Градсовет отыскал новые недостатки в проекте преобразования территории фабрики «Возрождение»
Сегодня Градостроительный совет Санкт-Петербурга повторно рассмотрел объемно-пространственное решение офисно-жилого комплекса, проектируемого на бывшей территории фабрики «Возрождение» на Пискаревском пр.3. Участок принадлежит ООО «Денген», по заказу которого ООО «Григорьев и партнеры» разрабатывает проект бизнес-центра, совмещенного с жилой недвижимостью. Территория ограничена Свердловской наб., Пискаревским пр. и двумя формируемыми внутриквартальными проездами. Один из них, отделяющий участок застройки от строящегося на набережной элитного жилого комплекса «Платинум», образует угол около 75 градусов к набережной и после поворота выходит под прямым углом на Большеохтинский пр. Другой проезд проходит по восточной границе бывшей территории фабрики и соединяется с первым.
По словам Владимира Григорьева, для строительства здания предполагается использовать бетон окрашенный в массе, для которого характерна высокая долговечность. При этом он привел в пример деловой комплекс Рикардо Бофила в Стокгольме.
По словам главного управляющего ООО «Денген», вице-президента по коммерческой недвижимости холдинга RBI Олега Бойшенко, инвестиции в строительство комплекса оцениваются в 300 млн. долларов, а сроки строительства рассчитаны на период до 2014 г.
Первоначальный проект офисно-жилого комплекса, разрабатывавшийся В.Григорьевым совместно с известным британским архитектурным бюро RTKL, подвергся критике Градсовета. Он предполагал сооружение полностью остекленной и выступающей за линию фасада «башни» на углу Свердловской наб. и Пискаревского пр. Высота зданий соответствовала установленному высотному регламенту, допускающему угловую доминанту 60 м, предельную высотность фоновой застройки 42 м по набережной и 28 м по фасадной линии по Пискаревскому пр.
Как рассказал В.Григорьев, архитекторам не понравился желтый цвет остекления здания-доминанты, прерывистый характер застройки жилой зоны вдоль Свердловской наб. и офисной зоны вдоль Пискаревского пр. Эти и другие замечания были учтены при переработке проекта.
Новый вариант несколько заглубляет доминанту в контур квартала, открывая лишь узкий участок остекленного пространства у входа в бизнес-центр, где предусмотрена трехэтажная арка. Фасады соединенных зданий теперь образуют сплошную линию вдоль обеих магистралей. Внутри двора пристроенный перпендикулярно набережной второй жилой корпус отделяется от деловой зоны непрерывным переходом линии этажа в линию крыши. Конструктивистское решение подчеркивается квадратной аркой, соединяющей малый двор бизнес-центра с большим общим двором комплекса.
Как и в первоначальном варианте проекта, въезд во двор, по обе стороны от которого здание бизнес-центра вдоль проспекта замыкается вовнутрь в два малых двора, размещен в центре линейной части здания со стороны Пискаревского пр. По словам В.Григорьева, это единственная возможность размещения въезда между двумя регулируемыми перекрестками на углу набережной и на развилке проспекта с шоссе Революции.
В откорректированном проекте второе, отдельно стоящее жилое здание, перпендикулярное оси набережной, образует полукруглый уступ по оси въезда. Таким образом территория двора расширяется, создавая возможность для увеличения площади внутренних зеленых насаждений. Кроме того, озеленение предусмотрено с наружной стороны отдельно стоящего жилого здания, поворот которого с восточной стороны комплекса образует полудвор.
Расположенный на территории архитектурный памятник – заводская водонапорная башня, сооруженная на вершине небольшого фабричного корпуса, по мнению как В.Григорьева, так и бывших партнеров по проектированию, не имеет эстетической ценности. Башня 30-метровой высоты в результате соединения фасада в сплошную линию полностью скрыта со стороны проспекта, размещаясь к востоку от центрального въезда.
