Эксперт: Цены на жилье стабилизируются на год, затем вырастут
По словам замдиректора департамента «Элитная жилая недвижимость» Knight Frank Russia and CIS Натальи Прониной, в среде московских девелоперов в связи с кризисом набирают силу панические настроения. Однако Knight Frank их не разделяет, особенно в секторе элитной недвижимости. По мнению эксперта, если снижение цен на жилье и будет иметь место, то оно не продлится дольше 3-5 месяцев, а затем наступит стабилизация, и в конце
Эксперт фиксирует уже начавшееся в Москве снижение спроса на жилье и сокращение предложения в связи с финансовыми затруднениями у застройщиков. При этом элитное жилье продолжало дорожать даже в сентябре – на первичном и вторичном рынке оно подорожало в среднем на 2-2,5%, а с начала года на 15-27%. Кризис сказался лишь в том, что девелоперы элитных комплексов резко увеличили активность рекламы по еще непроданным малоликвидным апартаментам. С другой стороны, подчеркивает Н.Пронина, снижение предложения будет довольно ощутимым, так как в Москве почти нет точечной застройки, а значит, застройщики заморозят проекты масштабных комплексов.
Эксперт привела данные о ценах на жилье в зарубежных мегаполисах, в том числе находящихся под влиянием финансового кризиса. Так, по ее словам, за последний год в Лондоне массовое жилье подешевело лишь на 10% (при 90% сделок с ипотекой), а элитное – на 1,6%. В Токио снижение составило 9%. А в Нью-Йорке, Монако, Дубае, Шанхае, Гонконге, Пекине цены выросли – в среднем на 10-15%. Причем объекты ценой больше 2 млн. долларов за год выросли в цене на 19%.
Н.Пронина подчеркнула, что психология иностранных владельцев недвижимости устроена несколько иначе, чем в России, отчего и колебания цен выглядят по-другому. «Там рынок не такой спекулятивный, как у нас, поэтому – более адекватные, нормальные цены. В Европе инвестируют в жилье, чтобы зарабатывать, а у нас – чтобы сохранить заработанное. Поэтому там во время кризиса не кидаются продавать квартиры, а ждут лучших времен», - пояснила она.
По словам руководителя ипотечного управления ОАО «Балтийская ипотечная корпорация» Марианны Бельковой, на рост цен на рынке жилья влияют разные факторы. О них она рассказала на сегодняшней пресс-конференции, прошедшей в Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти. С одной стороны, повышение цен стимулирует поддержание спроса, который, по мнению М.Бельковой, в Петербурге снижаться не будет. Также действует на цены удорожание и недоступность проектного финансирования для застройщиков и затрудненность доступа к земельным участкам, из-за чего на рынок выходит меньше проектов. Поднимает цены и кризис на фондовом рынке, из-за которого некоторые российские инвесторы могут переместиться в сферу недвижимости.
При этом, отмечает М.Белькова, иностранные инвесторы относятся к недвижимости в России с недоверием: «Наш рынок они называют мыльным пузырем – у нас все дорожает, а в Европе дешевеет, и иностранцы считают, что рынок перегрет». Наконец, рост цен подогревают и государственные субсидии для очередников, бюджетников, молодых семей. При этом, как подчеркивает эксперт, «падение цен невыгодно никому» - и уточняет, кому именно невыгодно: банкам, застройщикам, владельцам дорогой недвижимости.
С другой стороны, ощутимо снизить цены может сворачивание ипотеки. С 1 октября ожидается дальнейшее повышение ставок по ипотеке, сообщила М.Белькова, напомнив, что государственное АИЖК, созданное изначально для развития ипотеки и планировавшее достичь к 2009 г. ставки в 9%, с 15 сентября повысило ставки до 13-18%.
«Ипотека становится недоступной даже для среднего класса. А если учесть, что в некоторых регионах инфляция сегодня доходит до 50%, то есть стоимость потребительской корзины выросла в 1,5 раза, то неудивительно, что растет число дефолтов по ипотечным кредитам», - сообщила эксперт.
При этом альтернативы ипотеке в стране нет, галопирующая инфляция обессмысливает создание стройсберкасс, о которых много говорилось ранее. Государство увеличивает объемы субсидий на жилье, но все меньше банков хотят работать с ними. «В результате сейчас в провинциях цены уже падают – кое-где на 1 покупателя приходится 30 продавцов», - резюмировала М.Белькова. Однако Москву и Петербург она назвала «особыми регионами», и заявила, что в них цены на жилье падать не будут, а будут медленно повышаться.
Интересно, что другой эксперт – директор консалтингового центра «Петербургской недвижимости» - привел пример, который иллюстрирует, что в регионах ситуация не так уж плоха. В Омске, рассказал он, за 3-4 последних года объемы строительства выросли в 5 раз, а спрос остался на том же уровне, но, тем не менее, цены на жилье не упали – застройщики придержали новые проекты, а уже построенное постепенно продавали.
Между тем, гендиректор АН «Легион-Недвижимость» Максим Чернов сообщил, что жилье в Петербурге уже можно купить на 10-20% дешевле выставленной в листинге цены «Всегда можно договориться с продавцом или строителем», - заметил он. При этом на вторичном рынке, по его информации, практически не осталось людей, имеющих на руках сумму, позволяющую купить квартиру без ипотеки. «Сейчас в основном люди берут в кредит несколько десятков тысяч долларов, позволяющих, допустим, из «двушки» переехать в «трешку» - то есть, в основном, идет улучшение жилищных условий», - говорит он.