Эксперт: Спрос на рынке жилья будет снижаться вместе с объемом предложения, а цены стабилизируются
Гендиректор ООО «Аверс-Аналитика» Дмитрий Свительман, проанализировал сегодня в своем выступлении на Петербургском Жилищном конгрессе факторы, влияющие на спрос в рамках петербургского рынка жилья. С одной стороны, по его словам, Петербург всегда был и останется точкой связи России с Европой и остальным миром. Город является крупнейшим транзитным центром, средоточием ВПК, в нем размещены обрабатывающие производства, дающие существенную часть валового регионального продукта, а также автомобилестроительный кластер. Кроме того, город имеет стратегически важные портовые мощности, к которым будет подтягиваться, в том числе Транссиб с его огромными объемами перевозок из Китая, и к которому привязаны почти все транспортные коридоры европейской части страны. Развитие Петербурга как точки схождения транспортных коридоров является долгосрочным приоритетом государства. Все это стимулирует постоянный рост инвестиционной активности в городе и приток мигрантов (рабочей силы из других регионов), который, соответственно, толкает вверх спрос на жилье и рынок аренды жилья.
С другой стороны, по подсчетам Д.Свительмана, чтобы семья могла с помощью ипотеки приобрести среднюю 1-комантную квартиру 38 кв. м площади, она должна зарабатывать суммарно 100 тысяч рублей в месяц, если решится покупать на первичном рынке, и 113 тысяч – если пойдет на вторичный. Проанализировав уровень зарплат так называемого среднего класса – юристов, бухгалтеров, IT -специалистов, рекламщиков, и др. – эксперт пришел к выводу о том, что даже этот сравнительно благополучный слой общества ипотекой в ее нынешнем виде воспользоваться не может. И до кризиса – тоже не мог. Повышение ипотечных ставок и условий выдачи кредитов существенной роли в этом не играет. «Ипотеку сейчас берут в двух случаях: берут те, кто рассчитывает досрочно погасить кредит и те, кто берет на «авось», в расчете, что деньги как-нибудь найдутся», - заметил Д.Свительман. По его словам, представители банков этого не отрицают.
Кто же покупает квартиры? Таким вопросом задается вопросом эксперт, и приходит к выводу, что очень большая часть недвижимости покупается в инвестиционных целях – топ-менеджерами фирм, имеющими доход более 200 тысяч рублей в месяц, которые хотят сохранить и приумножить свои капиталы. Инвестиционный спрос подогревается ростом цен на нефть.
Между тем, в городе заявлен ряд мега-проектов – миллионников – общая площадь которых к 2020 г. составит 29,5 млн. кв. м. Развивается и малоэтажное домостроение – в 3 ближайших года ежегодно будет вводиться 700 тысяч кв. м загородного жилья. Даже если заморозка проектов в связи с кризисом проектного финансирования у застройщиков примет крупные размеры, все равно большая часть этих площадей с рынка не уйдет. И все это нужно будет кому-то купить, подчеркивает эксперт. Однако в условиях снижения цен на нефть (сейчас – 100 долларов за баррель вместо 150, а на 2009 г. российский бюджет сверстан исходя из цены 70 долларов за баррель) инвестиционная активность неизбежно снизится, считает Д.Свительман. Снизятся вообще доходы всех слоев населения – собственно, они уже начали снижаться в 2008 г., отмечает аналитик.
Таким образом, рынок ожидает снижение как предложения, так и спроса. Признаки и того, и другого уже имеют место – так, по словам Д.Свительмана, «Петербургская недвижимость» уже зафиксировала за последние полгода падение спроса на первичном рынке на 20%. А глава «ЛенСпецСМУ» Вячеслав Заренков недавно обратился к власти с просьбой помочь инвесторам, заморозив временно их платежи за инфраструктуру.
В условиях снижения спроса и предложения инвесторы не будут выставлять квартиры на продажу и станут выжидать, сдавая их в аренду, так как «в мире уже нет надежных активов, куда можно было бы перевести средства от продажи недвижимости».
В заключение эксперт назвал три варианта развития событий. Первый – в условиях снижения нефтяных цен будут падать предложение и спрос на рынке жилья, цены долго останутся стабильными, накопится отложенный спрос, но через 1,5 года он реализуется и даст новый скачок цен. Второй вариант – в случае, например, войны США с Ираном – цены на нефть снова подскочат вверх, инвестиционная активность возродится и рынок сравнительно быстро вернется к предкризисному состоянию. И третий вариант – пессимистичный – оздоровление западных фондовых рынков вкупе с диверсификацией зависимости Европы от источников энергоносителей, отсюда – падение цен на нефть и резкое падение инвестиционной активности, выброс большого количества квартир на рынок, так как инвесторы захотят вложить средства в другие активы. В третьем случае недвижимость сильно упадет в цене, так как спросу взяться будет неоткуда. Какой из сценариев получит развитие, эксперт предсказать не берется.
Сегодня в Комитете по градостроительству и архитектуре состоялось первое заседание городской Комиссии по землепользованию и застройке (КЗЗ) по обсуждению поправок, поданными представителями органов исполнительной и законодательной власти, инвесторами, собственниками и арендаторами, партиями и организациями и общественностью в проект Правил землепользования и застройки (ПЗЗ).
