Эксперт: В начале 2009 г. возможно снижение цен на жилье, но к концу года цены вырастут снова
Ситуация на рынке строительства жилья может существенно ухудшиться в связи с макрофинансовыми рисками, связанными с мировым финансовым кризисом, заявил на Петербургском Жилищном конгрессе профессор кафедры Экономики и управления городским строительством РЭА им. Г.В.Плеханова Геннадий Стерник. По его словам, угроза для рынка недвижимости состоит в снижении ликвидности банковской системы, затруднении доступа населения и застройщиков к банковским кредитам, а также замедлении (особенно с ростом инфляции) темпов роста доходов населения. Банки, напуганные финансовым кризисом и потерей ликвидности, сейчас перестают кредитовать застройщиков. Не в меньшей степени (особенно в иностранных банках) действует фактор потери капитализации: норматив собственного капитала автоматически запрещает выдачу кредитов. Из западных штаб-квартир в российские дочки уже даны сигналы о прекращении финансирования жилищных проектов.
Положение строительных компаний во время кризиса не будет одинаково трудным, считает эксперт. Финансовые трудности возникнут у компаний, которые бюджет проекта рассчитывают, исходя из устаревшей гипотезы о быстром возврате вложенных небольших собственных инвестиций через продажи долей частным инвесторам (несмотря на закон №214, в ряде городов эта практика еще процветает). Шанс к сохранению успешности проектов этих компаний лежит в резком повышении темпов роста платежеспособного спроса. Другие компании, работающие в соответствии с законом №214, преодолеют трудности организации процесса строительства на начальном этапе за счет переориентации на проектное финансирование от аффилированных банков (которое смогут получить), что в дальнейшем избавит их от рисков понижения спроса на рынке.
Дополнительный шанс к разорению возникнет у компаний, которые ориентируются на кредиты отечественных неспециализированных банков, в последние полгода резко ужесточивших условия кредитования или вообще прекративших кредитование застройщиков. Однако есть надежда, что принятые в сентябре беспрецедентные меры правительства по финансовой поддержке банковского сектора и фондового рынка предотвратят развитие подобного сценария, подчеркнул Г.Стерник.
Наибольшие финансовые трудности коснутся тех компаний, которые пошли на масштабные заимствования на внешних рынках – вексельные, облигационные, через IPO. Суммарный корпоративный долг отечественных компаний приблизился к критическому уровню 30% ВВП, и в этой сумме есть доля девелоперов. Мировой финансовый кризис, повышение кредитных ставок затрудняют возможности по дальнейшим заимствованиям и по рефинансированию этих кредитов, что «добавит решающую гирю на чашу финансового благополучия этих компаний», считает эксперт.
В заключение он сделал довольно оптимистичный прогноз развития ситуации на будущие 1,5 года. «С учетом своевременных и технологично осуществленных мер поддержки финансовой системы, принятых властями, я считаю, что девелоперский кризис возможен, но вероятность его невелика, - сказал Г.Стерник. - Наиболее вероятный сценарий состоит в том, что это будет не системный кризис, а кризис отдельных (как мелких, так и крупных) компаний. Средняя доходность строительного бизнеса снизится на ближайшие 1-1,5 года, и в дальнейшем не вернется на те нецивилизованные уровни, на которых она была вчера». Крупные игроки, выжившие на рынке, расстанутся со своей агрессивной стратегией, и будут лучше просчитывать варианты бизнеса, отметил эксперт. Некоторое снижение цен в начале
В минувшую субботу в петербургском бизнес-центре «Петровский форт» состоялась выставка «День ипотеки», в котором приняло участие около 10 банков, представители ряда компаний-застройщиков и страховщиков. Центром мероприятия стал круглый стол «Что будет с ценами на жилье?», в котором приняли участие представители всех трех видов бизнеса, связанных с ипотекой – строители, банки и страховщики. По мнению начальника отдела маркетинга ЗАО «Строймонтаж» Дмитрия Карманова, в По мнению специалиста, цена жилья сейчас формируется за счет сокращения предложения на рынке и увеличения спроса. На первый фактор, с одной стороны, положительно влияют около 30 проектов-«миллионников», рост объемов ввода жилья, приход в северную столицу новых крупных строительных компаний. Однако большого роста предложения в ближайшие год-два не случится – на это повлияет дефицит земельных участков, прекращение уплотнительной застройки, а также влияние финансового кризиса, которое заставит некоторых застройщиков заморозить ряд новых проектов, при том, что выход «миллионников» на рынок ожидается не ранее Спрос же, по данным Д.Карманова, возрастет. На это повлияют такие причины, как рост доходов населения, развитие ипотеки, недостаточная обеспеченность жильем. По мнению эксперта, ухудшение условий выдачи ипотечных кредитов и отказ ряда банков вообще заниматься этим видом деятельности, а также действия АИЖК, в результате которых 20 петербургских банков прекратили работать по его стандартам – все это на рост ипотеки не повлияет. Рост доходов населения в Из этого участники круглого стола единогласно сделали вывод о том, что падения цен на жилье в ближайшее время не будет, к нему нет предпосылок. Кризис повлияет на рынок следующим образом – будет появляться меньше новых проектов, увеличится объем перепродаж земельных участков, а кроме того, вновь будет накапливаться отложенный спрос, как во время застоя на рынке жилья в Что касается банков, то их представители – в частности, руководитель Центра ипотечного консультирования Жанна Данилова – также считают, что цены на жилье вырастут. Они уверены в том, что ипотека в России не умрет, хотя банки и ужесточают условия выдачи кредитов. «Обращайтесь в банки с госкапиталом, или в те, у которых есть связь с добытчиками природных ресурсов», - прозрачно выразилась Ж.Данилова. По ее мнению, эти банки в кризисе устоят. Однако она согласилась с тем, что в результате сокращения банковского сектора ставки по ипотеке – из-за снижения конкуренции – уменьшаться не будут.