Как подчеркнул В.Григорьев, при переработке проекта учитывалась стилистика застройки зданий по шоссе Революции. Так, по обе стороны от центрального въезда запроектированы две пешеходных арки, что характерно для поздней неоклассической архитектуры северной части Большой Охты.
Несмотря на значительные изменения, внесенные в проект, архитекторы вновь высказали ряд замечаний, в том числе не предъявленных ранее. В частности, Сергей Падалко обратил внимание на то, что ось основной части Пискаревского пр. при взгляде в северо-востока «упирается» в неакцентированный угол делового центра. Академик Юрий Курбатов напомнил, что «главное пространство здесь должно задавать шоссе Революции», а не внутренний большой двор. Конфигурацию отдельно стоящего жилого здания академик назвал «очень странной». Сергею Соколову показалась лишней угловая арка, а Олег Романов сравнил по форме комплекс и соседнее здание «Платинума», также имеющее угловую башню, с «двумя сапогами», противопоставляя им симметричное решение реализуемого в соседнем квартале проекта УК «Теорема» (проект С.Чобана).
«Нам достался английский пациент. С одной стороны, он выздоравливает, а с другой – надо продолжать его лечить», - еще образнее выразился заместитель главы КГА Виктор Полищук, подводя итоги дискуссии. При этом он признался в своей пристрастности, пояснив, что ему лично очень дорога эта территория Охты, где много «строится, но не удается остановить взгляд на чем-то одном». После этого он предложил проектировщикам учесть новые замечания Градсовета.
В связи с началом мирового финансового кризиса, который привел к непростой ситуации на жилищно-строительном рынке РФ, Ассоциация Строителей России подготовила информационно-аналитический материал. В нем специалисты АСР излагают свое видение ситуации, в частности, анализируют причины возникновения кризиса, прогнозируют дальнейшее развитие ситуации, а также предлагают несколько путей ее разрешения, сообщает пресс-служба АСР.
Состояние российского жилищно-строительного рынка в условиях мирового финансового кризиса
Строительная сфера, ежегодный объем инвестиций в которую в последние годы увеличивался на 30%, является огромным потенциалом для роста ВВП России.
Развитие строительной сферы, как основы экономики любого региона, является системной задачей для развития экономики страны. В этой связи выстраивание государственной политики в области строительства, включая вопросы безопасности, является не одной из ряда задач, а важнейшей задачей государственного управления.
В настоящее время в российском жилищно-финансовом секторе складывается весьма не простая и противоречивая ситуация, усугубленная разразившимся кризисом на международных финансовых рынках.
Правильное понимание ситуации, складывающейся в сфере недвижимости, и факторов, влияющих на динамику процессов на строительном рынке, позволит государству своевременно принять превентивные меры, чтобы не допустить негативного сценария развития событий при очередной волне кризиса на международных финансовых рынках, приход которой прогнозирует большинство финансовых аналитиков.
В противном случае нас не спасут те «подушки безопасности», о которых абсолютно правильно говорил Председатель Правительства РФ Владимир Путин.
Анализ причин, которые привели к финансовому кризису на западе, показывает, что в условиях эйфории, вызванной наличием огромного количества достаточно дешевых денег и приведшей к утрате инстинкта самосохранения финансовой системы, главными факторами кризиса стали:
а) искусственное повышение доступности ипотечных кредитов за счет снижения требований к платежеспособности заемщиков и качеству кредитных продуктов (уменьшение первичного взноса и первоначальных месячных платежей - так называемые «сабпрайм-кредиты»);
б) устойчивая тенденция к снижению цен на жилье.
Масштаб и глубина кризиса были спровоцированы, с одной стороны, невмешательством государства, строго следующего либеральной доктрине, согласно которой «рынок сам все расставит по своим местам», а с другой стороны, - недобросовестностью рейтинговых агентств и безответственностью инвесторов, вкладывающих средства в ипотечные ценные бумаги.
