Эксперт: Уплотнительная застройка на Западе не мешает создавать комфортную среду для проживания
По мнению издателя профессиональных журналов об архитектуре голландца Барта Голдхоорна, «беспределу» в архитектуре на Западе препятствует незыблемое соблюдение градостроительных регламентов. Благодаря этому девелоперы находятся в жестких рамках. «В России же девелопер покупает участок, потом его обслуживает архитектор, потом проект представляется городу и его судьба решается в зависимости от наличия у девелопера друзей во власти: как правило, крупные инвесторы не обходятся без связей. В результате город не может повлиять на их аппетиты. А градостроительный этап формирования городской среды вообще воспринимается как чисто технический, установленные параметры все могут обойти», - заявил он на открытии в Петербурге архитектурной выставки «Как жить».
По словам Б.Голдхоорна, на Западе тоже есть уплотнительная застройка – из-за транспортных проблем, из-за того, что большая плотность позволяет экономить энергоресурсы. Однако там находят массу вариантов как полностью застроить территорию, достигнуть высокой плотности, но без ущерба для комфортности городской среды.
Важной проблемой, требующей решения, эксперт считает плохое архитектурное образование в России и недостаток архитекторов. «В России в 3,5 раза меньше архитекторов, чем в Чехии, в 7 раз меньше, чем в Англии, в 12 раз меньше, чем в Германии, и в 21 раз меньше, чем в Италии», - сообщил он.
Петербургские архитекторы подтвердили эти данные: так, по словам вице-президента городского Союза архитекторов Олега Романова, «кто только сейчас не занимает посты главных архитекторов населенных пунктов – и агрономы там, и врачи, и инженеры». А Святослав Гайкович считает, что это – следствие хрущевско-брежневских времен, когда «архитектуры не было вообще, а были лишь типовые проекты», в результате чего архитекторов стало в 5 раз меньше, чем требуется. При этом он отмечает: «Конечно, профессия архитектора – сервисная. Мы должны обслужить заказчика. Если он хочет, чтобы в доме было столько-то 3-комнатных, столько-то 2-комнатных и столько-то 1-комнатных квартир, и это просчитано по экономике, то нам остается только слушаться его. Умные разговоры ведутся на круглых столах, а в мастерских говорят о другом».
Однако эксперты отмечают, что градостроительное планирование советских кварталов по сравнению с тем, что творится сейчас, выглядит логичным, правильным и комфортным. Если внешний облик домов сегодня стал более разнообразным, то сама комфортность и безопасность внешнего пространства значительно ухудшилась – особенно если сравнивать с районами пятиэтажек первых массовых серий, где учтены потребности в зеленых зонах, детских площадках, дворах и пр. Архитектор Валентин Гаврилов выступил в защиту советских архитекторов 30-х гг., приведя в пример как образец застройку в районе Нарвских ворот, Кировский райсовет (проект Ноя Троцкого), треугольную площадь перед ним, планировку жилой застройки. По его мнению, сегодня городская среда страдает не от недостатка, а от обилия архитекторов, не имеющих общего замысла и из-за этого не умеющих создать среду для проживания. В качестве образца обратного подхода эксперт привел Финляндию, где, по его мнению, «здания рождаются из природы, место рождает дом», где продуман каждый кусок пространства, разумно соотнесены высотная и малоэтажная застройка. При этом, по словам представителя финской компании Honkatalot Надежды Майоровой, цены на землю в Финляндии те же, что и в России, но почему-то застройщики не стремятся посадить на полученные участки как можно больше этажей и площадей.
По словам Андрея Мушты, именно это стало причиной того, что в архитектурном конкурсе по «Юнтолово» участвовали только иностранные специалисты. «Им не надо объяснять про экономию ресурсов, про экологию, про создание зеленых зон внутри кварталов, про комфортность среды обитания. Нашим это объяснять бесполезно», - заметил он.
