположенных на участках совокупной площадью 4,4 га. При этом, подавляющее большинство объектов – это многоквартирные дома на землях ИЖС. И если до 2008 года они возводились с целью дальнейшей продажи квартир, то с 2009 года экономическая модель изменилась. Теперь – это сдача в аренду.
«Сергиево можно назвать эпицентром самостроев в Петербурге. И активность в этом направлении продолжается. Помимо изменений в законодательстве статус самовольных построек здания получают и по другим причинам. В некоторых случаях решение застройщика строить вне правового поля обусловлено желанием более выгодно использовать земельный участок. Есть ситуации, когда объект выпадает из правового поля из-за превышения допустимых параметров ИЖС. Бывает также, что причиной становится нехватка на определенной территории объектов обслуживания населения», – рассказала Алиса Тимошина.
Представитель строительного сообщества Михаил Голубев согласился, что изменение экономической модели, то есть строительство жилья для сдачи в наем, привело к хаосу на рынке малоэтажной застройки.
«То, что власти предпринимают попытки разобраться и регламентировать этот процесс – это большое дело. Малоэтажная застройка должна быть упорядочена и взята под контроль. Надо понимать, что кроме того, что разрушается градостроительная среда, в некоторых случаях возникает угроза жизни граждан, потому что далеко не все объекты соответствуют СНИПам и другим нормативам», – констатировал Михаил Голубев.
По итогам обсуждения участники приняли решение о создании в Петербурге профильной экспертной рабочей группы, которая займется выработкой механизмов возможной легализации объектов самовольного строительства и формированию Единого информационного реестра объектов самовольного строительства.
Судам будет запрещено уменьшать размер неустойки. Такие предложения содержатся в подготовленном Роспотребнадзором проекте федерального закона «О внесении изменений в Закон РФ “О защите прав потребителей“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации», опубликованном на федеральном портале проектов нормативных правовых актов.
Проект федерального закона предлагает уточнить понятие «потребитель». Необходимость такого уточнения обусловлена приведением понятийного аппарата в соответствии с положениями гражданского законодательства. Законопроект также вводит понятие «вывеска», сформированное из определений данных ему в правоприменительной практике.
Кроме того, устанавливается, что лица, осуществляющие отдельные виды деятельности без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, являются субъектами, при сделках с которыми применяются положения законодательства о защите прав потребителей.
Помимо указанных изменений законопроект содержит нормы, затрагивающие права и обязанности потребителей, предусмотренные 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Как отмечают разработчики законопроекта, «в настоящий момент в отраслевом законодательстве РФ существует отличный от установленного в Законе о защите прав потребителей подход к определению размера штрафа (пени, неустойки) за нарушение прав потребителей».
Напомним, что законодательством о долевом строительстве (ч.2 ст.6 и ч.8 ст.7 214-ФЗ) устанавливается мера ответственности за нарушение сроков передачи объекта (двойной размер 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки) и устранения недостатков застройщиком (1% от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатка за день просрочки).
По мнению Роспотребнадзора, ограничения начисления неустойки расходами, необходимыми для устранения такого недостатка (дефекта) не являются экономически обоснованными и не мотивируют застройщика к соблюдению прав потребителя.
Более того, законная неустойка в размере 1/300 ставки рефинансирования, не учитывает, что с 01.01.2016 для расчёта штрафа и пеней применение ставки рефинансирования заменено ключевой ставкой Банка России (Указание ЦБ от 11.12.2015 №3894-У «О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России»).
Предполагается изменить положения ч.2 ст.6 214-ФЗ, установив обязанность застройщика выплачивать пени гражданину — участнику долевого в размере 3% от цены договора за каждый месяц просрочки. Для остальных участников долевого строительства размер неустойки (пени) не изменится.
Также предлагается изменить ч.8 ст.7 214-ФЗ, установив, что за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства застройщик уплачивает гражданину — участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере 3% от общей цены договора.
Кроме того, предлагается изменить Часть первую Гражданского кодекса РФ, дополнив ст.333 пунктом 4 и новым абзацем ст.421, в которых установить положение о невозможности снижения взыскиваемой потребителем законной неустойки с профессионального предпринимателя-правонарушителя.
Предлагая данные изменения, разработчики законопроекта ссылаются на устоявшуюся судебную практику, согласно которой суды требуют сопоставления основной суммы долга и размера взыскиваемой суммы неустойки в их соотношении, и на недопустимость взыскания суммы штрафных санкций, превышающей основную сумму долга.
Дальнейшее утверждение приведенного подхода ведет не только к недокомпенсации интересов потребителя, но и к стимуляции правонарушений и неисполнению обязательств, поскольку, согласно логике такого подхода, размер штрафных санкций не может превышать суммы основного долга независимо от фактического периода просрочки.
Как указано в пояснительной записке к законопроекту, разработанный проект федерального закона призван повысить уровень защиты прав потребителей и одновременно создать законодательный заслон на пути применения недобросовестной практики профессиональными участниками потребительского рынка, тем самым расширить возможности их здоровой конкуренции.
Публичное обсуждение проекта закончилось 25 марта 2021 года.