Во время визита делегации АСР в США в сентябре 2007 г. и встречи с руководством Министерства жилищного строительства и развития городов на наш вопрос: «Знали ли Вы о серьезном неблагополучии с жилищной ипотекой?», последовал ответ: «Да, знали». А на вопрос: «Почему не принимали мер?» – «Но ведь это рынок, и мы не имели права вмешиваться».
Необходимо отметить, что вышеупомянутый фактор также присутствует и на российском ипотечном рынке. Однако сравнительно небольшая доля ипотечного сегмента на финансовом рынке и неразвитость внутреннего вторичного рынка закладных (отсутствие оборота ипотечных ценных бумаг) не позволил вирусу «сабпрайм-кредитов» заразить все финансы, как это произошло в США. Мы отделались легким испугом, а поведение ведущих игроков российского ипотечного рынка (повышение требований к заемщику и качеству ипотечных продуктов, включая процентные ставки) показывает, что отрезвление наступило - болезненный и трудный процесс выздоровления ипотечного сектора пошел.
Что касается ситуации на инвестиционно-строительном рынке, в особенности в секторе жилищного строительства, то здесь действует ряд факторов, порождающих разнонаправленные тенденции, которые несут в себе серьезные угрозы, как для развития стройкомплекса, так и для экономики страны в целом.
Фактор 1. Начало реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» в 2005 г. совпало по времени с масштабной реорганизацией всей системы государственного управления, в том числе затронувшей управление строительным комплексом (упразднение Госстроя России) и принятием жилищного пакета законов, (в особенности закона № 214-ФЗ, регулирующего отношения в сфере долевого строительства, и Градостроительного кодекса РФ, в части аукционной продажи земельных участков под жилищную застройку), существенно изменивших правовые основы реализации инвестиционно-строительных проектов.
Это не могло не оказать негативного влияния на темпы ввода жилья. Поскольку длительность инвестиционно-строительных циклов составляет не менее 3-4 лет (включая оформление исходно-разрешительной документации), влияние вышеупомянутых законодательных новаций стало существенно сказываться в 2008 г.
Об этом свидетельствуют данные Росстата за первую половину
Необходимо отметить, что указанный фактор, будет оказывать влияние в среднесрочной перспективе, поскольку перестройка работы девелоперов в соответствии с нормами закона о долевом строительстве и подготовка муниципалитетами земельных участков к аукционам проходят очень трудно.
Фактор 2. Серьезный дисбаланс между (платежеспособным) спросом и предложением в сторону спроса, усиленный механизмами реализации национального жилищного проекта, отдающего приоритет государственной поддержке приобретения жилья в собственность на свободном рынке (посредством ипотечного жилищного кредитования, адресных жилищных субсидий на цели приобретения жилья и т.п.) привел к сохранению в 2005-2006 гг. высокой динамики роста цен. Максимум роста цен пришелся на 2006 г., когда в среднем по России цены на жилье за год выросли на 54%, а в городах-миллионниках почти в 2 раза.
В 2007 г. во вновь построенное жилье въехало порядка 700 тыс. семей, что составляет около 1,4% от их общего числа, в то время как платежеспособный слой населения, по данным Минрегиона России, составляет около 20% российских граждан. Всеми формами государственной поддержки в 2007 г. воспользовалось чуть больше 70 тыс. семей или около 0,15% населения.
Ситуация усугубляется возросшей инфляцией и ужесточением требований по ипотечным кредитам.
В результате, снизилась доступность жилья даже для обладающего стабильными доходами достаточно узкого слоя населения.
Об этом свидетельствует замедление в 2007 г. темпов роста цен на жилье по реально совершенным сделкам купли-продажи на свободном рынке и сокращение количества сделок (включая покупки в кредит) как минимум на 30-50%. Эта тенденция сохраняется и в 2008 г., несмотря на некоторое сезонное оживление продаж.
