ЮИТ открыл продажи квартир в седьмой очереди жилого комплекса «Новоорловский»
Компания «ЮИТ Санкт-Петербург» вывела на рынок квартиры в седьмой очереди жилого комплекса комфорт-класса «Новоорловский», располагающегося на севере города, в Приморском районе, рядом с зелеными массивами Новоорловского лесопарка. Архитектурно-градостроительная концепция проекта комплекса «Новоорловский» была разработана бюро известного испанского архитектора Рикардо Бофилла. Жилой комплекс имеет удобное транспортное сообщение, в том числе благодаря близости к недавно построенному Суздальскому шоссе и выездам на ЗСД и КАД. На территории комплекса в прошлом году была открыта общеобразовательная школа на 825 учащихся, недавно введен в эксплуатацию детский сад, функционируют различные объекты торговой и коммерческой инфраструктуры.
Седьмая очередь комплекса «Новоорловский» (этап 1.3.2/1) включает 25-этажное жилое здание-башню, в котором будет 274 квартиры (общей площадью 12, 4 тыс. кв. м), а также отдельно стоящий 7-этажный паркинг (на 221 машиноместо) с эксплуатируемой кровлей. В подвальном этаже дома предусмотрены помещения хозяйственных кладовых (56 кладовых площадью от 3 до 5, 7 кв. м.) На первом этаже будет 9 встроенных коммерческих помещений (общей площадью 1 481 кв. м.). Около здания располагаются детские игровые площадки с современным оборудованием компании «ПИОН». Рядом с парадной планируется разместить велопарковку.
В новом доме предлагается широкий выбор квартир – от компактных студий площадью 21 кв. м до просторных 4-комнатных евроквартир площадью 88 кв. м. Около 60% квартир (включая студии) имеют современные европланировки, с объединенным пространством кухни и гостиной. Примечательно, что с увеличением этажности изменяется и квартирография – в сторону квартир большей площади и с большим количеством комнат. В квартирах на 25-этаже будет увеличенная высота потолков - 3 м, в квартирах на всех остальных жилых этажах – 2, 7 м. Помещения для финских саун (площадью 3-4 кв. м.), смежные с ванными комнатами и оборудованные специальными «трапами», предусмотрены в части 3-комнатных квартир. Во всех квартирах будут остекленные балконы, причем в части квартир балконы достигают глубины 1, 6 м. Одна из особенностей дома - 5 квартир на втором этаже имеет собственные террасы (располагающиеся на стилобатном основании). Все квартиры оснащаются системой принудительной механической вентиляции с естественным притоком воздуха, обеспечивающей оптимальный микроклимат. В доме устанавливается 3 современных грузопассажирских лифта.
В седьмой очереди «Новоорловского» предложено 48 инновационных квартир «Трансформер», способных подстраиваться под актуальные потребности семьи на разных этапах жизненного цикла. Клиент, приобретая такую квартиру с базовым вариантом планировки, может в перспективе трансформировать ее внутреннее пространство по одному из уже готовых вариантов (например, с учетом ожидаемых изменений состава семьи). Собственник квартиры, решив в дальнейшем преобразовать ее пространство, сможет самостоятельно выполнить и согласовать перепланировку (на основе одного из планировочных решений, предусмотренных на этапе покупки). При этом необходимые услуги и работы можно заказать, в частности, в управляющей компании «ЮИТ Сервис».
Стоимость квартир в седьмой очереди комплекса «Новоорловский» составляет от 102 до 142 тыс. руб. /кв. м. при оплате покупателем 100% стоимости квартиры или оформлении ипотечного кредита. Клиенты могут воспользоваться рассрочкой, предоставляемой ЮИТ на 1 год, с минимальным первым взносом 30% стоимости квартиры (а при первом взносе 50% и более на эту сумму будет действовать скидка в размере 10%).
Примечательно, что для всех квартир 1Е, 1К и некоторых квартир 2Е изначально зафиксирована отделка «Симплекс». Однако, в покупатели квартир в седьмой очереди «Новоорловского» также смогут, как и во всех объектах ЮИТ в Санкт-Петербурге, дополнительно заказать чистовую отделку – «Финскую отделку под ключ» с пакетом «Комфорт» (клиент сможет выбирать цветовые решения в «классическом» или «скандинавском» стиле).
