«Миэль» предсказывает снижение темпов роста ипотечного кредитования на 40-50% в 2008 г.
По словам старшего аналитика Департамента жилой недвижимости «АКЦ Миэль» Марии Коробковой, в 2008 г. рынок ждет снижение прироста объемов ипотечного кредитования более чем в 2 раза – от 100-процентного увеличения в 2006-2007 гг. до 40-50% в 2008 г. Об этом эксперт рассказала сегодня на Петербургском Жилищном конгрессе. В Москве прирост будет еще ниже – 30-35%.
При этом, по данным «Миэль», сокращение темпов роста кредитования будет сопровождаться сокращением количества сделок вообще, которое в Москве уже зарегистрировано. Спрос на жилье в 2008 г. будет неуклонно снижаться, тем более что темпы роста цен давно превышают темпы роста доходов населения. Интересно, что в «Миэль» не умаляют влияния ипотеки на спрос, как сейчас делает это большинство экспертов. По мнению М.Коробковой, увеличение ставок и приостановка ипотечных программ у ряда банков стали серьезным фактором, снизившим спрос на жилье, так как лишь небольшая часть потенциальных «ипотечных» покупателей смогли компенсировать отсутствие или удорожание ипотеки собственными средствами. По данным «Миэль», если в 2007 г. 25% покупателей могли внести первоначальный взнос в районе 250 тысяч рублей, то в 2008 г. четверть клиентов вынуждены были отказаться от покупки, потому что объем первоначального взноса значительно превысил эту цифру. Минимальный ежемесячный доход потенциального покупателя квартиры в Москве сегодня должен составлять 47 тысяч рублей.
При этом в других регионах, отметила М.Коробкова, развитие ипотеки будет идти более высокими темпами – в Краснодаре прирост объемов кредитования за год составит 120%, столько же – в Хабаровске, в Красноярске – 60%, а в Петербурге – 80%. Правда, петербургские эксперты на этой неделе озвучивали другие цифру 60-70%. Возможно, это связано с тем, что данные «Миэль» по темпам развития ипотеки датируются июлем 2008 г. и не учитывают потрясений сентября.
Вчера компания Jones Lang LaSalle провела в Санкт-Петербурге первую ежегодную конференцию «Северная столица недвижимости: очевидные перспективы и невидимые риски». В ходе мероприятия менеджеры фирмы представили свою точку зрения на рынок коммерческой недвижимости города.
Андрей Розов, руководитель регионального филиала компании Jones Lang LaSalle отметил, что «Санкт-Петербург закономерно остается одним из наиболее привлекательных городов для инвесторов и девелоперов. Благоприятные условия для развития рынка коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге создают развитая инфраструктура, эффективное взаимодействие бизнеса и городских властей, а также стабильное увеличение валового регионального продукта. Кроме того, Санкт-Петербург занимает лидирующие позиции как регион с наименьшими в России интегральными инвестиционными рисками».
Том Девоншир-Гриффин, директор по России и СНГ, отдел финансовых рынков и инвестиций компании Jones Lang LaSalle в докладе «Тенденции на рынке недвижимости» подчеркнул: «Благодаря сильной экономике рынок российской недвижимости по-прежнему остается интересным для инвестиций».
Вероника Лежнева, старший аналитик, отдел экономических и стратегических исследований филиала компании отметила, что «Рынок недвижимости Санкт-Петербурга переживает период постановки новых целей и выстраивания новых перспектив для девелопмента. Начавшийся в 2004-2005 гг. вместе с бурным экономическим ростом первый период активного строительства объектов коммерческой недвижимости подходит к концу. Ситуация, когда любой проект был востребован арендаторами ввиду отсутствия альтернативы, постепенно меняется. Текущая ситуация заставляет девелопера просчитывать каждый свой шаг и концентрироваться на наиболее перспективных и качественных проектах. Прогнозируя усиливающуюся конкуренцию, компании, продолжающие свое развитие, постепенно меняют свое мышление в сторону качественного, стратегически продуманного развития, оставаясь в известном для себя секторе или выходя на новые рынки».
О развитии рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга рассказал Кирилл Малышев, заместитель директора, отдел по работе с корпоративными клиентами компании Jones Lang LaSalle. В докладе говорилось о том, что «в Санкт-Петербурге складывается уникальная для российского рынка ситуация. Рынок офисной недвижимости стремится к насыщению. Об этом в первую очередь свидетельствует динамика роста свободных помещений в строящихся объектах класса A. Отношение свободных площадей к общему объему предложения на рынке в 6% кажется незначительным. Однако, анализируя заполнение строящихся объектов и принимая во внимание динамику строительства и объем площадей заявленных к вводу в эксплуатацию в течение ближайших трех лет, можно говорить о близости равновесия как в классе А, так и в классе B. Несмотря на это, мы не прогнозируем обвала рынка и серьезного снижения арендных ставок. Основными тенденциями в ближайшие два года в классе качественных помещений могут стать стабилизация ставок в классе A, постепенный переход от рынка продавца к сбалансированному рынку, снижение темпов строительства офисных площадей, более требовательное отношение пользователей к качеству объектов и услугам управляющих компаний».
В докладе Андрея Косарева, заместителя директора, отдел стратегического консалтинга филиала компании говорилось о том, что «строительство многофункциональных комплексов – это общемировая тенденция, однако реализация таких проектов происходит различным образом в разных странах и городах. Многое зависит от специфики местных рынков, требований арендаторов и инвесторов, особенностей регулирования девелопмента. В последнее время в России реализуется и заявляется множество проектов строительства многофункциональных комплексов, при этом далеко не все из них окажутся успешными на рынке. Такие проекты не только предоставляют девелоперу новые возможности по повышению привлекательности и доходности проекта, но и таят в себе большие сложности и риски. К примеру, даже небольшие ошибки в позиционировании отдельных составляющих проекта или в логистике могут сделать комплекс неудобным для пользователей, а просчеты в размере комплекса или в принципах работы элементов (аренда одних и продажа других) - затруднить последующую инвестиционную продажу. Многофункциональный комплекс не должен стать просто модным увлечением, а целесообразность и концепция его строительства обязаны быть предметами детального анализа и проработки. Санкт-Петербург является особенным городом как в силу специфики рынка недвижимости, так и градостроительных особенностей – таких как геологические сложности, высотные ограничения, обязательства по сохранению исторического наследия – все это осложняет развитие проектов mixed-use. Лишь при учете всех тонкостей можно создать по-настоящему успешный проект».
Марина Смирнова, старший вице-президент компании Jones Lang LaSalle Hotels, отметила: «Исторически ориентированный на туристов, гостиничный рынок Санкт-Петербурга традиционно характеризовался сезонностью спроса и недостатком гостиниц современного стандарта. Однако сегодня город находится на пороге существенных изменений, суть которых заключается в качественно новом позиционировании Северной столицы на внутреннем и международном туристическом рынках. Так, происходит обновление и развитие городской инфраструктуры, что на фоне высокой стоимости земли приводит к росту цен на размещение, что означает расширение верхнего сегмента. Происходит формирование сегмента современных отелей, предлагающих мировой стандарт обслуживания, при этом новое предложение направлено в основном на бизнес-туристов, что способствует сглаживанию колебаний спроса. Все эти факторы в совокупности со стабильным ростом экономики страны и впечатляющей линейкой новых проектов создают уверенную базу для стратегического формирования нового статуса Санкт-Петербурга - города деловых поездок, конгрессно-выставочных мероприятий высокого уровня, событийного и инсентив-туризма».