Слушания по проекту во всех районах завершились 23 сентября. К началу обсуждения в КЗЗ поступили протоколы всех районных слушаний, кроме последнего, проводившегося в Центральном районе. По оценке разработчиков, представлявших проект, именно в этом районе подано максимальное число поправок. Это объясняется не только «проблемностью» района, но и тем обстоятельством, что на последние слушания пришли заявители из других районов, не успевших подать поправки раньше. Как пояснил начальник отдела мониторинга Генплана Александр Мюльберг, задержка с составлением протокола в Центральном районе также объясняется тем, что последним днем письменной подачи поправок здесь было 29 сентября.
По предложению вице-губернатора Александра Вахмистрова, председательствовавшего на заседании, был утвержден режим работы комиссии на период обсуждения поправок, а также график и сроки их рассмотрения. Помимо членов комиссии, в состав которой, кроме вице-губернатора, входят главы КГА, КГИОП, Жилкомитета, представители КЭРППТ, КЗР, Стройкомитета, КУГИ, Комитета по природопользованию, а также 5 депутатов ЗакС, в заседаниях будут участвовать только разработчики проекта и секретариат. «У нас нет никаких секретов, нам просто нужна рабочая обстановка», - пояснил А.Вахмистров. По его словам, о решениях, принятых на каждом заседании, все заинтересованные лица и СМИ смогут узнать из сообщений на сайте КГА. Как уточнил А.Викторов, решения будут публиковаться через 2-3 дня после каждого заседания.
Как и предполагалось, на первом заседании КЗЗ приступила к рассмотрению двух первых категорий поправок, поданных по процедуре подготовки и проведению слушаний, а также по общей части проекта ПЗЗ. Впрочем, А. Вахмистров был не уверен, что все поправки по общей части, поступившие из 17 районов, удастся рассмотреть за одно заседание. Предложения Центрального района будут рассмотрены только в понедельник (вице-губернатор напомнил, что недостающий протокол должен быть представлен не позже 3 октября).
Как подчеркнул заместитель гендиректора ЗАО «НИПИГрад» Владимир Аврутин, основная часть поправок по процедуре подготовки и утверждения ПЗЗ поступила от инвесторов, заинтересованных в продлении сроков действия временных регламентов застройки (ВРЗ), согласованных до принятия ПЗЗ. «Заявители предлагают либо учесть согласованную документацию в полном объеме, либо ввести переходный период, на протяжении которого проекты могут осуществляться в соответствии с ВРЗ», - пояснил он. Кроме того, высказываются предложения о введении ПЗЗ в действие не с 1 января, а с 1 апреля 2009 г.
Как сообщало АСН-инфо, накануне вопрос о введении переходного периода был поднят на пресс-конференции главами крупных строительных компаний, входящих в Саморегулируемую ассоциацию строителей Петербурга. Предложения САС были представлены в КЗЗ главой Ассоциации Алексеем Белоусовым.
«Я и сам бы мог поучаствовать в этой пресс-конференции, если бы знал о ее проведении», - прокомментировал А.Вахмистров. Он выразил свое отрицательное отношение к предложениям о переносе сроков вступления ПЗЗ в силу. «Затягивать утверждение Правил неприемлемо: мы уже сделали все возможное, чтобы ускорить этот процесс», - считает вице-губернатор.
Аргумент о том, что отмена действия ранее утвержденных ВРЗ с необходимостью повторной разработки документации (в случаях ее несоответствия новым ПЗЗ) может привести к взлету цен на жилье в результате дефицита предложения, вице-губернатор не принимает. «Кто сказал, что если мы введем переходный период на полгода, то этот как-то повлияет на цены на жилье? Какой экономист это считал?», - поинтересовался А.Вахмистров.
По утверждению А.Викторова, повторная разработка документации требует не год и не полгода, а 40-50 дней. Кроме того, подчеркнул главный архитектор, некоторые из ранее согласованных ВРЗ вступают в противоречие не только с ПЗЗ, но и с Генпланом, а следовательно, не могут быть признаны действующими.
Тревогу в связи с финансовым кризисом, которую накануне высказал глава холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ» Вячеслав Заренков, вице-губернатор также считает преувеличенной. «Мы живем в рыночной экономике, и не обязательно читать три тома «Капитала», чтобы знать о том, что на рынке бывают периоды взлетов и падений», - отметил А.Вахмистров. Он напомнил о том, что строительный рынок переживал и более тяжелые испытания, чем нынешние. «Вместо того чтобы устраивать панику», вице-губернатор предлагает застройщикам сокращать издержки.
А.Вахмистров согласен с тем, что нехватка кредитных ресурсов – неприятное явление. Он рассказал, что этот вопрос уже поднимался и на Жилищном конгрессе. «Сейчас вспоминают старые хорошие идеи – например, о строительных сберкассах. Но это дело будущего, а сейчас придется удешевлять, а может быть, и сокращать проекты. Если у кого-то много земли, город может принять ее обратно и снова выставить на аукцион», - предлагает вице-губернатор.
Предложение об отсрочке уплаты налогов, высказанное В.Заренковым, вице-губернатор считает неприемлемым. В случае, если возникнет проблема пострадавших дольщиков, за это «ответит тот, кому положено». По его словам, город в настоящее время готов пойти навстречу частным инвесторам лишь в корректировке городских целевых программ по улучшению жилищных условий для отдельных категорий граждан, где предусматривается совместное финансовое участие города и бизнеса.
А.Вахмистров напомнил о том, что федеральное правительство поддерживает банковский сектор, используя в том числе средства Стабилизационного фонда. «И не забывайте, что ваш продукт – жилье – всегда будет востребован», - напоследок утешил застройщиков вице-губернатор.