Эксперт: В начале 2009 г. возможно снижение цен на жилье, но к концу года цены вырастут снова
Ситуация на рынке строительства жилья может существенно ухудшиться в связи с макрофинансовыми рисками, связанными с мировым финансовым кризисом, заявил на Петербургском Жилищном конгрессе профессор кафедры Экономики и управления городским строительством РЭА им. Г.В.Плеханова Геннадий Стерник. По его словам, угроза для рынка недвижимости состоит в снижении ликвидности банковской системы, затруднении доступа населения и застройщиков к банковским кредитам, а также замедлении (особенно с ростом инфляции) темпов роста доходов населения. Банки, напуганные финансовым кризисом и потерей ликвидности, сейчас перестают кредитовать застройщиков. Не в меньшей степени (особенно в иностранных банках) действует фактор потери капитализации: норматив собственного капитала автоматически запрещает выдачу кредитов. Из западных штаб-квартир в российские дочки уже даны сигналы о прекращении финансирования жилищных проектов.
Положение строительных компаний во время кризиса не будет одинаково трудным, считает эксперт. Финансовые трудности возникнут у компаний, которые бюджет проекта рассчитывают, исходя из устаревшей гипотезы о быстром возврате вложенных небольших собственных инвестиций через продажи долей частным инвесторам (несмотря на закон №214, в ряде городов эта практика еще процветает). Шанс к сохранению успешности проектов этих компаний лежит в резком повышении темпов роста платежеспособного спроса. Другие компании, работающие в соответствии с законом №214, преодолеют трудности организации процесса строительства на начальном этапе за счет переориентации на проектное финансирование от аффилированных банков (которое смогут получить), что в дальнейшем избавит их от рисков понижения спроса на рынке.
Дополнительный шанс к разорению возникнет у компаний, которые ориентируются на кредиты отечественных неспециализированных банков, в последние полгода резко ужесточивших условия кредитования или вообще прекративших кредитование застройщиков. Однако есть надежда, что принятые в сентябре беспрецедентные меры правительства по финансовой поддержке банковского сектора и фондового рынка предотвратят развитие подобного сценария, подчеркнул Г.Стерник.
Наибольшие финансовые трудности коснутся тех компаний, которые пошли на масштабные заимствования на внешних рынках – вексельные, облигационные, через IPO. Суммарный корпоративный долг отечественных компаний приблизился к критическому уровню 30% ВВП, и в этой сумме есть доля девелоперов. Мировой финансовый кризис, повышение кредитных ставок затрудняют возможности по дальнейшим заимствованиям и по рефинансированию этих кредитов, что «добавит решающую гирю на чашу финансового благополучия этих компаний», считает эксперт.
В заключение он сделал довольно оптимистичный прогноз развития ситуации на будущие 1,5 года. «С учетом своевременных и технологично осуществленных мер поддержки финансовой системы, принятых властями, я считаю, что девелоперский кризис возможен, но вероятность его невелика, - сказал Г.Стерник. - Наиболее вероятный сценарий состоит в том, что это будет не системный кризис, а кризис отдельных (как мелких, так и крупных) компаний. Средняя доходность строительного бизнеса снизится на ближайшие 1-1,5 года, и в дальнейшем не вернется на те нецивилизованные уровни, на которых она была вчера». Крупные игроки, выжившие на рынке, расстанутся со своей агрессивной стратегией, и будут лучше просчитывать варианты бизнеса, отметил эксперт. Некоторое снижение цен в начале
Застройщики объективно не могут снизить цены на строящееся жилье, но зато, скорее всего, частным образом могут начать договариваться с покупателями о дисконтах, считает директор департамента ценообразования в строительстве и экспертно-аналитической работы Ассоциации строителей России Павел Горячкин. Аналогичную точку зрения высказал в дискуссии на Гражданском Жилищном форуме и директор ООО «Пионер» (Санкт-Петербург) Александр Погодин. «За всю историю рынка цены еще ни разу не снижались, прослеживались только тенденции к замедлению темпов их роста. «Сейчас на рынке время покупателя. Те потенциальные покупатели, которые займут выжидательную позицию, попросту проиграют», - сказал он.
Вместе с тем, по словам главы Национальной жилищной корпорации Санкт-Петербурга, Сергея Ильченко, не только государство, но и сами участники рынка должны быть заинтересованы в сохранении своих социальных программ. «Мы должны попытаться скомпенсировать финансовый удар по населению, чтобы кризис не надорвал покупателя», - заявил он.
Тенденцию оттока состоятельного покупателя в сторону эконом-класса на примере опыта собственной компании обозначила в своем выступлении на генеральный директор ЗАО «Содружество» Ирина Смирнова. По ее словам, покупки загородного жилья площадью от
В этой ситуации, по мнению председателя НП «Ассоциация деревянного домостроения» Михаила Афанасьева, выиграют производители каркасно-модульных технологий. По его словам, заводы по производству дешевых стеновых панелей и блоков, в том числе из древесины, получают большие шансы для развития. Эти материалы, считающиеся нетрадиционными для российского рынка, имеют не только ценовое преимущество, позволяют до минимума сократить временные затраты на все виды согласований, проектирование и строительство, что особенно важно в условиях резкого роста кредитных ставок.