Эксперты: Рынок России второй год является лидером по улучшению прозрачности
«Новая Европа» (Чехия, Польша, Венгрия, Россия, Эстония, Словакия, Болгария, Румыния, Латвия, Литва, Украина, Хорватия, Турция, Казахстан и Белоруссия) находится впереди других развивающихся рынков по показателям прозрачности, сообщается в последнем исследовании Jones Lang LaSalle («Индекс прозрачности недвижимости» (Real Estate Transparency Index). Оно показывает, что лидерами новых европейских рынков являются Чехия и Польша, которые перешли из категории «полупрозрачных» в категорию «прозрачных» со времени последнего аналогичного исследования Jones Lang LaSalle в 2006 г.
Карина Крейя (Karina Kreja), заместитель директора, отдел исследований компании Jones Lang LaSalle, комментирует: «Стабильное улучшение в области прозрачности в странах «Новой Европы» за последние два года тесно связано с силой глобализации, которая толкает инвесторов на осуществление коммерческой деятельности за пределами своих стран в поисках более высокой прибыли. Членство в Евросоюзе положительно повлияло на показатели прозрачности как тех стран в Центральной и Южной Европе, которые уже вступили в ЕС, так и тех, кто только готовится вступать в ЕС. Однако и в России, и на Украине также наблюдались значительные перемены благодаря институнационализации и интернационализации рынков».
Индекс демонстрирует, что все 15 рынков «Новой Европы» начинают соответствовать уровню прозрачности Западной Европы. 10 стран уже классифицируются как «полупрозрачные».
Этот прогресс в области прозрачности также происходит благодаря быстрому экономическому росту, который наблюдается на многих рынках. Сильные внутренние движущие силы, такие как институционализация и интернационализация рынков, как было замечено в России и в Украине, благоприятно сказались на росте интереса со стороны международного сообщества недвижимости. Рынок России уже 2 года является лидером по росту прозрачности, и эти изменения, так же как в Украине, являются результатом в первую очередь появления публичных компаний в сфере недвижимости. Только в России объем инвестиций в I полугодии 2008 г. увеличился на 240%.
В то время как страны «Новой Европы» продвигаются к уровню Западной Европы в области прозрачности, две страны – Турция и Казахстан – остаются в статусе низкой прозрачности, а Белоруссия вообще считается «непрозрачной». В Турции наблюдался ограниченный прогресс в области прозрачности, несмотря на статус кандидата в члены ЕС, который она получила в 1999 г. Сомнения по поводу законодательства в сфере иностранных инвестиций в недвижимость плохо сказались на уверенности инвесторов, и в результате прямые иностранные инвестиции в недвижимость уменьшились. Казахстан является относительно неизвестным рынком недвижимости, однако международный интерес должен стать движущей силой перемен в принципах работы рынка недвижимости этой страны и заставить его двигаться в сторону улучшения прозрачности.
Лидеры по показателям прозрачности в «Новой Европе» быстро догоняют зрелые рынки Западной Европы, однако по-прежнему остается много возможностей для улучшения. Почти во всех странах «Новой Европы» дальнейший прогресс будет зависеть от регуляторных изменений, в том числе в градостроительных и строительных нормах, а также в сфере налогообложения недвижимости.
Владимир Пантюшин, Директор по России и СНГ, отдел экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle отметил: «Улучшение показателей прозрачности рынков России и Украины в большой степени объясняется накоплением опыта его участниками. Активная адаптация практики развитых стран и наработка внутренних механизмов, особенно в отношениях с государственными органами, делают процесс девелопмента и инвестирования более прогнозируемым. Важным дополнительным фактором в 2007 г. был активный выход девелоперов на европейские биржи. Дальнейшее улучшение прозрачности необратимо и продолжит привлекать все более широкие слои инвесторов на эти рынки».
По словам старшего аналитика Департамента жилой недвижимости «АКЦ Миэль» Марии Коробковой, в 2008 г. рынок ждет снижение прироста объемов ипотечного кредитования более чем в 2 раза – от 100-процентного увеличения в 2006-2007 гг. до 40-50% в 2008 г. Об этом эксперт рассказала сегодня на Петербургском Жилищном конгрессе. В Москве прирост будет еще ниже – 30-35%.
При этом, по данным «Миэль», сокращение темпов роста кредитования будет сопровождаться сокращением количества сделок вообще, которое в Москве уже зарегистрировано. Спрос на жилье в 2008 г. будет неуклонно снижаться, тем более что темпы роста цен давно превышают темпы роста доходов населения. Интересно, что в «Миэль» не умаляют влияния ипотеки на спрос, как сейчас делает это большинство экспертов. По мнению М.Коробковой, увеличение ставок и приостановка ипотечных программ у ряда банков стали серьезным фактором, снизившим спрос на жилье, так как лишь небольшая часть потенциальных «ипотечных» покупателей смогли компенсировать отсутствие или удорожание ипотеки собственными средствами. По данным «Миэль», если в 2007 г. 25% покупателей могли внести первоначальный взнос в районе 250 тысяч рублей, то в 2008 г. четверть клиентов вынуждены были отказаться от покупки, потому что объем первоначального взноса значительно превысил эту цифру. Минимальный ежемесячный доход потенциального покупателя квартиры в Москве сегодня должен составлять 47 тысяч рублей.
При этом в других регионах, отметила М.Коробкова, развитие ипотеки будет идти более высокими темпами – в Краснодаре прирост объемов кредитования за год составит 120%, столько же – в Хабаровске, в Красноярске – 60%, а в Петербурге – 80%. Правда, петербургские эксперты на этой неделе озвучивали другие цифру 60-70%. Возможно, это связано с тем, что данные «Миэль» по темпам развития ипотеки датируются июлем 2008 г. и не учитывают потрясений сентября.