Эксперт: Число «рискованных с правовой точки зрения» сделок на рынке недвижимости растет
Из 35892 риэлторских сделок, совершенных в
В Ассоциацию «Загородная недвижимость» поступает множество звонков с жалобами на недобросовестное поведение риэлторов. «Человек хочет приобрести большой земельный участок для строительства усадьбы, и порой, риэлтор, не найдя ничего лучшего, пытается всучить ему землю сельхозназначения. А участки в садоводствах продаются зачастую еще до того, как оформлена переуступка прав собственности. Кроме того, в последнее время пошла волна жалоб на запугивание клиентов, которые по каким-либо причинам отказываются от продажи своей недвижимости в процессе сделки. С них требуют какие-то штрафы и неустойки, - обрисовал характерный набор наиболее распространенных нарушений на рынке загородной недвижимости исполнительный директор Ассоциации Владимир Майоров. – Профессия риэлтора стоит на 4 месте по уровню доходов в среднем по России, а проблему кадров это не решает. Из 15 человек, устраивающихся на работу в агентства недвижимости, остаются лишь 1-2 человека».
«Наши клиенты не хотят размышлять о критериях безопасности сделки, для них это само собой разумеющиеся вещи», - отметил генеральный директор компании «Элитные квартиры» Леонид Рысев. По его словам, для того, чтобы создать компанию, отвечающую требованиям потенциальных покупателей элитного жилья по уровню качества сделок и сервиса, бизнес пришлось выстраивать с чистого листа. «Я не взял ни одного агента из прежней компании, - сообщил Л.Рысев. – Для того чтобы понять, почему наш потенциальный покупатель уходит на рынок первички, нужно представить себе, как он привык заключать сделки. Он хочет прийти в офис, полистать красивые буклеты, поговорить с девушками, в 15 минут подписать договор и уйти. Он больше не хочет отлавливать на рынке вечно ускользающие квартиры».
Повысить профессионализм и уровень безопасности сделок, можно за счет перехода на саморегулирование, которое позволит внедрить стандарты качества и установить контроль за деятельностью организаций, считает президент-элект Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Екатерина Романенко. Однако, как заметил президент Российской гильдии риэлторов (РГР) Сергей Канухин, для перехода на саморегулирование необходим специальный закон о риэлторском бизнесе. Разработкой этого закона РГР будет заниматься совместно с думским комитетом по законотворчеству. С.Канухин обратился к петербургским риэлторам с просьбой представить имеющиеся у них пожелания и предложения по разработке закона.
Директор по ипотечному кредитованию филиала «Альфа-Банка» Вячеслав Михайлов рассказал на Петербургском жилищном конгрессе о трансформации ипотечных продуктов банков в условиях кризиса. По его мнению, сейчас происходит санация банковской системы – с укрупнением банков и усилением банков, имеющих долю госучастия. Одновременно происходит снижение уровня банковского сервиса, так как монополизация рынка делает меньше конкуренцию, а значит, банкам просто незачем думать об улучшении обслуживания.
В.Михайлов считает, что кризис вскоре приведет к сокращению объемов ввода жилья из-за недостатка финансирования. Одновременно пойдет вниз и спрос на жилье, обусловленный падением доступности ипотеки и тем, что цены на жилье достигли верхней границы платежеспособного спроса. В результате цены надолго стабилизируются, из-за чего оно перестанет быть выгодным инструментом для инвестирования средств.
Коррекция, а часто и сворачивание ипотечных программ затронули больше первичный, чем вторичный рынок жилья – из-за большей рисковости первого, отметил эксперт. При этом он пояснил, что застраховать эти риски почти невозможно – страховщики очень неохотно страхуют финансовый риск при долевом строительстве. Тарифы на страхование при ипотеке также выросли.
Практически замерли процессы рефинансирования (перекредитования) из-за роста процентных ставок, который сделал рефинансирование бессмысленным. Исключение составляют случаи, когда, из-за удорожания жилья, клиенту требуется новый более крупный кредит – тогда он может рефинансировать старый, но уже под более высокий процент. Растут ставки и сворачиваются программы ломбардного кредитования.
Крайне тяжело будет сейчас приобрести дом или коттедж с ипотечным кредитом, так как этот залог банки рассматривают как низколиквидный. Приостановлены также некоторые программы коммерческой ипотеки.
Ставки по ипотеке в среднем повысились за сентябрь на 3%. Причем банки опять вводят комиссионные сборы (которые были отменены большинством игроков рынка в
Интересно, что многие банки, несмотря на жесткий подход к заемщикам, сейчас готовы рассматривать в качестве созаемщика не только супругов, но и близких родственников. На вопрос о том, как банки смогут потребовать с них деньги в случае дефолта клиента (ведь правовыми отношениями, как в браке, родственники не связаны), банкир развел руками и сказал, что «Альфа-Банк» такую практику не ведет.
Увеличивается доля валютных кредитов, из-за того, что ставки по ним ниже, чем по рублевым. Больше требований предъявляется к самому залогу (квартире). Выросли сроки погашения кредита, одновременно крупные банки расширяют возможности для погашения – открывают новые точки, создают центры ипотечного кредитования.
Растет важность роли ипотечных брокеров, так как сложность получения кредита автоматически обращает заемщика к их услугам.
По мнению В.Михайлова, стагнация на рынке продолжится до весны. С весны, считает он, возможно понижение ставок и смягчение условий ипотечного кредитования.