Городскую больницу №8 планируют реконструировать под офисно-гостиничный центр
Сегодня в администрации Центрального района состоялись публичные слушания по временному регламенту застройки и проекту планировки и межевания квартала, ограниченного ул. Чайковского, Пестеля, Моховой и Гагаринской. Заказчик разработки документов – ООО «Стэнли Хаус».
По словам исполнительного директора инвестиционной компании Владислава Шегая, «Стэнли Хаус» намерен построить на территории квартала офисно-гостиничный центр высотой 8 этажей, с подземным двухэтажным паркингом на 200 машиномест. Квартал полностью застроен жилыми домами, там имеется 2 детских сада и спортивная школа. Новый деловой центр, который займет 10 тысяч кв. м площади, будет расположен в бывшем здании горбольницы №8 по адресу Чайковского, 7. По словам В.Шегая, в деловом центре предполагается разместить, в частности, представительства иностранных государств – сделать так называемый «Консульский дом».
Согласно заключению КГИОП, здание больницы, выходящее фасадами на ул. Моховую и Чайковского, постройки XIX в., является вновь выявленным памятником – это бывший особняк княгини Ефимовой-Нарышкиной. Инвестору предписано сохранить фасады здания и общее планировочное решение. Внутри здание будет перепланировано и реконструировано, в нем, в частности, будет встроенная трансформатораня подстанция с 40-процентным резервом мощности, который инвесторы обещаю направить на нужды жителей квартала. Больница «переедет» в Пушкин, где инвестор за свой счет построит для нее новое здание. Однако новый центр займет не только здание бывшей клиники, но и всю внутридворовую территорию. Именно новый комплекс, который значительно возвышается над карнизами зданий квартала, вызвал наибольшую тревогу у его жителей, которых в зале собралось около 100.
Градостроительное решение будущего комплекса было исполнено ООО «Архитектор». Гендиректор компании Денис Кириллов, выступая на слушаниях, пояснил, что, согласно параметрам обсуждающихся сейчас Правил землепользования и застройки (ПЗЗ), в части высотных ограничений, высота зданий по карнизу в этом квартале должна быть не более 23,5 м, по коньку и внутри квартала – не выше 28 м. Максимальное количество этажей Правилами не установлено. Он подчеркнул, что градостроительное решение согласовано с КГИОП, однако с оговорками – с рекомендацией не допускать появления внутриквартальной доминанты. Поэтому, обещал Д.Кириллов, высота нового здания будет ниже предельной и ниже той, которая была обозначена в проекте планировки и представлена на экспозиции. «Мы, чтобы не нарушать целостность квартала, понизим здание до общего внутриквартального уровня», - заверил он собравшихся и попросил внести это обещание в протокол слушаний.
На градостроительный совет проект вынесен не будет. Окончательного архитектурного решения, по словам В.Шегая, еще нет – компания выберет архитектора-проектировщика на тендере. Вероятно, это будет западный (скандинавский) архитектор, сказал он. Другие подробности проекта В.Шегай не раскрыл, но не отрицал, что на самом деле инвестором является «группа частных лиц», и что строительство будет вестись на кредитные средства одного из крупных российских банков. К концу 2008 г. «Стэнли-Хаус» надеется получить разрешение на строительство, а закончит работы в 2011 г.
Инвестору, как и ожидалось, не удалось пройти слушания легко. Больше всего жителей квартала беспокоили подземные работы по устройству двухэтажного паркинга. Начальник отдела строительства районной администрации Михаил Овчинников пытался убедить горожан, что при строительстве будут применены щадящие технологии – в частности, буронабивные сваи. Но убедить не получилось. Больше всего были возмущены жители дома по Гагаринской ул., 12: на схеме проекта этот дом примыкает вплотную к территории будущей стройки. «Приведите нам хоть один пример удачного подземного строительства в городе!», - требовал один из них. «В случае возникновения дефектов инвестор их отремонтирует или решит с вами имущественные вопросы», - отвечал М.Овчинников. «Мы купили тут квартиру не для того, чтобы с нами потом решали имущественные вопросы», - не соглашались горожане. Часть собравшихся просили внести в протокол их категорическое несогласие со строительством.