В Петербурге сегодня открылся Гражданский Жилищный форум – собрание профессионалов рынка недвижимости, строительства и ипотечного кредитования. В его рамках для специалистов с 1 по 3 октября проходит Петербургский жилищный конгресс, а с 3 по 5 октября, для населения – традиционная выставка-семинар «Жилищный проект». Форум поддержали ведущие российские и международные ассоциации в сфере недвижимости. К участию в конгрессе приглашены представители федеральных и региональных органов власти, топ-менеджеры компаний-застройщиков, банков, страховых, ипотечных и риэлторских компаний. В конгрессе принимают участие более 1000 специалистов и около 300 представителей прессы.
Как и ожидали СМИ, красной нитью большинства выступлений был финансовый кризис, коснувшийся рынка ипотеки и строительства. Так, по мнению президента Гильдии управляющих и девелоперов Александра Ольховского, конгресс должен выработать стратегию поведения участников рынке недвижимости в сложившейся непростой ситуации. А президент Российской гильдии риэлторов Сергей Канухин заявил: «Сегодня нам нужна эта площадка, чтобы в атмосфере диалога решить, что делать – действительно ли мы в кризисе, какие части рынка он затронут больше других, как он повлияет на нас и на наших клиентов».
Выступления представителей власти традиционно отличались большим оптимизмом. Так, заместитель полпреда президента в СЗФО Евгений Лукьянов в целом положительно оценил итоги реализации нацпроекта «Доступное жилье». Вице-губернатор Александр Вахмистров предостерег собравшихся от паники. По его мнению, кризис – нормальная часть рыночной экономики, и в любом случае он кончается новым подъемом.
Глава Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева – автор пакета жилищных законов 2005 г., в том числе закона №214 о долевом строительстве – выразила уверенность в том, что снижение объемов ипотечного кредитования, которое уже можно отследить по предварительным результатам III квартала, не окажет большого влияния на ценe жилья. По ее мнению, негативное влияние финансового кризиса на недвижимость переоценено. Он скажется только на некотором замедлении темпов прироста ипотеки и объемов строительства.
Директор департамента развития системы рефинансирования АИЖК Владимир Петренко обещал, что вскоре Агентство введет на рынок ряд принципиально новых кредитных продуктов, и что те 60 млрд. рублей, которые правительство выделило АИЖК, будут использованы во благо развития ипотеки.
Не так радужно звучали выступления экономистов и банкиров. Так, декан факультета экономики недвижимости Академии народного хозяйства при правительстве РФ Елена Иванкина поспорила с данными Н.Косаревой о том, что купить жилье с помощью ипотеки могут более 18% россиян. «В стране с высокой дифференциацией доходов, как Россия, статистику надо вести не в целом, а по медиане. У нас 10% населения получают 75% доходов», - сказала она. По мнению эксперта, рынок жилья «тянет вниз», не давая развиваться, главным образом стоимость земли. Е.Иванкина советует государству разрешить использовать длительную рассрочку при выкупе земли, а банкам – обратить внимание на землю (самый доходный актив) как на залог в ипотеке.
Подробные данные о ситуации в банках и о трансформации их ипотечных продуктов в связи с кризисом рассказал директор по ипотечному кредитованию Альфа-Банка Вячеслав Михайлов. По его словам, вскоре на рынке ипотеки останутся в основном банки с госучастием или имеющие доступ к добывающим отраслям. Произойдет снижение спроса на жилье и ограничение предложения – и то и другое – в связи с высокими кредитными ставками, а зачастую и невозможностью получить кредит, в особенности, как ни странно, для владельцев бизнеса. Очень трудно будет получить кредит на дом или коттедж, из-за низкой ликвидности такой недвижимости. Снова вырастет число валютных кредитов, в ущерб рублевым, ставки по которым выше. Однако цены на жилье не упадут, а стабилизируются, считает эксперт.
Но не все с ним в этом согласны. Например, председатель совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка Владимир Пономарев считает, что признаки снижения цен уже есть – хотя бы в том, что акции девелоперов упали в среднем на 20%. Другие эксперты отмечают некоторое падение или стагнацию цен на жилье в регионах. Но Москву и Петербург все склонны выделять в отдельный класс территорий, где снижение цены на жилье вряд ли возможно.