«Система-Галс» не склонна драматизировать ситуацию на рынке
В связи с появлением в материалах ряда средств массовой информации спекуляций относительно последствий глобального кризиса ликвидности для бизнеса ОАО «Система-Галс», компания сообщает следующее.
Долговая нагрузка ОАО «Система-Галс» составляет сегодня порядка 1,2 млрд. долларов, что не является максимальным показателем на рынке девелопмента в России. При этом структура долга компании является одной из самых комфортных на рынке: только около 20% обязательств компании носят краткосрочный характер, а до конца 2008 г. предстоит выплатить порядка 20 млн. долларов. Тогда как срок выплаты основной части долгосрочной задолженности (порядка 700 млн. долл.) приходится на 2012 г.
Сегодня для компании приоритетом является не обслуживание или погашение задолженности, а финансирование производственной программы.
В «Системе-Галс» в настоящее время завершается разработка среднесрочной стратегии и плана действий на конец 2008 г. – 2009 г., исходя из различных вариантов дальнейшего развития рыночной ситуации. Компания рассчитывает использовать свое важное конкурентное преимущество – диверсифицированный и качественный портфель проектов в жилой и коммерческой недвижимости, как дополнительный источник финансирования производственной программы за счет реализации части проектов, экономически выгодных для продажи. На случай усугубления кризиса компания также прорабатывает возможности стратегических партнерств в ряде капиталоемких и дорогостоящих проектов.
По итогам рассмотрения среднесрочных стратегии и плана действий на Совете Директоров «Системы-Галс» в конце октября, компания планирует представить их рынку в первой половине ноября.
Сергей Шмаков, Президент ОАО «Система-Галс» заявил: «На пике развития рынка недвижимости России, который фундаментально имеет серьезный потенциал и цикличность которого позволяла бы поступательно развиваться еще несколько лет, мы столкнулись с глобальным кризисом ликвидности, сдерживающим наши возможности по продолжению инвестиционных программ. Мы, однако, не склонны излишне драматизировать ситуацию, а напротив, руководствуясь прагматическим подходом, просчитываем различные сценарии ее развития и разрабатываем конкретные планы действий на эти случаи, делая ставку на такие факторы устойчивости компании как масштабный бизнес, диверсифицированный портфель проектов, диверсифицированные источники финансирования, сбалансированный кредитный портфель, а также опыт и высокая квалификация обновленной менеджерской команды», говорится в пресс-релизе компании.
Директор по ипотечному кредитованию филиала «Альфа-Банка» Вячеслав Михайлов рассказал на Петербургском жилищном конгрессе о трансформации ипотечных продуктов банков в условиях кризиса. По его мнению, сейчас происходит санация банковской системы – с укрупнением банков и усилением банков, имеющих долю госучастия. Одновременно происходит снижение уровня банковского сервиса, так как монополизация рынка делает меньше конкуренцию, а значит, банкам просто незачем думать об улучшении обслуживания.
В.Михайлов считает, что кризис вскоре приведет к сокращению объемов ввода жилья из-за недостатка финансирования. Одновременно пойдет вниз и спрос на жилье, обусловленный падением доступности ипотеки и тем, что цены на жилье достигли верхней границы платежеспособного спроса. В результате цены надолго стабилизируются, из-за чего оно перестанет быть выгодным инструментом для инвестирования средств.
Коррекция, а часто и сворачивание ипотечных программ затронули больше первичный, чем вторичный рынок жилья – из-за большей рисковости первого, отметил эксперт. При этом он пояснил, что застраховать эти риски почти невозможно – страховщики очень неохотно страхуют финансовый риск при долевом строительстве. Тарифы на страхование при ипотеке также выросли.
Практически замерли процессы рефинансирования (перекредитования) из-за роста процентных ставок, который сделал рефинансирование бессмысленным. Исключение составляют случаи, когда, из-за удорожания жилья, клиенту требуется новый более крупный кредит – тогда он может рефинансировать старый, но уже под более высокий процент. Растут ставки и сворачиваются программы ломбардного кредитования.
Крайне тяжело будет сейчас приобрести дом или коттедж с ипотечным кредитом, так как этот залог банки рассматривают как низколиквидный. Приостановлены также некоторые программы коммерческой ипотеки.
Ставки по ипотеке в среднем повысились за сентябрь на 3%. Причем банки опять вводят комиссионные сборы (которые были отменены большинством игроков рынка в
Интересно, что многие банки, несмотря на жесткий подход к заемщикам, сейчас готовы рассматривать в качестве созаемщика не только супругов, но и близких родственников. На вопрос о том, как банки смогут потребовать с них деньги в случае дефолта клиента (ведь правовыми отношениями, как в браке, родственники не связаны), банкир развел руками и сказал, что «Альфа-Банк» такую практику не ведет.
Увеличивается доля валютных кредитов, из-за того, что ставки по ним ниже, чем по рублевым. Больше требований предъявляется к самому залогу (квартире). Выросли сроки погашения кредита, одновременно крупные банки расширяют возможности для погашения – открывают новые точки, создают центры ипотечного кредитования.
Растет важность роли ипотечных брокеров, так как сложность получения кредита автоматически обращает заемщика к их услугам.
По мнению В.Михайлова, стагнация на рынке продолжится до весны. С весны, считает он, возможно понижение ставок и смягчение условий ипотечного кредитования.