Выступивший на слушаниях член президиума петербургского отделения ВООПИК Александр Кононов обратил внимание на то, что квартал входит в Охранную зону, в которой, согласно проекту режимов зон охраны (он должен быть принят вместе с ПЗЗ) запрещено всякое строительство, кроме реставрации. «Проект вообще не учитывает требований, предъявляемых к этой территории режимами зон охраны, которые ВООПИК разрабатывал вместе с КГИОП, - заметил он. – ВООПИК обязательно внесет свое замечание в протокол: мы констатируем несоответствие проекта законодательству об охране культурного наследия». Он также отдельно обратился к заказчику проекта: «Вы получите большие юридические проблемы, если будете тут строить. Посмотрите, совсем недавно «Газпромбанк» собирался построить новое здание на месте старого – на углу Загородного пр. и Щербакова пер., но из-за несоответствия охранному законодательству ему этого сделать не разрешили. В результате сейчас банк не знает, кому бы продать этот проект и терпит большие убытки».
По мнению заместителя руководителя Федерального дорожного агентства Евгения Дитриха, концессия или государственно-частное партнерство – это более эффективный и гибкий механизм, чем государственный заказ. В случае заключения госконтракта по госзаказу на государство ложатся все обязанности заказчика и контролирующие функции, приемка объекта. В случае концессии по объекту образуется управляющая компания – буфер между государством и бизнесом – которая берет на себя все контролирующие и иные функции, отвечая перед государством за качество работ и конечные параметры объекта. «Это уход от прямого администрирования. Кроме того, УК более гибко и быстро распоряжается финансами», - сказал чиновник на круглом столе о проблемах ГЧП в рамках VIII международной выставки-форума «Дороги России ХХI века».
Кроме того, подчеркнул Е.Дитрих, законы диктуют не очень удобные правила размещения заказов: так, например, невозможно разместить заказ на весь цикл жизни объекта – на его строительство, ввод и эксплуатацию в течение некоторого срока. Все это должны в случае госзаказа делать разные организации, и в случае каких-либо дефектов на объекте они начинают «сваливать друг на друга вину за некачественную работу», отметил чиновник. Если же объект передан на весь цикл (на 30 лет) УК, то все вопросы регулируются в одном месте. Если госзаказ диктует жесткие условия, жесткие сроки, то в случае концессии все более демократично. Закон о концессиях позволяет властям вести с частными партнерами диалог по особенностям конкурсной документации и по реализации концессионного соглашения. «Диалог не всегда бывает прост, - отметил Е.Дитрих. – Часть рисков по дорожным проектам, реализуемым по схеме ГЧП, государству пришлось взять на себя. Так, например, госфинансирование составляет 50% от стоимости строительства, государство предоставляет концессионеру готовую площадку для строительства и гарантии трафика по дороге. Кроме того, в случае расторжения концессионером соглашения государство обязуется возместить ему понесенные затраты».
По словам замруководителя Федерального дорожного агентства, за последнее время оно приобрело ценный опыт организации работ по схеме ГЧП. Так, сейчас агентство завершает процедуру конкурсов на строительство дороги Петербург – Одинцово (северный обход Одинцово). «Год назад, когда дорожные проекты федерального занчения только стартовали, мы констатировали некоторые неувязки в законе о концессии – несогласованность с постановлением об Инвестиционном фонде РФ, из которого поступают бюджетные средства, закрытость перечня критериев определения победителя концессионного конкурса, - замечает Е.Дитрих. – Теперь в закон внесены соответствующие поправки, все эти проблемы решены. Изменились также положения об Инвестиционном фонде, они упорядочили работу с его средствами. Я надеюсь, что теперь они будут распределяться более эффективно».
Сейчас, по данным чиновника, в агентстве обсуждается и другой вариант работы по схеме ГЧП. Например, в федеральной адресной программе предусмотрено строительство 18 обходов городов. Это перспективные для ГЧП проекты, считает Е.Дитрих, но в них есть риски недостатка трафика – проблемные для частного бизнеса. В этом случае государство может взять на себя все затраты по строительству (или реконструкции) объекта, а часть эксплуатационных затрат несет концессионер. На него также перекладываются риски, обусловленные инфляцией, из-за роста которой может возрасти стоимость работ – то есть эти расходы бизнес тоже может взять на себя.