Ввод в эксплуатацию дома планируется в III квартале 2022 года.
Напомним, что сейчас ЮИТ ведет строительство шестой очереди комплекса (этап 1.3.1) – это тоже 25-этажный дом на 274 квартиры, который будет сдан в III квартале 2021 года.
А недавно, в конце июня 2020 г., была введена в эксплуатацию пятая очередь (этап 1.6.3.) - 9-этажный дом на 198 квартир с 7-этажной пристроенной автостоянкой на 247 машиномест.
Год назад, 2 сентября 2019 г., на территории комплекса «Новоорловский» торжественно открылась общеобразовательная школа № 632 Приморского района, построенная компанией «ЮИТ Санкт-Петербург». ЮИТ спроектировал, построил и передал школу в дар городу в соответствии с соглашением о создании объектов социальной инфраструктуры, заключенным в 2014 г. Школа, рассчитанная на 825 мест, представляет собой 3-этажное современное здание (общей площадью 12, 4 тыс. кв. м) – оно построено по индивидуальному проекту, разработанному по заказу ЮИТ архитектурным бюро «Студия М4».
Здание включает все необходимые помещения и объекты школьной инфраструктуры, в том числе бассейн, спортивный зал, просторный актовый зал, большую библиотеку, располагающуюся в четырех помещениях. Для обеспечения комфортных условий для людей с ограниченными возможностями в школе предусмотрен пассажирский лифт. На просторной, благоустроенной и огражденной школьной территории размещается современный стадион с разнообразным оборудованием, необходимым для занятий физкультурой и спортом. Стадион имеет, в частности, футбольное поле, волейбольные и баскетбольные площадки, беговые дорожки с удобным и безопасным резиновым покрытием.
Кроме того, в конце августа 2020 г. было получено разрешение на ввод в эксплуатацию детского сада на 140 мест, который строился на территории комплекса «Новорловский» Комитетом по строительству. ЮИТ ранее передал в дар городу для строительства двух детских садов земельные участки площадью 0, 56 га. Ожидается, что первый построенный детский сад начнет функционировать к концу 2020 года. В конце нынешнего года Комитет по строительству планирует ввести в эксплуатацию и второй детский сад на 140 мест.
В разгар кризиса россияне переводят сбережения в надежные активы, которые долгие годы сохраняют высокую стоимость и ликвидность, в частности, в квартиры для долгосрочного владения с последующей продажей. В Московском регионе для этой цели хорошо подходят лоты в Новой Москве, на долю которой приходится 28% продаж нового жилья в столице. Эксперты «Метриум» рассказывают, как на местном рынке найти подходящий жилой комплекс и ликвидную квартиру.
Транспортная доступность
Расположение комплекса относительно транспортных узлов и магистралей – основная характеристика ликвидности жилья в Новой Москве. Однако в отличие от инвестиций с целью быстрой продажи или аренды, для долгосрочных вложений нужно учитывать перспективу развития транспортной сети на долгие годы. По словам руководителя Департамента развития новых территорий столицы Владимира Жидкина, до 2035 года в Новой Москве построят 25 станций метро. Сейчас известно о строительстве Коммунарской линии метро, которая будет проложена до Троицка вдоль поселений по Калужскому шоссе, а также о продлении Калининско-Солнцевской ветки до станций «Пыхтино» и «Внуково».
Соответственно для долгосрочных вложений инвестор может рассматривать жилые комплексы в зоне действия будущих станций. В частности, новые станции метро Коммунарской линии улучшат транспортную доступность жилых комплексов «Новые Ватутинки. Десна», «Андерсен», Новые Ватутинки (микрорайон Центральный), «Кленовые аллеи», Russian Design District. Новые станции желтой ветки помогут быстрее добираться до «старой» Москвы жителям комплексов «Баркли Медовая долина», «Внуково Парк» и «Середневский лес». Кроме того, продление Сокольнической линии на одну станцию обеспечит пешую доступность метро южной части жилого комплекса «Скандинавия».
Впрочем, для долгосрочных вложений подойдут и жилые комплексы рядом с существующими станциями метро. Правда, уровень цен в них будет выше, так как наличие метро уже повлияло на ценообразование. Помимо этого, также важна и доступность ближайших магистралей, ведущих в Москву, – Калужского и Киевского шоссе.