На сокращение количества продаж (в том числе, так называемых «инвестиционных квартир») также влияет ожидание снижения цен на жилье, вызванное общей нервозностью на финансовых рынках, усилившееся после обвала котировок акций на российских финансовых площадках 16-17 сентября 2008 г.
Следствием этого впервые за последние годы стал рост рисков не реализации построенного жилья на рынке.
Фактор 3. В 2007-08 гг. у девелоперов возникли проблемы с кредитованием строительных проектов со стороны банков.
Этот негативный фактор, обусловленный ситуацией в банковском секторе экономики в сочетании с увеличивающимися рисками не реализации построенного жилья, породил серьезные трудности у профессиональных участников по всей цепочке инвестиционно-строительной деятельности, к которым особо чувствительны малые и средние компании, имеющие меньший запас прочности.
Снижение объемов и увеличение стоимости банковского кредитования, а также сокращение продаж жилья у девелоперов привели к дефициту средств для финансирования жилищного строительства и снижению рентабельности их деятельности. Как следствие, одни девелоперы вынуждены замораживать начало строительства новых жилищных объектов, другие – выставлять на продажу ранее приобретенные площадки под застройку, третьи – ограничивать объемы и увеличивать сроки строительства.
В результате возникли предпосылки для снижения цен на рынке жилья.
Дальнейшая пролонгация сложившегося положения с финансированием жилищного строительства чревата угрозами обвального падения цен, существенного увеличения объемов незавершенного строительства, появления новой волны обманутых дольщиков, банкротств застройщиков и подрядных организаций, невозвратами строительных кредитов.
Фактор 4. Высокая динамика продажных цен на жилье в 2005-2006 гг. вызвала резкое подорожание основных строительных материалов в 2007 г., обусловившее высокий рост себестоимости строительства. В первую очередь, подорожание коснулось цемента, цены на который выросли более чем в 2 раза (и достигли 7-8 тыс. рублей за тонну), и отчасти металла.
Можно было бы понять, если бы рост цен на стройматериалы был обусловлен необходимостью модернизации предприятий строительной промышленности, в значительной степени устаревших как морально, так и физически. Однако слишком большой скачок цен на строительные материалы перекроил все планы строителей и стал еще одним фактором снижения рентабельности девелоперской деятельности, усиливающим тенденцию снижения темпов ввода жилья.
Строители попали «в вилку» - с одной стороны рост стоимости кредитных ресурсов и их острая нехватка, с другой - рост себестоимости построенного жилья.
Для того чтобы остановить рост цен на стройматериалы, Правительство РФ, действуя в интересах строительных компаний, в середине 2007 г. отменило ввозные пошлины на цемент, что послужило сигналом для импортеров. В результате, в Россию хлынул более дешевый иностранный цемент. Доля импорта в течение короткого времени выросла с 2% до почти 10%. Цена российских производителей цемента упала до 3,2 тыс. рублей за тонну, снизились их доходы, произошло сокращение производства, что свидетельствует о снижении спроса на цемент в условиях замедления темпов ввода жилья. Только на предприятиях крупнейшей российской цементной компании «Евроцемент» производство цемента снизилось более чем на 20%.
Мы не стоим на позиции поддержки отечественного товаропроизводителя любой ценой, в том числе в ущерб интересам потребителя. В то же время создается впечатление, что на государственном уровне отсутствует долгосрочная политика по вопросу развития промышленности стройматериалов, поскольку все предпринимаемые органами государственного управления действия направлены на решение сиюминутных задач, а не на долгосрочную перспективу.
В преддверии принятия Долгосрочной стратегии строительства массового жилья, предусматривающей достижение к 2020 г. ежегодного объема ввода на уровне 1 кв. м на человека, в условиях увеличивающихся объемов промышленного и транспортного строительства, а также строительства объектов энергетики, необходимо принять комплекс мер, направленный на создание условий для ускоренного развития отечественной промышленности строительных материалов, обеспечивающий баланс интересов строительных компаний и производителей стройматериалов.