Расположение жилого комплекса
При выборе жилого комплекса также следует оценивать перспективы развития локации. В этом смысле близость к «старой» Москве и метро остаются важными критериями, но привлекательными могут стать и другие районы.
Сейчас в Новой Москве формируются точки притяжения – территории, где создаются деловые центры и бизнес-парки, торговые центры, объекты культуры и спорта, органы управления местных властей и т.п. Эти локации будут притягивать финансовые ресурсы, формировать налоговую базу и создавать рабочие места для высококвалифицированных специалистов. Объекты торговли, спорта и досуга могут стать интересными сюда как местных жителей, так и людей из других районов Москвы и Подмосковья. Все это будет повышать привлекательность расположенных рядом жилых комплексов и обеспечивать им долгосрочный рост стоимости.
Прежде всего инвестору нужно обратить внимание на общественно-деловые точки роста, которых в Новой Москве четыре: Румянцево, Коммунарка, Внуково и Троицк. Здесь построят бизнес-парки, появятся органы управления местных властей, сюда будут привлекаться инвестиции в торговую, офисную и складскую недвижимость. В перспективе создание рабочих мест повысит привлекательность жилых комплексов, находящихся поблизости.
В частности, в районе Румянцева идет реализация проектов homecity, «Позитив», «Румянцево Парк» и «Саларьево Парк». Рядом с Коммунаркой строят ЖК «Скандинавия», «Москва А101», «Аквилон Парк», «Москвичка», «Новая звезда» и др. Рядом с поселением Внуково – «Переделкино-Ближнее», «Городские истории», «Рассказово», «Внуково парк». В районе Троицка – Russian Design District.
Кроме общественно-деловых в Новой Москве сейчас формируются мощные спортивно-развлекательные и культурно-образовательные кластеры. Так, в Прокшино ГК «А101» создает спортивно-развлекательный кластер «ADRENALINE Прокшино» с бизнес-кварталом, спортивными и развлекательными объектами. Рядом с Прокшино возводятся жилые комплексы «Испанские кварталы» и «Прокшино». В Ватутинках Группа Родина строит культурно-образовательный кластер Russian Design District с самым большим, пожалуй, на сегодняшний день набором развивающей инфраструктуры.
«Стоимость квадратного метра жилья в ТиНАО растет в среднем на 15% в год, а спрос концентрируется вокруг проектов с качественной и разнообразной инфраструктурой как в рамках самих ЖК, так и в ближайшем окружении, – рассказывает Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Прокшино», «Москва А101», «Прокшино»). – В этом смысле спортивно-развлекательный кластер «ADRENALINE Прокшино» может стать особенно эффективным в силу уникальности запланированных в нем объектов, таких как горнолыжный склон, аквакурорт или центр молодежных видов спорта. Интерес ко всему, что связано с ЗОЖ и саморазвитием, отмечается давно, но после пандемии он концентрируется на уникальных и качественных проектах. Кроме того, кластерное развитие территории соберет разноплановые объекты в одной локации, что только усилит пользовательский интерес. Это обеспечивает высокий спрос на жилье в шаговой доступности от кластера на долгосрочную перспективу».
Масштаб и концепция жилого комплекса
На следующем этапе необходимо определиться с жилым комплексом. Для долгосрочных инвестиций, по мнению экспертов «Метриум», лучше выбирать сравнительно небольшие ЖК. В таких комплексах при перепродаже квартиры конкуренция продавцов будет меньше, чем в масштабных ЖК, насчитывающих десятки корпусов. Правда, небольших проектов застройки в Новой Москве немного («Алхимово», «Внуково Парк», «Калипсо-3», «Новая Звезда», homecity, Russian Design District).
Также следует учитывать концепцию комплекса и его обеспеченность объектами инфраструктуры. Чем ярче и прогрессивнее концепция проекта, тем больше шансов на перепродажу в долгосрочной перспективе квартиры не только без дисконта, но и с прибылью. Такие проекты в Новой Москве есть. К примеру, Группа Родина реализует проект культурно-образовательного кластера Russian Design District, который будет состоять из девяти жилых домов, спроектированных известными дизайнерами, спортсменами, деятелями искусств и бизнеса. В образовательную часть кластера войдут детский сад, общеобразовательная школа, Школа дизайна и технологий Design and Technology Art School (DATA), Академия моды Валентина Юдашкина, Школа кино и театрального искусства, Школа танцев, Школа живописи, Школа кибертехнологий и искусственного интеллекта, а также различные творческие студии и мастерские. Спортивное ядро кластера составит Центр художественной гимнастики Ирины Винер-Усмановой, Академия единоборств Fight Nights под управлением Камила Гаджиева, Школа йоги и здорового питания. Культурную часть кластера представит Галерея современного искусства и Арт-пространство под открытым небом.
«Мы живем в непростое время, когда на первый план с точки зрения саморазвития выходит личностная конкуренция, поэтому в перспективе пользоваться спросом будут именно такие жилые комплексы, которые способны создать экосистему для жизни людей, – комментирует Владимир Щекин, совладелец Группы Родина (девелопер культурно-образовательного кластера Russian Design District). – В нашем кластере появятся спортивная, образовательная и культурная платформы, как раз создающие условия для развития семьи и личности в этом направлении. Здесь можно будет получить перспективные профессиональные компетенции, заниматься спортом, посещать интересные культурные мероприятия в области искусства и технологий».
Стадия строительной готовности
Для долгосрочных вложений лучше выбрать квартиру в жилом комплексе на ранней стадии строительства. Таким образом владелец жилья может не только получить прибыль, но и застраховать себя в будущем от падения цен на жилье. По подсчетам экспертов «Метриум», в Новой Москве средняя стоимость квадратного метра в новостройке с момента старта продаж и до завершения строительства может увеличиться на 40%. Соответственно даже если цены на жилье в долгосрочной перспективе начнут устойчиво снижаться, что маловероятно, у собственника останется порядка 40% от стоимости квартиры до получения убытка.
По данным «Метриум», на начальном этапе строительства сейчас находятся 33% квартир (3 тыс. единиц), представленных в проектах новостроек Новой Москвы; в домах, где идет сооружение этажей – 40% объектов (3,7 тыс.); в корпусах на стадии отделочных работ – 24% (2,2 тыс.); в готовых новостройках продается лишь 3% квартир (менее 300 объектов).
Тип квартиры
Для перепродажи в долгосрочной перспективе всегда лучше выбирать наиболее ходовые варианты квартир, которые подойдут основной массе потенциальных покупателей. Как правило, это семейные люди с детьми, ориентированные на покупку двух- или трехкомнатной квартиры.
На сегодняшний день на вторичном рынке нового жилья (не старше 2015 года постройки) на долю студий приходится 8% вариантов, однокомнатных квартиры – 35%, двухкомнатных – 34%, трехкомнатных – 23%. При этом разница в цене между квартирами в строящихся и готовых новостройках вторичного рынка весьма заметна. Студия в строящемся ЖК стоит 4,4 млн рублей, а на «вторичке» в готовом комплексе – 5,6 млн рублей; однокомнатная квартира – 6,1 млн рублей против 6,8 млн рублей; двухкомнатная – 8,4 млн против 9,6 млн рублей; трехкомнатная – 11,2 млн рублей против 13 млн рублей. Как видно, наименьшая разница в цене наблюдается у однокомнатных квартир. Это связано с большим предложением и высокой конкуренцией продавцов. Между тем студии и двухкомнатные квартиры на «вторичке» в готовых новостройках дороже строящихся аналогов на 1,2 млн рублей, трехкомнатные квартиры – на 1,8 млн рублей. С учетом того, что студии – это нишевый продукт со специфической аудиторией, а трехкомнатная квартира – наиболее дорогой вариант с ограниченным кругом потенциальных покупателей, оптимальным вариантом для долгосрочных вложений становится двухкомнатная квартира.
«Инвесторы, рассматривающие приобретение квартиры для долгосрочных вложений, вполне могут привлечь кредит, – рекомендует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Ставки опустились на исторически минимальный уровень благодаря субсидированию ипотеки. На старте продаж двухкомнатную квартиру в новостройке можно приобрести примерно за 32 тыс. рублей в месяц со сроком погашения до 20 лет. После ввода здания в эксплуатацию квартиру можно сдать в аренду, и она будет самоокупаться, сохраняя при этом высокую рыночную стоимость. Впоследствии квартиру можно будет продать».