Действие приведенных выше факторов не позволяет сделать однозначного прогноза развития ситуации на жилищном рынке в краткосрочной перспективе, поскольку она существенно зависит как от внешней среды, так и от глубины кризисных явлений на российском финансовом рынке, в первую очередь в его банковском сегменте (от уровня ликвидности кредитных организаций), от поведения потребителей, а также от запаса прочности и финансовой устойчивости девелоперов и других профессиональных участников рынка.
С одной стороны, ряд факторов препятствуют ускорению темпов ввода жилья и, как следствие, стимулируют повышению цен на рынке жилья, другие факторы снижают (платежеспособный) спрос и тем самым способствуют их снижению.
Но в любом случае можно однозначно констатировать, что рынок лихорадит, что таит в себе потенциальные значимые угрозы неблагоприятного развития.
В соответствии с этим необходимо перестроиться и выработать такие пути, которые, не нарушая рыночных принципов функционирования жилищной сферы, не повышая рисков для деятельности частных инвесторов, кредитных организаций, девелоперов, строительных компаний, предприятий строительной индустрии и других профессиональных участников рынка, позволили бы решать проблемы доступности жилья для граждан России.
Это возможно только на принципах государственно-частного партнерства с использованием государственных и муниципальных финансов.
Частно-государственное партнерство - это институциональный и организационный альянс между государством и бизнесом в целях реализации общественно значимых проектов в широком спектре сфер деятельности: от развития стратегически важных отраслей промышленности и научно-исследовательских конструкторских работ (НИОКР) до обеспечения общественных услуг.
Этот механизм особенно эффективен в ситуации, когда имеются различия между частными и общественными интересами. То, что может быть эффективным для частной компании, оценивающей результат своей деятельности, прежде всего, с точки зрения получения прибыли, вовсе не означает автоматически эффективности для общества в целом, и наоборот.
При этом необходимо ясно осознавать, что сравнительно легких и дешевых денег теперь долгое время не будет. Это касается не только ипотечного кредитования, но и кредитования строительства.
Если в условиях стабильно развивающегося рынка основной целью использования государственных и муниципальных финансов в реализации жилищных программ была социальная поддержка и защита тех категорий граждан, которые не в состоянии самостоятельно решить свои жилищные проблемы (а их доля в Российской Федерации составляет порядка 80% населения), то в ситуации нестабильности на рынке государственные ресурсы дополнительно должны решать важнейшую прямую экономическую задачу по стабилизации ситуации.
В этом плане еще большую актуальность приобретает задача формирования социально-ориентированной жилищной политики, в основе которой должна лежать комплексная система жилищного финансирования, обеспечивающая стабильное прогнозируемое развитие строительного комплекса и решение социальных проблем населения.
Еще год тому назад АСР подготовлена Концепция социальной жилищной политики и социального жилья. Данный документ рассмотрен во многих российских регионах и получил поддержку, как с точки зрения необходимости принятия подобного документа на федеральном уровне, так и поддержку его основных положений.
Совершенно очевидно, что для большей части российских граждан вопрос обеспечения жильем может быть решен только в рамках реализации социальных жилищных программ, осуществляемых на принципах частно-государственного партнерства, где государство выступает соинвестором строительства социального жилья. К сожалению применяемые сегодня меры государственной поддержки в виде жилищных субсидий, выделяемых для приобретения жилья на рынке, дополнительно «разогревают» рынок и снижают эффективность использования бюджетных средств.
Прежде всего, должен быть разработан механизм регулирования цен в сегменте жилья, предназначенном для поддержки нуждающихся граждан. Речь идет не об административном регулировании цен на рынке, а о применении стимулирующих мер для застройщиков, осуществляющих строительство социального жилья, например, налоговых льгот.
Главным механизмом должно стать создание за счет государственных средств инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры на площадках, предназначенных для строительства социального жилья.